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[부동산 투자 ABC]상가는 1층이 제일 좋다?

입력 2003.12.22 00:00

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[부동산 투자 ABC]상가는 1층이 제일 좋다?

일러스트: 김회룡.

“소문난 잔치에 먹을 것 없다.” 주택시장 규제가 강화된 이후 상가 쪽으로 유동자금이 몰리고 있다는 요즘이 그렇다. 부동산시장도 잘되기 시작하면 ‘꾼’들과 가수요가 몰려 정작 실수요자들은 제몫 챙기기가 어렵다. 공개경쟁입찰로 분양되는 상가에서는 최근 분양 예정가 대비 낙찰가율이 평균 1백50∼2백%를 넘고 있고, 테마형 쇼핑몰 등 대형 상가 분양에서는 낙찰가율이 3백%에 육박하기도 한다. 분양 예정가가 인근 시세를 감안해 책정한 수준인데도 공개경쟁입찰에서 많은 사람들이 몰려 2배, 3배 높은 가격에 분양되고 있는 것이다. 그러나 테마쇼핑몰을 비롯해 대형 상가는 층수와 상가 목에 따라 낙찰가율 편차가 크다. 대부분 응찰자가 1층에 몰린 반면 위층과 엘리베이터 주변 점포는 인기가 낮다. 분양가가 높아도 1층은 투자자가 몰리는 반면 가격은 낮아도 위치가 나쁜 점포는 찾는 사람이 드물어 높은 입찰경쟁 속에서 미분양이 속출하는 기현상이 나타나고 있다. 일반적으로 1층과 위층의 매매가격 차이는 1층을 100으로 잡는다면 2층이 50, 3층이 40순으로 형성돼 있다. 그러나 공개경쟁입찰 상가 분양에서 1층에 응찰자가 몰리고 위층이 미분양될 경우 1층과 위층의 낙찰가격 격차는 크게 벌어지게 된다. 그러나 상가 매매가는 입주하고 임대를 줘 봐야 안다. 새 아파트 분양가가 오르면 기존 아파트도 덩달아 오르는 것과 달리 상가는 입주 뒤 상가 임대료 수준에 따라 매매가가 거꾸로 결정되는 경향이 있다. 따라서 1층 분양가가 위층에 비해 2배 이상 높은 가격에 낙찰됐다고 해도 입주 뒤 가격차가 유지되지는 않는다. 상대적으로 싸게 분양받은 위층이 투자금액 대비 임대수익률이 높을 수 있다. 실수요자라면 입찰경쟁률이나 높은 낙찰가격이 곧 프리미엄이라는 선입견을 버려야 한다. 특히 직접 상가를 운영하거나 창업을 계획하고 있는 사람일수록 1층에 몰리는 투자수요에 휩쓸리지 말고, 업종의 특성과 자금력에 따라 사람들이 몰리지 않는 위층을 공략하는 것이 불황기에 안전하게 투자하는 방법이다.