올해부터 부동산 임대사업자는 연 임대수입이 5억원을 넘게 되면 성실신고 확인대상이 된다. 이 경우 법인처럼 장부 기장에 만전을 기해야 하므로 최근 법인 전환을 고민하는 사례가 늘고 있다. 개인사업자일 때보다 절세 효과를 누리려면 사전에 소득세·법인세뿐 아니라 증여·상속세까지 다각도로 검토해 봐야 한다.

임대수입이 수 억~수십 억원인 개인사업자의 소득세 부담은 상당히 높다. 소득세 최고세율이 무려 38%. 지방소득세까지 더하면 41.8%다. 이에 비해 법인세율은 10~22%. 법인이면 회계처리가 더 까다롭다고 하나 개인사업자도 올해부터 연 수입 금액이 5억원이 넘으면 성실신고 확인대상이 되므로 장부 기장에 정확도를 높여야 한다. 이런 이유로 건물 임대사업자의 법인 전환에 대한 고민이 깊어지고 있다.

개인사업자는 사업소득 전체에 대해 종합소득세(6~38%)를 내야 한다. 대신 세금을 부담한 본인 자금이므로 자유롭게 인출해서 사용할 수 있다. 법인은 당기순이익에 대해서 법인세(10~22%)를 부담하게 된다. 하지만 이런 수익은 단지 법인 수익이며 대표이사 또는 주주가 개인 자금화하려면 근로소득·배당소득·퇴직금의 형태로 자금을 수령하면서 각각의 소득세를 납부해야 한다.

개인사업자일 때보다 전체 세부담(법인세+소득세)을 낮추려면 비용 처리되는 대표이사 급여는 얼마가 적정한 지, 상대적으로 세금 부담이 작은 퇴직금제도는 어떻게 설계해야 유리할지, 배당은 매년 하는 게 좋은지 전반적인 세금 이슈에 대한 사전 컨설팅이 필수적이다.

세금 차이는 개별 사안에 따라 다른데 일반적으로 임대소득이 커질수록 법인 전환이 유리해질 가능성이 크다. 고가의 건물을 보유한 임대사업자에게 소득세 절세만큼이나 고민스러운 부분이 상속·증여세 문제다. 법인 전환을 하게 되면 부동산 자체가 아닌 자신이 보유하고 있는 법인 주식을 증여하는 것이라 증여재산가액 평가방법에 차이가 있다.

토지·건물은 시가가 없으면 개별공시지가·기준시가와 임대료 환산가액 중 큰 금액으로 평가하게 된다. 그러나 주식이 되면 비상장 주식 평가 방법에 따라 계산해야 한다. 1주당 순자산 가치와 1주당 순손익 가치를 각각 3:2 비율(부동산 비중이 50% 미만인 경우 2:3 비율)로 가중평균 해서 1주당 가액을 산정한다. 순자산 가치가 5분의 3만 반영되기 때문에 개인사업자일 때보다 가액이 낮게 평가돼 증여세를 아낄 수 있다. 그러나 개별공시지가와 시가의 차이가 큰 경우에는 절세 효과가 상쇄된다.

법인 전환을 하는 과정에서 감정평가를 하기 때문에 부동산가액이 실제 시가로 반영되기 때문이다. 또 한 가지 유의할 점은 법인 설립 후 3년이 지나지 않았거나 법인 자산 중 부동산 비율이 80% 이상이면 1주당 순자산 가치로만 평가돼 절세 효과를 기대할 수 없다.

부동산 임대사업은 일반적으로 현물출자에 의한 법인설립방법을 취하게 된다. 이런 경우 조세특례제한법 제32조에 따라 법인전환에 대한 양도소득세가 이월과세 되고 제120조에 따라 취득세는 2014년까지 면제된다. 물론 등록면허세와 제반 수수료를 지급해야 하지만 큰 비용 없이 법인으로 전환할 수 있다.

절세 효과를 제대로 누리려면 개인사업자와 비교해서 소득세·법인세·증여세 측면에서 얼마나 절세되는지 사전에 다각도로 검토해서 결정해야 한다. 법인이 더 유리하다면 전체 세부담을 최대한 낮추기 위한 절세 전략 수립이 필요하다.

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