세무당국, 실질과세의 원칙 적용 … 아파트 1채, 오피스텔 1채 소유했다면 다주택자 될 수도



신문이나 잡지·인터넷 등에는 ‘돈이 될 것 같은’ 부동산 관련 광고가 넘쳐난다. 어떤 광고는 실제로 재테크에 큰 도움이 되기도 한다. 부동산 재테크에 관심이 있다면 광고도 유심히 봐야 하는 이유다. 하지만 포장만 그럴 듯한 광고가 상당수다. 과대·과장·거짓은 아니더라도 그 뒤엔 무시무시한 함정이 도사리고 있는 예도 많다. 이런 광고를 액면 그대로 믿었다간 시쳇말로 ‘폭망(심하게 망했다는 의미의 인터넷 용어)’할 수도 있다. 돈 된다는 부동산 광고, 그 이면을 들여다본다.

서울 동대문구에 살고 있는 직장인 장모(43)씨는 정부가 내놓은 8·2 대책으로 고민에 빠졌다. 3년 전 월세를 받을 요량으로 마련한 오피스텔 때문이다. 장씨는 오피스텔 투자 바람이 불 때 여유자금으로 서울 송파구에서 분양한 오피스텔 2채를 계약했다. 지난해 중순 입주해 2채 모두 젊은 직장인에게 각각 임대해 월세를 받고 있다. 그런데 8·2 대책으로 다주택자가 된 건 아닌지 걱정이 앞선다. 주거용으로 임대하는 오피스텔은 세법상 주택 수에 포함된다는 얘기를 들었기 때문이다. 장씨는 “오피스텔 분양 때 주택 수에 포함되지 않는다고 해서 투자를 결심했는데 정부가 지목한 투기꾼이 된 것 같아 기분이 찜찜하다”고 말했다.

요즘 장씨와 같은 고민이나 걱정을 하는 사람이 적지 않다. 최근 몇 년 간 오피스텔 투자 바람이 불면서 월세를 받을 요량으로 오피스텔 한두 채를 매입한 사람이 많기 때문이다. 이 경우 자칫 다주택자가 돼 기존 아파트 등 주택을 팔 때 양도소득세를 더 많이 낼 수도 있다. 오피스텔을 제외한 주택이 1가구뿐이라면 이 주택을 팔 때 안 내도 될 양도세를 물어야 할 수도 있다. 오피스텔이 주택 수에 포함될 수 있기 때문이다. 오피스텔 임대수익률이라도 좋으면 걱정이 덜 하지만 공급이 늘면서 수익률도 계속 낮아지고 있다. 그래서 오피스텔 처분을 고려하는 사람도 적지 않다. ‘주택 수에 포함되지 않아…’ 오피스텔 분양 광고에서 흔히 볼 수 있는 문구다. 오피스텔은 이른바 ‘준주택’이지만 명백히 주택은 아니다. 주택으로 쓸 수 있는 시설일 뿐이다. 원칙적으로 주택 수에 포함되지 않는 게 맞다. 이 같은 이점 등으로 오피스텔이 임대수익형 투자 상품으로 인기를 끌고 있는 것이다. 그런데 문제는 꼭 그런 것만이 아니라는 점이다. 오피스텔은 법상 ‘업무용’ 시설이다. 전입신고가 가능하고 사람이 입주해 살 수 있는 ‘주택’ 형태지만 그래도 공부(公簿)상 업무용이다.

오피스텔은 아파트와 거의 비슷하지만 명백히 업무용이므로 욕실에 욕조를 들일 수 없는 등 약간의 차이점도 있다. 세금 문제도 마찬가지다. 업무용이기 때문에 주택인 아파트와는 다르게 매겨진다. 그런데 세무당국은 ‘실질과세의 원칙(법적 용도보다 실제 사용 용도에 따라 세법을 적용하는 것)’에 따라 오피스텔을 주거용으로 사용한 경우 주택으로 간주한다. 예컨대 아파트가 1가구 있고 주거용으로 임대했거나 사용하고 있는 오피스텔 1채 있다면 세무당국은 2주택자로 보는 것이다.

아파트 등 다른 집은 없고 주거용으로 임대하거나 쓰고 있는 오피스텔이 있다면 역시 세무당국은 1주택자로 간주한다. 양도소득세나 종합부동산세 역시 실질과세의 원칙에 따라 적용된다. 주거용으로 쓰면 종부세 합산 대상이고, 업무용으로 임대했거나 쓰면 건축 부문을 제외한 토지 부문만 종부세 합산 대상이 된다. 실질과세의 원칙으로 모두 불리한 것만은 아니다. 유리한 부분도 있다. 업무용 오피스텔을 양도할 때는 보유기간에 따라 양도세를 내야 하는데, 만약 다른 주택이 없고 주거용으로 2년 이상 임대하거나 쓴 오피스텔 1채만 있는 경우 1가구 1주택자로 간주해 양도세가 면제된다. 다만 이 경우 납세자가 주거용으로 사용했다는 것을 입증해야 한다.

세무당국이 주거용으로 사용했다고 판단하는 근거는 주민등록상 주소지다. 해당 오피스텔로 전입신고가 돼 있는지를 따지는 것이다. 간혹 오피스텔 임대인이 임차인의 전입신고를 막는 예가 있는데, 전입신고를 막는 건 바로 이 때문이다. 전입신고가 돼 있으면 주택으로 간주하기 때문에 주택 수에 포함되는 것을 막기 위해 전입신고를 못하게 하는 것이다. 서울의 한 세무서 관계자는 “주거용이나 업무용 판단 기준엔 여러 가지가 있지만 가장 손쉽게 확인할 수 있는 게 전입신고 여부”라고 말했다. 전입신고가 돼 있다면 주거용으로 임대(사용)한 것으로 간주하는 것이다. 미성년 자녀와 함께 거주(취학통지서나 학적부상 주소 등을 근거로 판단)하고 있다는 사실도 주거용 판단의 한 기준이다. 반대로 주택으로 임대했거나 쓴 사실을 입증하지 못하면 업무용으로 보고 다른 집이 없고 2년 이상 보유했더라도 양도세를 내야 한다. 이 부분은 이점이지만 대부분의 오피스텔 투자자는 아파트나 다른 주택을 소유한 경우가 많다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “아파트와 오피스텔 여러 채 있지만 임대사업자로 등록하지 않았다면 자칫 8·2 대책에 따라 내년 이후에는 양도세 폭탄을 맞게 될 수도 있다”며 “법적 용도가 아무리 업무용이라고 해도 세법상은 주택 수에 포함되므로 처분을 할지, 임대사업자 등록을 할지 등을 정해야 한다”고 말했다.

주거용으로 임대하거나 쓴 오피스텔을 주택으로 간주하는 그러나 어디까지나 세법상에서만이다. 세무당국이 오피스텔을 주택으로 간주한다고 해도 오피스텔의 법적 용도는 ‘업무용’이기 때문에 다른 법에서는 여전히 주택이 아닌 것으로 본다. 이 때문에 주거용으로 임대하거나 쓰고 있는 오피스텔을 수십 채 갖고 있더라도 아파트 등 주택을 소유하지 않으면 현행법상 ‘무주택자’다. 그러므로 아파트 청약 때 이점이 있고, 무주택자에게 공급되는 공공주택 등에 청약해 입주할 수도 있다. 오피스텔은 아파트와는 법적용도 자체가 다르기 때문에 형태만 비슷할 뿐 상당 부분이 아파트와는 다르다. 그런데 착공 때 분양하고 분양권을 사고 팔 수 있다는 점은 아파트와 같다. 그래서 투기 방지 대책도 아파트와 비슷하다. 투기과열지구에서 분양하는 오피스텔은 분양 물량의 최대 20%를 해당 지역 거주자에게 우선 공급해야 하고, 100실 이상이면 계약 후 입주(등기) 때까지 분양권을 팔 수 없다. 이 같은 오피스텔 분양권 전매제한 규제는 오피스텔 투기 바람이 분 2008년 도입됐다. 하지만 이후 투기과열지구가 사실상 사라지면서 실제로 적용된 오피스텔은 많지 않다. 그래서 오피스텔 분양권 전매제한 규제에 대해 아는 사람도 거의 없다. 하지만 정부가 최근 서울 등지를 투기과열지구로 지정해 앞으로(8월 3일 이후 분양 신고 단지부터 적용) 이들 지역에서 나오는 오피스텔 분양권은 입주 때까지 사고 팔 수 없게 된다.

그런데 정부는 여기서 한 발 더 나갔다. 투기과열지구에만 적용하던 오피스텔 분양권 전매제한 규제를 청약조정지역으로 확대한 것이다. 최경환 국민의당 의원은 최근 이 같은 내용을 골자로 하는 ‘건축물의 분양에 관한 법률’ 개정안을 대표 발의했다. 8·2 대책의 후속 조치로 투기과열지구에선 물론 전국 청약조정지역에서 분양하는 오피스텔의 분양권을 입주 때까지 팔지 못하도록 하는 것이다. 청약조정지역은 경기도 하남·남양주시 등 전국 40곳이다. 투기 과열지구는 서울 전역, 경기도 과천시, 세종시, 경기도 분당구, 대구 수성구 등이다. 이 개정안이 9월 정기국회에서 통과하면 이르면 연말부터 적용된다. 청약조정지역은 이 개정안 시행 이후 분양 신고를 하는 단지부터 적용된다. 국토부 관계자는 “전매 제한 등 규제가 없던 오피스텔은 투기세력이 몰려 청약 과열을 발생시키는 부작용이 있었다”며 “이번 개정으로 풍선효과가 사라지며 실수요 위주 시장이 만들어질 것”이라고 말했다.

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