수도권 분양시장 위축 우려 커져… 서울 청약 당첨은 ‘하늘의 별따기’ 될 듯

서울 강동구에 전세로 거주하는 최모씨(42)는 올 상반기까지만 하더라도 경기도 남양주시에 집을 살 계획이었지만 최근 마음을 바꿨다. 민간택지 분양가 상한제를 실시한다는 소식을 듣고 혹시 모를 서울 ‘로또 청약’을 노려보기로 했다. 최씨는 “내년이면 청약 가점이 59점이 되는데, 가능성이 있지 않겠느냐”며 “당첨만 되면 현금이야 어떻게든 융통할 수 있을 것”이라고 말했다.

정부가 10월부터 민간택지에도 상한제를 확대 적용키로 하면서 수도권 외곽 분양시장에 비상이 걸렸다. 상한제의 주요 타깃은 서울 재개발·재건축이지만 주변 시세보다 낮은 가격에 분양될 서울 아파트의 ‘로또 청약’을 대기하는 최씨와 같은 수요자가 늘어나면 결국 수도권 분양시장의 위축만 불러올 것이라는 우려가 커졌다. 특히 이미 정부의 3기 신도시 계획 발표로 분양 수요가 위축된 2기 신도시는 이번 분양가 상한제 확대 적용의 영향으로 추가적인 미분양을 우려해야 하는 처지가 됐다.

최근 분양한 2기 신도시 일부 지역은 미분양에 신음하고 있다. 국토교통부 통계누리에 따르면 6월 말 기준 미분양 물량은 경기도 7835가구, 인천 3632가구로 총 1만1467가구에 이른다. 이는 전달 1만40가구보다 14.4% 늘어난 것으로, 서울 미분양 물량이 같은 기간 178가구에서 123가구로 30.9% 줄어든 것과 대비된다. 수도권에서 미분양 현황이 통계상 가장 크게 드러나는 지역은 검단신도시가 위치한 인천 서구다. 인천 서구의 미분양 물량은 4월 말 1055가구에서 5월 말 2246호로 두 배 수준으로 급증했다. 가장 최근 집계인 6월 말 기준으로는 2607가구까지 늘었다. 정부의 3기 신도시 계획 발표 이후 미분양 규모가 기하급수적으로 늘어나고 있는 모양새다.

정부가 지난 5월 고양시 창릉과 부천시 대장을 3기 신도시로 추가 발표한 이후 검단신도시를 비롯해 양주 옥정신도시, 파주 운정신도시 등의 분양 물량 중 상당수는 청약 마감에 실패했다. 올해 분양한 인천 검단신도시한신더휴와 검단파라곤1차, 검단신도시 대방노블랜드 등이 미분양으로 남아있다. 옥정신도시에서는 양주옥정신도시중흥S클래스센텀시티가 미분양됐다. 운정신도시에서는 6월 분양한 파크 푸르지오, 중흥S-클래스, 대방노블랜드 등 3개 단지가 미분양으로 고전하고 있다.

이런 상황에서 발표된 정부의 상한제 확대 적용은 불난 집에 기름을 붓는 꼴이 될 것으로 보인다. 상한제가 실시될 수 있는 서울 및 판교·과천 등지의 ‘로또’ 분양을 위해 청약통장을 아낄 가능성이 크기 때문이다. 양지영 R&C 연구소장은 “입지가 좋은 곳에 분양가가 상대적으로 저렴한 단지를 기다리는 수요가 발생하는 만큼, 경기와 인천 지역에서 입지가 다소 떨어지는 곳에 분양하는 단지들은 상대적으로 타격을 받을 수 있다”고 설명했다. 문제는 앞으로 분양물량이 꽤 많이 남아있다는 점이다. 부동산114에 따르면 올해 연말까지 전국에는 19만8157가구가 새로 분양된다. 그런데 검단·운정·옥정신도시 등 2기 신도시에서만 1만여 가구가 분양된다.

검단신도시에서는 4941가구, 옥정신도시는 2945가구가 연내 청약을 받을 예정이다. 이미 3기 신도시 계획 발표와 민간 분양가 상한제 등으로 분양 열기가 식은 상황이기 때문에 이 물량 중에서도 미분양이 많이 발생할 가능성이 있다. 상한제로 서울과 수도권 외곽의 수요 양극화가 발생할 경우 미분양 사태가 단기간에 끝나지 않을 것으로 보인다. 상한제를 의식해 서울 지역에 현재 계획된 재개발·재건축 사업이 늦어질 경우 더욱 장기화할 공산이 크다. 현재 서울에서 아직 착공하지 않은 재개발·재건축 사업지는 221곳, 22만6000여 가구에 이른다. 이 가운데 사업 막바지 단계인 곳은 66곳, 6만8000여 가구다. 이들 사업지가 상한제를 피하기 위해 분양을 미룰 경우 예비 청약자들 역시 전세살이를 이어가며 로또 청약에 목을 매는 결과를 초래할 수 있는 것이다. 이렇게 되면 2021년부터 분양을 시작할 3기 신도시의 흥행에도 영향을 미칠 수 있다.

일각에서는 로또 청약을 기다리는 수요가 전세대란을 불러 올 수 있다는 우려도 내놓는다. 실제 2007년 민간택지 상한제 시행 당시 2.74%였던 전국 주택 전셋값 변동률은 2년 후 4.27%로 오름폭이 두 배가량으로 커졌고 2011년엔 15.38%로 역대 최고를 기록한 바 있다. 이런 지적에 대해 국토교통부는 “상한제에 따른 청약대기 수요는 전셋값 상승 요인으로 작용할 수 있으나, 올해 하반기 서울 지역의 입주물량이 2만4000가구로 풍부하고, 상대적으로 높은 임대등록 비율 등을 고려할 때 전셋값 급등 가능성은 제한적”이라고 설명했다. 하지만 서울의 분양 감소를 고려하면 전셋값 상승 가능성은 여전하다. 부동산 114에 따르면 서울 아파트 입주 물량은 올해 4만2892가구에서 2021년 1만9577가구로 절반 이하로 급감할 전망이다. 부동산 전문가들은 “내년까지는 공급 물량이 많은 만큼 전셋값 급등 현상은 나타나지 않을 전망”이라면서도 “상한제 시행으로 입주 물량이 줄어드는 3년 후부터 전셋값이 영향을 받을 수 있다”고 우려했다.

그렇다면 최씨의 경우 로또 청약에 당첨될 가능성이 있을까. 서울을 비롯한 투기과열지구에서는 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트의 경우 무주택 기간과 부양가족 수, 청약통장 보유 기간 점수를 더해 84점을 만점으로 하는 청약 가점으로 당첨자를 뽑는다. 부동산114에 따르면 올해 상반기 투기과열지구에서 분양한 아파트 당첨자의 평균 가점은 50점 수준. 세종이 55점으로 가장 높았고 서울의 경우 48점 수준이다. 내년이면 59점의 가점을 가지는 최씨의 경우 서울에서 청약에 성공할 확률이 꽤 높은 셈이다. 하지만 문제는 상한제로 당첨 커트라인이 더욱 높아질 것으로 전망된다는 점이다. 전문가들은 청약 가점이 적어도 60점은 넘어야 서울 인기 지역 아파트를 노려볼만 할 것으로 전망한다. 이미 징조는 나오고 있다. 6월 분양한 서초구 무지개 아파트 재건축 단지의 일반분양 당첨 가점은 평균 69점에 달했다. 4월 송파구 위례신도시에서 공급된 송파위례리슈빌퍼스트클래스 당첨자의 청약 가점도 평균 72점이었다. 위례신도시는 공공택지여서 상한제가 적용됐다. 여경희 부동산114 수석연구원은 “민간택지에 상한제가 적용되면 최초 분양가가 낮아지기 때문에 강남권과 도심 등 인기 지역의 아파트 청약 경쟁이 더욱 치열해질 것”이라고 내다봤다. 한편 로또 청약을 기대한 사람들이 청약통장을 만들면서 청약통장 가입자 수는 7월 말 사상 처음으로 전체 인구의 절반가량인 2500만 명을 돌파했다.

- 최윤신 기자 choi.yoonshin@joongang.co.kr

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