소형 주거의 세분화·다양화 필수… 임대 사업은 융복합 비아파트에

지난 8월 기준 전국의 1인 가구는 약 836만 가구다. 전체 2234만 가구 중 1인 가구 비중이 37.4%나 된다. 경기도(185만 가구)와 서울(173만 가구)에 거주하는 1인 가구만 약 359만 가구로 전국 1인 가구의 42.9%가 이들 지역에 몰려있다. 수도권 비중이 47.9%로 50%에 가깝다. 1인 가구의 증가는 서울만의 일은 아니다. 이미 전국 17개 광역지자체에서 1인 가구 비중이 30% 이상을 기록했으며 40%를 초과한 지자체도 전남(42.7%)·강원(42%)·충남(40.5%)·경북(40.5%)·제주(40.5%)·서울(40.2%)·충북(40.2%) 등 7곳이나 된다.

1인 가구 증가 추세는 당분간 이어질 것으로 전망된다. 이는 부동산 시장에 직접적인 영향을 미친다. 1인 가구가 우리나라의 표준 가구로 자리 잡는 만큼 부동산 시장에서도 1인 가구 트렌드에 대한 고민이 필요한 시점이다.

주로 1인 가구는 비아파트 거주 비중이 크다. 전국 1인 가구의 47.2%가 단독주택에 거주하고 있다. 서울 지역의 경우 그 비중이 41.8%에 달한다. 전국 기준으로 1인 가구의 아파트 거주 비중은 29.9%이며 여러 세대가 함께 거주하는 다가구 유형인 단독주택의 거주자가 절반에 달한다.

서울 지역은 다세대 주택의 1인 가구 거주 비중이 16.7%로 제법 높은 수치를 나타내고 있다. 오피스텔·호텔·여관 등 숙박업소의 객실과 기숙사 및 특수사회시설, 판잣집, 비닐하우스같이 주택 이외의 거처에서 거주하는 비중도 15%에 달했다. 일자리를 찾아 이동한 1인 가구 수요가 늘어나는 반면 서울 도심의 주택가격이 높기 때문에 주택이 아닌 곳에서 거주하는 비중이 상당한 실정이다.

2017년 통계청의 ‘주택소유통계’에 나타난 가구원 수별 무주택 가구 수 현황을 보면 전국 1인 무주택 가구 수는 401만 7191명으로 1인 가구의 절반에 육박한다. 2인 이상 가구보다 주택에 대한 소유 의지가 크지 않을 뿐만 아니라, 최근 집값이 1인 가구가 감당하기 어려운 수준으로 상승한 것도 원인이다. 1인 가구의 경우 다인 가구보다 양육부담 등 교육지출 비용이 낮지만, 가구소득 수준보다 집값이 높다 보니 내 집 마련 부담은 더욱 클 수밖에 없다.

특히 아파트의 경우 1인 가구가 넘보기에는 장벽이 너무 높다. 분양시장의 청약가점제 구조는 부양가족이 없는 1인 가구에 절대 불리하다는 점도 1인 가구가 아파트에 거주하는 것을 어렵게 만든다. 부양 가점이 없는 경우 분양에 당첨될 확률은 하늘의 별 따기이기 때문이다. 지속적인 나홀로 가구 증가와 경기 둔화 속 매수 및 유지보수 비용 부담을 고려했을 때, 이와 같은 고민을 덜 수 있는 주거상품에 주목할 필요가 있다. ‘도심 초소형 아파트’ 주거 등이 그 주인공이다.

하지만 1인 가구의 증가와 달리 아파트 공급은 여전히 3~4인 이상 다인 가구에 맞춰져 있다. 2015~2019년 공급된 아파트 중 66㎡ 이하의 아파트는 2.48%에 그쳤다. 특히 서울 지역은 정비사업으로 기존 소형 주택들이 사라지며 소형 아파트 공급이 적은 편이다. 셰어하우스나 초소형 도시형생활주택·오피스텔 등 준주거 상품이 꾸준히 공급됐으나 기반시설과 자산 가치 상승에서 유리한 도심 속 초소형 아파트 공급은 과거보다 희소해졌다.

이전에는 수도권 과밀억제권역 내 민간사업자 보유택지에서 건설하는 300세대 이상 주택에 대해, 전체 건설호수의 20% 이상을 전용면적 60㎡ 이하로 건설하도록 하던 규제가 존재했지만 2015년부터 이 제도가 폐지되며 초소형 아파트 공급이 감소한 것이다.

주로 서울지역의 1인 가구는 관악구, 강남구, 용산구, 마포구, 서대문구, 성동구, 중구, 종로구, 성북구, 동대문구 일대 통근·통학이나 직장과 가까운 생활권에 거주하려는 경향이 강하다. 이들 지역의 5년 이하 신축이나 역세권 소형 아파트의 대기수요가 높을 것으로 기대된다.

1인 가구의 구성이 다양하게 분화되면서 소형 주거의 세분화와 다양화를 주목해야 한다. 기존에는 1인 가구를 하나의 갈래로 분류했지만 있었지만 연령, 소득수준, 거주상태 등에 따라 세부적으로 구분할 필요성이 있다.

20~30대의 경우 대학생, 사회초년생, 영리치(Young Rich) 등으로 나눌 수 있고, 30~50대의 경우 싱글, 골드 싱글, 주말·격주·월간 싱글, 국내외 ‘기러기족(기러기아빠, 단신 부임자 등)’ 등으로 분류할 수 있다. 기존에 공급됐던 초소형 원룸 타입의 획일적인 주거 공간에서 연령과 소득수준, 거주상태 다양화에 적합한 맞춤형 주거 공간 개발이 주목받는 시대가 열릴 것이다.

일례로 교통비 절약이 가능하고 생활편익시설이 밀집한 역세권, 관리비 절약이 가능한 대단지, 청소대행과 세탁 전문, 식사 등을 해결할 수 있는 컨시어지 서비스, 가전·가구 완비(full-furnished system), 유니버설 디자인(barrier-free) 등 다양한 계층의 1인 가구가 좋아하는 소구점을 갖춘 지역과 맞춤형 주거서비스를 제공하는 상품을 선별하는 움직임이 가속화될 것으로 보인다.

실제 최근 대기업 계열사들은 1인 가구용 주택시장에 적극적으로 진출하는 추세다. 코오롱글로벌 자회사 코오롱하우스 비전은 지난해 12월 강남구 역삼동에 고급 공유주택 ‘트리하우스’를 선보였다. 이지스자산운용은 싱가포르 부동산 투자회사 센추리온과 함께 서울 동대문구 휘경동 베니키아 케이피호텔을 리모델링해 ‘드웰 리빙 동대문’이란 공유형 주거시설을 공급하며 글로벌 기숙사 브랜드 상품을 출시했다. 셰어하우스 등 소설하우징 전문 플랫폼인 우주는 1인 가구가 즐길 수 있는 다양한 공용공간 등 생활 서비스를 통해 1인 가구의 소통과 커뮤니티 환경에 공을 들이고 있다. 1인 가구 주거수요 증가에 대비해 임대소득 창출을 원한다면 아파텔(주거용 오피스텔), 서비스드 레지던스, 셰어하우스, 상가주택, 역세권 고층 주거복합시설 등 주거, 상업, 레저, 휴식, 문화가 융복합된 비아파트의 공간을 주목할 필요가 있다. 다만 옥석을 잘 골라야 한다. 2017~2019년 대량 공급된 오피스텔 입주와 꾸준히 상승한 매매가가 최근 임대수익률 저하를 부추기고 있기 때문이다. 임대사업자로 등록해 절세효과를 극대화하면서 저금리 시대 운용수익을 꼼꼼히 챙기는 전략이 유효할 전망이다. 의식(衣食)에 이어 주거도 다인 가구 중심에서 1인 가구를 대상으로 한 상품개발과 그들의 소비구조, 생활패턴, 주거 소구점을 고민하는 트렌드의 변화가 가속할 것으로 기대된다.

- 함영진 직방 빅데이터랩장

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