9~10월에만 전국 9만여 가구 분양… 서울에선 ‘로또’ 재개발·재건축 물량도

8월 24일, 서울 강남구 삼성동 상아2차 아파트 재건축조합은 임시총회를 열고 10월 이전에 일반분양에 나서기로 했다. 이 아파트는 당초 정부가 주택도시보증공사를 통해 분양가를 간접적으로 규제하자 이를 피해 아파트를 다 짓고 분양하는 후(後)분양을 추진해왔다. 하지만 정부가 10월 이후 민간택지로 분양가 상한제를 확대키로 하자 상황이 바뀐 것이다. 재건축조합 측은 “조합원 450여 명 가운데 95% 정도가 10월 이전 분양에 찬성했다”며 “선분양으로 수익성이 떨어지더라도 (10월 이전에 분양하는 것이) 상한제 적용에 따른 피해보다는 덜할 수 있다고 내부적으로 판단했다”고 말했다. 재건축조합은 결국 9월 20일 견본주택 문을 열고 본격적으로 일반분양에 나선다. 일반분양 물량은 71㎡(이하 전용면적) 43가구와 84㎡ 69가구다.

계절적 분양 성수기를 맞아 9~10월 전국 주요 지역에서 아파트 분양이 잇따른다. 이번 가을 분양시장에는 10월 이후 시행될 민간택지 상한제를 앞두고 본격적인 ‘밀어내기’ 물량이 대거 나온다. 이 가운데는 인기 지역, 인기 브랜드 단지가 적지 않아 청약 열기가 뜨거울 전망이다. 수도권광역급행철도(GTX) 사업 확정에 따른 호재 지역에서도 신규 분양 물량이 나와 예비 청약자의 눈길을 끌고 있다. 신정섭 신한은행 부동산투자자문센터 차장은 “상한제가 시행되면 분양가 인하 효과로 서울 인기 지역 청약 당첨 가점이 치솟을 것”이라며 “청약 점수가 상대적으로 낮은 예비 청약자는 상한제 이전에 통장을 사용하는 게 유리하다”고 말했다. 부동산정보회사인 부동산114에 따르면 9~10월 전국 아파트 분양 예정 물량은 9만780가구에 이른다. 이 가운데 9월 중순까지 분양한 2만1948가구를 제외한 6만8832가구를 중심으로 가을 분양시장이 선다. 정부의 민간택지 상한제 확대 발표 직전에는 분양 예정 물량이 6만6000여 가구에 그쳤지만, 이후 2만4000여 가구가 늘었다. 상한제 시행이 유력한 서울 강남권 등지를 중심으로 한 ‘밀어내기’ 분양 때문이다. 올해 가을 분양시장의 핵심은 서울과 수도권이다. 당장 강남권 분양시장의 최대어로 꼽히는 ‘래미안라클래시’(상아2차 재건축)가 9월 20일 견본주택 문을 연다. 이 아파트는 지하 3층 지상 35층 7개 동 679가구다. 이 가운데 재건축조합원 몫을 제외한 112가구가 일반에 분양된다. 서울 지하철 7호선 청담역과 9호선 삼성중앙역을 걸어서 이용할 수 있고, 주변에 언북초, 언주중, 경기고 등이 인접해 있다.

서울 강남구 역삼동에서는 ‘역삼 센트럴아이파크’(개나리4차 재건축)가 나온다. 이 단지는 지하 3층 지상 35층 5개 동 규모로 85~125㎡ 499가구다. 이 중 일반분양 물량은 138가구다. 이 일대는 ‘테헤란로 아이파크’ ‘역삼자이’ 등 브랜드 아파트 7000여 가구가 몰려 있어 ‘역삼브랜드타운’으로 불린다. 특히 서울 지하철 2호선과 분당선 환승역인 선릉역과 한티역이 인접해 있고, 테헤란로 중심업무지구와 대치동 학원가가 인접해 있어 주거 선호도가 높다. 수도권에서는 제2의 강남으로 불리는 과천시에서 분양 물량이 나온다. GS건설이 과천시 갈현동 지식정보타운 S9블록에 짓는 공공분양 아파트인 ‘과천제이드자이’다. 이 아파트는 지하 2층 지상 25층 7개 동 규모로 49~59㎡ 647가구다.

최근 GTX B노선이 예비타당성조사를 통과하면서 분양시장이 살아나고 있는 인천에서도 신규 물량이 나온다. ‘검단2차파라곤’(1122가구), ‘루원시티 대성베르힐2차 더센트로’(1059가구) 등이다. 검단신도시는 정부의 3기 신도시 건설 계획 발표로 올 상반기 청약 성적이 저조했지만 GTX와 인천지하철 2호선 검단 노선 연장사업 재추진 덕에 분양시장이 살아나고 있다. 구도심인 인천 서구 가정동 루원시티에서는 주상복합아파트인 ‘루원시티 린스트라우스’가 나온다. 이 아파트는 지하 3층 지상 47층 5개 동 규모로 아파트 1412가구와 오피스텔 100실이다. 수원시에서는 팔달구 교동 155의 41 일대를 재개발하는 ‘수원팔달6재개발’(가칭)이 10월 분양한다. 2586가구로 지역에서 가장 큰 규모다.

지방에서도 적지 않은 물량이 나온다. 특히 시공능력평가 10위권 내 대형 건설사의 분양 물량이 많은 편이다. 우선 현대건설·금호산업 컨소시엄은 전주시 효자동에서 효자구역을 재개발한 ‘힐스테이트 어울림 효자’를 분양할 예정이다. 1248가구 중 59~101㎡ 905가구를 일반에 분양한다. 대전에서는 포스코건설이 계룡건설과 함께 목동3구역을 재개발한 ‘목동 더샵 리슈빌’을 분양한다. 993가구 중 39~84㎡ 715가구를 일반분양한다. 광주에서는 GS건설 컨소시엄이 우산구역을 재개발하는 단지를 분양한다. 2564가구 중 1640가구가 일반 청약자 몫이다. 거제시에서는 대림산업이 분양에 나선다. 거제 고현항의 해양복합신도시 빅아일랜드 내에서 ‘e편한세상 거제 유로아일랜드’ 1049가구를 분양할 예정이다.

가을 분양시장의 청약 경쟁은 어느 때보다 뜨거울 전망이다. 정부의 강도 높은 부동산 규제로 아파트 공급 차질이 예상되기 때문이다. 이미 민간택지 상한제 시행 발표 이후 청약가점이 커트라인이 높게 끊기는 ‘가점 인플레이션’이 나타나고 있다. 상한제 후 강화되는 분양권 전매제한을 피하기 위해 70점대 고점자가 대거 청약에 나서고 있는 영향이다. 고점자가 청약시장에 쏟아지면서 웬만한 점수로는 서울 강남권 진입이 사실상 힘들어졌다.

실제 최근 분양한 ‘송파 시그니처 롯데캐슬’(서울 송파구 거여동)의 당첨 가점은 평균 65점이었다. 5억원대에 분양된 59㎡는 최저 69점, 최고 75점이나 됐다. 10가구만 공급된 108㎡에는 만점(84점)에 육박하는 79점자도 있었다. 앞서 대우건설이 서울 서대문에서 분양한 ‘푸르지오 센트럴파크’도 당첨 가점이 평균 60점을 넘었다. 전문가들은 청약 가점이 70점 이상인 고득점자는 상한제 시행 이후 공급되는 아파트를 눈여겨보라고 조언한다. 가점이 상대적으로 낮은 예비 청약자는 가을 분양시장을 적극 두드려볼 만하다. 상한제 대상이 아니더라도 정부가 주택도시보증공사를 통해 분양가를 간접 규제하고 있는 만큼 분양가가 주변 시세보다 낮은 단지가 적지 않다. 상한제 시행 이후에는 청약가점 커트라인이 더 치솟을 수 있는 만큼 상한제 시행 이전에 적극 청약하라는 것이다. 청약가점이 30∼40점 미만이라면 서울 비(非)강남권 중소형 단지나 수도권 물량으로 눈을 돌리는 것도 방법이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “청약시장이 무주택자를 중심으로 재편된 상태여서 조정대상지역 등 규제지역에서는 집이 한 채만 있어도 당첨 가능성이 거의 없다”며 “1순위 자격을 갖추고 최대한 가점을 높여 놓는 것이 중요하다”고 말했다.

- 황정일 기자 obidius@joongang.co.kr

ⓒ이코노미스트(https://economist.co.kr) '내일을 위한 경제뉴스 이코노미스트' 무단 전재 및 재배포 금지