문재인 정부 출범 후 지난 5년간 집값이 급등한 요인을 두고 시선이 엇갈리고 있다. 가장 큰 이유가 '저금리' 때문이었다는 국책 연구기관의 보고서가 나왔는가 하면 ‘공급 부족’이 컸다는 민간 연구소의 통계 자료도 제시됐다.  
 
정부 산하기관인 국토연구원은 지난 24일 '주택가격 변동 영향요인과 기연도 분석' 보고서를 통해 2017년 5월~2021년 5월 사이 주택가격에 미치는 주요 원인에 대한 기여도를 분석한 결과, 금리의 가격상승에 대한 기여도가 가장 높았다고 밝혔다.
 
연구원은 선행연구를 바탕으로 주택가격 상승에 영향을 미치는 주요 요인을 금리, 국내 실물경기, 주택공급, 가구수 등 5가지로 선정하고 이들 요인이 실제 집값 상승에 미친 영향을 '샤플리 분해' 기법으로 분석했다. 분석 기간은 문재인 정부가 출범한 2017년 5월부터 통계 사용이 가능한 가장 최근 시점인 올해 5월까지로 설정했다.  
 
국가승인통계인 한국부동산원 지수에 대한 분석 결과 이 기간 집값 상승에 가장 크게 기여한 원인은 '실질 CD 금리'로 46.7%의 비중을 차지했다. 이어 '전월 주택가격'(26.4%), '실질 제조업 생산지수'(24.1%), '전체 주택 준공물량'(2.1%), '세대수'(0.7%)의 순이었다. 민간통계인 KB 지수에 대한 분석 결과도 유사했다. 실질 CD 금리가 49.8%로 가장 컸다. 이어 전월 주택가격(32.9%), 실질 제조업 생산지수(13.5%), 전체 주택 준공물량(2.0%), 세대수(1.8%) 순이었다.  
 
반면 이와 다른 분석을 내놓은 곳도 있다. 앞서 민간 연구기관인 주택산업연구원(주산연)은 지난 14일 '주택시장 전망' 발표회에서 최근 주택가격 상승의 원인을 공급부족으로 지목하면서 정부의 주택 수요·공급 예측 방식이 잘못됐고 주장했다. 주산연은 지난 10년간 주택가격 변동에 영향을 미치는 요인을 분석한 결과 금리 변화나 경제성장률보다도 '수급지수'가 주택가격 변동에 가장 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다고 강조했다.  
 
주산연은 내년에 전국 주택수급지수가 89.0으로 수급 불균형이 초래 될 것으로 예측했다. 주택수급지수가 100보다 낮으면 ‘공급 부족’이고 높으면 ‘공급초과’를 의미하고 있는데 서울과 경기 등 수도권에도 내년 공급이 수요에 미치지 못할 것이라는 분석이다. 주산연에 따르면 현 정부 5년 간 전국의 주택수요 증가량은 296만 가구인데 비해 공급은 258만 가구로 38만 가구의 공급부족이 누적됐다. 특히 서울은 수요증가 45만 가구 대비 공급은 31만 가구로 14만 가구의 공급부족이 누적된 상태다. 수도권은 수요증가 108만 가구 대비 공급은 99만 가구로 9만 가구의 공급부족이 누적된 상태인 것으로 나타났다.
 
특히 올해 전국 아파트 입주물량은 현 정부 출범 이후 최저치를 기록한 것으로 나타났다. 부동산 전문 리서치업체 리얼투데이가 국토교통부 주택건설실적통계 자료를 통해 2017년부터 올해까지 전국 아파트 입주물량을 분석한 결과 올해 모두 31만9165가구가 입주한 것으로 집계됐다. 이는 최근 5년 가운데 가장 낮은 입주량이다. 지난해 아파트 입주물량과 비교해 약 14.5% 감소한 수준이다. 전국 아파트 입주 물량은 2017년 38만9872가구에서 2018년 48만277가구로 늘었다. 하지만 이후 2019년 40만1481가구, 지난해 37만3220가구, 올해 31만9165가구 등 3년 연속 감소했다.
 
올해 입주한 수도권 아파트 물량은 17만9307가구로 지난해보다 7.3% 줄었다. 5대 광역시(대전·대구·울산·부산·광주)는 올해 5만2784가구, 기타 지방 도시는 8만7074가구가 입주해 지난해보다 각각 22.3%, 22.1% 감소했다.  
 
통상적으로 입주 물량 감소는 집값과 전셋값 불안으로 이어진다. 실제 전국주택 올해 상승률이 국제통화기금(IMF) 외환위기 직후 부동산 가격이 폭등했던 시기 이래 가장 많이 오른 것으로 나타났다. KB국민은행 통계에 따르면 올해 전국 주택(아파트·연립·단독주택 포함) 가격은 2021년 12월 말 대비 14.97% 올라 2002년 16.43% 상승 이후 19년 만에 최고 상승폭을 기록했다. 우리나라가 IMF 외환위기를 졸업한 2001년은 줄어든 주택 공급과 저금리로 늘어난 유동성, 규제 완화 등의 영향으로 부동산 가격 상승세가 가팔랐던 시기다.
 
전국 집값은 2001년 9.87% 오른 뒤 이듬해인 2002년 2배에 육박하는 상승폭(16.43%)을 기록했다. 2002년 당시에는 연초 집값이 월 2%대의 급등세를 보였다면 올해는 5월(0.96%)과 12월(0.50%)을 제외하고 집값이 거의 매달 1%대 이상의 상승률을 기록했다는 점이 특징이다.
 
정부 공급량을 늘리겠다며 사전청약 물량 등을 늘리고 있지만 공공 사전청약의 경우 입주 시기가 정해져있지 않고, 공공주도라 속도감이 떨어진다는 문제가 지적되고 있다. 또한 정부가 지구 지정을 앞당기는 등 장기적인 공급 물량 확대 대책을 내놓았지만 인허가, 분양, 입주까지는 빨라야 5~6년이 걸린다는 점에서 당장의 주택시장 안정 효과는 제한적일 것이란 분석이다.  
 
이렇듯 최근 몇 년간의 집값 상승을 두고 민관 기관에서는 저금리, 공급 부족 등을 주요 요인으로 꼽았지만, 어느 한 가지 요인을 특정하기 어렵다는 주장도 나온다. 고종완 한국자산관리연구원 원장은 부동산 시장(가격)에 영향을 미치는 주요 변수 5가지에 대해 설명했다. 그는 ▶수요와 공급 요인 ▶정책요인 ▶금융 요인(금리, 유동성) ▶부동산구매심리(부동산소비심리) ▶해외부동산 동조화 현상 등을 들었다.  
 
고 원장은 “그때그때마다 시장에 미치는 영향 요인 또는 변화 요인의 강도는 좀 다를 수 있다”며 “결론적으로는 다섯 가지 요인이 복합적으로 영향을 미친 것이지 한가지 요인이 절대적으로 영향을 미쳤다는 주장은 옳지 않다”고 지적했다. 그는 이어 “가장 근본적인 배경은 수요와 공급의 불일치, 즉 공급부족 때문이다”며 “정부의 수요와 공급을 동시에 억제하는 규제 일변도 정책이 악 영향을 미쳤다”고 주장했다.

이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

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