서울을 비롯해 전국적으로 주택 ‘거래 절벽’ 현상이 심화되는 모양새다. 가수요가 줄고 실수요자들이 그나마 거래를 이어가고 있지만 이마저도 드문드문이다.
 
4일 국토교통부에 따르면 지난해 11월 전국 주택 매매거래량은 6만7159건으로 전월(10월) 대비 10.8% 감소했으며 전년 동월 11만6758건에 비해서는 42.5% 줄어든 것으로 집계됐다. 수도권 11월 거래량은 2만6365건으로 전월 대비 17.6%, 전년 동월 대비 35.9% 줄었고, 지방은 4만794건으로 각각 5.8%, 46.1% 감소했다. 주택 유형별로 아파트는 4만1141건으로 전월 대비 15.7% 감소, 전년 동월 대비 54.1% 감소했다. 아파트 외 주택은 2만6018건으로 전월에 비해 1.8%, 전년 동월에 비해는 4.0% 줄었다.
 
중심지인 서울 아파트 시장만 봐도 거래절벽 현상은 뚜렷하다. 서울부동산정보광장에 공개된 서울 아파트 거래량을 분석한 결과 지난해 연간 거래 신고건수는 총 4만1713건(1일까지 접수된 통계)으로, 2012년(4만1079건) 이후 9년 만에 최저치를 기록했다. 직전 2020년 거래량(8만1189건)과 비교하면 거의 절반 수준에 불과하다.

 
2012년은 2008년 글로벌 금융위기 여파에다 참여정부가 만든 각종 규제 정책이 작동한 때다. 또 '반값 아파트'로 불린 보금자리주택 공급까지 확대되면서 서울 아파트값이 2000년대 들어 가장 큰 폭(-6.65%, 한국부동산원 기준)으로 하락한 시기다.

 
최근 극심한 거래 침체는 강력한 대출규제, 금리인상 등으로 매수 심리가 위축됐기 때문이다. 지난해 집값이 단기 급등하면서 ‘이제는 떨어지지 않을까’하는 고점인식까지 더해졌다. 여기에 양도소득세와 종합부동산세 등 세금 부담도 늘어나면서 3월 대선을 앞두고 규제 완화에 대한 기대감에 매수자와 매도자 모두 ‘관망세’를 보이고 있다.  
 
일부 전문가들은 정부의 강력한 부동산 규제정책으로 투기적 다주택자나 갭투자자 등 가수요가 줄어들면서 실수요 위주로 시장이 전환되고 있다고 분석한다. 대출 규제가 풀렸을 때 투자 세력이 가세를 해서 시장을 펌핑하는 역할을 하는데 그게 지금 많이 차단됐다는 것이다.  
 
한문도 연세대학교 정경대학원 금융정책학과 교수는 “(제도적으로) 갭투자하기가 힘들다”며 “규제지역(조정 대상 지역, 투기과열지구) 2주택자의 양도세 비과세 처분 기한을 일시적으로 3년에서 1년으로 줄이는 등 직접적인 가수요를 없애는 정책 효과가 나타나면서 실수요 중심의 가격이 조정에 들어가기 시작했다”고 주장했다.  

 
실제 각종 규제에 부동산 시장 거래절벽인 가운데, 그나마 거래되는 매물은 실수요 거래가 대부분인 분위기다. 대출이 금지된 서울 강남권의 15억원 초과 단지는 애초부터 자체 자금 조달이 가능한 수요층 위주로 거래됐기 때문에 대출 한도 축소의 영향이 적다.
 
다만 강남권 등 서울 고가아파트 지역은 최근 다주택자에 대한 양도세 중과 등의 세금 부담으로 쉽게 물건을 내놓거나 사려는 이들이 없다. 강남권 공인중개사 관계자는 “매도자들은 내년 대선 이후 매매에 나설 것으로 보이고, 당장 매수자도 없다”며 “그나마 거래가 이뤄지는 것은 다른 곳에서 본인 집을 팔고 이사 오려고 하는 사람들이 있어서다”고 말했다.  
 
시장에서는 앞으로 고가 주택 단지들은 ‘똘똘한 한 채’를 원하는 실수요가 꾸준히 이어질 것으로 보고 있다. 하지만 중저가 위주 단지들을 노리는 청·장년층 실수요자들의 구매는 쉽지 않을 것으로 보인다. ‘가계대출 조이기’에 대출 가능 금액 자체가 급감하기 때문에 규제를 적용 받는 단지들의 주택 구매력 감소가 불가피하기 때문이다.  
 
금융당국은 가계부채 급증을 막기 위해 올해 1월부터는 주택담보대출, 신용대출, 카드론 등 총 대출액이 2억원을 넘는 모든 대출에 대해 연간 대출 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘을 수 없도록 했다. 이 마저도 올해 7월부터는 총 대출액 1억원 초과시로, DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 확대 적용된다. 제2금융권에서는 기존 60%로 적용되던 DSR 기준이 1월부터 50%로 하향 적용된다.

 
서울에 거주하는 무주택자인 김 모씨는 “서울 지역에서 아파트를 매매하기는 대출 규제로 여력이 없다”며 “기존 아파트는 이제 너무 비싸기때문에 3기 신도시 등 사전 청약을 노려 볼 생각이다”고 말했다.

이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

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