서울 강남권에 재건축 초과이익환수(이하 재초환) 부담금 부과가 초읽기에 들어가면서 조합원들도 술렁이고 있다. 최근 집값 급등으로 억대 부담금이 예고되면서 그야말로 ‘패닉 상태’인 분위기다.
 
재건축 부담금은 사업 기간(추진위 승인∼준공시점) 오른 집값(공시가격 기준)에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 뺀 초과이익이 3000만원을 넘을 경우 10∼50%까지 세금으로 걷는 제도다.
 
16일 업계에 따르면 서초구 반포동의 옛 '반포 현대' 아파트에 대한 재건축 부담금이 이르면 3월 또는 4월께 확정, 부과될 예정이다. 강남권 첫 사례다.
 
80가구 1동짜리 '나홀로' 단지였던 이 아파트는 전용면적 60, 82, 89㎡ 총 108가구로 새로 지어져 지난해 7월 말 입주가 시작됐다. 당초 재건축 부담금은 준공 후 5개월 내에 부과돼야 하지만 단지 규모가 작아 시세 등 비교군이 마땅찮다는 이유 등으로 지체됐다.  
 
부과 관청인 서초구는 최근에서야 부동산원으로부터 초과이익 산출에 필요한 이 단지의 준공(종료)시점 공시가격을 통보받아 검토 중이다. 이르면 이달 중 부동산심의원회를 열어 그 금액을 확정할 예정이다.
 
여기서 종료시점 가격이 확정되면 추진위 설립시점(2015년)의 공시가격을 현재 현실화율을 대입해 보정한 뒤 최종 부담금을 산출해 조합 측에 확정 통보한다. 조합원들은 재건축 부담금이 부과되는 날로부터 6개월 내에 현금으로 부담금을 납부해야 한다.
 
반포 현대는 앞서 2018년(사업시행인가 시점)에 가구당 부담금 예정액으로 1억3569만원을 통보받았다. 당시 서초구와 국토부가 향후 준공시점의 공시가격을 '14억2000만원'으로 추정해 산출한 금액이다.  
 
하지만 이후 집값이 급등하면서 당시 예상보다 조합의 초과이익이 커졌다. 이로 인해 실제 부담금도 예정액을 크게 웃돌 것이라는 정비업계의 관측이다. 반포 현대는 단지 규모가 작고 평수도 작은 만큼 입주 시점 전용 82㎡의 시세가 25억원 안팎일 것으로 추정된다.  
 
단지 규모가 다르지만 반포 현대 바로 옆에 위치한 반포 리체(1119가구) 전용 84㎡의 공시가격은 2015년 8억5600만원에서 2021년 1월 기준 20억4000만원으로 무려 138% 상승했다. 이 아파트의 실거래가는 반포 현대의 입주시점인 지난해 7월 기준 30억원 선이다.
 
이 금액에 공시가격 로드맵상 지난해 현실화율(78.3%)을 적용하면 이 아파트의 입주시점 공시가격은 20억원 선으로, 4년 전 예정가 통보 당시의 추정 공시가격 보다 5억5000만∼6억원가량 높아진다.
 
국회와 정비업계에 따르면 2018년 이후 현재까지 재초환 부담금 예정액이 통보된 조합은 전국적으로 63개 단지, 3만3800가구에 이른다. 이번 반포 현대를 시작으로 올해부터 굵직한 단지의 부담금 부과가 본격화될 예정이다. 무엇보다 조합은 최근 집값 급등으로 사업시행인가 당시 통보된 예정액을 크게 웃도는 부담금이 나올 수 있다는 점에서 긴장하고 있다.
 
전국 재건축단지 72개 조합으로 구성된 ‘전국재건축정비사업 조합연대’에 따르면 성동구 성수동 장미아파트는 비강남권의 소규모 단지인데도 앞서 통보된 가구당 부담금 예정액이 무려 5억원에 달한다.
 
또 서초구 반포3주구의 재건축 부담금은 4억원, 강남구 대치 쌍용1차는 3억원, 서초 방배 삼익은 2억7500만원이 각각 통보됐다. 2018년 국토부가 자체 시뮬레이션을 통해 공개한 강남권의 한 재건축 단지는 부담금 예정액이 가구당 8억원이었다. 집값 상승이 계속 이어진다면 이들 단지의 실제 부과액이 가구당 5억∼10억원을 넘을 수 있다는 얘기다.
 
서울뿐만 아니라 수도권, 지방에도 억대 부담금이 예고됐다. 재건축 연대 파악 결과 수원 영통2구역 재건축 단지의 부담금 예정액은 가구당 2억9500만원, 대전 용문동 재건축 단지는 2억7600만원으로 수도권·지방도 가구당 부담금 예정액만 3억원에 육박한다. 안양과 과천, 대구 역시 1억원대의 부담금이 예정된 단지가 즐비한 것으로 파악된다.

이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

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