포스코건설, 확정 공사비 카드까지 꺼냈건만 “쉽지 않네”

경쟁사 GS건설보다 986억원 높은 ‘확정 공사비’ 제시
물가상승률 변동폭에 따라 큰 손해가 될 수도
부산지역 타 조합과 갈등…“부정적인 반응까지”

부산 부곡동 부곡2구역 재개발 정비사업 수주에 나선 포스코건설이 ‘2년 6개월 확정 공사비’라는 카드를 꺼내 들었다. 올해 들어 원자재 가격이 크게 오르면서 공사비 증액을 놓고 조합과 갈등을 빚고 있는 현장이 많다는 점을 파고든 파격 제안이다.

하지만 해당 조합 및 정비업계의 반응은 시큰둥하다. 확정된 기간이 짧아 큰 의미가 없다는 점과 포스코건설이 사업을 진행한 여러 사업장에서 보여준 신뢰도가 낮아서다. 특히 같은 부산지역의 대연8구역 재개발 조합원들의 포스코건설에 대한 부정적인 반응이 큰 영향을 미치고 있다.

확정 공사비 속 숨어있는 ‘양날의 검’

20일 부곡2구역 재개발 조합 및 정비업계에 따르면 지난 5월 31일 마감한 부곡2구역 재개발 시공사 선정을 위한 입찰에 포스코건설은 공사비 7425억원(3.3m²당 579만원), GS건설은 6439억원(3.3m²당 525만원)을 각각 제안했다. 양사의 공사비 차이는 986억원이다.

시공권 확보 경쟁이 치열한 상황에서 입찰가격이 이처럼 크게 벌어진 사례는 드물다. 일반적으로 조합이 제시한 공사비 조건에서 경쟁사들은 엇비슷한 입찰가를 놓고 특화 설계나 세부적인 지원조건을 놓고 겨룬다.

양측의 공사비 차이는 물가상승률 적용 여부 때문이다. GS건설은 저렴한 공사금액을 제안하면서 실제 착공일까지 물가상승률(소비자물가지수와 건설공사비지수의 산술평균) 내 공사비를 올리겠다는 조건을 달았다. 일반적인 공사비 책정 방식이다.

반면 포스코건설은 공사비 가격을 높게 책정한 대신 착공 예상 시기인 2024년 12월까지 물가 상승에 따른 공사비 인상을 하지 않겠다고 제안했다. 다소 파격적이면서도 변칙적이다.

조합원 입장에서 포스코건설의 제안은 양날의 검이다. 시장의 물가상승률 변동폭에 따라 이득이 될 수도, 큰 손해가 될 수도 있다. 가령 통계청의 최근 1년간의 물가상승률 7.88%(소비자 물가지수 4.7%와 건설공사비지수 11.06%의 산술평균)를 포스코건설이 착공일로 예상한 2024년 12월까지 대입할 경우 GS건설의 최종 공사비는 7788억원으로 늘어나 포스코건설이 더 저렴하다.

그러나 5년 또는 10년간의 물가상승률의 대입하면 이야기는 전혀 달라진다. 5년간의 물가상승률 2.98%를 대입할 경우 GS건설의 공사비는 7232억원, 10년간 물가상승률 2.55%를 적용하면 6864억원이다. 포스코건설의 고정 공사비 7425억원보다 GS건설의 공사비가 각각 193억원, 561억원 더 낮다.

여기에 포스코건설은 공사 지연 요인이 자사가 아닌 외부에 있을 경우 이후부터는 물가상승률을 반영하기로 했다. 현재 부곡2구역은 시공사 선정 이후 건축심의, 사업시행인가, 관리처분 인가를 받아야 이주를 진행할 수 있다.

통상적으로 업계에서는 이주까지 최소 4년 정도 소요될 것으로 예상한다. 정비계획 변경 기간 1년, 건축심의 진행 1년, 사업시행인가 1년, 종전평가와 관리처분 계획 수립 총회 통과 1년 등 빨라도 4년의 시간이 소요된다. 이마저도 조합 내홍 등 외부 변수가 없을 때 이야기다.

2025년부터 양사의 공사비에 물가상승률이 적용되고 물가상승률이 3%대 이하면 포스코건설과 GS건설 간의 공사비 격차는 더욱 벌어지게 된다.

대연8 ‘분쟁’, 이촌현대 ‘계약해지’, 가락현대5차 ‘갈등’

지난 12일 부산 벡스코에서 부산 대연8구역 재개발조합원들이 해당 구역 시공사에 항의하는 시위를 벌이고 있는 모습. [대연8구역 재개발조합 제공]

포스코건설이 부곡2구역 재개발 정비사업 수주에 성공하기 위해선 신뢰 문제도 해결해야 한다. 특히 수주에 성공했던 서울과 부산 등 일부 사업장에서 조합과 약속 불이행 및 불법행위로 인한 법적 분쟁이 발목을 잡는 분위기다.

우선 같은 지역인 부산 대연8구역 재개발 조합과의 마찰이 심각하다. 포스코건설은 대연8구역 재개발 사업의 시공사로 선정됐지만, 수주 경쟁 당시 조합에 ‘민원처리비 3000만원 지급’이라는 불법 제안서를 제출해 현재는 시공사 효력이 정지된 상태다.

더욱이 포스코건설이 시공사 효력정지 가처분 3심을 부곡2구역 시공사 선정총회 이후인 6월 30일 이후로 연기한 것이 알려지면서 부산지역 정비업계에서 인식이 안 좋은 상태다. 대연8구역 재개발조합원들은 부곡2구역 시공사 선정 합동설명회장 앞에서 포스코건설에 항의하는 집단행동을 펼치기도 했다.

서울에서는 가락현대5차아파트 소규모재건축정비사업장에서 조합과 공사비 증액을 놓고 마찰을 빚고 있다. 포스코건설은 설계변경에 따른 공사비 약 51억원 증액을 요구하고 있지만, 조합측은 약 2억원만 인정하겠다는 입장이다.

이외에도 포스코건설은 지난 2015년 이촌 현대아파트 리모델링 시공권을 수주했지만 이후 공사비 증액을 놓고 조합과 마찰을 겪었다. 이 과정에서 조합 측은 인상의 근거가 되는 물량·산출내역서에 대한 세부내용 공개를 요청했으나 포스코건설은 영업기밀을 이유로 제공하지 않았다. 더욱이 포스코건설은 조합장 사찰논란까지 불거지며 결국 2020년 시공권을 박탈당했다.

차완용 기자 yongcha@edaily.co.kr

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