미국의 금리 인상 속도가 빨라지는 가운데, 우리나라를 비롯한 전 세계 주택의 거품 붕괴 우려가 커지고 있다. 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 팬데믹 위기 극복을 위해 세계 각국이 펼친 양적완화 정책의 후폭풍으로 끝없이 치솟던 주택시장이 변곡점에 도달했다는 관측이 제기된다.  
 
지난 2008년 글로벌 금융위기 이후 완화적 통화정책 기조와 각국의 경기 부양책 등으로 부동산으로도 자금이 몰렸다. 이어 지난 2020년 이후 코로나19 타격 이후에는 경기 부양을 위해 각국이 돈을 풀고 더욱 금리를 낮추면서 글로벌 집값은 나날이 치솟았다.  
 
우리나라 부동산 역시 문재인 정부시절 급격히 증가했다. 이에 문 정부의 부동산 규제 정책이 부동산 시장의 정상 기능을 망가뜨려 집값 상승을 더욱 부추겼다는 비판이 제기됐다. 하지만 단순히 정책 실패로만 집값 상승 요인으로 볼 수 없다는 시각이 나오는 이유는 문 정부 집권 당시가 코로나19 사태를 극복하기 위해 세계적으로 유동성이 늘었던 시기였기 때문이다. 이에 더해 주택 공급 부족 등이 맞물리며 집값은 크게 상승했다.  
 
문제는 코로나19 기간 초저금리 영향으로 가격이 치솟았던 글로벌 부동산 시장이 각국 중앙은행의 강도 높은 긴축 정책으로 '거품 붕괴' 위험에 직면했다는 점이다. 전 세계 주요 부동산 가격이 펀더멘털(경제기초) 대비 과하게 올랐다는 평가가 나온다.  
 
블룸버그 산하 경제연구 기관인 블룸버그이코노믹스에 따르면 경제협력개발기구(OECD)와 국제결제은행(BIS)의 자료를 토대로 주요 30개국의 올해 1분기 집값을 조사한 결과 임대료 대비 주택가격(price-to-rent) 비율과 소득 대비 주택가격(price-to-income) 비율 등 현 시점의 각종 지표가 2008년 글로벌 금융위기 당시 보다 더 높은 것으로 나타났다. 작년 6월 블룸버그 통신이 발표한 주택버블 순위 1위는 뉴질랜드, 2위가 캐나다, 3위가 스웨덴, 4위가 노르웨이, 5위가 영국이었다. 한국은 19위였다.  
 
시장에서는 우크라이나 전쟁 장기화, 글로벌 공급망 붕괴, 인플레이션 등의 영향으로 주택 거품 붕괴를 우려하고 있다. 경제 불확실성 속에 전세계 중앙은행들이 금리를 빠르게 인상함에 따라 치솟는 차입 비용에 매수자들의 자금 조달이 한계에 다달았다는 분석에서다.
 
실제 올해 들어 전 세계 부동산 시장은 크게 흔들리는 모습을 보이고 있다. 블룸버그 통신이 지난해 주택버블 1위국가로 꼽은 뉴질랜드는 최근 3달간 전국 기준으로 3.5% 하락했다. 뉴질랜드의 집값은 2019년 12.3%, 2020년 19.3%, 2021년 21.5% 치솟은 바 있다. 끝없이 치솟던 캐나다 집값도 하락세로 돌아섰다. 캐나다부동산협회(CREA)에 따르면 4월 전국 평균 거래가격은 전달에 비해 6.3% 하락했다. 블룸버그 통신의 주택버블 순위에서 3위를 기록한 스웨덴도 집값이 하락세로 전환한 것으로 나타났다.  

 
특히 캐나다와 뉴질랜드는 만성적인 주택공급 부족과 해외 이민 수요가 많아 집값이 절대 떨어지지 않는다는 인식이 강했다. 하지만 해당 국가의 중앙은행이 금리인상을 단행 한 것이 주요 요인으로 작용하며 부동산 불패 신화도 맥없이 무너졌다. 캐나다은행은 올해만 기준금리를 1.5%까지 세 차례 인상했고, 추가 인상도 예고했다. 집값 거품 1위로 꼽힌 뉴질랜드도 지난해 10월부터 금리를 세 번 올렸다.
 
주요 국가들의 긴축 행보는 더욱 빨라지고 있다. 미국 중앙은행인 연방준비제도(Fed·연준)가 기준금리를 한 번에 0.75%포인트 인상('자이언트 스텝')하며 통화긴축에 속도를 내자 우리나라를 비롯한 신흥국들도 뒤따라 금리 인상 행렬에 나서고 있다.
 
일부 전문가들은 글로벌 긴축정책이 동시 다발적으로 이뤄지면 부동산 가격 하락 가능성이 더욱 커질 것으로 보고 있다. 불룸버그 이코노믹스의 니라즈 샤 이코노미스트는 “글로벌 긴축정책이 동시에 이뤄지면 가격이 급락할 위험은 분명히 더 크다”면서 “차입비용이 커지면서 부동산 시장이 중대한 시험대에 직면하게 됐다”고 말했다.  
 
우리나라 집값도 버블 붕괴 우려에서 예외가 될 수 없다. 스탠다드앤푸어스(S&P)는 명목GDP 대신 가계신용 위험, 가계부채 증가율, 집값 상승 속도 등을 근거로의 아시아에서는 한국의 집값이 취약하다고 분석했다.
 
실제 이러한 지표는 현실화 되고 있다. 국토연구원 UBS 글로벌 버블지수를 활용해 지난해 1분기 국내 17개 시도의 버블지수를 분석한 결과, 대전·경기·세종 등에서 버블 위험이 감지됐다고 밝혔다. 몇 년 간 집값 고공행진을 이어가던 해당 지역들은 최근 금리인상 등으로 인한 거래절벽이 이어지며 집값 하락세가 뚜렷해지고 있다.  
 
해당지역 뿐 아니라 올해 하반기 전국의 집값이 하락 전환되며 주택시장이 변곡점을 맞을 것이라는 전망도 나왔다. 한국건설산업연구원은 27일 서울 강남구 건설회관에서 열린 '2022년 하반기 건설·부동산 경기전망 세미나'에서 올해 하반기 경제 상황 악화로 집값이 0.7% 떨어질 것으로 예상했다.
 
문제는 자산가격 침체가 경기침체를 불러올 수 있다는 점이다. 스탠다드앤푸어스(S&P)는 주요국 금리 인상이 가속화되면 자산 가격의 급격한 조정이 나타나고, 이는 소비 심리를 위축시켜 경기침체로 이어질 수 있다고 봤다.
 
금리가 올라가면 부채에 대한 이자 상환이 늘어나 소비까지 위축시킬 수 있기 때문이다. 우리나라 역시 가계 부채 부담이 만만치 않다. 국제금융협회(IIF)가 발표한 세계 부채보고서에 따르면 올해 1분기 세계 36개국의 GDP 대비 가계 부채 비율은 한국이 104.3%로 가장 높았다.
 
일본 투자은행(IB) 노무라홀딩스의 롭 서브바라만 이코노미스트는 “지난 10여년 간 양적완화(QE)가 주택 시장의 거품을 일으켰다”며 “경기와 금융 사이클이 동시에 하락해 경기침체가 장기화될 수 있다”고 설명했다.

이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

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