정부가 향후 5년간 270만호 주택공급을 위해 재건축 사업 문턱 낮추기에 나선다. 그동안 재건축 사업을 가로막고 있다고 지적됐던 재건축초과이익환수제(재초환)을 완화하고, 안전진단 구조안정성 부문 비중을 낮추기로 했다.  
 
국토교통부는 16일 향후 5년간 270만호에 달하는 주택 공급에 대한 청사진을 담은 ‘국민 주거안정 실현방안’을 발표했다. 이번 안에는 재초환으로 촉발된 과도한 재건축 부담금을 현실화하고, 재초환의 기본 면제금액을 상향하는 내용 등이 담겼다. 또 1주택 장기보유자와 고령자 등에 대한 배려 방안도 마련한다.  
 
재초환은 사업 기간(추진위 승인∼준공시점) 상승한 집값(공시가격 기준)에서 건축비 등 개발비용과 평균 집값 상승분을 제외한 초과이익(3000만원 초과분)을 10∼50%까지 세금으로 환수하는 정책이다. 현행 1인당 이익이 3000만원 이하면 면제되고 1인당 이익이 1억1000만원이 넘는 경우 50%의 부과율이 적용된다.  
 
 
재건축 사업으로 인한 과다한 이익 환수 차원에서 노무현 정부 시절인 2006년 제도가 도입됐으나 부동산 침체기 등을 거치며 부담이 과다하다는 논란 등으로 수차례 유예됐다. 이후 2018년부터 부담금 예정액 통지가 본격화됐고, 올해 첫 확정금액이 부과될 예정이다.
 
우선 부과기준 현실화에 나선다. 그동안 주택 시장 상황 변화를 고려해 현행 1인당 3000만원 이하인 면제 금액을 상향하고 부과율 구간도 확대하기로 했다. 또한 장기 보유 중인 1세대 1주택자에 대해서는 보유 기간에 따라 부담금을 감면한다. 1가구 1주택인 고령자의 경우 상속, 증여, 양도 등 해당 주택을 처분할 때까지 부담금 납부도 유예할 계획이다.  
 
국토부는 “재건축 부담금은 그동안 부과 사례가 없고, 면제금액, 부과율 구간 등이 2006년 법 제정 이후 개정 없이 유지됐다”며 “그동안 집값 급등으로 현행 기준을 유지한다면 지방의 정비사업에서도 상당액이 부과될 예정”이라고 설명했다. 그러면서 국토부는 경기 수원 A단지는 2억9000만원, 대구 B단지 1억6000만원, 경남 창원 C단지 1억원이 부과될 예정이라며 이를 예로 들었다. 
 
국토부에 따르면 현재까지 사업계획승인 단계에서 재초환 예정금액이 통보된 단지는 전국적으로 83곳에 이른다. 서울 용산구 이촌동 한강맨션 재건축 단지의 경우, 가구당 7억7000만원을 재건축 부담금으로 지난 7월 통보받았다. 이는 현재까지 통보된 예정액 중 최고 금액 수준이다.
 

 
아울러 공공기여 인센티브제도 도입한다. 공공임대주택 및 역세권 첫 집 등 공공분양 기부채납분은 부담금 산정 시 제외하기로 한 것이다. 이를 위해 사업성 개선 효과가 제고될 것이라는 게 국토부의 설명이다.  
 
국토부는 오는 9월 이러한 내용을 골자로 한 재초환 세부 개선안을 발표하고 법 개정에 착수할 예정이다. 앞서 배현진 국민의힘 의원이 대표 발의한 재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정안에 따르면 3000만원인 현재 면제 기준을 1억원으로 상향하고, 2000만원 별로 상향되는 누진 부과구간을 3000만원으로 상향하는 방안이 거론된다.
 
부동산 전문가들은 이번 재초환 개선안 방향에 대해 기대와 우려의 목소리가 동시에 나온다고 밝혔다. 함영진 직방빅데이터랩장은 “재초환 면제 기준을 종전 3000만원에서 1억원까지 높이면 지방과 수도권 외곽 등지에선 부과 대상에서 제외되는 단지들이 나올 수 있을 전망이라 일부 재건축 단지는 정비사업 속도의 개선이 기대된다”고 말했다.  
 
재초환 개선을 위해서는 법 개정이 반드시 수반돼야 한다는 한계도 지적했다. 함 랩장은 “재초환에 관한 법 개정은 국회에서 개정이 필요한 부분으로 실제 감면 수준은 국회 논의 과정을 지켜볼 필요가 있다”고 강조했다.  
 
김효선 NH농협은행 부동산 수석위원도 “일부에서는 재초환 변경안이 집값을 자극하거나 강남을 위한 규제 완화라는 반론도 있어서 사회적 합의가 되지 않은 상태에서의 정치적 판단은 쉽지 않을 수 있다”며 “추후 관련 법 개정이 어느 정도 수위로 합의가 될지 지켜봐야 한다”고 밝혔다.
 
 
재건축 과정 중 가장 큰 걸림돌 중 하나로 꼽히는 안전진단의 구조안정성 평가 비중도 현행 50%에서 30~40%대로 낮추기로 했다. 또한 주거환경, 설비노후도 배점을 상향하는 등 전반적인 안전진단 평가항목 손질에도 나설 방침이다.
 
앞서 윤석열 대통령은 ▶30년 이상 노후 공동주택 정밀안전진단 면제 추진 ▶구조안전성 비중 50%→30% 하향 ▶건축마감 및 설비노후도 25%→30% 상향 ▶주거환경 15%→30% 상향 등을 공약한 바 있다.
 
윤 대통령 공약대로 비중이 변경되면 주차장 부족 등으로 재건축을 원하는 단지의 안전진단 통과가 수월해진다. 지난 5월 예비안전진단을 통과한 서울 서초구 삼풍아파트의 경우도 구조안정성, 설비노후도 D등급을 받았고, 주거환경에서는 최하점인 E등급을 받았다.
 
국토부는 또 정비구역 지정권자(특별·광역시장 등)에게 국토부 협의를 거쳐 항목별 배점에 대한 상·하향(±5~10%p) 권한도 부여하는 등 지자체의 재량권도 확대한다. 이는 지역 상황에 따라 지자체장이 관련 배점 비중을 다르게 가져갈 수 있다는 의미다.
 

아울러 정밀안전진단에서 D등급을 받을 때 시행하는 정부기관의 '적정성 검토'도 의무가 아니라 지자체가 요청하는 경우에만 시행하도록 추진한다. 재건축은 예비안전진단을 통과한 후 정밀안전진단에서 D등급(조건부 재건축), E등급(재건축 확정) 이상을 받아야 비로소 사업이 시작된다. D등급을 받았을 경우 한국건설기술연구원이나 국토안전관리원으로부터 적정성 검토, 즉 2차 정밀안전진단을 받아야 한다.  
 
다만 국토부는 연내 안전진단 개선 방안을 마련하되 적용 지역과 범위, 시행 시기 등은 향후 시장 상황을 면밀히 지켜본 뒤 결정하겠다는 입장이다. 최근 집값이 하향 안정화되는 추세에서 안전진단이 풀릴 경우 다시 집값을 자극할 수 있다는 우려에서다.
 
집값 자극 등의 우려가 있긴 하지만 일부 전문가들은 안전진단의 문턱을 낮춘 방안 발표에 대해 높은 기대감을 내비쳤다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “현재 시행 중인 2차 정밀안전진단은 재건축 사업을 지연시키는 요소 중 하나였다”며 “주택공급확대와 민간정비사업의 활성화라는 측면에서 필요한 사안으로 80~90년대 준공된 노후아파트가 적지 않은 현시점의 여건을 고려해도 필요성이 있다”고 말했다.
 
함 랩장도 “정비사업 진행 초반 단지에선 수위 높은 안전진단 규제에 발목이 잡혀 사업 진행의 속도가 저조한 문제가 그동안 있었다”며 “이번 개선안으로 구조안전성 평가항목의 기준에 도달치 못한 30년 초과 노후 단지의 안전진단 통과 가능성이 커지며 정비사업 시동에 거는 기대가 높아질 전망”이라고 내다봤다.

김두현 기자 wannaDo@edaily.co.kr

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