부동산 시장 침체가 가속화되고 있다. 코로나19와 함께 정점을 찍었던 유동성 잔치가 막을 내리면서 이미 예견된 일이었다. 2019년부터 가파른 가격 상승세를 지속하던 주택 시장은 2021년 말부터 시작된 금리 인상으로 급격히 냉각되는 분위기다.  
 
매매가격과 전세가격 등 주택관련 지표의 하락폭이 커지고 있다. KDI 부동산 시장 동향에 따르면 올해 3분기 수도권은 2분기에서 3분기로 진행되는 과정에서 매매 가격 및 전세가격 하락률이 확대됐다. 같은 기간 비수도권 역시도 하락 반전했다. 결론적으로 3분기 주택 매매 및 전세 가격은 전국적으로 전분기보다 하락폭이 확대했다.
 
이번 주택 가격 하락의 트리거로 다들 금리 상승을 꼽는다. 다만 이전 사례를 보면 2016년 금리 인하기임에도 가계대출 총량규제와 입주량 증가으로 주택가격 상승세가 주춤한 사례가 있다. 또 2019년 일시적인 주택 가격 조정은 2018년 금리인상의 후행적 영향보다, 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 등의 전면적인 영향이 컸다. 현 시점의 경우 과거와 달리 금리의 인상 속도가 너무나 가파르다는 점이 부동산 시장의 리스크로 작용하고 있다.
 
결론적으로 이번 주택 가격 하락은 금리 상승 영향과 더불어 발생한 전세가격 하락과 전세의 월세화라는 악순환 반복으로 인한 것에 기인한다고 볼 수 있다. 특히 전세가격 하락이 큰 영향을 끼친 것으로 보인다.  
 
이는 2020년 매매가 상승이 전세가격 상승에서 시작한 것과 정확히 반대되는 상황이다. 금리 상승에 따른 전세담보대출 상승과 전세가격 하락, 전세 수요 이탈은 역전세난 우려와 함께 주택가격 하락을 견인할 수 밖에 없다.  
 
이 상황을 극복하려면 금리가 하락하고 전월세 대비 전세대출 금리가 하락해 전세 수요를 끌어 올려야 한다. 그렇게 되면 매매 가격 상승이 야기된다. 
 

종합해보면, 금리가 정점을 찍은 이후 에야 부동산 하락세가 진정될 것이라는 결론이다. 국내 기준 금리의 경우 미국 연방준비제도(연준)에서 내놓는 금리에 따라 방향성을 가늠할 수 있다. 금융시장을 중심으로 미국을 비롯한 세계경제가 내년 이후 본격적인 경기 침체국면에 돌입하고, 물가가 안정화되면 결국 미 연준은 금리 인상을 멈출 수 밖에 없다.  
 
이에 시장에서는 올해 가파른 금리 인상을 강행했던 연준이 11월까지 강행군을 마친 뒤 속도 조절에 대한 단서를 내놓으며, 내년 3월까지 금리 인상이 진행할 것이라고 예상하고 있다.  
 
금리가 정점을 찍었다고 해도, 부동산 시장이 바로 반응하는 것은 아니다. 금리 인하가 시작되는 시점 역시 중요하다. 주택 시장의 경우 금융 시장과 달리 금리 변동에 대하여 점진적으로 반응하는 경향이 있다. 결국 금리에 후행하므로 곧바로 집값이 급반등하기는 어렵다.  
 

다만 경기 하방 압력 정도와 인플레이션 하락 속도에 따라 기준금리가 조정되면서 금리여건에 따라 매매가격의 변동성이 확대될 전망이다.  
 
지금처럼 시장이 요동치는 상황에서는 적절한 매수 타이밍을 맞추기는 어렵다. 물가가 안정화돼, 금리 인하가 될 경우 그 시그널에 맞춰 부동산 시장은 다시 활황기로 돌입할 가능성이 매우 크다. 이에 원하는 지역과 부동산을 미리 계획하고 대출 상품에 대한 지속적인 관심을 가져 주택 구입 시기를 잘 결정해야 한다.  
 
※ 필자는 데이터를 기반으로 각종 부동산 통계를 분석, 제공하는 큐레이션 서비스 ‘경제만랩’의 리서치 팀장이다. 한양대 신문방송학과 졸업 후, 언론사에서 취재기자로 활동하다가 경제만랩 리서치팀에 합류해 부동산시장의 변화를 분석하고 있다.
  

오대열 경제만랩 리서치 팀장

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