부동산 시장이 요동치고 있습니다. 주택 매매 시장뿐 아니라 청약 시장, 분양 시장, 경매 시장까지 빠르게 얼어붙고 있습니다. 하지만 내 집 마련을 꿈꾸거나 자산 증식을 원하는 이들은 시장의 분위기와 상관없이 늘 존재하기 마련입니다. 최근 새로 나온 부동산 정책부터 이슈까지 복잡한 내용을 이해하기 쉽게 풀어드리겠습니다. [편집자주]

[이코노미스트 박지윤 기자]이번주 정부가 고금리에 고통받는 실수요자들을 위해 연 4%대 금리로 대출이 가능한 ‘특례보금자리론’을 내놨습니다. 빠른 속도로 올라간 금리 때문에 매달 대출 이자 걱정에 밤 잠을 못 이뤘던 분들이나 새로 주택을 매입하고 싶어도 고금리에 주저하셨던 분들에게는 희소식이 되겠습니다.

또 정부는 거래절벽으로 주택 처분이 어려웠던 일시적 1세대 2주택자의 처분 기한을 1년 추가로 연장해주기로 했습니다. 일시적 2주택자 분들 처분 기한 2년이 거의 다 됐는데도 집이 안팔려서 고민이 많으셨을텐데 1년 더 처분 기한이 늘어서 한 숨 돌릴 수 있게 됐습니다.

특례보금자리론 LTV 70%‧DTI 60%만 적용

먼저 특례보금자리론을 자세히 살펴보면 기존 보금자리론, 일반형 안심전환대출, 적격 대출을 통합한 상품인데요. 금융위원회는 지난 11일 연 4%대 고정금리 모기지론인 특례보금자리론을 출시한다고 밝혔습니다. 특례보금자리론의 공급 규모는 총 39조6000억원에 달합니다.

다만 특례보금자리론은 오는 30일부터 내년까지 1년 동안 한시적으로 운영하는 상품이에요. 주택 구입 계획이 있거나 기존 대출 금리가 높아 이자 부담이 컸던 분들은 내년 1월 30일 안에 신청하셔야 합니다.

특례보금자리론을 신청하려면 주택 가격은 9억원 이하여야 하고 대출 가능 한도는 최대 5억원입니다. 기존에는 주택 가격 상한을 6억원 이하, 대출 한도 역시 3억6000만원으로 제한하고 있었습니다. 주택 가격은 KB시세, 한국부동산원 시세, 주택공시가격, 감정평가액 순으로 적용하고 있습니다. 

중요한 점은 기존 연 7000만원 이하의 소득 요건을 채워야만 받을 수 있던 보금자리론과는 다르게 소득 제한이 없다는 겁니다. 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용하지 않습니다. 현재 1억원을 초과한 금액을 대출받은 분들은 DSR 40% 규제를 받고 있었습니다. 즉 1년 안에 갚아야 할 원리금 상환액이 연간 소득의 40%를 넘지 못하도록 제한하고 있었는데, 특례보금자리론에서는 DSR을 적용하지 않는 겁니다. 

다만 DSR보다 덜 까다롭다고 평가받는 총부채상환비율(DTI)과 주택담보대출비율(LTV) 규제는 적용받습니다. DTI는 상환능력을 볼 때 주택 담보 대출을 제외한 다른 대출액의 원금을 뺀 이자 상환금만 계산하기 때문에 DSR보다는 대출 문턱이 낮다고 평가받습니다. 특례보금자리론의 DTI는 60%, LTV는 최대 70%를 적용합니다.

LTV는 생애 첫 주택 구입이면 80%까지 나옵니다. 다만 연립주택, 단독주택, 다세대주택 등 아파트가 아닌 경우에는 5%포인트, 규제지역은 10%포인트 LTV가 낮아집니다. 주택 가격이 8억원 이하, 연 소득 9000만원 이하인 무주택자라면 LTV를 차감하지 않습니다.

주택을 구입하거나 기존 대출을 상환하는 분, 임차보증금을 반환하는 분들은 모두 특례보금자리론을 이용할 수 있습니다. 무주택자는 물론이고 1주택자 또는 일시적 1세대 2주택자도 신청이 가능합니다.

만기는 10·15·20·30·40·50년 등 6가지로 나뉘는데요. 이 가운데 만기 40년을 신청하려면 만39세 이하 또는 혼인 7년이내 신혼부부여야 하고, 만기 50년은 만 34세 이하 또는 신혼부부에 해당해야 합니다.

금리는 일반형은 연 4.75~5.05%로 적용하고, 주택가격 6억원 이하·부부합산소득 1억 이하인 차주에게는 연 4.65~4.95%까지 적용 가능합니다. 

일시적 2주택자, 기존 주택 처분 기한 3년으로 늘어

일시적 1세대 2주택자 분들은 기존 주택 처분 기한이 기존 2년에서 3년으로 1년 추가로 연장이 됩니다. 정부가 지난 12일 비상경제장관회의를 통해 이 같은 내용의 부동산 세제 보완 방안을 내놓은 건데요.

정부는 이직이나 결혼 등 사유로 일시적 2주택자에 해당하는 실수요자에게 일정 기한 안에 이전 주택을 처분하면 추가적으로 세 부담이 없도록 특례제도를 운영하고 있어요. 1주택을 보유하고 있다가 신규주택을 취득해 일시적으로 1가구 2주택이 된 분들에게 첫 번째 주택을 처분기한 안에 팔면 양도소득세·취득세·종합부동산세를 적용할 때 1가구 1주택과 동일하게 혜택을 주고 있습니다.

최근 부동산 시장이 급격하게 침체하면서 주택 거래도 움츠러들자 정부는 기존 주택을 처분하는 데 어려움을 겪는 일시적 1세대 2주택자를 위해 지난해 5월 종전 주택 처분기한을 1년에서 2년으로 늘려줬습니다. 이후에도 금리 인상, 주택 거래량 감소세가 이어지자 정부가 이번에 추가로 1년을 또 연장해준 것입니다.

이직이나 결혼을 하면서 일시적 1세대 2주택자가 된 분들은 새 집을 산 뒤 3년 안에 기존 주택을 팔면 다양한 세제혜택을 받을 수 있습니다. 취득세 중과 완화로 조정대상지역 2주택 중과세율(8%) 대신 일반세율(1~3%)을 적용받습니다. 종부세는 일반 기본공제 9억원이 아닌 1세대 1주택자 기본공제인 12억원을 적용받을 수 있습니다. 고령자 또는 장기보유자에게는 세액공제를 최대 80%까지 적용해줍니다.

일시적 1세대 2주택 처분 기한 연장은 이날(12일)부터 소급·적용합니다. 양도세와 취득세는 12일 이후 종전주택을 양도하는 경우, 종부세는 2023년 납세의무 성립분부터 적용합니다. 지난해 일시적 2주택 특례를 신청했다면 기한 연장 혜택을 받을 수 있습니다.

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