[이코노미스트 박지윤 기자] 아파트 대체재로 각광을 받았던 수익형부동산이 천덕꾸러기로 전락하고 있다. 금리가 빠르게 오르고 주택 시장이 침체기에 들면서 고급 오피스텔 등은 거래가 뚝 끊기고 ‘마이너스 프리미엄’(마피·분양가보다 낮은 가격)이 붙은 매물도 시장에 쏟아지고 있다. 전셋값도 내려가는 데다 대출 조건도 아파트보다 까다로워 잔금 납부를 앞둔 수익형부동산 수분양자들은 자금 조달에 어려움을 겪는 모습이다.

부동산업계에 따르면 오는 6월 입주를 앞두고 있는 서울 서초구 교대역 인근 ‘엘루크 반포’ 오피스텔은 현재 부동산 포털에 ‘마피’가 붙은 매물들이 나오고 있다. 엘루크 반포는 분양가 대비 마이너스 8000만원에서 ‘무피’(프리미엄 없음)까지 급매물이 쏟아지는 상황이다.

경기 고양시 대화동에 분양한 ‘킨텍스 꿈에그린’ 오피스텔도 전용 84㎡ 기준 호가가 6억3000만~7억원대로 형성됐다. 지난 2021년만 해도 9억9000만원까지 실거래가격이 올라갔지만, 지난해 5월 8억8000만원으로 내려간 뒤 낙폭이 커지고 있다.

판교에서 세자릿수 청약 경쟁률을 보이며 프리미엄이 1억원 가량이 붙었던 성남 수정구 고등동 ‘판교밸리자이’ 오피스텔 역시 마피 매물이 시장에 나왔다. 2단지 전용 84㎡ 분양권은 분양가보다 1억4000만원이 낮은 6억8400만원에 매물이 올라왔다. 3단지 동일 면적 분양권도 1억원이 저렴한 매물이 9억6200만원에 나와 있다.

지난 2020년에서 2021년 아파트값이 급등하면서 아파트 시장은 ‘로또 청약’ 열풍이 불었다. 이에 아파트보다 청약 조건이나 분양가 상한제 등 규제가 상대적으로 덜했던 오피스텔 시장으로 투자 수요가 몰렸다. 

당시 수도권에서 주택담보대출을 받으려면 주택담보대출비율(LTV)이 40% 수준이었지만, 오피스텔은 최대 70%의 LTV가 적용돼 반사이익을 누렸다. 청약 통장이 없어도 신청할 수 있고 100% 추첨제로 진행하기 때문에 청약 가점이 낮은 수요자들에게 인기몰이를 했다. 규제지역의 100실 이상 오피스텔을 제외하고 분양권 전매가 가능하다는 점도 투자자들의 관심을 집중시켰다.

특히 ‘아파텔’이라고 불리는 전용 85㎡ 안팎의 주거용 오피스텔은 지난해 초까지만 하더라도 아파트 대체재로 각광을 받았다.

실제 부동산R114에 따르면 전국 오피스텔 분양가는 2020년 3.3㎡당 1166만원, 2021년 1296만원, 2022년 1573만원으로 오름세를 보였다. 특히 서울은 2020년 3.3㎡당 2077만원에서 2021년 3007만원으로 오른 뒤 지난해에도 4173만원으로 껑충 뛰었다.

금리 인상에 대출 규제 강화까지…오피스텔 시장 급랭

하지만 대출 규제 강화와 고금리의 직격탄을 맞으면서 오피스텔 시장 상황이 뒤바뀌었다. 지난해부터 오피스텔 등 비주택 담보대출을 받을 때 총부채원리금상환비율(DSR)이 40%로 제한돼 대출한도가 줄어들었다. 실제 상환 기간과는 별개로 만기를 8년으로 고정해서 계산하기 때문에 대출 한도가 최장 40년에 이르는 아파트보다 훨씬 낮게 나오는 것이다.

정부가 올해 내놓은 연 3~4%대 금리로 대출해주는 특례보금자리론에도 오피스텔 등 비주택의 경우 지원 대상에서 제외됐다. 2020~2021년에 분양을 받아 올해 입주를 앞두고 잔금을 납부해야 하는 오피스텔 수분양자들은 시름이 깊어지는 모습이다. 

대전에서 2020년 오피스텔을 분양받은 A씨는 “당시 집값이 급등하면서 월세, 전세를 전전하다가 전용 84㎡ 주거용 오피스텔을 분양받았다”며 “고금리에 대출도 안 나오고 특례보금자리론도 받을 수 없어 마피 매물이 수두룩한데도 오피스텔 거래는 거의 이뤄지지 않는 상황”이라고 말했다.

다른 오피스텔 수분양자 B씨도 “오피스텔은 주로 아파트에 입주할 능력이 되지 못하는 신혼부부나 사회초년생, 저소득층 서민이 선택하는 경우가 많다”며 “특례보금자리론 대상에서도 제외돼서 잔금 마련도 어렵고, 일반대출을 받자니 소득이 적어 DSR 때문에 대출도 안나와 벼랑 끝에 내몰려 있다”고 토로했다.

오피스텔 소유자들은 전입신고를 해 주거용으로 사용할 경우 세법에서는 주택으로 보는 반면, 대출을 받을 때만 비주택으로 보는 것은 역차별이라고 지적한다. 오피스텔은 아파트와 달리 주택법이 아닌 건축법을 적용하기 때문에 주거용으로 오피스텔을 사용하면 보유세와 양도소득세를 산정할 때 주택으로 들어간다. 취득세를 낼 때도 무주택자 기준 아파트는 1.1~3.5%의 세율을 적용하지만, 오피스텔은 용도에 관계없이 4.6%의 더 높은 세율을 부과한다.

부동산업계에서는 수익형부동산 시장은 금리와 직결되기 때문에 고금리 상황에서는 아파트에 비해 수요가 빠르게 줄어들고 거래 역시 감소 추세를 이어갈 것으로 보고 있다.

건설사 관계자는 “수익형부동산은 금리가 오르면 수익이 떨어질 수밖에 없는 구조”라며 “금리가 올라가면서 아파트보다 주거용 오피스텔의 매매 가격 하락이 더 빠르고 가파르게 이어지는 상황”이라고 분석했다.

최근 2년 동안 주거용 오피스텔을 분양받거나 프리미엄을 주고 분양권을 매입한 경우 현금 유동성이 많지 않으면 잔금을 마련하지 못해 계약금을 날리는 사례가 늘어날 것이라는 전망도 나온다.

부동산개발업계 관계자는 “투자의 모든 책임은 투자자에게 있듯이, 다양한 규제가 많은 아파트 대신 아파텔이라는 주거용 오피스텔을 매입할 때는 틈새상품으로 가격 상승을 기대하는 것과 동시에 고금리 등 시장 상황이 나빠질 것까지 감안해 투자에 나서야 한다”고 조언했다. 아울러 “향후 금리가 안정을 찾으면 아파트부터 거래가 살아난 뒤에 수익형부동산 거래도 점차 이뤄질 수 있을 것”이라고 덧붙였다.

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