[이코노미스트 박지윤 기자] “앞으로 10년을 내다본다는 관점에서 서울 핵심지역에 있는 새 아파트 투자 시기는 지금이라고 봅니다.”

재개발‧재건축 등 도시정비사업 전문가로 손꼽히는 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 10월 6일 서울 성동구 도선동 투미부동산 왕십리점에서 진행한 ‘이코노미스트’와의 인터뷰에서 국내 부동산 시장 전망에 대해 이같이 밝혔다. 

김제경 소장은 투미부동컨설팅 소장을 담당할뿐 아니라 도시계획기사, 정비사업전문관리사, 공인중개사, 자산관리사, 투자자산운용사 등 다양한 자격증을 통해 전문지식을 두루 갖춘 부동산 전문가다. 특히 절차와 규제 등 난이도가 높다고 평가받는 도시정비사업분야 전문가인 김 소장은 단순 부동산 시장 분석에 그치지 않고 적극적인 부동산 투자를 기반으로 실전 부동산 투자 전문가라는 강점도 있다.

김 소장은 부동산 시장 분석 시 상품별, 지역별로 다르게 평가해야 한다고 강조했다. 그는 “서울 아파트의 경우 강남권역에서는 실거래 가격이 전고점의 90% 수준으로 회복되고 있고, 호가는 이미 전고점 가격대까지 올라섰다”며 “반포, 압구정뿐 아니라 잠실, 여의도, 동부이촌동, 목동 등 비강남권에서도 전고점 가격대로 회복되는 분위기”라고 설명했다. 이어 “마포, 성동구 등은 실거래 가격이 전고점의 80% 수준으로 올라섰고 앞으로도 더 회복될 것”이라고 덧붙였다.

전세사기 여파에 빌라‧오피스텔 시장 초토화

김 소장은 같은 서울에서도 빌라, 오피스텔 등 비주택 시장은 전세사기 이슈로 매매와 전세시장이 초토화된 상태라고 설명했다. 

김 소장은 “전세사기가 한동안 사회적 이슈로 떠올랐는데 99%가 오피스텔과 빌라에서 발생하면서 이들 매매‧전세 시장은 동반 하락했다”며 “아파트와 달리 신축 빌라는 시세를 정확히 파악할 수 없어 전세사기에 많이 활용된 것”이라고 말했다. 

그는 “전셋값이 떨어져 다음 임차인을 구하지 못한 빌라가 경‧공매로 넘어갔을 때 이전에 후순위로 들어간 전세 임차인들은 대항력이 없다보니 전세 보증금을 날리게 되는 것”이라며 “아파트는 일단 후순위로 전세 계약을 체결하는 경우도 거의 없고 전셋값도 하락을 멈추고 상승세를 이어가는 모습”이라고 전했다.

지방 지역은 강한 하락세가 나타났던 최악의 시기는 지났지만 회복은 더딘 상황이다. 지방은 주요 광역시 아파트 중심으로 바닥을 다지고 매매 가격대가 소폭 상승했지만 전고점과 비교하면 아직 역부족이라는 분석이다. 김 소장은 “서울은 미분양도 없고 분양 경쟁률도 높게 나오는 반면, 지방은 여전히 미분양 소화가 안되고 있는 지역별 부동산 시장 양극화 현상이 가속화하고 있다”고 말했다.

김 소장은 현재 시점에서 가장 안전한 부동산 투자 상품으로는 서울의 새 아파트를 꼽았다. 서울은 5년 뒤 아파트 공급이 부족해질 것으로 예상되면서 새 아파트는 수요가 몰려 가치가 더 오를 것이라는 이유에서다.

김 소장은 재개발‧재건축 투자를 노리더라도 최근 인건비, 원자잿값, 금리가 모두 오르면서 사업성이 떨어졌기 때문에 옥석가리기를 잘해야 한다고 조언했다. 초보 부동산 투자자들에게는 정비사업 투자 시 조합 설립 인가를 받은 곳을 선택하는 것이 안전하다고 조언했다.

그는 “불과 몇 년 전까지만 해도 재건축 조합원 분담금은 1인당 3억원대에서 많이 내면 4억원대 납부 시 새 아파트를 받을 수 있었다”면서도 “3.3㎡(평)당 공사비도 예전에는 300만~500만원대였는데 최근에는 700만~800만원대로 치솟아 사업성이 무너지면서 조합원 1인당 분담금이 4억원대는커녕 5억원대로 넘어가는 재건축 사업장도 속속 등장하고 있다”고 설명했다.

이어 “결국 신규 주택사업도 추진하기 어려워지고 정비사업도 속도를 내지 못하게 되면서 공급이 줄어들 수밖에 없는 상황”이라고 덧붙였다.

공급대책 역부족…5년 후 공급절벽 가시화

김소장은 정부가 최근 9.26 부동산 대책을 통해 공급대책을 내놓긴 했지만 실질적인 방안으로 보긴 힘들다고 지적했다. 서울은 신규 택지가 없어서 정비사업으로 공급을 할 수밖에 없는데 원자잿값‧인건비‧금리 인상이라는 삼중고를 겪으면서 정비사업도 난항에 빠졌기 때문에 5년 뒤에는 공급절벽이 다가올 것이라고 전망했다.

김 소장은 “기존에 추진했던 시행사업이 삼중고로 인해 좌초 위기에 놓이고 프로젝트파이낸싱(PF) 만기 연장이 어려워졌다”며 “시행사가 무너져 책임준공 확약을 맺었던 시공사들도 자금부담을 떠안으면서 부도까지 이어지는 곳들도 나타나는 모습”이라고 평가했다.

그는 당장 집값이 더 오르고 내리는 것에 초점을 맞추기 보다는 10년 뒤 흔들리지 않을 주택을 선별하는 게 더 중요하다고 강조했다. 일반적으로 주택 매수 시 세금을 감안해 최소 2년에서 5년 이상 보유하기 때문에 중장기적으로 10년 뒤 전망을 본다면 서울에서도 핵심지역 신축 아파트 쪽으로 투자할 경우 실패하기 어려울 것이라는 의견이다.

김 소장은 “2008년 금융위기를 복기해보면 건설사들이 대거 부도처리되고 재개발‧재건축 사업도 대부분 중단됐다”며 “그 와중에도 꿋꿋하게 정비사업이 지속돼 입주를 마쳤던 신축 아파트들은 희소성이 커지면서 가격에 프리미엄이 붙으면서 폭등했다”고 설명했다.

그는 “서울에 내 집 마련을 목표로 한다면 새 아파트에 투자하는 것을 서둘러야 한다”며 “단기적으로 가격 조정이 있을 수 있겠지만 장기적으로는 지금보다 더 좋은 투자시기가 오기는 어려울 것”이라고 강조했다.

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