법원경매 전문기업 보훈디벨롭의 한정훈 대표가 ‘경매의 정석’이라는 연재를 시작한다. 한 대표는 일반인이 경매에 참여할 때 꼭 알아야 할 상식을 전달하고, 경매에서 어려운 문제에 대한 솔루션을 제공한다. 명도·대출·미납관리비 등의 경매에서 겪는 주요 이슈와 이에 대한 해결 방법을 총 9회에 걸쳐 연재한다. <편집자 주>

[한정훈 보훈디벨롭 대표] 전세 사기가 기승을 부리는 요즘, 어떤 방법을 통해 의식’주’를 대비해야 하는지 주목해야 하는 때다. ‘의식주’는 우리가 살아가는 사회에 있어서 필수적인 요소이며, 의무교육에서도 이를 집중적으로 다룬다. 그런데 우리는 왜 ‘주’의 기본 중의 기본인 등기부등본을 전혀 볼 줄 모르고 표제부·갑구·을구조차 어떤 의미인지 몰라서 전세사기를 눈 뜨고 코 베이는 식으로 당해야만 하는지 깊이 생각해 봐야 한다. 냉정하게 이야기하자면, '주'에 대한 실질적인 교육을 받지 못하고 있기에 그렇다고 볼 수 있다. 그러한 교육을 못 받았기 때문에 법원경매 사건의 전세사기 임차인이 바로 ‘점유자가 협조적이지 않아서 골머리를 앓는 경매사건’의 주인공이 되는 것이다.

필자의 지인 중에 전문직으로 사업을 하는 부류가 많은데, 그렇게 체계적으로 살아가고 누구보다 치열하게 공부해서 자격증까지 획득한 사람조차 등기부등본을 해석할 줄 모르기에 전세사기를 당한다. 안타까운 일이다. 이러한 과오가 앞으로도 수백수천 건 튀어나올 것이 자명하기에 지금이라도 임차인의 권리와 권한이 무엇인지 명확히 알고 이를 배우는 시간이 필요하다.

전세사기 당하는 두 가지 조건은…

나의 권리를 지키는 것이 선택이 아니라 필수가 되어버린 이 사회에서, 우리는 법원 경매제도(부동산경매) 학습을 통해 전세사기를 미연에 방지할 수 있다. 지피지기 백전불태의 마음으로 이를 익히면서, 더 나아가 자본주의를 이해하고 월급 이외의 수익 구조 파이프를 만들어 돈이 나를 대신하여 일하게 만드는 시스템을 구축하는 경지까지 올라와야 이 자본주의 사회를 상대적으로 더 잘 살아갈 수 있을 것이다.

유튜브 ‘경매의 정석’은 필자가 직접 강의하는데, 정규교육 과정 중 하나가 바로 '전세사기를 당한 사례'다. 전세사기를 당하려면 딱 2가지만 충족하면 된다. ▲말소기준권리보다 늦은 대항력 ▲부동산 담보가치에 근접한 전세보증금으로 계약이다. 

먼저 첫 번째 사항에서 말소기준권리란 법원경매 최고가매수신고인이 입찰일에 나타난 경우 적용되는 해당 부동산 등기부등본에 공시된 ‘권리의 소멸 또는 인수’의 척도이다. 이러한 말소기준권리에는 총 7가지가 있다. ▲저당권 ▲근저당권 ▲압류 ▲가압류 ▲전세권 ▲강제경매개시결정등기 ▲가등기다. 

말이 조금 어려울 수 있지만 제대로 익힌다면 앞으로 인생에 전세사기라는 후보군이 사라질 것이다. ▲저당권은 확정된 채권을 담보 설정하는 것을 말한다. ▲근저당권은 미래의 채권까지 일정 한도 내에서 담보 설정하는 것(통상 120%의 채권최고액)이고, ▲압류는 소송 후 확정판결에 의해 재산보전처분을 하는 것을 의미한다. ▲가압류는 확정판결이 있기 전까지 채무자가 재산을 처분하지 못하도록 하는 것을 뜻한다. ▲전세권은 전세보증금을 지급하고 부동산에 용익물권을 설정하는 것(사용, 수익 가능)이고 ▲강제 경매개시결정등기는 채무자가 돈을 갚지 않아 그의 재산을 강제적으로 경매에 넘겨 이를 등기부등본에 공시하는 것이다. ▲가등기는 돈을 빌려주고 받지 못했을 경우를 대비해 해당 부동산에 담보계약을 맺고 본등기를 하기 전 상태로의 가등기를 등기부등본에 공시하는 것을 말한다. 

최소 ‘전세권’ 이해해야 전세사기 방지할 수 있어 

위 7가지를 다 알면 금상첨화지만 부동산 관련 자격증이 있는 사람이 아니면 이해하기 힘든 단어들이다. 최소 전세권을 중심으로 하여 사례를 탐구하며 이해를 해보는 것이 좋을 것 같다. 

첫 번째 사례는 서울 서초구 방배동에 있는 아파트로 21억1400만원에 낙찰됐고 사건번호는 2023타경112418이다.

앞서 대항력이라는 단어를 언급했는데, 대항력이란 보증금을 반환받을 수 있는 힘을 지칭하는 법률 용어다. ‘전입신고+점유’가 대항력의 필수 요소이며, 말소기준권리보다 빠른 일자로 전입신고와 점유를 해야만 법원경매 제도에 있어서 대항력을 인정받을 수 있다. 그 조건들이 선행된다면 본 사건에서 배당금을 온전히 받을 수 있다. 이 사건 번호의 임차인 김 모 씨는 다행히도 말소기준권리가 될 수 있는 7가지 요소보다 더 빠르게 전입신고와 점유를 선점했기에 대항력을 인정받을 수 있다. 이는 곧 김 모 씨가 20억원이나 되는 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 똑똑한 임차인이라는 의미다.

본 사건 번호의 등기부등본 요약표를 보면 위와 같다. 전세권이 없었다면 2021카단70048 확정판결에 의하여 2021년 6월 25일에 설정된 가압류가 최선순위 말소기준권리가 되어 8억원을 경매제도를 통해 선배당 당해야 했을 것이다. 낙찰가가 약 21억원이니 가압류 8억원을 선배당 당했다면 보증금 20억 중 약 7억원을 배당으로 변제받지 못할 것이라는 결론에 이른다. 물론 배당으로 변제받지 못한 그 7억원에 대하여 소를 제기하고 다시 임대인 차 모 씨의 재산에 경매를 신청하면 언젠가는 받을 수 있겠지만, 최소 2~4년의 세월과 수백만 원의 비용이 필요한 상황이 생길 수 있다. 

전세권을 최선순위 말소기준권리로써 잘 등기했고, 배당요구 종기일 전까지 이상 없이 배당신청을 했으므로 전세권에 기한 보증금을 법원경매 제도를 통하여 잘 보전받을 수 있는 사례가 됐다. 여기에서 대항력이 아주 중요한 작용을 하는데 전세권을 이상 없이 설정하고 보증금을 잘 배당받기 위해서 전입신고를 하고 점유를 하고 있어야 한다. 말소기준권리 자체가 전세권이 되었으니 배당금을 온전히 받을 수 있는 의미의 대항력이 인정된 것이다.

위 사례처럼 훌륭하게 보증금을 지키는 결과라면 좋을 것이지만, 대부분이 그렇지 못하기에 전세사기라는 뜨거운 감자가 나타난 것이다. 

두 번째 사례를 보자.

모든 조건은 동일하지만 전세권과 그에 따른 대항력의 일자만 5월에서 6월로 늦게 신청했다고 가정해 보자. 그렇다면 낙찰에 따른 배당액이 첫 번째 사례처럼 20억원이 아닌 13억1400만원이 될 것이다. 말소기준권리보다 늦은 전세권은 배당에 있어서 후순위이기 때문이다. 

설상가상으로 이러한 후순위 전세권은 배당요구를 함으로써 합법적으로 그 권리가 소멸하기에 결국 인도명령 대상자가 되며, 돈은 돈대로 받지 못하고 집을 비워주게 되는 최악의 경우를 겪게 될 것이다.

만약 말소기준권리보다 늦은 후순위 전세권자이면서 그에 따른 대항력도 없는 임차인이라면 어떻겠는가? 그런 경우라면 낙찰가가 최소 28억원 이상이 되기를 빌 수밖에 없는 처지가 될 것이다. 실제 사례와 같이 약 21억원에 누군가가 낙찰받아 간다면 앞서 설명했듯이 배당에서 제외된 약 7억원은 향후 2~4년 이내에 쉽게 받을 수 없을 것이다. 제대로 받는 것이 의문인데도 불구하고 최소 수년의 긴 소송을 통하여 스트레스를 감내하며 소를 진행해야 할 것이다.

이렇게 사례로 살펴보면 이해하기 어렵지 않게 전세사기를 예방할 수 있다. 하지만 대부분의 사람이 전세 계약을 할 때 말소기준권리에 대한 이해 그리고 대항력에 대한 이해 없이 계약을 덜컥 해버리고 나중에 법률사무소를 찾아가서 지푸라기 잡는 심정으로 후순위 배당을 받으며 인도명령 대상자로 전락해 버리는 것이다. 이렇게 인도명령 대상자로 되는 경우가 바로 ‘점유자가 협조적이지 않아서 골머리를 앓는 경매사건’이며, 그 임차인이 당신이 될 수도 있음을 기억하며 제대로 배워서 계약을 잘하는 모습으로 일관해야 할 것이다.

대항력 없는 경매사건…전세 사기 위험 높아 

위의 경우는 임차인의 입장에서 해당 사건을 살펴본 것이고, 이제부터 소유주의 입장에서 법원경매 제도를 이야기해 보자. 일반적으로 사람들은 법원경매 제도를 부정적으로 본다. 그 이유가 바로 위에 언급한 두 번째 사례 때문이다. 피눈물 흘리며 보증금을 받지 못한 사람을 법의 테두리 안에 넣어서 합법적으로 내쫓는 낙찰자 때문에 법원 경매에 대한 인식이 좋지 않은 것이다. 

모든 일은 업보가 있고 매 순간 선택에 따른 나비효과는 항상 자신에게 양날의 검으로 돌아온다. 그렇기 때문에 첫 번째 사례의 법원경매 사건을 올바른 방향성으로 인지하고 그러한 경매사건에 입찰해야 한다.

필자는 경매를 레벨1부터 레벨5까지로 나눈다. 첫 번째 사례가 레벨3(대항력 있는 경매사건)이고, 두 번째 사례가 레벨1~2(대항력 없는 경매사건)다.

레벨1~2는 결과적으로 무조건 낙찰자가 이기는 게임이 되기에 안전한 물건이라는 인식이 팽배하고, 상대적으로 레벨3 이상의 경매 사건보다 입찰자 수가 많다. 그러나 레벨 1~2는 전세사기의 위험이 도사리고 있기 때문에 법원경매를 할 때 고려 대상으로 하지 않기를 당부한다. 

레벨1의 경우 입찰자 수가 100명을 넘는 경우도 자주 있다. 입찰자 수가 많다는 것은 그만큼 최고가매수신고인이 되기 어렵다는 것을 의미한다. 경매는 1등만 돈을 벌 수 있고, 1등만이 소유권을 가져가는 시스템이기에 입찰자 수도 많고 선의의 임차인과 싸워야만 하는 레벨1~2의 사건을 굳이 할 필요가 없다고 본다. 

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