법원경매 전문기업 보훈디벨롭의 한정훈 대표가 ‘경매의 정석’이라는 연재를 시작한다. 한 대표는 일반인이 경매에 참여할 때 꼭 알아둬야 할 상식을 전달하고, 경매에서 어려운 문제에 대한 솔루션을 제공한다. 명도·대출·미납관리비 등의 경매에서 겪는 주요 이슈와 이에 대한 해결 방법을 총 9회에 걸쳐 연재한다. <편집자주>

[한정훈 보훈디벨롭 대표] 필자가 생각하는 낙찰 이전에 관리단과 협의해야 하는 이슈 중 하나는 ‘미납관리비’이다. 관리단과 라포(상호 신뢰관계)를 형성하고 동시에 현장에만 있는 오프라인 정보들을 획득함으로써 효율적인 사건분석이 가능하다. 남들이 쉽게 접근하지 못하는 단독으로 입찰 가능한 유찰이 많이 된 경매사건을 탐구해보자.

공실상태의 경매사건, 미납관리비의 전후 사정 정확히 알아야

서울 또는 경기도 도시의 경매물건을 검색해보면, 유독 유찰이 많은 물건을 쉽게 찾아볼 수 있다. 그러한 물건들은 몇 가지 특징이 있다. 공실상태로 오래 방치가 되어 누적된 미납관리비가 지나치게 많다거나 또는 공실이 오래되지 않았음에도 불구하고 지나치게 많이 누적되어 있다는 것이 특징이다. 전자이든 후자이든 미납관리비에 대한 효율적인 해결이 접근 포인트가 된다.

미납관리비가 상당수 존재함과 동시에 공실 상태로 방치가 되어있는 경매 사건은 명도에 대한 이슈가 상대적으로 정형화되어 있기에 어렵지 않게 인도명령 신청이 가능하다. 그러나 그만큼 낙찰자는 관리단의 특별한 관심을 받게 된다. 관심의 대상이 되기 때문에 더욱 절차법에 따른 민사집행을 해야만 한다.

사용자가 없는 공실인데도 불구하고 인도명령 결정문을 받는 이유는 ‘안전성’ 때문이다. 내부에 아주 작은 물건일지라도 점유자 또는 전소유자의 소유물로 추정되는 물건이 단 1개라도 있다면, 이는 권한의 부재에 따른 문제가 된다. 강제집행 권한을 가지고 있는 집행관이 인도명령 결정문을 활용하여 직접 현장으로 나오셔서 내부를 말끔히 정리하는 과정이 필요함을 의미한다.

이 절차가 미납관리비 이슈 해결과 무슨 상관일까? 

사건번호 2021타경4958은 대항력이 없는 레벨1~2의 사건으로서 감정가 대비 반값까지 유찰된 물건이라 입찰자가 많을 것으로 예상할 수 있지만, 지나치게 많이 누적된 미납관리비의 이슈가 있기에 입찰자가 3~4명이었던 사건이다.

등기부 현황을 보면, 2016년 12월 7일 관리위원회로부터 3억원의 가압류가 설정된 것을 볼 수 있다. 소유권자인 주식회사에게 돈을 빌려준 근저당권자들의 채권금액도 작은 편이 아니다. 

인터넷등기소에서 등기부등본을 발급받아서 보면 관리위원회가 이미 소송을 통하여 판결문을 받아 가압류를 신청한 내역을 확인할 수 있다. 2016카단61796을 조회해보면 관리단과 소유자 사이에 첨예한 대립이 있었고 중간에 공탁금도 걸었던 내역을 확인할 수 있다. 그러함과 동시에 그 당시의 미납관리비가 4600만원 정도 있었다는 사실도 찾을 수 있다.

소유자는 주식회사이고 임차인은 강모씨이다. 결과를 먼저 언급하면, 소유자와 임차인은 특수관계이다. 2016카단61796 조회 후 내용을 찬찬히 읽어보면 주식회사 대표이사가 강모씨임을 찾아볼 수 있는 대목이 있다. 본 사건의 이해관계 구도는 A-B-C 관계가 아니라 A-B 관계이다.(A:소유자, B:관리단, C:임차인) 즉, 임차인이 존재하지 않는 사건이라는 의미이다. 대표이사가 본인의 거주지를 회사가 소유한 오피스텔로 했을 뿐이지만, 이해관계자가 아닌 이상 이를 알 길이 없으니 외관상 A-B-C의 관계로 보이는 것뿐이다.

관리단은 이미 이러한 관계를 알고 있으며, 그렇기에 미납관리비도 소유자에게 직접적으로 청구하는 것이다. 상식적으로 관리비는 임차인이 쓴 내역대로 임차인에게 청구하는 것이 맞다. 그러나 본 사건은 대표이사가 임차인의 외형을 한 것이기에 관리단에서 바로 소유자인 주식회사에게 모든 청구를 진행한 사건이다. 이러한 조사들이 미납관리비 전후사정을 케치하는 방법이다.

관리위원회의 법무담당자와 라포 형성해야

이제 사건의 전말을 알았으니 입찰 전 임장을 통하여 관리단과 합의점을 도출함과 동시에 상대방과 청사진을 협의해야 한다. 관리단도 결국 외주용역이다. 이는 소송이라는 합당한 명분이 있다면 그들도 일을 쉽고 빠르게 처리하며 우리를 도울 수 있다는 것을 의미한다. 여기에 판결문이라는 책임에 대한 이슈까지 리스크 관리가 가능하다는 이점을 활용한다면 좋아하지 않을 관리단은 거의 없다.

법무담당자에게 찾아갈 때 빈손으로 가기보다는 건강음료 한 세트라도 챙겨가면 분위기를 편하게 연출할 수 있다. 민사집행법이라는 딱딱한 절차법을 그들도 따르고 있지만, 결국은 사람과 사람끼리 해결하는 의식주의 문제이기에 적당한 붙임성 그리고 자연스러운 대화의 진행이 유리한 협상을 만드는 것에 도움을 준다.

과거내역과 소송내역 등을 확인하고 갔을 것이니 법무담당자의 고충과 노고를 익히 알고 이를 대화하면서 적절히 반영하는 것이 필요하다. 그간 노고를 이해한다는 의미로 말을 이어가며, 그들에게 관리비 소송 그리고 판결문이라는 합당한 명분을 주는 것이다. 

소송의 목적은 결국 ‘돈’을 받기 위함이고, 민사집행법 또한 경매 목적물을 환가(換價)하기 위한 수단이기에 법무담당자에게 판결문을 제공하여 책임을 법원의 판사님께 전가시키는 전략과 명분이 필요하다.

관리단과의 명분 게임에서 원하는 방향으로 합의도출 필요 

위에 언급한 관리비 소송 그리고 판결문은 관리단에게 적당한 명분과 책임전가를 제공한다. 이유는 다음과 같다. 관리단은 미납관리비를 누군가에게 수금해야되는 의무가 있으며, 이를 현재의 소유자 또는 새로운 소유자에게 청구해야만 한다. 법에서 정하고 있는 내용은 3년치 이내의 공용부분만을 낙찰자에게 청구할 수 있다. 

민법 제163조 제1호는 이자, 부양료, 급료, 사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급을 목적으로 한 채권은 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다고 규정하고 있다. 또한 대법원 1996.09.20. 선고 96다25302판결문에 의하면 관리비 채권은 민법 제163조 제1호 소정의 1년 이내의 기간으로 정한 채권(사용료)에 해당하므로 단기 3년의 소멸시효에 해당한다. 관리비 채권은 매월 발생하므로 각 관리비는 매월 소멸시효가 기산되므로 낙찰자는 소유권 이전일을 기점으로 3년 이내의 공용부분만 인수하면 됨을 의미한다. 또한 연체료도 공용부분 관리비에 포함되지 않기에 그 부분도 절감해야 효율적이다.

그러나 관리단의 법무담당자가 특별승계인과 관련한 소를 미리 제기하여 낙찰자를 기다리고 있는 상황이라면 이야기가 달라진다. 낙찰자가 특별승계인으로서의 지위를 가지게 되면, 이는 3년치 이내의 공용부분에 더하여 그 외의 부분까지 인수받을 수 있음을 의미한다. 법무담당자도 외주용역의 입장으로서 일을 해야되기에 어쩔 수 없이 책임전가에 대한 장치를 마련한 것이다.

예를 들어, 누적된 미납관리비가 약 4600만원이면, 3년치 이내의 공용부분만을 계산했을 때 제시된 금액의 절반도 채 되지 않을 수 있다. 법무담당자도 그 사항을 인지하고 있기에 터무니없는 금액임을 알고 있다. 그러나 관리단은 외주용역이기에 근거 없이 미납관리비를 축소하여 보고를 할 수 없다. 이럴 때 명목상의 소를 제기하여 법원의 힘을 빌리는 혜안이 필요하다.

위 내용을 알고 관리단에게 ‘관리비 소송’이라는 명목상의 소를 걸어 조정실로 보내달라는 요청행위가 바로 명분을 만드는 혜안이 된다. 법무담당자와 낙찰자가 스스로 조정할 수 있게 법원의 제도를 활용하여 판결문을 받는 것이다.

조정실에 들어가기 수일 전에 법무담당자와 말을 맞춰 관리비에 대한 이슈를 용이하게 해결하도록 금액을 수정하고, 조정실에서는 필요최소한의 진술을 하며 판결문에 얼마의 관리비를 낙찰자가 납부할 것인지에 대한 명분을 기입한다.

현행체제에 대한 명확히 인지, 그리고 제도의 활용이 필요

관리단에서 제시하는 미납관리비를 누군가는 전액 납부하는 반면에, 제도를 잘 알고 활용하는 누군가는 절반 이하로 명분까지 만들어 웃으며 납부한다. 법원경매와 부동산경매를 매개로 하여 위와 같은 노하우 등을 언급했지만, 필자가 결국 말하고자 하는 바는 자본주의 속에서의 효율성 극대화이다. 

오늘날 우리는 자본주의 사회 속에 살고 있지만, 많은 사람들이 자본주의적 가치와 다소 거리가 있는 행동에 더 큰 가치를 두며 살아간다. 범인(凡人)들은 항상 안되는 이유를 찾고 잘 되는 타인을 비판하는 반면, 특별한 사람들은 긍정적인 사고방식으로 어려움 속에서도 기회를 만들어 낸다.

부자가 되기 위해서는 부유한 사람들의 습관과 사고방식을 이해하고 스스로 실천하는 것이 필요하다는 것은 분명하다. 빠르게 변화하는 시대 흐름에 유연하게 적응하는 능력, 기존 규제와 제도를 합리적으로 활용할 줄 아는 태도도 중요한 요소다.

급변하는 환경에서 기회를 포착하고 이를 자신의 자산으로 바꾸는 능력은 현대 자본주의 사회에서 필수역량이 되었다. 이러한 점을 인지하고 실천하는 사람이 있는 반면에 알고도 행동하지 않는 사람 간의 차이는 수십 년 후 엄청난 격차로 나타난다. 근로소득을 꾸준히 쌓아가는 것도 분명히 중요한 요소이다. 이를 기반으로 소득의 종류를 구분하고, 자산을 창출하고 운용할 수 있는 사고방식과 전략을 갖추는 것이 필요하다.

 

한정훈 보훈디벨롭 대표는_고려대학교 경영학사, 법행정학사 전공으로 현재 고려대학교 경제인회 상임이사, 대한민국 ROTC 중앙회 부회장(해병대 장교 예비역 대위)을 맡고 있다. 유튜브 '경매의 정석'을 운영하며, 전 세계 사람들이 미국 법원경매에 참여할 수 있는 플랫폼 제작 프로젝트를 진행하고 있다.

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