[이코노미스트 이승훈 기자] 코람코자산운용(이하 ‘코람코’)이 글로벌 대체투자 운용사인 스타우드 캐피털 그룹(Starwood Capital Group, 이하 ‘스타우드’)으로부터 약 4000억원 규모의 자금을 위탁받아 ‘코람코SC물류부동산 제161호 자투자유한회사(이하 코람코SC펀드)’를 설정했다고 12일 밝혔다.

코람코SC펀드는 SMA(Separately Managed Account·개별관리계정) 방식으로 운용되는 4000억원 규모의 블라인드펀드다. 스타우드가 국내 부동산 투자를 시작한 이래 최대 규모이자 첫 번째 블라인드투자다. 여기에 화답하기 위해 코람코운용의 모회사 코람코자산신탁도 200억 원을 이 펀드에 출자한다. 선관주의의무를 다하고 책임운용에 힘을 실어주기 위한 조치다.

SMA방식은 투자자의 투자목적 달성을 위해 개별 관리하는 맞춤형 포트폴리오 상품이다. 투자자가 운용사에 자금을 위탁하면 운용사는 투자목적에 부합하는 투자대상을 발굴해 매입·운용·매각 등을 자율적으로 수행한다. 

코람코는 수익성과 안정성이 확보된 물류센터에 투자한다는 계획이다. 내부적으로 최소 두 자릿수 이상의 수익을 거둔다는 목표도 세웠다. 투자방식은 실물매입과 대출투자 등을 혼합해 포트폴리오 효과와 함께 리스크도 분산시킨다는 전략이다.

스타우드는 한화 약 160조원을 운용하는 미국계 글로벌 대체투자 운용사다. 국내에서는 지난 2021년 미래에셋자산운용을 통해 안성 네파물류센터 매입을 시작으로 최근 GRE파트너스와 함께 왕십리 엔터식스 한양대점을 대형 오피스로 리모델링하는 프로젝트에 투자한 바 있다.

주목할 대목은 이번 투자가 기존 스타우드의 투자방식과 큰 차이를 보인다는 것이다. 그간 국내 실물 부동산을 직접 선택해 프로젝트 방식으로 투자해왔던 것과 달리 이번 펀드는 ‘실물 물류투자’라는 가이드 외에 별도의 제약이 없다. 코람코에 투자방식과 대상, 자산관리 전권을 일임하는 것이다.

코람코는 스타우드의 자금을 활용해 서울 및 수도권 내 입지가 우수한 물류센터에 우선 투자한다는 계획이다. 준공직후 또는 준공이 임박한 물류센터가 대상이다. 또한 실물자산 매입 외에도 준공 후 임대차 안정화기간 동안의 리파이낸싱 후순위 담보대출 등도 함께 검토한다는 방침이다.

이 펀드 자금을 유치한 캐피털마켓실이 직접 투자와 운용, 포트폴리오 관리를 수행하며 운용이간은 약 7년이다. 코람코는 이번 펀드를 시작으로 해외 자금 유치에 더욱 박차를 가한다는 계획이다. 

코람코는 해외 블라인드 자금 유치를 위해 지난 수년간 공 들여왔다. 스타우드뿐 아니라 글로벌 투자기관이 국내 부동산에 블라인드 투자한 사례가 극히 드물기 때문이다. 이를 위해 코람코는 올해 초 대표이사 직속 캐피털마켓실을 조직해 각종 해외 로드쇼에 적극적으로 참여해 국내 부동산시장을 홍보했다. 특히 기업설명회(IR)자료에 회사 소개 뿐 아니라 국내 산업별 부동산에 대한 특장점을 상당한 분량으로 설명하기도 했다.

박형석 코람코자산운용 대표이사는 “스타우드 캐피털그룹 투자유치는 코람코의 자산선별과 운용관리역량이 글로벌 수준에 부합한다는 방증으로 투자자의 기대 이상의 성과를 만들기 위해 노력할 것이다”며 “지난 몇 해 간 국내 자금이 해외부동산시장으로 흘러 나갔지만 코람코는 해외 자금을 국내로 유입시켜 우리나라 부동산시장의 유동성 공급에 기여하게 될 것이다”고 말했다. 

한편, 코람코자산운용은 국내 민간리츠 시장점유율 1위 부동산투자회사인 코람코자산신탁의 자회사다. 지난달 국민연금의 최대 6000억원 규모 대출형 펀드 위탁운용사로 선정됐다. 또 광화문의 랜드마크 오피스빌딩인 ‘더 익스체인지 서울’ 매입에도 성공했다. 또한 이달 말 여의도 ‘NH농협캐피탈빌딩’인수까지 마무리한다는 계획으로 국내 부동산시장에서 존재감을 키워가고 있다. 

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