[이코노미스트 원태영 기자]미국 부동산 큰손들이 한국의 민간임대주택 사업에 나서고 있다. 이는 대출 규제와 전세사기 여파로 월세 시장이 달아오르고 있기 때문으로 분석된다. 월세는 매달 내는 집세 부담이 있지만, 상대적으로 보증금 부담이 적어 대출 등의 영향에서 자유롭고 전세사기 우려도 덜 수 있다는 장점이 있다. 

최근 부동산업계에 따르면 하인즈는 서울 신촌 일대 등 주요지역 핵심 건물을 매입해 직접 임대 주택 사업에 진출하려는 움직임을 보이고 있다. 지난 1957년 미국 휴스턴에서 설립된 하인즈는 전 세계 30개국에서 930억달러의 자산을 운용하는 글로벌 부동산 디벨로퍼다. 하인즈는 그동안 국내에서 오피스나 호텔, 상가 등 상업용 부동산 투자에 주력해 왔다. 주거 임대차 시장에 문을 두드린 것은 이번이 처음이다. 

약 890억달러 규모의 자산을 운용하는 또 다른 미국의 부동산 공룡 존스랑라살(JLL)도 한국 민간임대주택 시장 진출을 위한 논의를 진행중인 것으로 알려졌다. JLL은 1978년 설립돼 전 세계 80여개국에서 300여개 지사를 운영하고 있다.

영국 푸르덴셜생명 계열 부동산 투자회사인 M&G리얼에스테이트도 올해부터 국내 임대주택 분야에 투자할 예정이다. 이를 위해 지난해 8월 아시아주거펀드를 조성한 바 있다. 

외국계 큰손들의 한국 시장 진출

글로벌 디벨로퍼 뿐만 아니라 글로벌 투자은행도 국내 임대주택 시장 진출에 나선 모습이다. 모건스탠리는 서울 금천구에서 SK디앤디와 협력해 195실 규모의 임대주택 사업을 추진 중이다. 성북구에서도 60실 규모 물량 공급을 준비하고 있다. 모건스탠리가 현재까지 국내 임대주택에 투자한 금액은 700억원 정도로 추정된다.

미국 사모 펀드 콜버그크래비스로버츠(KKR)도 지난해 홍콩계 코리빙(공유 주거) 업체 ‘위브리빙’과 함께 합작 법인을 설립해 국내 임대주택 투자에 나섰다. KKR과 위브리빙은 지난해 3월 영등포구 양평동 5가 ‘더스테이트 선유 호텔’을 매입해 최근 ‘위브스위트 선유 파크사이드’를 선보였다. 위브스위트 선유 파크사이드는 위브리빙이 서울에 처음으로 선보이는 호텔식 주거 공간이다. 지난해 7월에는 동대문구 휘경동의 98실 규모 오피스텔을 인수해 ‘위브플레이스 회기’라는 임대주택으로 공급했다.

영국 자산운용사 ICG는 국내 부동산 전문기업 홈즈컴퍼니와 함께 지난 2023년 3000억원 규모 펀드를 구축했다. 이들은 서울 강남과 가산, 명동 일대를 비롯해 경기 수원까지 상업용 부동산을 매입해 주거시설로 전환하는 사업을 펼치고 있다. 

이처럼 외국 자본이 국내 임대주택 시장에 진출하는 것은 대출 규제와 전세사기 여파로 세입자들이 전세보다 월세를 선호하는 현상이 나타나고 있기 때문으로 분석된다. 아울러 1~2인 가구가 크게 증가한 점도 주효했다는 분석이다.

‘월세 시대’ 도래한 국내 주택시장

KB부동산 월간주택가격동향에 따르면 지난해 11월 기준 서울 아파트 월세 지수는 전월 대비 1.4p(포인트) 상승한 119.3을 기록했다. 이는 KB부동산이 관련 통계를 작성하기 시작한 2015년 12월 이후 가장 높은 수치다. 지난 2023년 11월(111.6)과 비교하면 무려 7.7p 올랐다. 수도권 아파트 월세지수 역시 120.6으로 1년 전(113.9) 대비 6.7p 오르며 역대 최고치를 경신했다. KB부동산 월세지수 집계는 중형(전용면적 95.86㎡) 이하 아파트를 대상으로 한다.

지난해 서울과 경기지역 빌라(연립·다세대) 임대 시장의 월세 비중 역시 처음으로 50%를 넘어섰다. 국토교통부 실거래가시스템에 신고된 연립·다세대 전월세 거래를 분석한 결과 지난해 서울에서 거래된 전월세 12만7111건의 거래 가운데 월세 거래는 6만8116건으로 전체의 53.6%에 달했다. 이는 국토부가 실거래가시스템에 관련 통계를 공개하기 시작한 2011년 이후 가장 높은 수준이다. 전세사기 피해가 본격화하기 전인 2020년의 29.5%에 비해 24%포인트 이상 급증한 셈이다.

경기지역도 마찬가지다. 지난해 경기도 연립·다세대 전월세 신고 6만3520건 가운데 월세 거래는 3만2760건으로 전체의 51.6%에 달했다. 2020년 30.6%에 비해 20%포인트 이상 높아졌다.

이런 상황에서 빌라와 오피스텔 월세 가격도 계속해서 상승하는 모습이다. 전세사기 여파로 전세를 꺼리는 경향이 생겼고, 비(非)아파트 공급 물량마저 줄어들면서 세입자가 월세로 몰리면서 월세 가격 상승세는 올해도 이어질 수 있다는 전망이 나온다. 한국부동산원에 따르면 서울 연립·다세대(빌라) 월세가격지수는 지난해 11월 기준 104.87로 2023년 2월(100.84)부터 22개월 연속 상승했다. 오피스텔 월세도 오르고 있다. 오피스텔 월세가격지수는 지난해 11월 101.58로 같은 해 1월(100.9)부터 11개월째 오름세다. 

전문가들은 비아파트 월세 가격 상승의 주요 원인으로 전세사기 이후 나타난 ‘전세의 월세화’ 현상 심화와 공급 부족 문제를 꼽는다. 지난해 1∼11월 전국 비아파트 입주 물량(준공)은 3만8138가구에 그쳐 전년 같은 기간보다 37.7% 감소했다. 비아파트 공급 부족이 이어지면서 올해도 월세 상승세는 지속될 것으로 보인다. 지난해 1∼11월 비아파트 인허가는 3만3583가구로 전년 같은 기간보다 29.6% 줄었고, 착공은 3만1223가구로 21.6% 감소했다.

최근 정부가 기업형 임대주택 활성화를 위한 여러 방안을 내놓고 있는 점도 글로벌 큰손들의 투자 확대에 영향을 주는 요인이다. 정부는 지난해 8월 부동산 투자회사, 시행사, 보험사 등이 100가구 넘는 임대주택을 20년 이상 장기 운영할 수 있도록 하는 ‘기업형 장기 임대주택’ 방안을 발표했다. 자금력과 전문성을 갖춘 기업이 대규모 장기 임대 사업에 참여할 수 있도록 임대료 규제를 풀고 세제 혜택을 제공하는 것이 골자다. 정부는 2035년까지 기업형 임대주택을 10만가구 이상 공급하겠다는 목표를 제시했다. 

국내에서 1~2인 가구가 크게 증가한 점도 글로벌 큰손들의 국내 임대주택 시장 진출을 가속화시키고 있다. 통계청에 따르면, 1~2인 가구 비중은 2022년 62.7%에서 2052년 76.8%로 증가할 전망이다. 2022년 가구원수별 가구 비중은 1인가구(739만 가구, 34.1%)가 가장 높고, 2인(620만 가구, 28.6%), 3인(418만 가구, 19.3%), 4인(306만 가구, 14.1%) 순이다.

2052년까지 1인 및 2인가구가 연평균 각각 7만 4000가구, 6만 9000가구씩 증가하면서 1~2인가구가 전체가구의 76.8%를 차지하게 된다. 반면 4인 및 5인이상 가구는 연평균 각각 5만 가구, 1만 8000가구씩 감소할 것으로 전망된다.

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