[이코노미스트 박관훈 기자] 개발이 어려운 지역의 용적률을 넘겨받아 상업지역 등에서 더 높게 건물을 지을 수 있는 ‘용적이양제’가 올해 하반기 서울에서 시행된다. 풍납토성‧경복궁 인근과 같이 문화재 보호구역 주변이나 김포공항 주변 땅처럼 고도 제한에 묶여 제대로 된 용적률을 인정받지 못했던 지역의 재산권 침해도 해소될 것으로 예상된다. 뉴욕이나 도쿄처럼 용적률을 받아 랜드마크를 짓는 사례도 늘어날 것으로 보인다.

지난 25일 서울시는 이와 같은 내용의 ‘공간의 혁신, 도시의 진화: 서울형 용적이양제’ 콘퍼런스를 열었다. 용적이양제는 높이 규제로 주어진 용적률을 다 사용하지 못하는 구역이 인근 지역에 용적률을 사고파는 제도다. 

대지 면적 대비 건물의 연면적(각 층 면적을 모두 합친 것)의 비율을 용적률이라 하는데, 국토계획법상 용지에 정해진 용도에 따라 허용되는 용적률이 다르다. 

서울의 경우 일반상업지역 상한용적률은 1300%지만, 문화재 보존이나 고도제한 등을 위해 제 용적률을 다 쓰지 못하는 지역들이 있다. 서울에서 규제로 인해 제한을 받는 연면적은 약 152만㎡에 달한다. 현재 문화유산 주변 지역의 경우 52만4000㎡, 장애물표면 제한구역 78만6000㎡, 풍납토성 인근 지역 21만1000㎡ 등이다.

서울시는 중복 규제 지역에서 재산 손실을 최소화하기 위해 서로 다른 지역의 용적률을 양도하는 것이 ‘서울형 용적이양제’의 도입을 추진한다. 이를 도입하면 개발이 필요한 지역의 성장을 촉진하고 문화재 등 자산 보존이 중요한 지역에서는 지속가능한 관리 수단으로 활용할 수 있다. 

서울시는 상반기 조례 제정 등의 절차를 거쳐 하반기에 용적이양제 도입을 시행할 계획이다. 또 강동구 굽은다리역세권 활성화 사업에 실제 용적이양 과정에 대한 테스트를 진행하고 이를 토대로 실행모델을 완성한다.

풍납토성, 북촌, 경복궁 등 문화재 주변 지역이나 김포공항 인근이 양도지역이 될 전망이다. 서울 강남구의 빌딩 사업장이 종로에서 용적률을 사들이는 원거리 거래는 당분간 허용하지 않는다. 서울 전역으로 확대하는 방안은 장기적으로 검토할 것으로 보인다.

용적률을 사더라도 건물을 무한정 올릴 수 있는 건 아니다. 법적상한용적률 내에서 거래가 가능하다. 상한용적률은 공공시설 기부채납 등을 통해 추가로 부여받는 용적률을 기준용적률과 합산한 용적률을 말한다. 공공기여 등을 통해 추가 용적률을 확보하더라도 실제 상한용적률은 법적상한용적률에 미치지 못하는 사례가 대다수여서 효용성이 클 것이란 관측이다.

또한 구역별로 가격이나 부지 크기가 달라 실제 거래 단위는 용적률이 아니라 연면적이 될 전망이다. 예컨대 양도지역(A)의 공시가가 ㎡당 1000만원, 양수지역(B)은 ㎡당 2000만원인 경우를 가정하면 거래 시 2 대 1 교환 비율이 적용된다. A에서 4000㎡를 이양하면 B에선 2000㎡를 추가로 확보하게 된다.

거래 가격은 미실현 용적의 가치를 반영해 산출한다. 실제 거래 때 감정평가가 사용될 것으로 보인다. 김세신 서울시 도시계획상임기획과장은 “용적이양제가 국내 최초로 도입되는 만큼 이 제도가 꼭 필요한 지역부터 단계적으로 적용해나갈 것”이라고 말했다. 이어 “임대주택이나 소셜믹스를 축소하는 것은 아니며, 용적률을 올리고 내리는 도구를 만드는 것으로 방식은 정책과 그 지역 상황에 따라 달라질 수 있다”고 덧붙였다.

한편 용적이양은 이미 해외에서는 정착된 제도다. 뉴욕 원 밴더빌트는 인근 그랜드센트럴터미널의 용적률을 넘겨받아 93층 규모 초고층 빌딩으로 개발됐다. 도쿄 신마루노우치빌딩과 그랑도쿄(43층) 등 6개 빌딩도 문화재로 지정된 도쿄역의 용적률을 사들여 고층으로 올렸다.

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