[이코노미스트 김윤주 기자] 한국은행은 올해 하반기에도 소비자물가 상승률이 1%대 후반에서 안정될 것으로 전망했다. 하지만 최근 수도권 집값 상승 등은 가계의 부담 요인으로 지목됐다. 서울 지역 부동산 가격이 급등하면서 서울과 전국 평균 집값 상승폭 격차가 세계 최고 수준으로 치솟아 양극화가 날로 심화되고있다.

2019년 말 이후 서울 집값 32.5% 상승
18일 한국은행은 ‘물가안정목표 설명회’를 열고 주택시장 양극화가 우리 경제에 미치는 영향에 대해 분석했다. 한은에 따르면 국내 주요 도시의 집값을 전국 수준으로 나눈 ‘주택가격 양극화 지수’는 올해 들어 한국이 1.5배에 육박해, 중국을 제치고 7개 주요국 중 가장 높아졌다. 지난 2013년 말부터 올해 5월까지 서울과 전국 간 주택가격 상승률 격차는69.4%포인트(p)로, 중국(49.8%p)과 일본(28.1%p)·캐나다(24.5%p)를 크게 웃돌았다. 

우리나라의 주택가격 양극화는 코로나19 회복 국면에서 주춤했다가, 2023년 이후 다시 확대됐다. 특히 서울 주택가격은 오름세를 지속한 반면 비수도권 광역시는 하락세를 보이며 격차가 더욱 벌어졌다.

코로나19 팬데믹 이후만 놓고 봐도 이같은 양극화 현상은 한국에서 두드러진다. 2019년 12월 이후 현재 서울의 집값 상승률은 32.5%를 기록했다. 미국 뉴욕(60%)에 이어 비교 대상국 중 두번째로 높았다. 이 기간 한국의 전국 평균 집값 상승률은 19.1%로 영국과 중국을 제외하면 밑에서 세번째로 낮은 편이었다.

김영주 한국은행 물가고용부장은 “전국 주택가격 상승률은 제한적이나 서울만 보면 상승률은 높다”면서 “팬데믹 이후 주택가격의 양극화가 심화되었다는 것을 의미한다”고 말했다.

서울 살이 청년들…집값 상승 부추겨
한은은 주택가격 양극화의 원인으로 ‘수도권과 비수도권간 경제력 격차 확대’, ‘수도권 인구 집중’ 등을 꼽았다. 지난 10년간 지역 내 총생산(GRDP)을 보면 수도권 비중이 2015년 비수도권을 넘어섰고, 최근에는 53%까지 커졌다. 

주택 수요 측면에선 청년층 인구의 수도권 유입이 이같은 양극화를 부추겼다. 청년층은 독립가구 형성하면서 신규 주택을 수요하는 만큼, 청년층 유입으로 수도권 주택수요는 확대됐다. 반면 비수도권은 청년층 유출로 고령화가 더 빠르게 진행되면서 주택 수요기반이 약화됐다. 비수도권 인구유출에도 공급이 늘어나면서 미분양 누적 등 공급 과잉이 이어졌다.

집값 양극화는 주거비 격차 확대로도 이어져, 이는 물가와 소비에 영향을 미치는 것으로도 나타났다. 최근 지역별 체감 자가 주거비는 서울 229만원, 전국 113만원으로 계산됐다. 전국 최하위인 전남 49만원과 비교하면 서울이 4.7배에 달했다.

팬데믹 이후 2022년 중반까지 체감 자가주거비를 포함한 물가상승률은 이를 포함하지 않은 지표물가에 비해 높았다. 이 현상마저 수도권에서 두드러졌다. 주거비를 포함한 물가상승률은 수도권과 비수도권간 격차가 주택가격 상승기중 최대 1.9%p까지 확대됐다.

한은은 “주거비 등 누적된 체감물가 부담은 특히 수도권을 중심으로 소비 여력을 제약하는 요인”이라고 지적했다. 또 “서울 등 수도권 가계대출은 전체 가계대출에서 차지하는 비중이 주택가격 상승에 따라 꾸준히 확대되면서 우리나라 가계대출 증가를 주도해 왔다”며 “가계대출 증가는 거시건전성 위험을 증대시킬 뿐 아니라 구조적 소비부진 등으로 이어지면서 거시정책 운용에 부담으로 작용하고 있다”고 말했다.

구조개혁 필수…“과도한 유동성 공급 경계”
이창용 한국은행 총재는 국내외 불확실성에도 물가상승률이 목표 수준 2% 근방을 등락해 안정세를 이어가는 점 다행이라고 평가하면서도 이같은 집값 상승세에 대해서는 우려를 표했다. 

이 총재는 “부동산 문제는 해결이 쉽지 않고, 한국이 처한 현실은 지방 집값은 계속 떨어지고 공급 많은 상황에 수도권으로 몰려있는 상황”이라고 진단했다. 이어 그는 “금리가 인하 추세에 있고 몇 년 동안 공급이 부족할 것이라는 여러 기대가 작용하고 있다”며 “기대를 잘 관리하는 것이 무엇보다 중요하다”고 지적했다.

또한 이 총재는 “구체적인 부동산 공급안이 수도권에서 나와야 한다”며 “한은은 경기를 보고 금리를 결정하겠지만, 과도하게 유동성을 공급해 기대심리를 증폭시키는 잘못을 범해서는 안 된다”고도 했다. 이어 “수도권으로 젊은 사람들이 몰려오는 유인 요인을 어떻게 낮출지 근본적인 고민이 있어야 한다”며 “장기적, 단기적인 대책이 다 같이 이뤄져야 한다”고 덧붙였다.

한은은 주택가격 양극화 문제를 완화하기 위해서는 단기정책과 구조개혁을 함께 추진해야 한다고 조언한다. 한은 관계자는 “단기적으로는 지역별로 차별화된 대출규제 등 맞춤형 거시건전성 정책을 통해 가계대출의 수도권 쏠림을 억제하는 한편 지역 부실사업장에 대한 프로젝트파이낸싱(PF) 구조조정 등을 통해 비수도권 공급과잉 문제를 해소할 필요가 있다”며 “보다 근본적으로는 지역 거점도시 육성 등으로비수도권에 활력을 불어넣어 과도한 지역 간 불균형을 완화하고, 수도권 인구집중 문제를 해결해 나가야 할 것”이라고 했다.

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