[김현아 가천대 사회정책대학원 초빙교수·정책평가연구원 연구위원·전 국회의원] “지금이라도 서울 아파트를 사야 할까요?” 얼마 전 한 지인이 나에게 조심스레 물었다. 6·27 대출 규제 발표 직후였다. 왜 그런 생각을 하냐고 묻자, 그는 주저 없이 말했다. “정권이 바뀌었잖아요. 민주당이 집권하면 집값이 오르던데, 이번에도 그런 거 아닌가요?”

사실 이런 이야기는 처음 듣는 것도, 낯선 것도 아니다. 정권과 집값 사이에 마치 공식이라도 있는 듯한 믿음은 한국 사회에 깊이 뿌리내리고 있다. 이 믿음은 단순한 경제 해석을 넘어, 부동산 시장을 움직이는 불문율처럼 여겨진다. 그런데 가만히 들여다보면, 이런 믿음은 정부 정책의 반복된 실패, 시장 참여자들의 학습된 경험, 그리고 우리 사회 전반의 구조적 긴장감이 맞물리며 형성된 신화에 가깝다.

부동산 신화는 단지 과거의 경험을 반영하는 것이 아니라, 오늘의 선택을 좌우하고 내일의 방향을 제약하는 사고방식이다. 이러한 신화는 우리 삶의 곳곳에서 우리의 선택을, 우리의 삶을 제어하고 있다. 이제 일반 국민, 정부, 그리고 사회 구조가 만들어낸 ‘신화’의 실체를 차분히 짚어볼 필요가 있다.

불패와 정권 프레임, 대중이 만든 신화

가장 널리 퍼진 믿음은 ‘부동산 불패’다. 2000년대 이후 서울 아파트값은 글로벌 금융위기 등 일시적 조정을 제외하면 꾸준히 상승해왔다. 2017년 6월 6억4000만원이던 서울 아파트 평균 가격은 2022년 6월엔 13억원을 넘겼다. 그 후 정권이 바뀌고 금리상승등 변화도 있었지만 여전히 서울 아파트 가격은 올랐다. 그것도 다른 지역보다 많이. 사람들의 뇌리속엔 “결국엔 오르더라”는 학습효과가 남을 수밖에 없다. 산업화시대 이러한 경험을 두세번 해보았던 어르신들이 “그래도 집은 사놔야 한다”고 조언하는 이유도 이 때문이다.

정부가 여러 차례 대책을 내놔도 시장은 크게 요동치지 않았다. 그러자 대중 사이에서는 정책보다는 흐름, 흐름보다는 ‘경험’이 더 신뢰받게 됐다다. 이런 신념은 정책에 대한 불신으로까지 이어졌다.
또 하나는 ‘정권 프레임’이다. 정부가 바뀌면 시장이 바뀐다는 믿음은 사실 단순하지만 강력하다. 한쪽 정권은 규제를 풀고, 다른 정권은 세금과 대출을 조인다는 패턴이 반복되면서, 정권 교체는 투자 타이밍의 신호처럼 작용하게 됐다. 실제로 2025년 들어 2030세대의 주택 매수가 눈에 띄게 증가했는데, 그 배경에는 “이번에도 정권이 바뀌면 집값이 오를 것”이라는 불안감이 자리하고 있었다. 이 믿음은 결국 ‘지금 아니면 늦는다’는 조바심을 부추긴다.

규제와 공급의 착각, 정부가 믿는 신화

부동산 신화는 국민들만 갖고 있는 것이 아니다. 정부도 나름의 신화를 품고 있다. 바로 정책만 잘 쓰면 시장을 통제할 수 있다는 믿음이다. 특히 문재인 정부는 투기 억제를 위해 20차례가 넘는 부동산 대책을 발표했지만, 집값과 전셋값 모두 잡지 못한 채 정책 신뢰를 잃었다. 그 부작용은 커졌고, 이는 정권 교체의 한 배경이 되기도 했다.

반대로 공급 확대를 앞세운 보수 정권도 ‘공급만 늘리면 된다’는 단선적인 접근에 머물렀다. 실제 수요가 몰리는 지역에 필요한 시기에 적절한 방식으로 공급하지 못하면, 숫자만 채운 공급은 시장에 실질적 영향을 주지 못한다. 공급정책이 투기자본의 흐름과 맞물리면서 오히려 가격을 자극한 경우도 있었다. 그러나 윤석열 정부는 그마저도 목표한 공급조차 채우지 못했다.

정부의 정책이 단기적인 처방에 그칠수록 시장은 냉정하게 반응한다. 규제를 강화하면 풍선효과가, 수요를 억누르면 튀어오르는 반작용이 반복됐고, 시장은 점차 정부를 믿지 않게 됐다. 아니 이제는 정부를 ‘의심’하기까지 한다. 정책이 발표되면 집값이 더 오른다는 신호가 되고 규제지역 지정은 오히려 ‘여기가 다음 투자처’라는 믿음을 심어줬다. 이런 의심을 행동으로 옮긴 이들이 결국 이득을 챙겼다. 반면 정부만 믿고 내집마련 시기를 늦추거나, 저축을 결정했던 사람들은 이제 서울에서의 내집 마련은 영영 불가능하게 됐다. 

이번 6.27 대책이 사상 유례없는 강력한 대출규제였다는 데는 이견이 없다. 하지만 지금의 반응을 효과로 오해해선 안 된다. 시장은 잠시 멈춰 한발 물러선 것일수도 있다. 왜냐면 지난 문재인 정부에서의 경험을 기억하고 있기 때문이다. 이재명 정부가 ‘세금으로 집값을 잡지는 않겠다’고 했지만 국민과 시장은 ‘의심’한다. 결국 정부가 다시 신뢰를 얻으려면 무기력한 반복이 아니라 일관성 있고 예측 가능한 정책 신호를 보내야 한다.

집이 신분이 된 사회,구조가 만든 신화

마지막으로 살펴볼 신화는 사회 구조가 만들어낸 믿음이다. 바로 ‘집이 곧 신분’이라는 사고방식이다. “어디 사느냐”가 “누구인가”를 규정하고, 부모의 주거지가 자녀의 미래를 좌우하는 현실. 이 신화는 단지 상징적인 표현이 아니라, 지금의 계층 구조와 연결돼 있다.

2022년 국토부 장관은 “집이 신분이 되는 주거신분제를 타파하겠다”고 언급한 바 있다. 실제 온라인에서는 부동산 자산 규모에 따라 사람들을 ‘황족’이나 ‘노비’로 부르는 농담이 회자됐고, 무주택자를 지칭하는 ‘벼락거지’라는 말은 어느덧 일상의 언어가 됐다. 다소 과장된 표현처럼 들릴지 모르지만, 그 안에는 우리 사회가 주거를 둘러싸고 얼마나 날카로운 심리적 위계를 형성하고 있는지를 보여준다.

특히 자산을 증식할 수 있는 기회가 한정된 지금, 집 한 채는 단순한 거처가 아니라 계층 상승의 거의 유일한 사다리가 됐다. 이런 구조가 바뀌지 않는 한, 부동산에 대한 집착과 시장의 불안은 반복될 수밖에 없다. 결국 부동산을 둘러싼 신화는 정부의 정책 실패, 국민의 반복된 경험, 사회 구조적 불균형이 만들어낸 복합물이다. 국민은 ‘불패’를 믿고, 정부는 ‘통제’를 꿈꾸며, 사회는 ‘신분’을 걸어버린다. 이 믿음들은 각자의 방식으로 시장을 왜곡해왔고, 그 결과는 오늘날의 혼란이다.

이제 이재명 정부가 바람직한 주택 부동산정책을 실현하기 위해 필요한 것은 신화에서 벗어나는 것이다. 정책을 과신하지도, 확신하지도 말고, 국민과 시장의 신뢰를 회복하는 데 집중해야 한다. 신화는 무너져도 그 자리에 남는 불신은 쉽게 사라지지 않는다. 진짜 필요한 것은 정책으로 시장을 휘두르는 힘이 아니라, 시장이 정책을 믿을 수 있는 신뢰다. 부동산 신화를 멈추는 일, 거기서부터 시장의 회복은 시작된다.

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