[이코노미스트 이승훈 기자] 정부가 9월 7일 내놓은 부동산 대책의 핵심은 공급 확대와 수요 억제의 병행이다. 수도권을 중심으로 불거진 주택 부족 문제를 해결하겠다는 청사진을 제시하는 동시에, 최근 서울 강남·마용성 등 핵심 지역에서 되살아난 과열 조짐을 차단하기 위해 대출 규제 카드를 다시 꺼내들었다. 시장에서는 공급 확대는 중장기적으로 긍정적으로 평가하지만, 단기적으로는 대출 옥죄기가 시장 위축 요인으로 작용할 수 있다는 평가가 나온다. 

2030년까지 연 27만 가구 공급 

정부는 2030년까지 매년 27만 가구, 총 135만 가구의 신규 주택을 공급한다. 수도권의 주택 부족 문제를 해결하기 위해 ▲한국토지주택공사(LH)의 공공택지 직접 시행 ▲도심 유휴 부지 활용 ▲재건축·재개발 활성화 등을 추진한다. 

정부는 지난 7일 부동산관계장관회의를 열고 이 같은 내용의 주택 공급 확대 방안을 발표했다. 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 “6·27 대출 규제로 수도권 부동산 시장이 진정세를 보이고 있지만 주택 공급 여력이 녹록지 않아 대책을 마련했다”고 설명했다.

3년간의 공급 절벽을 극복하기 위해 정부는 내년부터 2030년까지 연평균 27만가구, 총 134만9000가구의 주택을 착공한다는 목표를 세웠다. 

특히 공공택지 주택공급의 주체를 ‘한국토지주택공사(LH) 직접시행’으로 전면 전환해 공급에 속도를 붙이는 게 이번 정부 공급대책의 핵심이다. LH 직접 시행으로만 2030년까지 수도권에서 총 6만가구가 착공되고, LH소유 상가 등 비주택용지를 주택용지로 전환해 1만5000가구를 추가 공급한다.

이와 함께 국공유지나 유휴부지 개발과 1기 신도시 재건축을 비롯한 정비사업 절차를 간소화해 수도권에서 착공하는 주택 물량을 2030년까지 135만가구로 확대하기로 했다. 공공주도 공급은 ‘도급형 민간참여사업’을 통해 이뤄질 계획이다.

업계에서는 이번 공급 대책을 두고 기대와 우려의 시선이 엇갈렸다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “LH는 공공임대처럼 적자가 명확한 사업과 택지조성/공급처럼 수익이 명확한 사업이 구분된다”며 “기존의 적자부분을 메꾸면서도 직접 시행을 통해 얼마만큼의 ‘주택 공급가격의 인하를 이끌어낼 수 있는가’라는 사업목표가 설정돼야 한다”고 진단했다. 

현장 목소리를 반영한 주택공급 여건 개선 방안 덕분에 민간 부문에서 보다 신속한 사업추진이 가능해질 것이라는 기대감도 나왔다. 

대한주택건설협회는 “향후 2년간 신축매입임대 집중 공급과 토지 선금, 조기착공 시 매입대금 선지급 등 신속한 사업 추진을 위한 인센티브로 중소 주택사업자들의 관심과 참여가 높아질 것”이라며 “민간이 보유한 수도권 공공택지에 미분양 매입 확약 제공으로 분양 리스크가 상당 부분 해소될 것”이라고 분석했다. 

이어 “다만 LH 직접 시행 공공택지 사업을 도급형 민간참여사업으로 추진할 때 대형 건설사 위주로 사업을 추진하는 것은 우려되며, 중견·중소 건설사도 충분히 참여할 수 있도록 고려가 필요하다”고 덧붙였다.

대출 ‘옥죄기’ 등 규제 강화 시그널

수요 억제를 위한 대출 규제도 동시에 강화됐다. 무주택자의 규제지역 주택담보인정비율(LTV) 상한은 40%로 강화됐고, 수도권 및 규제지역에서 주택 매매·임대사업자는 주담대를 받을 수 없게 됐다. 또 1주택자의 전세대출 한도는 일괄 2억원으로 축소됐다. 가계 대출을 잡고 투기 수요 유입을 막기 위해 지난 6·27 대책에 추가로 대출 관리를 강화한 것이다. 

구체적으로 무주택자·처분조건부 1주택자의 규제지역(강남3구·용산구 등) LTV는 현행 최대 50%에서 40%로 추가 강화된다. 비규제지역은 기존과 동일한 70%를 유지한다.

주택매매·임대사업자의 주담대도 전면 금지된다. 이번 규제로 수도권과 규제지역 내 주택매매·임대사업자의 LTV는 0%로 줄어들었다. 기존에는 규제지역 LTV 30%, 비규제지역 60%를 적용했는데 이를 원천 봉쇄한 것이다. 수도권·규제지역 내 주택을 취득하기 위한 지방 소재 주택 담보 주택매매·임대사업자 대출도 받을 수 없다.

1주택자의 수도권·규제지역 전세대출 한도도 2억원으로 일원화되며 줄어든다. 1주택자의 주택 소재지와는 상관없이 적용된다. 

금융권에서는 이번 조치를 두고 “갭투자 차단에는 효과가 있겠지만, 실수요자의 자금 조달에도 부담이 될 수 있다”는 지적도 제기된다. 한 부동산 전문가는 “전세대출 한도 축소는 실수요자의 주거 이동성을 제약할 수 있다”며 “단기적으로 전세시장 불안 요인이 될 수 있다”고 말했다.

아울러 정부가 이번 공급대책에서 토지거래허가구역의 지정 권한을 국토교통부로 확대하기로 한 가운데 관련 법안이 대책 발표 직전에 여당 의원들 주도로 발의됐다. 개정안에는 투기 우려가 있거나 시장이 과열된 동일 시·도내 지역의 토지거래허가구역 지정 권한을 국토부 장관으로 확대하는 내용이 담겼다. 동일 시·도내에서 국토부는 국가 개발사업 등 예외적인 경우에만 토허구역을 지정할 수 있다. 

국토부가 동일 시·도 내에서도 토지거래허가구역 지정 권한을 가지려는 것은 시장 과열이 우려될 경우 적기에 허가구역으로 지정해 투기적 거래를 차단하려는 것이다. 일단 대상지역은 성동·마포구 등 비규제지역이면서 토허구역이 아닌 곳들이 될 가능성이 크다고 업계는 보고 있다. 

이밖에 정부는 부동산 시장 감독 기능을 강화를 위해 불법ㆍ이상 거래나 편법 자금조달에 대응하기 위한 조직 신설을 추진하기로 했다. 불법 자금조달을 통한 투기 방지를 위해 토지거래 허가구역 내 주택 거래 시 자금조달계획서ㆍ증빙서류 제출을 의무화했다. 

금융당국은 필요시 전세대출 보증비율 추가 축소, 전세대출 총부채원리금상환비율(DSR) 도입 등 후속 조치도 이어질 것이라며 추가 규제 가능성을 시사했다.

전문가들은 이번 대책을 두고 “장기적 효과는 긍정적, 단기적 시장 충격은 불가피할 것”이라면서 부동산 시장 흐름에 따라 탄력적인 대응책을 구사할 것으로 예상했다. 

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “이번 대책은 장기(공급)처방과 단기(수요억제) 처방을 동시에 하는 양동작전”이라며 “지금 무주택자들이 불안이 심한 만큼 세부 후속 청사진 제시 필요하며, 공급 확대를 피부적으로 느낄 수 있도록 속도감 있는 추진이 시장 안정의 관건이 될 것”이라고 전망했다. 

박 위원은 “부동산 시장 불안 시 추가 고강도의 세제, 대출 카드가 나올 수 있다”며 “▲1주택자 장기보유특별공제 조정 ▲고가주택 취득세율 인상 ▲보유세 현실화 등 여러 정책들이 검토될 수 있다”고 짚었다.

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