[이코노미스트 이병희 기자] 주택담보대출 변동금리 상단이 6%대를 돌파했다. 지난해 말부터 기준금리 인하와 함께 주담대 금리도 내렸는데, 기준금리가 변화하지 않는데도 대출금리만 상승하는 기현상이 나타나고 있다. 기준금리와 대출금리가 따로 움직이는 ‘금리 역설’인 셈이다.

올해 들어 주담대 금리는 상승세를 보이고 있다. 8월 말 기준 4대 은행(KB국민·신한·하나·우리)의 혼합형 주담대 금리는 연 3.46 ~ 5.546%였는데, 11월 중순에는 연 3.93~6.06%로 상단이 대폭 올랐다. 같은 기간 변동형 주담대 금리 역시 연 3.77~5.768% 수준에서 연 3.63~6.43%까지 상단이 확대됐다. 이런 주담대 금리 상승은 기준금리가 여전히 2.50% 수준인 것과 대비되는 모습이다. 한국은행은 2024년 10월부터 올해 5월까지 4차례 기준금리를 인하한 이후 동결 카드를 꺼내 들었다. 2023년 1월 3.5%에 달했던 기준금리는 2025년 5월 이후 2.5% 선을 유지하고 있다.

코픽스·예금경쟁·스트레스 DSR…“대출금리가 오른다”

주담대 변동금리가 6%대까지 치솟은 것은 대출 금리가 기준금리만으로 결정되지 않기 때문이다. 변동 주담대 금리는 ‘코픽스 + 가산금리’ 구조로 설정되는데, 경기 불확실성 속에서 코픽스가 좀처럼 내려오지 않고 있다. 코픽스는 은행이 실제로 조달한 자금의 평균 금리다. 은행이 예금·채권 등을 통해 조달한 비용이 그대로 반영된다. 기준금리가 떨어지더라도 예금 금리가 즉시 내려가지 않으면 코픽스는 고평가 상태를 유지한다. 주요 은행들은 최근 수신 경쟁을 벌이며 예금 금리를 공격적으로 올렸고, 그 결과 조달 비용이 높아졌다. 이 비용이 아직 시스템에 남아 코픽스를 지지하고 있는 셈이다.

실제 시중은행들은 3%대 금리의 예금 상품을 속속 내놓고 있다. 은행권에 따르면 신한은행은 지난 17일 ‘신한my플러스정기예금’ 최고금리를 연 2.80%에서 3.10%로 0.30%포인트(p) 높였다. 신한은행 관계자는 “신규 가입 고객이 아니어도 소득 입금 조건만 충족하면 연 3% 금리를 받을 수 있는 상품”이라고 설명했다. 우리은행도 ‘우리 첫거래우대 정기예금’ 최고금리를 연 2.80%에서 3.00%로 높였다.

은행연합회 소비자포털 공시에 따르면 지난 18일 기준 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 대표 정기예금 상품 최고 금리(1년 만기 기준)는 연 2.55∼2.85%다. 지난달 21일(연 2.55∼2.60%)보다 금리 상단이 0.25%p 높아졌다. 11월 중순 전국 79개 저축은행의 12개월 만기 정기예금 평균 금리가 연 2.68% 수준이었던 것과 비교하면 1금융권 예금금리가 더 높은 상품이 있다는 뜻이다. 예금 금리가 오르면서 주요 은행 정기예금 잔액도 이달 들어 9조원 가까이 증가한 것으로 집계됐다.

스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행도 간접적으로 가산금리에 영향을 주고 있다. 스트레스 DSR은 금리 1~3%p 인상 상황을 가정해 대출 가능 여부를 보는 규제다. 금리가 더 오르더라도 차주가 감당할 수 있는지 상환능력을 보수적으로 판단한다. 금융권 관계자는 “이 정책이 금리를 직접 올리지는 것은 아니지만, 은행의 리스크 관리 비용을 높여 간접적으로 가산금리 상승을 압박할 수 있다”고 설명했다.

문제는 고금리 장기화 국면에서 가계 이자 부담은 커지고, 일부 차주들은 상환 압박을 견디기 어려운 수준까지 내몰리고 있다는 것이다. 가령 대출 금리가 1%포인트 오르면 5억원을 변동금리로 대출받은 가구의 경우 연간 이자 부담이 약 500만원 증가한다. 월 기준으로는 약 40만~45만원이 늘어난다는 뜻이다. 주담대는 만기가 30년까지 있는 장기 대출 상품이기 때문에, 차주는 장기간에 걸쳐 비용을 지불한다. 금리가 1%포인트만 올라가도 총상환액은 수천만원까지 증가한다.

5억원 차주, 금리 1%p 오르면 부담액 연 500만원↑

최근 차주들이 ‘고정금리 전환’이나 ‘대환대출’에 민감할 수밖에 없는 이유가 여기에 있다. 정부가 지난 10월 가계부채 급증을 우려해 10.15 가계대출 관리 강화 대책을 발표하면서 대환대출(갈아타기)까지 막았다가 논란이 커지자 해제한 것도 이 때문이다.

고금리 대출을 안고 있던 차주들 사이에서는 “이자 부담을 줄일 수 있는 마지막 수단까지 봉쇄됐다”는 여론이 커졌다. 정부는 부랴부랴 대환대출 창구를 다시 열었고, 은행들 역시 “대환은 규제 대상이 아니다”라고 안내하며 혼란을 수습했다. 하지만 대출금리 인상으로 차주들의 부담 증가는 현실화하고 있다.

특히 30·40대 ‘영끌·올인’ 대출자는 더 큰 압박을 받고 있다. DSR 규제가 적용되기 직전, 소득 대비 높은 비율의 대출을 받은 경우 금리 변화에 더 민감할 수밖에 없기 때문이다. 대출금액이 큰 상황에서 금리까지 인상되면 부담이 배가될 수밖에 없다. 전세대출과 주담대를 함께 보유한 다중 차입자도 부담에서 벗어나기 어렵다는 평가다. 이들은 총부채비율이 높아 이자가 상승할 때 더 빠르게 충격을 받게 된다. 자칫 연체 위험에 빠지거나 경기 둔화·소득 감소가 겹칠 경우 상환 압박이 급격히 커질 수 있다.

금융 시장에서는 내년에야 기준금리가 인하될 가능성이 있다는 전망이 우세하다. 문제는 기준금리 내려도 바로 대출금리 인하로 이어지기는 어렵다는 것이다. 코픽스가 시차를 두고 움직이고, 가산금리에 부동산 경기·연체율·프로젝트 파이낸싱(PF) 리스크 등이 반영돼 기준금리와 무관하게 변할 수 있기 때문이다. 은행권 수신 경쟁이 다시 불붙을 경우 예금 금리가 천천히 떨어지면서 코픽스도 늦게 내려갈 가능성이 있다.

금융업계 관계자는 “대출금리가 오르면서 차주들의 상환 능력과 더불어 대출 관리가 더 중요해졌다”며 “대환 가능 여부 확인, 금리 전환 검토, 예금·대출 간 금리 차이 분석 등 ‘빚 관리 전략’을 통해 부담을 줄일 필요가 있다”고 말했다.

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