[이코노미스트 이승훈 기자] 정부가 다주택자의 주택담보대출 만기 연장을 원칙적으로 금지하는 초강도 규제에 나섰다. 대출 연장을 막아 매물 출회를 유도하는 동시에, 무주택자에게는 ‘전세 낀 매물’ 매수를 한시적으로 허용해 거래 경색을 완화하겠다는 구상이다. 금융당국은 이번 조치를 통해 부동산 시장과 금융의 연결 고리를 끊겠다는 의지를 분명히 했다.

금융위원회는 1일 기획재정부, 국토교통부, 행정안전부 등 관계부처와 함께 ‘2026년 가계부채 관리 방안’을 발표하고 이 같은 내용을 확정했다.

핵심은 ‘대출을 통한 버티기 차단’이다. 그간 다주택자들은 만기 연장을 통해 자산을 유지하며 시장 상황을 관망해왔지만, 앞으로는 만기 시 상환 압박이 현실화되면서 매물 출회가 불가피해질 전망이다.

금융당국에 따르면 다주택자의 만기 일시상환 주택담보대출은 약 1만7000가구(4조1000억원) 규모로, 이 중 올해 만기가 도래하는 물량만 약 1만2000가구(2조7000억원)에 달한다. 정책 시행 시점인 17일 이후 시장에 일정 규모의 매물이 유입될 가능성이 높다는 분석이다.

다만 시장 충격을 완화하기 위한 예외도 마련됐다. 임차인이 있는 경우에는 임대차 계약 종료 시점까지 만기 연장이 허용된다. 또 매도 계약이 이미 체결된 주택이나 준공 후 미분양 주택 등은 보유 주택 수 산정에서 제외해 규제 적용을 일부 완화했다.

이번 대책의 또 다른 축은 거래 활성화다. 정부는 무주택자가 해당 주택을 연말까지 매수할 경우, 토지거래허가제상 실거주 의무를 임대차 계약 종료 시점까지 유예하기로 했다. 사실상 무주택자에 한해 ‘전세를 끼고 매입하는 방식(갭투자)’을 한시적으로 허용한 셈이다.

이는 기존 제도의 한계를 보완한 조치로 해석된다. 토지거래허가구역 내 주택은 허가 후 4개월 내 실거주해야 하는 규정 때문에 임차인이 남아 있는 주택은 거래 자체가 어려웠다. 이번 조치로 ‘세 낀 매물’ 거래가 가능해지면서 다주택자의 매도와 무주택자의 매수가 동시에 촉진될 것으로 보인다.

금융당국은 대출 규제의 실효성을 높이기 위해 탈법·편법 대출에 대한 전면 점검도 병행한다. 지난해 하반기 사업자대출 용도 외 유용 127건(587억원), 가계대출 약정 위반 2982건이 적발된 만큼, 2021년 이후 취급된 사업자대출 전반을 재점검할 방침이다.

적발 시 제재도 대폭 강화된다. 용도 외 유용이 확인될 경우 해당 금융회사뿐 아니라 전 금융권에서 신규 대출이 제한되며, 제한 기간은 1차 적발 시 3년, 2차 적발 시 최대 10년까지 확대된다. 사실상 금융시장 접근을 차단하는 수준의 강도 높은 조치다.

아울러 규제 회피를 막기 위해 온라인투자연계금융업(온투업)에도 동일한 규제 틀이 적용된다. 그간 자율규제에 맡겨졌던 주택담보대출에도 담보인정비율(LTV) 기준이 도입되고, 주택 가격 구간별 대출 한도도 의무화된다. ▲15억원 이하 주택은 6억원 ▲15억~25억원은 4억원 ▲25억원 초과 주택은 2억원으로 제한된다.

이는 제2금융권이나 대체 금융으로 수요가 이동하는 ‘풍선효과’를 차단하기 위한 조치다.

정책 메시지는 분명하다. 이억원 금융위원장은 “레버리지를 활용한 투기적 대출 수요가 부동산 시장으로 지속 유입되며 시장을 자극하고 있다”며 “악순환의 고리를 끊고 ‘망국적 부동산 공화국’이라는 오명에서 벗어나기 위해서는 부동산 시장과 금융의 과감한 절연이 필요하다”고 강조했다.

시장에서는 단기적으로 매물 증가와 거래 확대가 나타날 가능성이 제기된다. 다만 중장기적으로는 투자 수요 위축과 가격 조정 압력이 동시에 작용할 수 있다는 관측도 나온다.

이번 대책은 단순한 대출 규제를 넘어, 부동산 시장을 신용 확장에 의존해온 구조에서 벗어나도록 유도하는 정책 전환의 신호탄이라는 평가다.

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