[이코노미스트 이병희 기자]  지방 부동산 시장의 침체가 건설업계를 넘어 금융권을 압박하고 있다. 지방 미분양 장기화와 프로젝트파이낸싱(PF) 시장 위축, 공사비 급등이라는 삼중고로 지방 건설사들의 도산 도미노가 이어지는 가운데 저축은행·증권사·캐피탈 등 2금융권으로 ‘2차 충격파’가 올 수 있다는 우려가 나온다.

최근 부동산 PF 부실 정리로 금융권의 자산 건전성 지표는 회복되고 있지만, 부동산 대출 연체율이 높아지는 등 다른 영역에서 부실 문제가 불거지고 있다. 올해 1분기 저축은행 분기보고서를 보면 상위 5개(SBI·한국투자·웰컴·OK·애큐온) 저축은행 가운데 SBI·한국투자·OK저축은행은 부동산업 대출 규모를 줄였지만 연체율은 상승한 것으로 나타났다.▲SBI저축은행의 부동산업 대출 연체율은 17.88%로 전년 동기(7.38%) 대비 10.5%포인트 상승했다. ▲한국투자저축은행은 13.87%에서 17.54%로 ▲OK저축은행도 14.10%에서 17.03%로 연체율이 올랐다.

이런 부실 전이 현상은 제1금융권과 국책은행에서도 나타나고 있다. 한국은행이 국회에 제출한 자료에 따르면 지난해 3분기 전체 은행권의 건설업 대출 연체율은 1.02%로 2018년 관련 통계 작성 이후 최고 수준을 나타냈다. IBK기업은행에서 대출을 받은 건설 중소기업의 연체율(1개월 이상 원리금 연체)은 지난해 말 기준 1.71%로 집계됐다. 1년 전보다 0.49%포인트 높은 수치다. 같은 기간 기업은행의 제조업 연체율이 0.79%라는 것을 고려하면 얼마나 높은 수준인 지 짐작할 수 있다.

문제는 중견·중소 건설사의 어려움이 금융권으로 전이될 수 있다는 점이다. 이들이 무너지면 자금을 댄 금융권의 자산 건전성에도 빨간불이 들어올 수 있기 때문이다. 건설사가 부도를 내거나 공사를 중단하면, 해당 사업장에 초기 토지 매입 자금 대출이나 본PF 자금을 집행한 금융기관은 대출금을 회수할 길이 막힌다. 특히 분양률이 저조한 지방 사업장의 경우, 담보로 잡은 토지의 가치마저 폭락해 금융권이 안아야 할 손실 규모는 더 커지게 된다.

구조적 위기 직면한 건설업, 하루 평균 10곳 폐업

금융권 연체율을 끌어올리는 근본 원인은 건설업계의 구조적 침체다. 박선구 대한건설정책연구원 경제금융연구실장은 6월 ‘RICON 건설브리프’ 보고서를 통해 건설업이 고물가·고금리·고환율에 더해 중동발 원자재 가격 상승 압력까지 겹치면서 구조적 위기에 직면해 있다고 진단했다. 주목할 점은 건설업계 양극화가 심화하고 있다는 점이다. 박 실장은 대형 건설사들은 PF 부실 위험이 다소 완화되고 사업 다각화에 나서고 있는 반면, 중견·중소 건설사는 금융조달 부담과 수주 감소에 직면해 있다고 설명했다.

실제 건설업 상황은 나아질 기미를 보이지 않고 있다. 건설산업정보원에 따르면 올해 1분기 기준 부도업체수는 5개로 종합건설업체가 2곳, 전문건설업체가 3곳이었다. 같은 기간 말소·폐업 건수는 877건을 기록했다. 이 가운데 자진 폐업 585건·등록말소 220건·포괄양도·합병 72건으로 조사됐다. 어림잡아 하루 평균 10곳의 건설사가 문을 닫았다는 뜻이다.

주요 연구기관들도 일제히 전망치를 낮추고 있다. 한국은행이 2026년 2월 보고서를 통해 예상한 건설투자 성장률은 올해 1% 수준이었다. 한국은행은 지난해 8월 건설투자 전망치를 3.8%로 예상했는데 이를 하향조정한 것이다. 한국은행은 개선된 수주에도 불구하고 높은 공사비와 누적된 지방 미분양으로 착공이 위축됐다며 2025~2026년의 건설투자 전망치를 낮춰잡았다. KDI(한국개발연구원) 역시 2025년 8월부터 2026년 5월까지 건설투자 전망치를 지속적으로 하향 조정했다. 2026년 건설투자 전망치는 2.6%에서 0.1%까지 줄었다. KDI 역시 회복된 건설수주에도 불구하고, 착공지표가 개선되지 않아 추가적으로 0.4%포인트 하향 조정했다고 밝혔다.

생존 위협하는 ‘악성 미분양’과 제도개선의 한계

일각에서는 지방을 중심으로 준공 후 미분양 문제가 심화하고 착공 물량이 감소하면서 지방 건설사의 건전성 문제가 드러나고 있다고 우려하고 있다. 이른바 ‘악성 미분양’으로 불리는 준공 후 미분양은 건설사 생존을 위협하는 가장 큰 문제 중 하나다. 건설사 입장에서 준공된 아파트가 분양되지 않으면 ‘당장 써야 할 돈이 묶이고, 갚아야 할 대출을 상환할 길이 막혔다’는 뜻이기 때문이다. 건설사는 계약금·중도금·잔금으로 공사비를 충당하고 금융권에서 빌린 본PF 대출금을 갚는 방식으로 분양 사업을 진행하는데, 미분양으로 잔금이 들어오지 않으면 건설사는 물론 돈을 빌려준 은행에도 타격을 줄 수 있다.

유동성을 확보하기 위해 할인 분양에 나서거나 펀드 등에 헐값으로 통매각을 시도할 수도 있지만, 이는 자산을 담보로 잡고 있던 저축은행·증권사·캐피탈 등 금융권의 대출 채권 가치 손실로 직결된다. 회수 불가능한 부실 채권이 되면서 금융사들은 막대한 대손충당금을 쌓아야 하고, 실적 악화를 넘어 금융 시스템 리스크로 번질 가능성도 있다.

금융위원회는 위기재발방지를 위해 지난해 12월 ‘부동산 PF 건전성 제도개선방안’을 발표했지만, 준공 후 미분양으로 이어지는 건설사와 금융권의 리스크를 원천 차단하는 것은 쉽지 않다는 해석도 있다. ‘부동산 PF 건전성 제도개선방안’에 따르면 2027년부터 ▲PF사업비 대비 자기자본비율에 따른 위험가중치 및 충당금 차등화 ▲자기자본비율 20% 미만 사업에 대한 대출제한 ▲PF 거액신용한도 규제 도입 및 업권별 부동산(PF) 한도규제 정비를 단행한다. 자기자본비율 20% 미만 사업 대출제한은 리스크 관리체계가 상대적으로 취약한 저축은행·상호금융·여전사·새마을금고에 한해 적용되는데, 시행사가 총사업비의 일정 비율 이상을 자기 자본으로 충당할 수 없다면 해당 금융업권은 아예 PF 대출을 취급할 수 없도록 하고 있다.

이에 대해 부동산업계 관계자는 “현재 진행중인 건축비 급등과 악성 미분양 문제를 해결하기엔 무리가 있고 자기자본 비율을 20% 수준으로 의무화하거나 세제 혜택을 통해 유도할 경우, 영세 시행사들은 대부분 퇴출당할 수밖에 없다”며 “중소형 건설사에 자금을 댄 금융권도 충격을 받을 수 밖에 없어 관련 제도를 촘촘하게 손볼 필요가 있다”고 말했다.

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