부동산에 투자한다는 이유만으로 원금 손실 위험이 적다고 단정했다간 큰 손실을 입을 수 있어 주의가 요구된다. 금융감독원은 10일 해외부동산 공모펀드의 구조적 위험과 주요 분쟁 사례를 들어 투자자 유의 사항을 발표했다.

공개된 분쟁 사례에 따르면 한 투자자는 증권사 직원으로부터 "부동산 자산이라 손실 우려가 없다"는 안내를 받고 상품에 가입했으나 원금 전체를 잃었다. 해당 사건은 판매 직원의 단정적 발언이 확인됨에 따라 부당권유에 따른 판매사의 배상 책임이 일부 인정됐다.

해외부동산 펀드는 통상 현지 금융사 대출을 활용하는 레버리지 방식으로 조성된다. 이 때문에 선순위 대출 만기 시점까지 상환을 마치지 못하면 대주단이 담보권을 행사해 자산을 강제 매각하며, 이 과정에서 투자금 손실이 발생할 수 있다.

현지 대출 계약 조건에 따라 임대 수입이 투자자가 아닌 대주에게 먼저 지급되는 '캐시트랩' 구조도 주요 위험 요소로 꼽힌다. 담보인정비율(LTV)이 기준치를 넘어서거나 공실이 늘어날 경우 투자자에 대한 배당금 지급이 중단되는 방식이다.

만기 전 투자금 회수가 어려운 중도 환매 제한 위험도 명시됐다. 대부분의 부동산 펀드는 환매가 금지된 폐쇄형 구조로 설계된다. 감독 당국은 환매 제한이 상품 자체의 본질적 특성이며 안내문에 명시되어 있는 경우가 많아, 안내를 받지 못했다 하더라도 불완전판매로 인정받기 어렵다고 밝혔다.

펀드 운용 기간이 끝난 후에도 자금 회수가 지연될 수 있다. 자산 매각이나 청산 절차에 시간이 소요될 수 있는 데다, 수익자총회에서 만기 연장에 반대하더라도 현금성 자산이 부족하면 즉시 출금이 어렵기 때문이다. 아울러 시장 여건이 악화할 경우 임대수익 감소와 자산가치 하락이 이어져 만기가 연장될 가능성도 크다.

금융감독원은 투자자가 자필 서명을 완료한 이후에는 설명 의무 위반을 이유로 손해배상을 요구하기 힘들다고 지적했다. 이에 따라 권유 내용이 모호할 경우 서명하기 전 충분한 추가 설명을 요청하고, 본인의 자금 운용 기간과 손실 감내 능력을 종합적으로 고려해 가입을 결정해야 한다고 강조했다.

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