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[Real Estate] 오피스텔 합법적 임대용 주택 된다

[Real Estate] 오피스텔 합법적 임대용 주택 된다

▎정부가 오피스텔을 주택임대사업 대상으로 추진하면서 오피스텔 임대사업에 대한 관심이 커지고 있다. 사진은 경기도 화성시 동탄신도시에 들어서 있는 동일이빌 오피스텔.

▎정부가 오피스텔을 주택임대사업 대상으로 추진하면서 오피스텔 임대사업에 대한 관심이 커지고 있다. 사진은 경기도 화성시 동탄신도시에 들어서 있는 동일이빌 오피스텔.

전셋값 급등으로 주택 매매보다 임대시장이 주목 받고 있다. 수도권 집값은 보합세이거나 약세여서 집을 팔아 시세차익을 얻기는 어렵다. 그래서 임대시장으로 관심이 쏠리고 있다. 특히 고정적 월 수입이 가능한 월세를 받을 수 있는 소형 주택 임대가 뜨고 있다. 전셋값은 덩치만 클 뿐 금리가 낮아 수입 면에서 월세만 못하다. 요즘 월세 이율이 떨어지고 있다고는 하지만 그래도 은행 예금금리의 두 배 가까이 된다.

주택 임대시장에서 주목할 만한 일도 있다. 그동안 ‘음지’에 있던 오피스텔이 ‘양지’로 나온다. 오피스텔은 기능에선 주택이나 다름없지만 주택으로 인정받지 못했다. 앞으론 달라진다. 정부가 오피스텔을 주택으로 인정하는 방안을 검토하고 있다. 편법까지 동원돼 음성적으로 이뤄지던 오피스텔 임대사업이 양성화되면 오피스텔의 임대 투자성은 더욱 좋아질 전망이다.



전세보다 월세시장 주목2000년대 초반 부동산시장에 ‘아파텔’ 바람이 거셌다. 아파텔은 ‘아파트+오피스텔’의 합성어다. 오피스텔의 주거 기능을 강조한 신조어였다. 당시 주택시장이 달아오르면서 아파트시장이 포화상태를 보이자 아파트 대체상품으로 오피스텔 열기가 뜨거웠다. 그러자 정부가 나섰다. 오피스텔 과열을 식히기 위해 오피스텔의 바닥 난방을 금지했다. 2004년 6월 일이다.

오피스텔은 엄밀히 말해 법적으로 주택이 아닌 ‘업무시설’이다. 오피스이고 사무실인 것이다. 바닥 난방 허용 여부는 주거용과 관련되는 부분이다. 우리나라 주거문화에서 바닥 난방이 필수이기 때문에 이걸 금지하는 건 주거용의 메리트를 빼앗는 것이다. 오피스텔은 주거용과 업무용 사이에서 왔다 갔다 했다. 주거용과 업무용의 양면성을 동시에 갖고 태어난 운명 때문이다. 오피스텔은 애초 벤처사업자·외국인바이어·애니메이터·웹디자이너·컨설팅사업자·예술가 등이 업무를 하는 가운데 숙식할 필요성이 있어 도입됐다. 업무를 주로 하는 시설에 일부 숙식 공간을 갖춘 건축물이다. 이 때문에 건축법령상 용도는 업무시설 중 금융업소·사무소 등과 같은 일반업무시설에 해당한다.

2000년대 초반 오피스텔의 주거성을 강조한 아파텔이 등장하자 정부는 오피스텔이 주택시장을 흐린다고 봤다. 그래서 바닥 난방을 못하게 했다. 그러다 1~2인 가구 수요를 흡수하는 데 소형 주택이 절실해지면서 2006년 말 전용 50㎡ 이하 오피스텔의 바닥 난방을 허용했다. 바닥 난방은 점차 확대돼 2009년 1월 전용 60㎡ 이하로, 같은 해 9월 85㎡ 이하까지 허용했다.

오피스텔이 업무용에서 더욱 멀어지고 ‘주택’에 성큼 다가선 건 지난해 정부가 준주택 제도를 도입하면서다. 정부는 사실상 주거시설로 쓰이는 오피스텔을 준주택으로 분류해 주택 공급 확대를 위해 건축규제를 완화했다. 지난해 10월 오피스텔 건축기준에서 1개 이하로 5㎡를 초과하지 않고 욕조가 없어야 한다는 욕실 규제가 없어졌다. 국토부 관계자는 “전용 85㎡ 이하까지는 오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 간주하겠다는 뜻”이라고 말했다.

그렇더라도 오피스텔은 진정한 주택이 되지 못했다. 여전히 건축물 분류에서 업무시설로 돼 있다 보니 주택의 세금 혜택에서 제외된다. 주거용으로서 오피스텔은 주택임대사업자의 관심을 끄는데, 주택임대사업 대상이 되지 못하는 것이다. 현행 법령에 따르면 주택임대사업은 주택법이나 건축법상 주택만 대상으로 한다. 단독주택·공동주택·연립주택·다가구 등이 대상이다. 오피스텔은 ‘시설’이어서 주택임대사업을 하지 못한다. 수도권에서 3채 이상을 5년 이상 임대하면 양도세 감면, 종부세 제외 등의 혜택이 있다. 오피스텔은 세금 혜택을 받지 못하기 때문에 주택임대사업을 하려는 사람이 관심은 있어도 적극 매입해 임대사업을 하기에 한계가 있었다.

이번에 정부는 오피스텔에 남아 있는 마지막 업무용 제한을 없앨 계획이다. 정부는 최근 ‘서민 주거안정을 위한 민간 임대사업 활성화 방안’ 연구용역을 발주하면서 주거용 오피스텔을 임대하는 사업자에 대한 임대사업자 등록 허용 여부·방식 및 세제혜택 등을 검토하도록 했다.



투자성 개선 기대에 분양도 봇물오피스텔로 주택임대사업이 가능해지면 세금이 지금보다 절반가량 줄어들 전망이다. 오피스텔을 주거용으로 쓰면 양도세와 종부세에선 주택으로 간주돼 무거운 세금을 내야 한다. 오피스텔은 법적으로 업무시설이란 이유로 주택에 적용되는 공시가격 1억원 이하 양도세 중과 제외 대상에 포함되지도 않는다. 김종필 세무사는 “그동안 세금을 줄이기 위한 각종 편법이 난무했는데 앞으로 사라질 것이고 오피스텔의 임대 투자성이 훨씬 좋아지게 됐다”고 말했다.

이에 따라 이미 청약 과열 양상마저 보이고 있는 오피스텔의 청약경쟁은 더욱 치열해질 것으로 예상된다. 내외주건 김신조 사장은 “아파트 분양시장이 잠잠한 가운데 오피스텔 분양시장이 더욱 달아오르게 됐다”고 말했다. 올 연말까지 서울·수도권에서 7000실이 넘는 오피스텔이 분양될 예정이다. 강남권과 용산, 분당, 인천 경제자유구역 등 임대 수요가 많은 지역에서 적지 않게 나온다.

요즘 나오는 오피스텔의 주거기능은 날로 업그레이드되고 있다. 예전에는 없던 커뮤니티시설이 들어서고 단지 내 조경 등 휴식공간도 제대로 갖춘다. 원룸형이라 하더라도 2명이 거주하는 데 불편이 없게 가변형 벽체로 나누기도 하고 거실과 방을 분리하기도 한다.

대형 업체의 브랜드 오피스텔도 많다. 대우건설은 서울 송파구 문정동 가든파이브 활성화단지에 1200여 실, 강동구 천호동에 580여 실, 분당에 360여 실을 내놓을 예정이다. 서울 용산에서 SK D&D가 큐브라는 브랜드의 오피스텔 160여 실을 분양한다. 대단지는 아니지만 도심과 가까운 용산에 공급되는 물량이어서 관심을 끌 것 같다. 분당에서는 동양건설산업이 오피스텔 공급계획을 세우고 있다. 인천의 경우 송도·경제자유구역에서 대우건설과 반도건설, 극동건설 등이 분양할 예정이다.

오피스텔 투자에서 유의할 점도 있다. 오피스텔 바람에 공급이 크게 늘고 있다. 업계는 올해 분양물량이 이전의 두 배 이상 될 것으로 보고 있다. 공급량이 많으면 임대료가 떨어지거나 공실이 늘어 수익률이 낮아질 수 있다. 분양가도 만만치 않다. 비싼 분양가도 수익성을 떨어뜨리는 요인이다. 새 오피스텔이라 하더라도 기존 오피스텔보다 임대료를 많이 받기는 어렵다.



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