[MONEY&INVESTING] 주택 임대가 건물보다 유리하다

부동산 투자자들의 머리가 복잡할 때다. 부동산 경기 침체가 장기화하면서 마땅한 투자처를 찾기 어렵기 때문이다. 부동산에 투자할 때는 수익과 비용을 분석해야 한다. 부동산을 구입해 얻을 수 있는 수익과 비용을 비교해 수익이 더 클 것으로 예상되면 투자할 가치가 있다.

이때 기대할 수 있는 수익은 임대수입과 매매차익이다. 하지만 수익이 날지 판단하는 게 쉽지 않다. 부동산은 일반 상품과 달리 돈으로 가치를 따지기 어려운 까닭이다. 주식이나 채권처럼 분할해 일부만 매각하기도 어렵다.

세금 문제를 생각해 보면 언제 부동산을 구입하고 매각할지, 임대할 때 전세가 좋은지 월세가 좋은지, 상가가 좋은지 주택이 좋은지 등을 판단하는 데 도움이 된다. 세무적으로 부동산을 임대할 때는 주택이 업무용 건물보다 유리하다. 우선 주택은 임대료에 대해 부가가치세를 매기지 않는다. 주택 임대는 규모와 면적에 상관없이 부가세법상 면세로 규정하기 때문이다. 하지만 업무용 건물을 임대하면 월세와 전세에 대해 모두 부가세를 납부해야 한다.

임대소득에 대한 종합소득세 측면에서도 주택 투자가 업무용 건물 투자보다 유리하다. 부동산을 임대하는 방식에는 월세, 전세, 월세와 전세를 병행하는 구조(전세보증금+월세)가 있다. 1세대를 기준으로 1주택을 보유한 사람이 주택을 임대할 때는 임대수입에 대한 종합소득세가 비과세된다. 다만 주택 공시가액이 9억원을 초과하면 한 채를 보유했더라도 종합소득세가 과세된다. 두 채를 소유한 사람이 주택을 임대하면 전세보증금에 대해 소득세를 과세하지 않는다. 이때 간주임대료는 계산하지 않는다. 세 채 이상 주택을 보유했다면 전세와 월세에 대해 모두 과세된다.

팔때는 주택보다 상가가 낫다전세에 대한 종합소득세를 과세한다는 것은 전세보증금을 국세청에서 정하는 이자율에 따라 임대수입 상당액으로 본다는 뜻이다. 이렇게 전세보증금을 월세 상당액으로 변환하는 과정을 간주임대료라고 한다.

주택에 대한 간주임대료를 계산하려면 다음에 해당해야 한다. 주택을 세 채 이상 보유해야 하고 임대보증금 합계가 3억원을 초과해야 한다. 업무용 건물에 대한 간주임대료를 계산할 때 보증금 규모에 관계없이 과세되는 것과 다르다.

주택에 대한 간주임대료를 계산할 때는 기장 여부와 관계없이 보증금 합계에서 3억원이 차감된다. 기장은 소득금액을 계산하는 방식의 하나로 매출에 직접 대응되는 비용에 대해 증빙을 갖추고 그 내역을 장부에 쓰는 것이다. 3억원을 초과하더라도 금액의 60%를 과세 대상으로 하기 때문에 그 금액은 더 줄어든다(박스1 참조).

하지만 업무용 건물에 대한 간주임대료는 3억원을 차감해 주지 않고, 60%로 대상 금액을 낮춰주지 않는다. 업무용 건물에 투자하면 세금 면에서 그만큼 부담이 커진다는 얘기다.

종합소득세 측면에서 주택 임대가 업무용 건물 임대보다 유리한 이유는 또 있다. 추계로 소득금액을 계산할 때 주택은 업무용 건물보다 낮은 소득금액으로 계산된다는 것이다.

종합소득세 계산에서 소득금액은 기장 방식과 추계 방식으로 계산할 수 있다. 추계 방식은 수입금액(매출액)의 일정 비율을 필요 경비로 인정해 준다. 추계 방식은 단순경비율 계산과 기준경비율 계산으로 나뉜다(박스2 참조). 매출액 규모에 따라 단순경비율과 기준경비율을 사용하는데 기준 금액은 업종별로 조금씩 다르다.

추계 방식으로 국세청이 고시한 임대료에 대한 소득금액은 주택이 2010년 귀속에 대한 단순경비율 45.3%, 기준경비율 27.5%다. 업무용 건물에 대한 같은 해 단순경비율은 38.4%이고, 기준경비율은 23.4%다. 주택에 대한 경비율이 업무용 건물보다 높다. 이는 추계로 소득금액을 계산할 때 동일한 임대소득이 있더라도 주택이 업무용 건물보다 소득금액이 낮게 계산된다는 것을 의미한다.

부동산을 팔 때는 양도소득세 면에서 주택보다 업무용 건물이 더 유리하다. 1주택을 보유했다면 양도세가 비과세되기 때문에 주택이 유리할 수도 있다. 하지만 두 채 이상 주택을 보유했다면 업무용 건물이 주택보다 양도세 면에서 유리하다. 업무용 건물은 건물의 수, 규모에 관계없이 양도세 과세에서 불이익이 없기 때문이다. 2년 이상만 보유하면 세율 면에서 불이익이 없고, 3년 이상 보유하면 장기보유 특별공제까지 가능하다.

또 주택을 매각할 때 업무용 건물을 보유해도 주택 양도세에 영향을 주지 않는다. 하지만 주택은 두 채 이상일 때 팔면 장기보유 특별공제를 받을 수 없고 2013년부터 2주택 보유자는 50%, 3주택 이상 보유자는 60%의 세율로 양도세가 과세될 수 있다.

오피스텔은 용도에 따라 달라오피스텔을 임대할 때는 어떻게 하는 게 유리할까. 국세청에 따르면 2003년 이후 주거 목적으로 사용하는 오피스텔은 주택으로 여긴다. 오피스텔은 건축법상 주택이 아닌 업무용 건물로 구분되기 때문에 세법이 아닌 다른 법령으로 판단하면 주택이 아니다.

국세청은 실태조사에 따라 주거 목적으로 사용하는 오피스텔은 주택으로 간주하겠다고 강하게 주장하고 있다. 실태조사에서 책상 등의 사무용 집기와 침대 같은 주거용 집기 비중을 따져 사무용 오피스텔과 주거용 오피스텔로 구분하겠다는 것이다. 하지만 현실적으로 조사 인력과 행정력이 부족하다.

오피스텔이 주택으로 구분되면 여러 종류의 세금에 영향을 미친다. 가장 눈에 띄는 것이 부가세다. 오피스텔을 분양으로 취득하는 과정에서 임대사업자 등록 후 부가세를 환급 받았다면 다시 내야 한다.

양도세에도 영향을 준다. 2012년까지 다주택 보유자에 대한 양도세 중과세가 유예되지만 2013년 이후에는 50% 또는 60% 세율로 양도세가 과세된다. 2주택 이상 보유자는 양도세를 계산하는 과정에서 장기보유 특별공제를 받을 수 없다. 종합부동산세를 계산할 때도 주택으로 분류되면 세금 부담이 커진다.