본격적인 은퇴를 앞둔 베이비 부머(1955~1963년생)는 자녀 교육비 등으로 은퇴 준비가 부족한 가운데 그나마 있는 재산도 부동산에 몰려 있는 실정이다. 통계청 자료(가계금융조사 2010년)에 따르면 베이비 부머의 전체 자산 중 부동산 비중이 75%에 이르고 있다. 이런 현실을 감안해 부동산은 은퇴 설계에서 매우 중요한 부분이라고 할 수 있다. 만일 이들이 부족한 노후 생활비를 마련하기 위해 부동산을 대거 매도한다면 그에 따른 영향을 쉽게 짐작할 수 있을 것이다.

1990년대 초반까지 꾸준한 상승세를 보여 ‘불패 신화’를 낳았던 일본의 부동산은 이후 20년간(1991~2010년) 큰 폭락을 겪어야 했다. 일본부동산연구소 자료에 따르면 6대 대도시를 기준으로 상업용지는 85.56%, 주거용지는 65.26%까지 떨어졌다. 2005년부터 인구가 감소하기 시작한 영향으로 최근에는 빈집이 늘어나면서 심각한 사회문제로 비화되고 있다.

일부 부동산 전문가는 우리나라는 일본과 달라 부동산 문제가 심각한 상황으로 전개되지는 않을 것이라고 주장한다. 하지만 두 나라가 워낙 닮은 면이 많기 때문에 무작정 안심할 수 없는 상황이다. 여러 전망에도 국내 부동산 시장이 과거처럼 밝지만은 않다는 건 공통된 의견이다. 고령화의 진전에 따라서 국내 부동산 가격에 큰 영향을 줄 수 있는 변수를 몇 가지 꼽을 수 있다.

첫째, 우리나라 인구가 감소할 것이라는 점이다. 통계청 장래인구추계(2006년)에 따르면 우리나라 인구는 2018년 4934만 명을 정점으로 감소세로 돌아설 전망이다. 게다가 노인인구(65세 이상) 비중도 빠르게 늘어나면서 2018년 14.3%로 고령사회에 진입하고 2026년에는 20.8%로 본격적인 초고령사회에 도달할 것으로 예상된다. 이런 예측을 고려하면 부동산 가격이 예전처럼 계속 상승할 것으로 기대하기 어렵다.

둘째, 가계자산 중 금융자산의 부족 문제다. 현재 우리나라 가계의 금융자산 비중은 전체 자산의 약 20%다(통계청). 나머지 80% 정도가 부동산 자산인데 이는 노후에 필요한 생활비로 매월 사용하기 어려운 문제가 있다. 결국 매월 노후 생활비를 충당하기 위해서는 부동산 자산을 금융자산으로 전환해야 한다. 실제로 삼성경제연구소가 6월에 발표한 자료(가계 저축 행태 및 자산구성 조사)에 따르면 가계의 자산구성을 금융자산 확대 방향으로 조정할 계획이 있다는 응답률이 23.6%에 달했다. 이는 부동산을 늘리겠다는 계획(9.6%)보다 월등히 높았다. 결국 부동산 자산을 금융자산으로 전환하는 과정에서 부동산의 매각과 규모 축소로 이어져 부동산 가격에 악영향을 줄 수밖에 없을 것이다.

셋째, 고령화에 따른 국가 경제의 성장 둔화 가능성이다. 노인이 많아지고 젊은이가 줄어듦에 따라 국가 전체의 구매력 감소와 사회보장 비용의 급증 등으로 국가 경제의 잠재성장률은 낮아질 가능성이 크다. 생활비나 의료비 보조 등과 같은 고령화 대책 등은 우리 정부의 재정 건전성에 큰 위협 요인이 될 수 있다. 이를 완화하기 위해서는 연금과 의료제도의 개선이 시급한 상황이지만 아직까지 제도 개선이 더딘 실정이다.

세계에서 유례 없이 빠른 속도로 고령화되는 사회에서 앞으로 어떻게 살아갈 것인가를 고민하지 않을 수 없다. 여러 변수를 고려할 때 부동산에 편중된 자산구성으로 과연 행복한 노후설계가 가능할 수 있을지 의구심을 지우기 어렵다. 다가올 변화에 맞도록 국민 개개인의 현명한 대처와 전향적인 정책 실행이 시급한 상황이다.

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