[Tax] 임대 수입에 덤으로 세금 감면

주택임대사업자에 대한 세제혜택은 부동산대책이 발표될 때마다 자주 등장하는 단골메뉴다. 지난해 하반기 이후로도 벌써 세 번째다. 이번 8·11대책에서는 어떤 내용이 달라졌는지 살펴보자.

강남에 거주하는 박범수(48)씨는 집이 두 채다. 10년 전에 취득한 강남 아파트에는 가족과 함께 살고 있고, 몇 년 전 산 송파구에 있는 소형 아파트는 전세를 놓은 상태다. 이제 아이들도 커서 강남 아파트를 팔고 더 큰 평수로 이사하고 싶은데 소형 아파트가 한 채 더 있기 때문에 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다. 10년 전 3억원에 구입해 현재 시세가 8억원 정도로 비과세를 받지 못하면 양도세 부담이 너무 커 집을 팔 엄두가 나지 않는다. 이번 대책으로 박씨에게 어떤 변화가 생길까?

현행 세법상 임대주택사업에 대한 세제혜택을 받으려면 수도권에 있는 임대주택의 경우 3채 이상 임대해야 가능하다. 하지만 8·18대책으로 임대주택이 1채 이상이면 임대사업자 등록이 가능해졌다. 임대주택의 요건은 기존과 동일하게 면적 149㎡(45평) 이하이고 취득 시 기준시가가 6억원 이하여야 한다.

임대주택사업자의 세제혜택을 이해하기 위해서는 다주택자에 대한 양도소득세 중과를 먼저 알아 둘 필요가 있다. 주택이 2채 이상인 다주택자는 집을 팔 때 양도소득세가 중과세율(50%, 60%)로 과세되고 3년 이상 보유했어도 장기보유 공제를 받을 수 없다. 다만 한시적 완화기간인 내년 말까지 팔면 중과세율이 아닌 일반세율(6~35%)로 과세된다.

하지만 임대주택사업자는 의무 임대기간인 5년을 임대하고 임대주택을 파는 경우 한시적 완화기간이 지나서 팔더라도 일반세율로 과세됨은 물론 장기보유 특별공제를 받을 수 있다. 또한 임대주택으로 등록한 주택은 종합부동산세가 비과세되고 재산세와 취득세 감면 혜택도 있다. 임대주택사업을 하기 위해서는 시·군·구청에 임대사업자등록을 신청하고 관할세무서에 사업자등록을 해야 한다.

이번 부동산대책에서 무엇보다 큰 의미를 가지는 것은 임대주택사업자가 실거주하고 있는 보유기간 3년 이상 된 주택을 팔 때 1주택 비과세를 받을 수 있다는 점이다. 현행 세법상으로는 사례의 박씨가 강남 아파트를 판다면 2주택자이기 때문에 양도차익 5억원(양도가액 8억원-취득가액 3억원)에 대해 내야 할 양도소득세는 약 1억7500만원(지방소득세 포함)이다.

하지만 세법이 개정된 이후에는 임대주택이 한 채인 박씨도 임대주택으로 등록이 가능해져 송파구 아파트를 임대주택 등록하고 나면 박씨가 실제 거주한 3년 이상 보유한 강남 아파트를 팔 때 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있을 것이다. 박씨의 아파트는 9억원 이하로 고가주택이 아니므로 양도소득세를 한 푼도 내지 않아도 된다.

또 하나 눈에 띄는 점은 그동안 세제 혜택에서 소외돼 왔던 오피스텔도 이번에는 혜택을 받을 수 있게 된 점이다. 현재 오피스텔은 주거용으로 사용하더라도 업무시설로 분류돼 임대주택으로 등록할 수 없었다. 이 때문에 임대주택에 대한 세제혜택을 받을 수 없었다. 이번 부동산대책이 내년 초 시행되면 오피스텔도 실제 주거용으로 사용하면 임대주택으로 등록할 수 있게 돼 앞서 말한 양도세 및 종부세 비과세, 취득세 감면 혜택을 받을 수 있다.