[Real Estate] 2012년 주택 투자 - 소형 주택에서 해답 찾아라

2012년 주택 시장도 안갯속이다. 세계 경제의 침체 우려가 국내 주택시장에 큰 영향을 미치고 있는데다, 투자 환경의 변화로 수요도 위축돼 있기 때문이다. 불안한 글로벌 경기와 거시적인 경제 환경은 주택시장의 마이너스 요인으로 작용할 전망이다. 낮은 경제 성장률과 물가 불안, 금리 부담도 가계의 주택 구매력을 악화시켜 수요 위축으로 이어질 수 있다.

가계부채 관리를 위해 대출 규제가 지속된다면 매수 심리가 살아나긴 쉽지 않다. 신한은행의 이남수 부동산팀장은 “기대 이상의 빠른 경기 회복이나 성장을 보이지 않는다면 경제 여건과 거시 경제지표상으로는 주택시장의 회복과 정상화를 기대하기 쉽지 않은 상황”이라고 말했다. 반면 선거 효과는 기대해 볼 수 있다. 2012년에는 총선과 대선이 함께 열린다.

작은 것이 아름답다표심을 잡기 위한 단기 부양책이 나올 가능성이 크다. 시중에 돈도 어느 정도 풀릴 것이다. 이게 부동산 시장에 어느 정도 유입되느냐에 따라 호재로 작용할 수 있다. 이 같은 상황 속에서 2012년 주택 투자는 어떻게 해야 할까. 어떤 상품에 어떤 방식으로 접근해야 투자 가치를 극대화할 수 있을까.

‘작은 것이 아름답다’. 광고 카피처럼 들리는 이 말은 적어도 현재 주택 시장에서 진리처럼 통한다. 한때 집을 부의 상징으로 여겨 넓고 큰 집에 사는 게 자랑이던 시절이 있었다. 그러나 지금은 집도 실속이 있어야 환영 받는 상황이다. 싱글족, 신혼부부, 자녀 없이 사는 노인부부 등 1~2인 가구가 늘고 평균 가족 수도 줄고 있어서다. 그러면서 자연스레 전용 60㎡ 안팎의 소형 주택의 인기가 높아지기 시작했고, 이제는 대세로 굳어지는 모습이다.

주택시장이 침체해 있지만 소형만은 다르다. 분양시장에서도, 경매시장에서도 소형 주택의 인기가 하늘을 찌른다. 올해 수도권 대형 아파트(전용면적 85㎡ 초과)의 평균 청약 경쟁률은 4.7대 1에 그치고 있지만, 소형(85㎡ 이하)은 6대 1을 넘겼다. 경매시장에서 평균 낙찰가률도 소형(88%)이 대형(79%)을 10%포인트 가까이 앞선다. 아파트 값 상승을 주도하고 있는 것도 소형이다. 올 들어 전국의 전용 60㎡ 이하 소형 아파트 값은 0.86% 올랐다. 전국 아파트 값 평균 상승률(0.59%)은 물론 전용 60~85㎡ 중소형 아파트 값 상승률(0.73%)을 웃도는 것이다.

이처럼 소형 아파트 값이 가파르게 오르면서 서울에서는 단위 면적당 매매가격이 소형일수록 더 비싸지는 현상이 벌어지고 있다. 부동산1번지가 서울 25개 구에서 공급면적 66~165㎡대까지 4개 주택형별 아파트 매매가를 조사한 결과를 보면 48%인 12개 구에서 165㎡대의 3.3㎡당 매매가격이 서울 시내 66㎡대 3.3㎡당 매매가격인 1487만원에 못 미치고 있다.

소형 주택에 투자하려면 크게 신규 분양 물량을 노리는 것과 기존 주택을 매입하는 방법이 있다. 우선 신규 분양 물량은 비교적 풍성할 전망이다. 건설업체들이 안 팔리는 중대형 대신 중소형을 대거 늘리고 있기 때문이다. 신규 분양 물량의 30% 정도가 소형일 것으로 예상된다. 지역적으로는 서울·수도권 도심 재개발·재건축 단지나 지방 도심, 세종시·혁신도시 등지가 유망해 보인다. 도심 재개발·재건축 단지는 주변으로 학교 등 기반·편의시설이 잘 갖춰져 있어 수요가 많은 편이다. 지하철 역세권 등 교통망이 뛰어난 단지를 적극 노려볼 만하다.

부동산 중개업소와 친분 쌓아둬야공공기관 이전 대상지인 지방 혁신도시도 관심지다. 공공기관 이전이 가시화하면서 수요와 공급 모두 활발한 모습을 보일 것으로 전망된다. 2011년 말 지방 분양시장을 주도했던 세종시에서도 민간 아파트를 중심으로 신규 분양 물량이 계속 나온다. 소형 아파트 물량도 적지 않을 전망이다.

세종시는 내년부터 국무총리실 등 정부 부처가 본격적으로 이전하는 만큼 분양시장이 올해보다 더 뜨거울 것으로 예상된다. 신규 분양을 통해 소형 주택 투자에 나서려면 청약통장(청약예·부금, 청약종합저축)이 있는 게 유리하다. 소형 주택은 인기가 많아 미분양이 잘 안 나오기 때문이다.

주변 시세보다 싼 급매물이나 법원경매나 공매 물건에 관심을 갖는 것도 방법이다. ‘급매물’의 정의는 지역마다 조금씩 차이가 있지만 보통 시세보다 10% 이상 싼 물건을 일컫는다. 급매물을 잡기 위해서는 평소에 부동산 중개업소와 친분을 쌓아둘 필요가 있다. 소형은 인기가 많아 급매물이 잘 나오지 않을 뿐더러 나오더라도 공개하지 않고 중개업소 사장과 친분이 있는 사람들에게 먼저 추천하는 경우가 많기 때문이다. 법원경매·공매도 눈여겨볼 만하다.

최근 일반인의 경매 참여가 증가하면서 철저한 권리분석과 수익률 분석을 거치지 않고 분위기에 휩쓸려 낙찰을 받아 손해를 보는 경우가 늘고 있어 주의해야 한다. 지지옥션 남승표 선임연구원은 “부대비용을 충분히 감안하고 손익계산을 거쳐 시세의 90% 내에서 낙찰을 받도록 하라”고 조언했다. 법원 경매물건은 대부분 채권에 따른 저당권, 가압류, 가등기 등 등기부상 권리관계가 복잡하게 얽혀 있다.

전문가의 도움을 받아서라도 반드시 이를 정확히 파악해야 한다. 현장조사는 반드시 거쳐야 한다. 물건 종목마다 현장조사 할 내용들이 약간씩 차이가 있기 때문이다. 현장 조사 때는 정확한 시세 조사는 필수다. 시세 조사를 정확히 했는지 여부에 따라 입찰가 또는 낙찰가가 적정했는지 판가름되기 때문이다.