마곡, 문정, 광교… 어디에 투자할까? - 신흥 강자 서남권 VS 전통 강자 동남권 - 이코노미스트

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마곡, 문정, 광교… 어디에 투자할까? - 신흥 강자 서남권 VS 전통 강자 동남권

마곡, 문정, 광교… 어디에 투자할까? - 신흥 강자 서남권 VS 전통 강자 동남권

지난해 부동산 경기 침체 속에서도 오피스텔은 정기예금 등 금융상품보다 2~3배 높은 5~6%의 임대수익률을 올렸다. 저금리가 계속되는 올해도 부동산 시장은 연초부터 뜨겁게 달아오르고 있다. 수도권의 ‘신흥 서남권’과 ‘전통 동남권’이 대표주자다. 지하철 신노선이 뚫린다는 공통점도 있다. 이들 지역의 수익형 부동산을 꼼꼼히 따져 보았다.
▎올해 입주 3년차인 경기도 광교신도시 아파트 값이 크게 올랐다. 특히 신도시 중앙의 호수공원 주변은 조망권이 좋아 주택 수요자들의 인기가 높다.

▎올해 입주 3년차인 경기도 광교신도시 아파트 값이 크게 올랐다. 특히 신도시 중앙의 호수공원 주변은 조망권이 좋아 주택 수요자들의 인기가 높다.

서울 서남권이 부동산 시장의 ‘신흥 강자’로 떠오르고 있다. 서울 상암동과 마곡지구, 경기 광명 라인을 잇는 곳으로 업무지구가 형성되면서 이곳에 종사하는 인력들이 든든한 배후 수요가 되고 있다. 이 중 강서구 마곡지구는 LG사이언스파크를 비롯해 롯데, 대우조선해양, 이랜드 등 수십 곳의 기업이 입주 계약을 마쳤다. 민간아파트 용지가 상대적으로 부족해 대형 건설사 브랜드를 선호하는 1~2인 가구 주택 수요자들이 오피스텔로 몰리고 있다.

서울 송파구 문정동과 경기도 위례·광교신도시를 아우르는 서울 동남권도 ‘전통 강자’답게 오피스텔 시장의 인기가 높다. 지난 1월말 수원에서 열린 ‘힐스테이트 광교’ 오피스텔 사업설명회엔 공인중개사 500여명이 몰려 그 열기가 아파트 청약 때보다 뜨거웠다. 광교에 전용 60㎡ 이하의 소형 주택이 부족해 중소형 아파트의 대체재로 오피스텔이 인기를 얻고 있는 것이다.

서울 강서 지역에 위치한 총 면적 366만㎡(약 100만평)의 마곡지구는 사실상 서울의 마지막 대형 택지지구다. 1만1000세대 규모의 미니 신도시급 택지지구가 조성되며 산업단지, 행정기관이 들어선다. 일단 호재가 다양하다. 최근 착공한 LG사이언스파크에 2017년까지 LG전자, LG화학, LG생활건강 등 10여 개에 달하는 LG계열 연구 조직과 4만여 명의 연구 인력이 상주할 예정이다. 또 롯데, 코오롱, 넥센타이어, 대우조선해양, 이랜드, 에스오일 등도 입주한다. 강서구청, 강서세무서, 출입국사무소 등 행정시설도 마곡지구에 터를 잡는다.

이처럼 다양한 호재로 마곡지구는 이미 오피스텔과 상가 분양 시장이 뜨겁다. 마곡지구는 주거(1지구), 업무·산업단지(2지구), 근린공원(3지구) 등 3개 지구로 나눠 2020년까지 개발된다. 지난해 5월 아파트 최초 입주가 시작됐고 이후 전세 값은 보합세, 매매 값은 상승세를 보이고 있다.

일반적으로 신도시나 택지개발지구는 초반에 상가시장에 관심이 집중된다. 하지만 마곡지구는 서울 내 자족형 개발지구라는 점이 부각되면서 2013년부터 오피스텔 분양이 봇물을 이뤘다. 업무시설 인근 오피스텔은 수익률이 높기 때문이다. 때맞춰 저금리 기조가 지속되고 주택 경기가 침체되면서 매월 일정한 수익이 발생하는 수익형 부동산 시장으로 시중 자금이 몰리면서 초기 분양률이 높았다. 하지만 올해 3월 기준으로 분양 물량이 9000실에 육박하며 공급과잉 우려가 제기되고 있다. 특정 시점, 특정 지역에 오피스텔이 집중 공급되면서 공실이 늘어나고 수익률이 떨어진 서울 강남권이나 경기도 분당 등의 사례를 참고해 현명하게 투자할 필요가 있다.
 개발호재 풍부한 강서 마곡지구

시장에서는 마곡지구 내 산업단지 및 업무단지에 상주하게 될 직원 수를 약 16만명으로 보고 있다. 하지만 그들 모두가 마곡 지구에 거주하지는 않으며 보증부 월세 형태의 오피스텔에 입주할 것으로 예상되는 비율 역시 한정적일 수밖에 없다. 또한 임직원 상당수가 2~3인 주거 형태를 희망하는데 반해 마곡지구 오피스텔 공급 유형은 지나치게 스튜디오(원룸)형에 치중되어 있다는 점도 문제다. 현재까지 공급된 마곡지구의 전체 오피스텔 중 원베드룸(투룸)이나 투베드룸(쓰리룸)형의 비율은 6.23%에 불과하다. 최근 전세난으로 소형 원룸보다 투룸형에 수요가 몰린다는 점을 감안하면 공급과 수요의 불일치가 발생할 가능성도 있다.

따라서 오피스텔 투자처로 마곡지구를 염두에 두고 있다면 향후 이곳의 오피스텔 공급이 얼마나 더 늘어날지에 관심을 기울여야 한다. 또 수요에 비해 공급이 많아진 소형보다는 33㎡ 이상의 투룸형이 더 유리할 수 있음을 유념해야 한다. 특히 역세권과 비역세권의 수익률 격차가 클 것으로 예상되기 때문에 발산역, 마곡역, 마곡나루역, 양천향교역에서 도보 10분 이내에 접근 가능한지를 체크하는 것도 중요하다.

오피스텔과 달리 마곡지구의 상업시설은 여러 장점들을 갖고 있다. 우선 상업용지 비율이 2.2%로 낮은 편이다. 오피스텔 공급으로 상가 전용 부지가 줄어들었기 때문으로 풀이된다. 하지만 이것은 상가 투자자에게 희소식이다. 흔히 신도시 상가는 독점 가치를 가질 때 투자 효과가 더 크다. 반대로 상업 용지 비율이나 전체 공급 면적이 지나치게 많으면 과잉 공급에 의한 공실과 임대료 하락 위기에 처한다.

우선 마곡지구를 관통하는 지하철 역세권(마곡역, 마곡나루역, 공항철도 마곡역)을 눈여겨볼 필요가 있다. 업무시설이 밀집한 지역의 역세권 상가는 공실이 쉽게 발생하지 않으며, 식음료 업종의 입점에 적합하다. 하지만 분양 가격이 3.3㎡당(1층 기준) 4000만원을 넘어간다면 해당 입지에 대한 면밀한 분석과 예측이 필요하다.

마곡지구 서쪽의 아파트 밀집지역 내 근린상가도 주목할 만하다. 반경 150m 이내에 1000세대 이상이 거주하면서 횡단보도나 버스정류장 등을 끼고 있는 상업시설을 ‘단지형 근린상가’라고 부른다. 단지내상가나 근린상가의 장점을 두루 갖추어 안정적인 수익률을 안겨줄 수 있다. 이에 반해 최근 단지내상가는 공급 가격이 상승하면서 공실률이 높아졌고, 근린상가는 주거 단지와 떨어져 있어 접근성이 불리하다. 따라서 접근성과 규모, 가격 등의 요소가 두루 갖춰진 단지형 근린상가를 찾아볼 필요가 있다.

지식산업센터 내 상업시설에는 주로 음식점, 은행, 커피전문점 등이 입점한다. 판교테크노밸리처럼 활성화되면 시세 차익까지 발생할 수 있지만 입지에 따라 임대료 편차가 크고 입주 지연이 발생할 경우 투자 자금이 수년간 묶일 가능성도 있어 신중한 접근이 필요하다. 마곡지구의 지식산업센터 내 상가는 3.3㎡당 가격이 평균 2000만원대에 형성될 것으로 보이지만 그보다 높아질 수도 있다.
 투자시기 살펴야 할 송파 문정지구
동부지방법원과 검찰청, 등기소 이전이 확정된 문정도시 개발지구(SH공사 주체) 역시 오피스텔이 집중적으로 공급된 곳이다. 다만 마곡지구에 비해 입주 시점이 빨라 이미 3000여 실이 입주했다. 500실 안팎의 소형 오피스텔이 많은 마곡과 달리 이곳은 1500실 이상의 대규모 브랜드 오피스텔이 주를 이룬다. 업무단지와 가든파이브 사이에 위치한 오피스텔촌은 교통망과 기반시설이 잘 갖춰졌다는 평가다. 특히 33㎡ 미만의 초소형 원룸 오피스텔의 난립에 대안으로 떠오른 투룸, 쓰리룸형 물량이 비교적 많이 공급됐다. 실제로 강남권에서 전세 아파트를 구하지 못한 사람들이 이곳 오피스텔을 분양받아 입주하는 모습도 관찰됐다.

하지만 ‘공급 과잉 앞에 장사 없다’는 부동산 공식은 이곳에서도 유효하다. 전체 오피스텔 규모는 약 8000여 가구. 교통, 학군, 주거환경 등을 갖췄고 동남권 유통·물류 단지와 위례신도시가 근거리에 있다는 점을 감안하면 장기적으로 임차 수요가 일정하게 흡수될 가능성이 높지만 아직 주변 개발이 더뎌 임대료는 당초 기대보다 낮게 나타나고 있다. 현재 한화 오벨리스크와 대우푸르지오씨티 오피스텔 26㎡(7.8평)형은 보증금 1000만원에 월임대료 70만~80만원 수준이다. 월임대료 90만원 이상을 기대했던 착공 시점보다 떨어진 수치다. 연 수익률로 따지면 5% 안팎이다. 초저금리 기조가 지속된다면 중장기적으로 투자할 수 있는 수준이지만 수십대 일의 경쟁률을 감안하면 아주 만족스러운 편은 아니다. 따라서 문정동 일대 오피스텔의 투자 가치는 한동안 보합세를 보이다 2~3년 후부터 다시 상승할 가능성이 높다. 개별 투자 성향에 맞는 접근이 필요하다.

문정지구의 상가는 지식산업센터 내 상업시설과 오피스텔 1층 상가로 구분할 수 있다. 오피스텔 상가는 기본 수요가 있는 대신 땅값이 비싼 곳에 주로 형성되어 분양 가격이 높다. 반면 지식산업센터 내 상가는 입지 조건이나 노출 가시성은 떨어지는 대신 비교적 소액의 자본으로 투자할 수 있다.

오피스텔 상가는 이미 준공된 상태에서 임차인이 영업을 시작한 점포를 선택하는 것이 바람직하다. 상당수의 아파트 단지 내 상가들이 그렇듯 오피스텔 상가 역시 경기 여파로 공실이 발생할 수 있으므로 이른 시점에 투자하는 것은 리스크를 부를 수 있기 때문이다. 반면 지식산업센터 내의 상가는 투자시기를 잘 판단할 필요가 있다. 문정지구는 공급이 한정적이기 때문에 업종 선점 기회, 프리미엄 형성 여부 등에 따라 성패가 갈릴 수 있다. 일부 대형 상업 시설의 경우 1층과 지하층의 가격 및 업종 구성이 향후 큰 변수로 작용할 것으로 보인다. 상암DMC처럼 1층보다 지하 상권이 더 양호하게 형성될 수도 있기 때문이다.

지식산업센터의 업무시설은 현행법상 아직 개인이 임대사업을 목적으로 취득할 수 없다. 입주 가능한 업종군도 개별 시설에 따라 다르다. 벤처기업, IT관련 업체들이 임대료 및 세금 절감을 위해 분양 받는 경우가 대부분이다. 현재 정부가 지식산업센터의 임대 제한 관련법을 개정하는 중이어서 규제가 폐지되면 일반상가처럼 개인이 분양받아 임대사업을 할 수 있을 것으로 보인다.

광교신도시에는 크게 세 곳의 상권이 형성되고 있다. 신대역으로 불렸던 SB04구역 주변, 신분당선 종착지인 경기대 인근의 SB05-1구역, 경기도청 신청사와 광교테크노밸리를 가까이 둔 SB05구역(경기도청역)이다. 모두 신분당선 개통 예정지에 위치한다.

지난 2008년 수원시 영통구 이의동 광교신도시 도시지원시설 용지 26만9000㎡(8만1500평)에 둥지를 튼 광교테크노밸리에는 경기중소기업종합지원센터를 비롯해 경기 R&DB센터, 한국나노기술원, 경기과학기술진흥원, 차세대융합기술연구원 등 5개 기관과 211개 기업이 입주했다. 곧이어 CJ제일제당, 코리아나화장품 등 굵직한 민간 연구·개발(R&D)조직 8곳이 들어올 예정이다.

부동산 업계에서는 2018년 경기도청역이 개통하면 주변 상권은 훨씬 더 활기를 띌 것으로 본다. 경기도청 예정지 뒤편에 다수의 근린상가와 단지내 상가가 이미 들어섰고 ‘광교에듀타운’으로 불리는 도청예정지 서편에도 준공 및 입점 완료된 곳이 많다. 앞으로는 배후 아파트 단지에 부속된 단지내상가와 주변 오피스텔 1층 상가가 추가로 분양될 것으로 보이며 지하철 개통을 앞두고 3.3㎡당 6000만원을 넘어서는 1층 상가도 늘어날 것으로 보인다.
 도청·테크노밸리·역세권의 매력 광교신도시
▎1. 지난해 서울 강서구 마곡지구에서 문을 연 대방 디엠시티 오피스텔 견본주택이 방문객들로 북적거리고 있다. / 2. 신분당선 전철공사가 한창인 광교신도시 가칭 신대역 앞. 지하철 개통을 앞두고 이곳에는 상가 입주가 활발하게 진행되고 있다

▎1. 지난해 서울 강서구 마곡지구에서 문을 연 대방 디엠시티 오피스텔 견본주택이 방문객들로 북적거리고 있다. / 2. 신분당선 전철공사가 한창인 광교신도시 가칭 신대역 앞. 지하철 개통을 앞두고 이곳에는 상가 입주가 활발하게 진행되고 있다

좀 더 세부적으로 들어가면 이 일대는 지하철 주변, 광교 1동주민센터 인근, 광교동 우체국 주변, 경기도시공사 인근으로 분류된다. 우체국 인근과 도시공사 주변은 근린상가 중심이기 때문에 이미 상가 입점이 어느 정도 끝난 상황이므로 시세를 확인하기 용이하다. 반면 역 주변과 주민센터 인근은 향후 1~2년 동안 많은 변화가 예상된다. 특히 오피스텔 공급이 집중적으로 일어나는 상황에서 동선의 변화와 업종 배치 등은 복잡하게 변할 수도 있다.

근린 상가의 경우 유사한 수도권 남부 신도시인 판교와 비교했을 때 광교신도시 땅값 자체는 높지 않았다. 광교 근생용지 낙찰결과(2011년 기준)를 종합해 보면 28개 필지의 평균 3.3㎡(평)당 낙찰가는 1576만6339원이었다. 평당 1500만원 수준이다. 예정가 대비 낙찰가율은 평균 134%였다. 가장 비싼 부지는 근생 6-2-2블록으로 도청과 주상복합 사이에 위치한 요지이며 평당 2700만원대에 낙찰됐다. 그밖에도 근생 4블록과 6블록에는 평당 2000만원대 부지가 몇 곳이 더 있다.

주의할 것은 광교신도시에는 상업용지 이외에도 상업 시설이 들어설 수 있는 곳이 많다는 것이다. 주상복합용지와 주차장용지, 도시지원시설용지 등만 고려해도 이미 수만 평에 이르며(주상복합부지의 경우 상업시설 연면적만 2만평이 넘는다) 여기에 컨벤션센터와 비즈니스파크에 들어설 상업시설까지 고려하면 엄청난 규모의 상업시설이 도청역을 중심으로 들어서게 된다.

따라서 이곳에 투자할 시에는 대규모 상업시설을 유지할 만큼의 소비력이 확보될 수 있는지 판단해야 한다. 또 소비력이 확보된다면 어느 정도의 시간을 필요로 하는지도 고려해야 한다. 상권의 선점을 무리하게 내세우기보다는 장기적으로 각종 개발계획의 진척상황을 꼼꼼히 살펴 수익률의 공백을 최소화할 수 있는 시점을 판단해 투자에 임해야 한다.

오피스텔 투자는 2016년 이후로 늦추거나 원점에서 재검토하는 것이 좋다. 공급 예정된 물량이 워낙 많은데다 초기 수익률이 낮거나 공실률이 높아 한동안 과도기를 겪을 것으로 보인다. 월세 목적으로 분양을 받았지만 궁여지책으로 전세로 돌리는 투자자도 늘어나고 있다. 따라서 지하철 개통 이후나 도청 이전 후를 염두에 둘 필요가 있고 분양 가격이 더 떨어지기를 기다리는 것도 좋은 전략이다. 현재 경기도청 역세권 주변 오피스텔 월세는 24㎡(7.2평)형 기준 보증금 500만~1000만원, 월세는 50만~55만원 수준이며 전세는 29㎡(8.7평)형 기준 1억2000만~1억3000만원 정도다.

- 글 안민석 에프알인베스트먼트 연구원
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