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[지역주택조합의 허와 실] 싼값에 집 살 수 있지만 곳곳에 지뢰
- [지역주택조합의 허와 실] 싼값에 집 살 수 있지만 곳곳에 지뢰

뉴타운·재개발 부진으로 재조명

지역주택조합 아파트의 가장 큰 장점은 저렴한 분양가다. 일반 아파트와 비교해 10~20% 싼값에 집을 살 수 있다. 조합원들이 사업 주체이다 보니 건축 과정에서 새는 돈을 막을 수 있고, 건자재 비용도 절약할 수 있다. 중간에 건설사를 거치지 않기 때문에 토지 매입에서 발생할 수 있는 금융비용과 건설사 이윤 등이 빠지는 점도 분양가 절감의 비결이다. 그러나 무턱대고 좋아할 만한 제도가 아니라는 점은 염두에 두어야 한다. 토지 매입과 사업 시행 과정에서 수많은 난관이 있고, 조합 형태의 운영이기 때문에 문제의 대부분 책임은 조합원들이 짊어져야 하기 때문이다. 또 최근 시행사들이 외부 대행사 업무를 자처하며 여러 이권 충돌이 있을 수 있다는 점도 주의해야 한다.
지역주택조합에 있어 가장 중요한 요소는 토지 매입 여부다. 토지를 매입했다면 사업이 90% 이상 성사됐다고 봐도 된다. 반대로 토지매입에 실패한 경우는 사실상 사업이 좌초됐다고 봐도 무방하다. 지역주택조합 아파트를 짓기 위해서는 우선 조합 명의의 토지가 있어야 하는데, 주택용지를 확보하지 못했다면 사업 종료는 기약이 없다. 토지 매입 과정에서 토지의 원주인이 값을 올려 받으려 매매 약속을 깨는가 하면, 건설사와 매입 경쟁을 붙이는 사례는 비일비재하다. 지난 2006년 서울 성동구에서 있었던 지역주택조합 아파트 실패 사례가 대표적이다. 당시 주변 시세의 절반에 고층 아파트를 가질 수 있다는 말에 300명이 넘는 조합원이 몰렸고, 건설사와의 시공계약까지 체결했다. 그러나 토지 주인들이 턱없이 비싼 보상액을 요구했고, 조합은 재정적 여력이 부족했던 탓에 토지 매입에 난관을 겪었다. 결국 조합은 땅을 사들이는 데 실패했다. 이 사업은 2010년 최종 무산됐다. 주택 건설이 좌초되면서 구청은 조합을 취소시켰다. 조합원들의 분양권은 휴지 조각이 됐다. 대구 수성구에서도 한 지역주택조합이 땅을 매입하는 과정에서 토지 주인이 주변 시세보다 2배 이상 비싼 3.3㎡당 1억원을 요구하면서 주택 설립에 실패한 사례가 있다. 지역주택조합에 가입하려면, 먼저 토지 매입 예정지가 어디인지부터 매매 계약은 어떻게 진행되고 있는지, 매매 가격과 계약 조건은 무엇인지, 땅의 지분 관계는 어떤지, 공급할 아파트 가구수의 절반 이상을 조합원으로 채웠는지, 땅 주인의 나이와 전력까지도 세밀하게 검토해야 한다. 정부나 LH공사·대기업·건설사 등이 보유한 토지라면 등기 이전에 큰 문제가 없지만, 개인 소유의 땅이라면 신중을 기할 필요가 있다.
토지주 텃새, 사업 실패의 ‘경고등’

조합원을 모집하는 대행사에 대해서도 면밀히 살펴야 한다. 송도 포레스트 카운티의 경우 실제로 상담을 받아보면, 아파트가 들어설 입지조건과 가격 장점만을 내세워 조합원을 모집하고 있다. 지역주택조합에 대한 개념 설명이나 인근 주민들의 반대 등에 대해서는 설명하지 않았다. 금융상품으로 비유하면 일종의 불완전 판매를 하고 있는 셈이다. 일반 아파트 분양의 경우 이미 건설사가 보유하거나 건설할 물량을 소비자들에게 판다. 이에 비해 지역주택조합은 조합을 먼저 형성해 단계적으로 집을 지어나가야 한다는 점 때문에 대행사와 조합원들 간에 정보 비대칭을 배제할 수 없다. 대행사 입장에서는 한두 가지 문제로 조합원이 이탈하기 시작하면, 사업 자체가 좌초될 위험성이 있어 여러 문제에 대해 쉬쉬할 수밖에 없다.
“조합원 간에 적극적인 참여·의견 교류”
사업비 사용 내역을 꼼꼼하게 따져볼 필요도 있다. 지역주택 조합의 경우 사업 초기 자본금이 없기 때문에 조합장이나 대행사가 외부로부터 끌어온 돈으로 견본주택을 만들고, 대행사 직원의 급여를 준다. 홍보물 등도 모두 이 돈으로 제작된다. 이런 투자금은 통상 토지를 매입한 뒤 사업 시행 과정에서 단계적으로 갚아나간다. 그런데 아직 조합 설립인가가 나지 않은 상황에서는 투자금의 출처와 용처가 명확히 드러나지 않는다. 만약 문제가 발생하거나 사업이 실패해도 대행사는 폐업하면 되며, 시공사도 약정단계라 책임을 질 의무가 없다. 이 때문에 조합설립 추진 단계부터 투명한 회계 운영이 필수적이다.
아울러 특정 시공사의 간판을 내걸고 조합원을 모집하는 조합은 경계해야 한다. 지역주택조합은 조합 설립 인가 전에는 시공사를 선정할 수 없기 때문이다. 조합 설립 이전에 조합·건설사 간에 양해각서(MOU) 정도는 체결할 수는 있다. 그러나 이 단계에서 선정된 시공사는 아무런 법적 책임이 없어 사업 추진이 어려워 보이면 언제든 발을 뺄 수 있다. 조합이 조합원 모집 단계에서 대형 건설사를 전면에 내건다면, 이는 전시성 홍보일 수 있다는 지적이다. 조합 설립 뒤 시공사를 선정할 때는 재무가 탄탄하고 업력이 오래된 업체를 선정하는 것이 유리하다. 건설사의 재무 상태가 악화돼 법정관리에 들어간다면 사업이 무산될 수 있기 때문이다.
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