[빅 브랜드 아파트 | 가을 분양시장 전략은] 가점제 확대, 1순위 요건 강화 등 변수 늘어 - 이코노미스트

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[빅 브랜드 아파트 | 가을 분양시장 전략은] 가점제 확대, 1순위 요건 강화 등 변수 늘어

전국서 6만4570가구 분양 … 유주택자는 청약자격, 재테크 목적 땐 대출 여부 확인해야

추석 연휴로 ‘개점휴업’ 상태였던 아파트 분양시장이 기지개를 켠다. 가을 분양시장이 본격적으로 열리는 것이다. 가을 분양시장엔 특히 8·2 부동산 대책 이후에도 청약 열기가 뜨거운 서울 강남권 등지에서 알짜배기 단지가 잇따라 나온다. 그러나 청약가점제 확대와 청약 1순위 요건 강화 등 청약제도 개편안이 시행돼 청약전략을 다시 세워야 한다. 청약제도 개편으로 무주택자 등 실수요는 내 집 마련 가능성이 커졌다. 새 아파트나 넓은 집으로 갈아타려는 유주택자는 청약자격 등을 꼼꼼히 챙겨야 한다. 재테크 목적으로 아파트를 분양 받으려는 사람은 중도금 대출 여부를 우선적으로 확인할 필요가 있다.

서울 강남권 4구 물량 관심 집중

부동산114·부동산인포 등 부동산정보회사들에 따르면 10월에만 전국에서 6만4570가구의 아파트가 분양될 예정이다. 지난해 10월(7만6384가구)보다 18% 줄어든 수치이지만, 올해 들어선 월간 기준으로 최대 물량이다. 추석 연휴에 인터넷 청약 시스템 개편 등으로 건설사들이 9월 분양 일정을 10월로 대거 미룬 영향이다. 특히 추석 연휴 이후로 인해 10월 중순부터 말부터 20여일 만에 6만여 가구가 쏟아진다. 신한금융투자 이남수 부동산팀장은 “바뀐 청약제도가 적용되는 단지들인 만큼 각 단지별 입주자모집공고 등을 통해 청약 1순위 자격 등을 꼼꼼히 챙겨야 한다”고 조언했다.

서울에선 재건축·재개발 단지가 쏟아진다. 수요자들의 관심이 큰 곳은 단연 청약 열풍이 거센 강남권 4구(서초·강남·송파·강동구) 물량이다. 현대건설과 대림산업은 강동구 상일동에서 고덕아르테온을 분양한다. 고덕 주공 3단지를 재건축하는 단지로 59~114㎡(이하 전용면적) 4066가구 규모다. 조합원 몫을 뺀 1396가구가 일반분양 물량이다. 분양가는 3.3㎡당 2500만원 전후로 예상된다. 송파구에선 대림산업이 거여동 거여2-2구역을 재개발한 e편한세상 송파 파크센트럴을 내놓는다. 총 1199가구 중 379가구를 일반분양한다. 강북권에서는 재개발 아파트가 줄줄이 나온다. 서대문구에서는 삼성물산이 가재울뉴타운 5구역을 재개발한 래미안 DMC 루센티아를 분양한다. 59~114㎡ 997가구 중 517가구가 일반 청약자 몫이다. 중랑구 면목3주택재건축구역에선 현대산업개발이 사가정 센트럴 아이파크를 내놓는다. 은평구 응암2구역에선 녹번역 e편한세상 캐슬이 분양한다. 사가정 센트럴 아이파크는 서울 지하철 7호선 사가정역, 녹번역 e편한세상 캐슬은 서울 지하철 3호선 녹번역이 가깝다.

경기도에서는 ‘준강남권’으로 통하는 과천시 물량이 눈길을 끈다. 대우건설이 주공7-1 단지를 재건축해 59~114㎡ 1317가구를 분양한다. 서울·수도권 지하철 4호선 과천역이 인접한 역세권 단지로 재건축조합원 몫을 제외한 597가구가 일반분양 물량이다. 경기도 의왕시에선 포스코건설과 롯데건설이 의왕 더샵캐슬을 내놓는다. 지상 최고 38층 8개 동 규모로 941가구다. 이 가운데 59~113㎡ 328가구가 일반 청약자 몫이다. 경제자유구역인 인천 송도국제도시에서는 오랜만에 아파트를 분양한다. SK건설은 송도국제도시 4공구 1블록에서 송도 SK뷰 센트럴을 분양할 예정이다. 지상 36층 4개동짜리 주상복합 아파트로 84㎡ 299가구다. 이 단지에는 오피스텔(28~30㎡)도 180실이 들어선다.

지방에서는 부산·광주광역시 물량이 눈길을 끈다. 1000가구가 넘는 대단지 아파트가 잇따라 나온다. 롯데건설은 부산 연제구 연산동 연산6구역을 재개발하는 연산 롯데캐슬 골드포레를 선보인다. 59~105㎡ 1230가구로 재개발조합원 몫을 제외한 667가구가 일반에 분양된다. 이 단지는 부산 지하철 1호선 시청역과 3호선 물만골역을 걸어서 이용할 수 있는 더블 역세권 단지다. 광주광역시에서는 호반건설과 중흥건설이 동구 계림동 계림8구역을 재개발한 2336가구짜리 초대형 아파트를 분양한다. 부동산인포 권일 리서치팀장은 “각 지역별로 알짜배기 단지가 많아 분양시장 분위기가 나쁘지 않을 것 같다”며 “다만 중소 도시 물량 등 비인기지역 단지와의 양극화는 더 심화할 것”이라고 말했다.

이들 아파트를 포함해 앞으로 나오는 단지는 모두 8·2 대책으로 인해 바뀌는 청약제도의 적용을 받는다. 이 때문에 예비 청약자의 청약전략 또한 수정이 불가피하다. 우선 서울과 경기 과천시 등 투기과열지구나 청약조정대상지역이면 청약통장 가입 후 2년이 지나고, 납입횟수가 24회 이상이어야 1순위 청약 자격이 생긴다. 종전에는 1년, 12회 이상이면 1순위로 청약이 가능했다. 따라서 이들 지역 물량은 청약 1순위 자격이 있는지를 우선적으로 확인해야 한다. 청약가점제 적용 비율도 확대된다. 청약가점제는 무주택 기간(32점)과 부양가족 수(35점), 청약통장 가입 기간(17점)을 점수로 매겨 점수가 높은 순으로 당첨자를 정하는 제도(만점 84점)다. 투기과열지구에서 나오는 85㎡ 이하 아파트는 분양 물량의 100%를 가점제로 뽑는다. 청약조정지역에선 85㎡ 이하 아파트 분양 물량의 75%가, 85㎡ 초과 주택의 30%가 가점제 몫이다.

분위기 휩쓸린 묻지마 청약 자제해야

청약가점제가 확대됨에 따라 청약가점이 낮을 수밖에 없는 신혼부부나 유주택자는 청약 당첨 확률이 낮아졌다. 가점이 낮다면 경기도 등 수도권 공공택지 물량을 노려볼 만하다. 성남·하남·고양 등 경기권 청약조정대상지역에선 85㎡ 이하 주택의 25%를 여전히 추첨으로 뽑기 때문이다. 서울 인기지역의 경우 가점이 최소 50점 이상은 돼야 당첨을 기대할 수 있을 것 같다. 8월 마포구에서 나온 공덕 SK리더스뷰와 서대문구에서 나온 DMC 에코자이 85㎡ 이하 가점 커트라인이 평균 48~49점이었다. 강남권은 가점이 70점은 돼야 안정권이다. 최근 강남구 개포동에 나온 래미안 강남포레스트 가점 평균은 68.5점이었다.

신혼부부이거나 노부모를 모시고 있다면 특별공급을 노려보는 것도 고려할 만하다. 특별공급에 청약했다 떨어져도 일반 공급 청약을 할 수 있어 두 번의 당첨 기회를 얻는다. 청약종합저축통장 가입자는 청약 전에 미리 아파트 주택형에 맞는 예치금(서울 기준 85㎡ 이하 300만원, 85~102㎡ 600만원 등)을 넣어 둬야 한다. 중대형(85㎡ 초과)에 청약할 수 있는 종합저축·청약예금 통장은 해당 아파트의 입주자모집공고 전에 감액하면 85㎡이하 중소형 아파트에 청약할 수 있다. 분양마케팅회사인 내외주건의 정연식 사장은 “지역에 따른 수급 상황, 대출 가능 여부 등을 종합적으로 판단해 신중히 청약을 결정하는 게 좋다”고 말했다