[신(新)DTI 적용하면 내 대출 한도 얼마나 줄어드나] 2주택 이상 소유자는 대출 더 받기 어려워
[신(新)DTI 적용하면 내 대출 한도 얼마나 줄어드나] 2주택 이상 소유자는 대출 더 받기 어려워

하지만 대출 상환 부담이 커지는 데다 금리가 상승세여서 갭투자는 물론 유동성 어려움을 겪는 가계가 늘어날 전망이다. 금융연구원에 따르면 주택담보대출 가운데 자영업 사업비, 생활비 등 주택 구입과 무관하게 쓰이는 돈의 비중이 40~50%에 이르기 때문이다. 이런 상황에서 부동산 투기를 우려해 주택담보대출을 억누르면 선의의 피해자가 나올 수도 있다는 지적이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “은행권에서 밀려난 서민이 시중은행보다 금리가 높은 제2금융권으로 몰리면 가계부채의 질이 더 나빠질 수 있다”고 말했다.
그러나 금융당국의 가계대출 억제 의지는 어느 때보다 확고하다. 최흥식 금융감독원장은 1월 30일 임원회의에서 “주택담보대출 증가세가 과도한 은행에 대해선 규제 준수 여부를 점검하고 제재할 것”이라고 밝혔다. 앞서 금융당국은 은행의 의무 준수사항인 국제결제은행(BIS) 자기자본비율과 예대율 산정 때 가계대출이 많은 은행이 불리하도록 하는 ‘금융권 자본규제 개편 방안’의 연내 시행을 공언한 바 있다.
2주택자 대출 한도 3분의 1로 줄어

만약 이씨가 1월 31일 전에 대출을 신청했다면 기존 대출이 차지하는 DTI는 대출이자 연 600만원뿐(약 10%)이지만, 신 DTI에서는 대출 이자와 원금상환액까지 부채로 잡혀 기존 대출이 자치하는 DTI가 20%대로 높아진다. 결과적으로 이씨가 추가로 받을 수 있는 대출 금액은 연봉의 10% 이하로 줄어드는 것이다. 특히 이씨는 복수 주택담보대출 이용자이므로 대출 만기도 15년으로 제한된다. 한 시중은행 관계자는 “대출 만기를 20년, 30년으로 늘리면 대출 가능 금액이 더 늘어나지만 정부가 15년으로 제한한 때문에 대출 금액을 더는 늘릴 수 없다”고 말했다. 다만 이씨와 같은 경우 주택담보대출 상정 때만 만기를 15년으로 계산하는 것일 뿐 실제 원리금은 최장 30년 간 상환할 수 있다.
마찬가지로 연봉 1억원인 김모씨가 기존 주택을 구입하면서 주택담보대출 2억원을 10년 만기, 연 2.7% 금리로 받았고 현재 원리금을 분할상환하고 있다고 가정해보자. 김씨가 DTI 40%인 서울에서 아파트를 추가 구입해 대출을 신청하면 종전 DTI에선 기존 대출이자(연 540만원)만 반영하므로 최대 6억7000만원 대출이 가능하다. 그러나 1월 31일 이후에 신청했다면 기존 주택담보대출 원리금(연 2284만원)을 모두 부채에 반영하므로 대출 가능금액이 2억원대로 급감한다.
그렇다고 누구나, 무조건 대출 한도가 줄어드는 건 아니다. 집이 없는 사람은 신 DTI를 적용하지 않는다. 예컨대 연 소득 4000만원인 한모씨가 DTI 한도가 50%인 경기도 조정 대상지역에 처음으로 내 집 마련을 한다고 가정하자. 한씨가 신용대출 등 다른 대출이 없고, 금리 연 3%를 적용한다면 30년 만기 원리금 분할상환 조건으로 최대 3억9000만원을 빌릴 수 있다. 한씨는 무주택이므로 종전 DTI에서나 신 DTI에서도 대출 한도는 똑같다. 무주택이거나 젊은 신혼부부라면 오히려 신 DTI에서 대출을 더 많이 받을 수 있다. ‘미래 소득’을 감안해주기 때문이다. 정부가 실수요를 위해 마련한 제도로, 예컨대 은행이 한씨의 소득에 10% 가중치를 둬 연소득을 4400만원으로 산정하는 식이다. 금융당국은 당초 증액 한도를 일괄적으로 최대 10%로 정할 예정이었지만 막판에 은행이 스스로 증액 한도를 정하도록 했다. 따라서 은행에 따라 가중치가 10%가 될 수도 있고, 그 이상이거나 이하가 될 수도 있다. 또 기존 주택담보대출을 금액이나 은행 변경 없이 단순 연장할 때는 신 DTI를 적용하지 않는다. 실제 이사와 입주 시기가 달라 일시적으로 주택담보대출을 2건 보유할 수밖에 없는 예도 신 DTI를 적용하지 않는다. 추가로 주택담보대출을 받을 때 은행에 처분하겠다는 사실을 알리면 부채 산정 때 기존 주택담보대출 이자 상환액만 반영한다.
젊은층은 은행별로 미래 소득 반영
with the Korea JoongAng Daily
To write comments, please log in to one of the accounts.
Standards Board Policy (0/250자)