[관심 끄는 프리미엄 오피스텔] 주택시장 부진 속에서 틈새상품으로 주목 - 이코노미스트

부동산 일반

[관심 끄는 프리미엄 오피스텔] 주택시장 부진 속에서 틈새상품으로 주목

지난해 10억원 넘는 오피스텔 181건 거래… 희소성 높고 절세효과 뛰어나 인기

▎국내 최고가 프리미엄 오피스텔인 서울 강남구 청담동 피엔폴루스. 올해 들어 20억원 넘는 가격에 거래되기도 했다.

오피스텔 하면 먼저 떠오르는 게 임대수익이다. 수익률을 높이기 위해서는 투자비용을 최소화해야 하므로 주로 3억원 미만의 오피스텔을 분양받거나 거래하는 게 일반적이다. 아파트를 대체할 만한 전용면적 85㎡ 전후라고 해도 적지 않은 취득세 등을 고려하면 일단 9억원이 넘어가면 부담스럽다. 그런데도 최근 10억원인 넘는 고가 오피스텔이 관심을 끌고 있다. 강남 투자 수요에 개인 자산가나 젊은 유명 연예인까지 가세하면서 비쌀수록 입소문을 타는 분위기다. 소득이 늘어날수록 차별화된 공간을 찾는 수요층이 점차 늘어나는 추세다.

아파트 거래량이 감소하고 있는 것과는 달리 고가 오피스텔 거래는 늘고 있다. 부동산시장 분석업체 부동산인포가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 지난해 10억원이 넘는 고가 오피스텔은 181건이 거래됐다. 이는 2014년 83건의 2배 수준의 수치다. 2015년 118건, 2016년 126건, 2017년 147건 등 거래량도 해마다 증가하는 추세다.

올해 들어서도 1~2월 사이 벌써 12건의 손바뀜이 일어났다. 서울 강남구 청담동 피엔폴루스 전용면적 133㎡는 지난 2월 24억1000만원에 거래됐다. 지난해 2월 거래된 22억6000만원보다 1억5000만원 상승했고 2년 전보다 4억1000만원 오른 값이다. 마포구 공덕동 롯데캐슬 프레지던트 역시 지난 2월 전용면적 248㎡가 1년 전(13억9500만원)보다 2억5000만원 오른 16억4500만원에 주인이 바뀌었다. 올해부터 오피스텔 기준시가도 지난해보다 7.5% 올랐다. 지난해 상승률(3.69%)의 두 배가 넘는 수준이다. 기준시가는 매매가격과 연동되기 때문에 기준시가 급등은 그만큼 오피스텔 인기가 치솟았다는 의미로 해석된다.

올해 오피스텔 기준시가 지난해보다 7.5% 올라

분양이 많지 않은 가운데 최근 2~3년 내 공급된 고가 오피스텔 인기도 높다. 2016년 6월 강남구 대치동에서 분양한 대치2차 아이파크(전용면적 21~87㎡ 159실)는 최고 14억원이 넘는 고가 오피스텔임에도 최고 63대 1의 경쟁률을 기록해 일주일 만에 모두 팔렸다. 그해 5월 강남구 청담동에서 분양한 아노블리81(전용면적 41~70㎡ 81실) 역시 최고 13억원에 이르는 높은 분양가격에도 전 실이 분양 한달 만에 모두 주인을 찾았다. 또 지난해 말 공급된 경기도 성남시 분당구 힐스테이트 판교역은 분양가가 최고 11억8000만원을 넘겼는데도 청약 결과는 577실에 총 3만1323건이 몰려 평균 경쟁률 54.3대 1을 나타냈다. 그해 전국에서 분양된 오피스텔 가운데 가장 많은 청약자가 몰렸다.

업계는 최고급 호텔 수준의 서비스와 커뮤니티시설을 갖춘 고가 오피스텔 시장은 지금보다 더 확대되고 인기도 더욱 높아질 것으로 내다보고 있다. 권일 부동산인포 팀장은 “10억원 이상의 고가 오피스텔은 희소성 덕분에 자산가치가 높고 절세효과도 뛰어나 고액 자산가에게 인기가 높다” 며 “상위 1%를 위한 고가 주택 시장은 보통 주택과 다른 별개의 시장으로 봐야 하는 게 맞다”고 말했다.

실제 오피스텔과 같은 수익형 부동산은 개별성이 강하다. 이 때문에 오피스텔을 양도하거나 상속·증여해서 내게 되는 세금은 원칙상 실거래가를 기준으로 과세하지만 거래액을 알 수 없는 경우 기준시가로 과세한다. 예컨대 오피스텔을 증여할 경우 증여일 전후 3개월 이내 같은 면적이 거래된 것이 없다면 기준시가로 과세한다. 오피스텔 기준시가는 실거래가의 절반 이하 수준이다. 고급 주거지역이나 주거시설을 중심으로 형성되는 커뮤니티도 고가 오피스텔을 선호하는 이유다. 권 팀장은 “자산가들은 자신의 주거지를 사회적 위상이나 지위를 표현하는 하나의 수단으로 생각하는 경향이 있으며, 그들만의 ‘이너서클’ 형성에도 관심이 높아 매물이 나오면 바로 매수하는 경우가 빈번하다”고 말했다.

젊은 부자 ‘영리치(Young Rich)’의 증가도 한몫하고 있다고 분석한다. 국세청 국세통계 연보에 따르면 2017년 종합부동산세를 낸 39세 이하 납세자 수는 2만3356명으로 전년 대비 27.9% 급증했다. 특히 젊은 고소득 연예인 사이에 고가 오피스텔 수요가 급증하고 있다. 서울 송파구 잠실동 롯데월드타워 내 오피스텔 시그니엘은 국세청 기준시가 국내 가장 비싼 오피스텔이다. 분양가만도 3.3㎡당 7500만~8000만원이다. 이곳을 최근 클라라가 신혼집으로 둥지를 틀었다. 시그니엘은 배우 조인성, 가수 시아준수가 계약한 오피스텔로도 알려져 있다.

국내 정상급 연예인과 재력가들이 사는 곳인 만큼 시설은 최고 수준이다. 서울 시내를 한눈에 볼 수 있는 전망은 물론 사생활 침해가 없는 보안이 유지된다. 품격이 남다른 인테리어와 커뮤니티 시설 등 ‘그들만의 리그’를 형성할 수 있는 요소들로 충분하다.

정상급 연예인과 재력가가 수요층

호텔과 오피스텔이 결합한 청담동 아노블리81도 주택형부터 마감재까지 1대 1 상담을 거친 맞춤형 인테리어와 호텔 발레파킹 등 최고 수준의 품격 높은 호텔 서비스가 수요자들을 끌어모을 수 있었던 것으로 분석됐다. 또 지난해 말 분양에 나서 순조롭게 계약 진행 중인 서울 광진구 자양동 더라움 펜트하우스(전용면적 58~74㎡ 357실)는 각 실 내부는 4.5m의 높은 층고와 대리석 마감의 아치형 계단설계를 통한 품격 있는 단지로 설계했다. 피트니스와 인피니티 풀, 사우나 등 커뮤니티 시설은 멤버십으로 운영된다. 입주민 전용 레스토랑을 통해 조식 서비스를 선보이며, 발렛 서비스와 하우스 키핑 등의 호텔식 컨시어지 서비스를 제공할 예정이다.

서울 마포구 마포동 옛 풍농사옥에 들어서는 오피스텔(전용면적 40~84㎡ 113실)도 특급호텔 컨시어지 서비스를 받을 수 있다. 이 오피스텔에는 프랑스의 세계적 호텔 체인그룹이 운영하는 5성급 럭셔리 호텔과 같이 들어선다. 오피스텔 전용 로비 라운지가 조성되며 하우스 키핑, 발렛파킹, 룸서비스 등 각종 생활편의 서비스를 받을 수 있을 예정이다. 입주민이 사용할 수 있는 호텔의 부대시설로 인피니티 풀, 사우나, 바(Bar) 등 다양한 커뮤니티 시설과 함께 연회장, 비즈니스 센터, 공공도서관 특화공간 등이 조성될 예정이다. 모든 호실은 스위트룸으로 꾸며지며 일부 호실은 복층으로 설계됐다. 이 오피스텔은 마포대교 바로 앞에 있어서 내부에서 파노라마 한강 조망이 괜찮다. 분양 관계자는 “여의도와 상암동이 가까워 연예인이나 전문직 종사자, 금융 관계자 등이 살기에 적합한 곳으로 특급 호텔의 서비스를 받으며 한강 조망까지 가능한 오피스텔”이라고 설명했다.