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밀레니엄 세대 따라 집값 춤춘다

밀레니엄 세대 따라 집값 춤춘다

인구가 고령화하는 지역은 ‘연령 낮아지는’ 지역보다 집값 하락 가능성 약 50% 높지만 연소화 지역은 인구와 집값 모두 상승
▎2000년 이후 현재까지 주택시세는 평균적으로 연간 약 3.8%씩 상승했다. / 사진:DAVID ZALUBOWSKI-AP/YONHAP

▎2000년 이후 현재까지 주택시세는 평균적으로 연간 약 3.8%씩 상승했다. / 사진:DAVID ZALUBOWSKI-AP/YONHAP

전에는 모두가 쾌적함과 방범뿐 아니라 자산증가의 가능성을 모색하며 주택을 구입하고자 했다. 그러나 미국 신세대의 주택구매 빈도가 구세대보다 크게 줄었다. 그에 따라 미국 경제가 전반적으로 큰 위험에 처하게 됐다.

밀레니엄 세대의 주택소유 비율은 구세대의 비슷한 연령대 시절보다 훨씬 낮다. 1985년 25~34세 그룹의 미국 내 주택 소유 비율은 45.5%였지만 2015년에는 그 비율이 약 25% 감소했다.

주택산업이 현재 미국 국내총생산(GDP)의 15~18%를 차지하기 때문에 기존 관행의 변화는 경제 전반에 상당한 영향을 미칠 수 있다. 미국경제의 미래를 연구하는 나 같은 학자들은 밀레니엄 세대의 행동이 주택시장에 어떤 변화를 가져오는지 몇몇 까다로운 질문에 직면했다.

나의 최근 조사에선 집값의 등락이 모두 밀레니엄 세대가 어디에 주거를 정하느냐와 직접 연관됐을 가능성이 컸다. 장기적인 행태변화가 진행 중이며 이들 세대가 계속 주택을 사지 않는다면 대단히 직접 GDP에 영향을 미치게 된다.

주택소유:
조사 결과 신세대는 주택구매와 결혼 같은 인생의 이정표 측면에서 구세대에 뒤떨어진다. 이전 세대가 차별화되는 자산 중 하나는 주택자산이다. 2001년 X세대의 평균 주택 자산은 13만 달러였던 반면 2015년 밀레니엄 세대의 보유자산은 31% 가까이 적었다.

그러나 주택 자산은 주택시장의 시세변동에 영향을 받는다. 금융위기 전 구입한 주택시세가 아직 매입가 수준을 회복하지 못한 주택소유자가 그 산 증인이다. 그리고 주택자산 시세는 대규모 경제 변동에 취약할 뿐 아니라 실제로 끊임없이 요동친다.

연령과 비용:
나는 아직 발표하지 않은 논문에서 미국 내 최대 인구 밀집 카운티 중 약 800곳 다시 말해 전체 인구의 약 85%를 대상으로 한 미국 인구통계국과 아메리칸 커뮤니티 서베이의 데이터를 분석했다. 그 데이터는 다소 당혹스러운 트렌드를 보여준다.

아무도 다른 카운티로 이주하지 않을 경우 평균 연령 면에서 거의 모든 카운티에서 점진적인 고령화가 진행될 것이다. 그러나 주로 신세대의 이주로 인해 이 같은 고령화 추세에 가속도가 붙었다. 일부 지역은 예상보다 훨씬 더 빨리 고령화한다. 그런 지역의 집값은 장기적인 하락세를 보였다.

다시 말해 집값의 등락 트렌드는 미국 내 이주 패턴을 따른다. 2010~2016년 인구가 고령화하는 카운티는 “젊어지는” 카운티보다 집값 하락 가능성이 약 50% 높았다. 예상과 다르지 않게 젊어지는 카운티는 인구와 집값이 모두 상승하는 경우가 많았다.

이를 뒷받침하는 두 지역이 석유와 가스 산업의 중심지인 텍사스주 미들랜드-오데사 지역과 노스다코타주워드 카운티다. 두 지역 모두 주민 연령의 순하락뿐 아니라 인구의 순증가가 발생했다. 이는 농촌의 현상과 거리가 멀다. 펜실베이니아주 피츠버그가 위치한 앨러게니 카운티에선 비슷한 인구증가로 주민의 평균 연령 또한 하락했다.



주택시세:
밀레니엄 세대의 특정 카운티로의 이주는 투기적 부동산 거래를 부채질했다. 지난해 그런 거래가 금융위기 전 고점 수준에 육박해 그해 판매된 전체 주택의 11% 가까이 차지했다. 주택을 “전매”하려는 구매자들로 시세가 부풀려졌다. 그에 따라 신세대 구매자들이 전문가들과 경쟁 관계를 이뤄 그들이 이주하려는 시장에서 밀려나는 결과를 초래한다.

신세대 구매자들은 경제학자들이 마찰(frictions)로 부르는 부대 비용으로 더욱 좌절을 겪는다. 매입가의 평균 5~6%에 달하는 수수료, 수많은 검사와 평가 비용뿐 아니라 주택담보대출과 권원보험(title insurance) 등이 포함된다. 이런 실태는 많은 밀레니엄 세대가 현대 세계에서 익숙해진 투명성과 이용 편의성에 역행한다.

신세대는 교육수준이 높기 때문에 이런 부대비용 중 일부를 상쇄할 상당한 임금상승을 기대할지 모른다. 그러나 22~27세 최근 대졸자들의 소득은 이전 세대의 1990년 소득보다 약 2% 낮다.

주택가격도 비교적 보합세를 유지했다면 별로 문제가 되지 않았을 것이다. 그러나 2000년 이후 현재까지 주택시세는 평균적으로 연간 약 3.8%씩 상승했다(하지만 카운티 별로 시세가 크게 다르다).

도시 지역으로 새로 유입되는 주민이 계속 늘어나지만 많은 신세대는 주택소유로 얻게 되는 진정한 가치를 재평가해야 할지 모른다. 한편 구세대는 밀레니엄 세대의 이주가 아메리칸 드림에 미치는 영향을 막 깨닫기 시작했을 가능성이 크다. 고령화 속도가 정상 수준보다 빠른 지역에 거주한다면 집값 하락 확률이 상당히 높다.

- 지미 렌츠



※ [필자는 사우스캐롤라이나대학 재무학 조교수다. 이 기사는 온라인 매체 컨버세이션에 먼저 실렸다.]

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