3년 ‘희망 고문’ 둔촌주공 분양, 기다릴 가치 있을까? - 이코노미스트

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3년 ‘희망 고문’ 둔촌주공 분양, 기다릴 가치 있을까?

일반청약, 가점부자·현금부자에 유리
중도금대출·특별공급 초소형 세대 적용…무주택자 선택 폭 줄어

 
 
철거 전 서울 강동구 둔촌주공 아파트 모습. [연합뉴스]

철거 전 서울 강동구 둔촌주공 아파트 모습. [연합뉴스]

40대 직장인 김모씨는 몇 달 전 생애 첫 집을 장만했다. 김 씨의 집은 서울에서 비교적 저렴한 노원구 구축 아파트다. 김 씨 부부는 지난 해 둔촌주공 재건축(둔촌 올림픽파크 에비뉴포레) 청약을 기다리다 공급가격 문제로 해당 단지 분양이 틀어지면서 일명 ‘청포자(청약을 포기한 사람)’가 됐다.
 
김 씨는 “둔촌주공은 일반분양 물량이 워낙 많아 비교적 가점이 낮아도 시세보다 저렴하게 분양 받을 수 있는 기회라고 생각했다가 (분양이 미뤄져)엄청나게 실망을 했다”면서 “돌아보니 신축 아파트 분양을 포기하고 늦게라도 주택담보대출을 받아 내 집 장만을 한 게 신의 한수”라고 말했다.
 
1일 [이코노미스트] 취재 결과 김 씨의 말은 사실로 나타났다. 빠르면 올해 말 또는 내년 분양이 예정된 둔촌주공아파트 재건축 분양이 결국 ‘가점 부자’ 또는 ‘현금 부자’의 손에 들어가게 됐기 때문이다.
 

청약통장 쌓이는데…in서울 새 아파트 ‘공급 가뭄’

 
2019~2020년 둔촌주공 일반분양이 화제가 된 시점만 하더라도 타입에 따라 청약 가점 40~50점대(84점 만점) 통장으로도 당첨이 가능하다는 분석이 나왔다. 그러나 이 단지를 비롯한 서울 내 주요 정비사업 분양이 밀리면서 가점이 높은 해당지역(서울 거주) 대기수요가 쌓이고 있다. 즉, 예상 당첨 가점이 올라가고 있는 것이다.
 
한국부동산원 청약홈에 따르면 올해 상반기까지 강동구 고덕강일 제일풍경채(고덕강일 공공주택지구 1블록, 780세대) 외에 서울 내 500세대 이상 민영 아파트 공급이 없었다. 하반기 시장에 나올 것으로 예상됐던 성북구 장위뉴타운 4구역(1331세대), 10구역(1175세대)과 동대문구 이문뉴타운 등은 조합 내부 문제로 빨라야 올해 말쯤 공급될 예정이다. 이마저도 확실하지 않다. 
 
게다가 둔촌주공 재건축은 입지 상 강동구 최상위권이라 일명 ‘로또 분양’을 노리는 65점~70점 이상 고가점자들이 대거 몰릴 것으로 예상된다. 현재 주택청약종합저축 서울 가입자는 600만명에 육박하며 이중 인(in) 서울 당첨권인 60점 이상만 수만명에 달하는 것으로 알려졌다.  
 

9억원 넘긴 예상 분양가, 전세로 잔금 못 치러

 
특히 이런 고가점자들은 전용면적 59㎡ 이하 소형 면적에 몰릴 전망이다. HUG(도시주택보증공사)가 제시한 분양가를 거부하고 ‘민간택지에 대한 분양가 상한제’를 적용받게 된 둔촌주공 재건축은 전용면적 84㎡ 타입 공급금액이 9억원이 넘을 것으로 확정되는 분위기다. 9억원이 넘는 주택에 대해서는 중도금 대출이 나오지 않는다.  
 
심지어는 전용면적 59㎡ 타입 역시 9억원을 초과할 수 있다는 말이 나온다. 공시지가 상승으로 택지비가 급등하고 있기 때문이다. 6월 분양을 앞둔 서초구 래미안 원베일리(신반포3차·경남아파트 재건축) 분양가가 3.3㎡당 5653만원으로 책정돼 전용면적 49㎡를 비롯한 전 타입이 9억원을 초과하게 된 배경도 여기 있다.  
 
둔촌주공 1단지가 자리한 강동구 둔촌동 170-1 공시지가는 2019년(3.3㎡ 당 2727만원)에서 2020년(3.3㎡ 당 2912만원) 사이 7%가량 올랐다. 같은 흐름이 계속된다면 올해 공시지가는 3000만원을 넘길 것으로 예상된다. 여기에 표준공사비 등이 더해지면 분양가가 3.3㎡ 당 3700만원을 초과하게 된다. 이럴 경우 분양가 9억원 미만인 전용면적 29·39·49 초소형 타입에 한해서만 중도금 대출이 가능하며 특별공급 물량이 나온다.
 
이에 대해 한 부동산 업계 관계자는 “중도금 대출이 되는 소형 타입은 물론 분양가 9억원을 넘는 타입도 주변 시세 대비 워낙 저렴한 수준이라 청약신청이 몰릴 것”이라며 “여유자금이 부족한 수분양자 입장에서 전세를 들여 잔금을 치르는 게 최후의 보루였는데 실거주 요건(투기과열지구 내 분양 시)이 생기며 ‘현금부자’들 리그가 됐다”고 분석했다.
 
민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr 


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