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"서울 집값, 2년 뒤 하락… 무리한 '영끌' 하지 말라"

[긴급진단 | 집값 하락기는 언제올까③] 부동산 빅데이터 전문가 강승우(필명 삼토시)
핵심 구매층인 '서울 10~11년차 부부' 감소
금리인상·GTX-A 개통 등 데이터 분석 통한 짒값 하락 전망

 
 
김학렬(빠숑) 스마트튜브 경제아카데미 부동산조사연구소장의 유튜브 방송에 출연한 강승우씨(삼토시).[사진 '빠숑의 세상답사기' 유튜브 방송화면 캡처]

김학렬(빠숑) 스마트튜브 경제아카데미 부동산조사연구소장의 유튜브 방송에 출연한 강승우씨(삼토시).[사진 '빠숑의 세상답사기' 유튜브 방송화면 캡처]

 
한국부동산원의 전국주택가격동향조사 자료에 따르면 서울 아파트값은 올 상반기에만 3.18% 오르며 지난해 연간 상승률(3.01%)을 넘어선 것으로 나타났다. 경기·수도권 상승률도 이미 지난해 수치에 근접했다. 이러한 서울의 집값 상승세는 하반기에도 쉽게 꺾이지 않을 것이란 전망이 나온다.
 
천정부지로 치솟은 서울의 집값은 언제쯤 안정화될까. 부동산 빅테이터 전문가이자 [서울 아파트 마지막 기회가 온다], [앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다]의 저자인 강승우(삼토시)씨는 오는 2023년을 전후로 서울의 집값이 조정기를 거칠 것으로 내다봤다.  
 
첫번째로는 금리 인상기조를 꼽았다. 강씨는 “최근 한국은행과 미국 연방준비은행이 금리 인상을 시사하고 있다. 집값 상승을 지탱하던 한축이 무너질 가능성이 높다”고 진단했다. 실제로 연준과 한은은 하반기, 0.50%인 현 금리를 소폭 인상할 수 있음을 시사하고 있다. 하지만 지난 2005~2008년 금리가 인상됐을 때는 집값에 큰 영향이 없었다. 이를 두고 강씨는 당시와 현재는 ‘가구소득 대비 원리금 상환부담’의 차이가 크다고 설명했다. 그는 “과거 집값이 정점을 찍었던 2008년 2분기, 가구소득 대비 원리금 상환부담이 41%였다”며 “하지만 올 1분기 원리금 상환부담은 46%를 기록하며 사상 최고치를 돌파했다. 어느 때보다도 원리금 상환 부담이 큰 상태”라고 지적했다.  
 
그는 두번째 이유로 '입주물량 증가'를 들었다. 많은 전문가들은 서울의 입주물량이 계속 줄어들 것이라고 전망하고 있지만 강씨는 2023~24년 입주물량 증가로 공급이 확대될 것이라고 강조했다. 2017년 7만5000호에 이르는 인허가 물량이 2023~24년에 집중적으로 입주하면서 일시적 공급 확대가 이뤄질 것이라는 얘기다. 
 
또한 GTX-A와 신안산선의 개통(2024년 예정)이 서울 집값 하락을 가져올 수 있다고 주장했다. 강씨는 “일부에서는 철도망 추가가 오히려 서울 핵심지로의 주거 쏠림 현상을 부추기는 ‘빨대효과’가 일어날 것이라 우려하지만 그건 상권의 이야기”라며 “신분당선 개통 당시 분당 정자동 상권은 망가졌지만 이 지역 매매가와 전세가는 서울 평균 상승률보다 오히려 더 올랐다”고 밝혔다.  
 
2024년부터 주택 구입의 핵심 계층인 ‘서울·경기 10~11년차 부부’가 감소하며 집값 하락을 불러올 것이라고도 밝혔다. 강씨는 “서울·경기 10~11년차 부부는 2008년에 정점을 찍었고 2009년부터 감소하기 시작했다”며 “서울 집값도 2009년부터 2013년까지 하락세를 탔다. 이후 2014년부터 서울·경기 10~11년차 부부가 다시 증가하자 집값도 반등했다”고 말했다. 

 

높은 전세가로 집값 하락 폭은 제한적

하지만 강씨는 2023년 전후로 큰 폭의 집값 하락은 없을 것으로 내다봤다. 집값 조정기는 찾아오겠지만 현재 전세가율이 워낙 높아 충격이 올 정도의 하락폭은 아닐 것이란 전망이다. 강씨는 “KB부동산에 따르면 올 1분기 기준, 서울의 전세가율은 55%다. 과거 집값 하락 때 전세가율은 40%대 수준이었다. 지금은 너무 높은 상황”이라며 “2026년부터 3시 신도시가 입주하기 되면 이때부터 전세가가 조정될 가능성이 높다”고 설명했다.
 
다가오는 2023년을 전후로 서울 집값이 조정된다면 현재 내집 마련 계획이 있는 실수요자들은 어떻게 대처해야 할까. 그는 우선 '집값 상급지'일수록 2023년 전후로 하급지보다 하락폭이 거셀 수 있다고 전망했다.  
 
강씨는 "2009~2013년 하락장 때 한강이남 지역 집값이 이북보다 더 떨어졌다. 서울과 경기지역을 비교해봐도 상대적으로 집값 상급지인 서울의 하락폭이 더 컸다"며 "하락장을 앞뒀거나 이미 진입한 상태에서 집값이 더 높은 지역으로 무리하게 이동하는 것을 권하지는 않는다. 특히 '영끌'로 자금을 마련해 상급지로 갈아타는 것은 더욱 위험할 수 있다"고 조언했다.
 
이어 "물론 내집이 주는 안정감을 무시할 수 없어 집을 아예 사지 말란 얘기는 아니다"면서 "다만 2년 뒤 집을 되팔 것이 아니라면 굳이 '영끌'까지 하면서 집을 구매할 필요는 없다. 집은 재테크 관점에서 가장 많은 돈이 드는 재산이다. 가급적 가격이 쌀 때, 타이밍을 보며 구매하는 것이 좋다"고 강조했다. 

김정훈 기자 kim.junghoon2@joongang.co.kr

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