[한강맨션 수주전 개막①] 1440가구, 1조원 규모…'특화설계' 경쟁 붙었다 - 이코노미스트

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[한강맨션 수주전 개막①] 1440가구, 1조원 규모…'특화설계' 경쟁 붙었다

한강변 입지, 규제 여파로 고급화 관건…삼성물산·GS건설로 경쟁 압축

 
 
한강맨션[사진 김두현 기자]

한강맨션[사진 김두현 기자]

 
서울 강북권 노른자위로 꼽히는 한강맨션 재건축사업 시공권을 둘러싸고 건설사의 경쟁이 치열하다. 관심을 보이는 건설사만 해도 대형건설사 4곳, 중견건설사 2곳에 이른다. 가장 적극적인 곳이 삼성물산과 GS건설이다.
 
이들 건설사는 한강맨션이 가지고 있는 입지적 상징성과 최근 부동산 정책 흐름에 따른 대안설계, 그리고 단지 고급화 역량에 총력을 기울이며 조합원들의 표심을 얻기 위해 사력을 다하고 있다.
 

사업규모 ‘1조원’, 진입장벽 높은 한강변 랜드마크

25일 한강맨션 재건축 조합과 관련업계에 따르면 11월 29일 입찰공고에 나서는 한강맨션 수주전에 삼성물산·현대건설·GS건설·대우건설·우미건설·동양건설산업(2021년 시공능력평가 순) 등 모두 6개의 건설사가 관심을 보이고 있는 것으로 알려졌다. 이들 건설사들은 지난 13일 열린 한강맨션 시공사 선정 현장설명회에 참석한 곳들이다.
 
한강맨션 재건축 조합은 올해 시공사 선정을 목표로 다음달 29일 입찰공고를 낼 계획이다. 절차대로 진행되면 연내 시공사를 선정한다는 방침이다. 총면적 8만4262㎡에 달하는 한강맨션은 강변북로를 끼고 있는 이촌1동 ‘한강 영구조망’ 라인에서도 가장 중심부에 위치한다.
 
 
이런 장점으로 인해 사업시행인가 전부터 여러 대형건설사들이 한강맨션 재건축 수주에 눈독을 들여왔다. 현재 계획상 한강맨션은 재건축을 통해 기존 660가구에서 총 1441가구 대단지로 탈바꿈한다. 총사업규모는 약 1조원에 달하며 이중 6225억원을 시공사에 공사비로 지급할 예정이다.
 
101% 낮은 용적률로 서울에 몇 남지 않은 저층 재건축이며, 기존 세대가 전용면적 87~178㎡ 중대형으로 구성돼 가구별 지분율도 높다. 이런 장점으로 인해 사업시행인가 전부터 여러 대형건설사들이 한강맨션 재건축 수주에 눈독을 들여왔다.
 

래미안 VS 자이 '특화설계 진검승부' 예상

이 때문에 브랜드 가치와 시공능력, 자금조달능력을 두루 갖춘 종합 시공능력평가 최상위권 시공사가 입찰에 참여할 수 있을 것으로 예상된다. 우선 시공사 입장에선 입찰 마감 후 한 달 반 이상 묶이는 입찰 보증금만 1000억원에 달한다. 조합은 한강변 도로에 접한 나대지 2709㎡에 대한 수백억원대 보상금과 지연이자 12% 등 사업비를 신속히 지출해야 한다는 입장이다.
 
이는 흑석9구역·북가과6구역·마천4구역 등 최근 시공사 입찰 공고를 낸 서울 소재 정비사업의 2배 이상 규모다. 총 사업비가 10조원에 육박하는 한남3구역 입찰보증금은 1500억원이었다. 때문에 2021년 시공능력평가 1~3위 업체인 삼성물산·현대건설·GS건설이 한강맨션 시공권을 차지할 유력후보로 거론됐다.
 
최근 지역 부동산에선 결국 삼성물산과 GS건설 2파전이 될 것으로 보고 있다. 한강맨션 인근 한 공인중개사무소 대표는 “GS건설은 한강맨션 재건축 사업을 따내기 위해 조합 설립 때부터 공을 들였고 삼성물산도 정비사업에 돌아온 후부터 한강맨션 재건축 수주에 열을 올리고 있다”고 설명했다. 그러면서 “현대건설은 재건축 설립 초반에는 공을 들였지만 최근에는 약간 주춤한 모습”이라고 덧붙였다.
 
입찰보증금이라는 장애물을 넘고 나면 대안설계 경쟁이 기다리고 있다. 2003년 추진위원회 승인을 받은 뒤 소송 등 각종 사업변수로 긴 시간을 기다려야 했던 조합원들의 기대치는 그만큼 높아진 상황이다. 입지에 걸맞은 고급 외관 설계와 한강 조망을 극대화하는 통창 시공, 공간 활용도를 높이는 내부구조 등이 관건으로 꼽힌다.
 

한강르네상스·재초환 앞둔 조합…결론은 고급화

한강맨션 아파트는 국내 최초의 중산층 아파트로 용적률이 101%에 불과하다 [사진 김두현 기자]

한강맨션 아파트는 국내 최초의 중산층 아파트로 용적률이 101%에 불과하다 [사진 김두현 기자]

 
최근 불거진 정책 변수는 이런 고급화 흐름을 더욱 강화하는 추세다. 재건축초과이익환수제(재초환)는 조합원이 평균 3000만원 이상 개발이익을 얻으면 해당 이익의 50%를 부담금으로 내야 하는 제도다. 2018년부터 해당 제도가 유예 없이 적용되면서 한강맨션을 비롯해 당시까지 관리처분인가를 받지 못한 재건축조합은 모두 재초환 대상이 됐다. 이에 전국 54개 재건축조합은 ‘전국재건축정비사업조합연대’를 설립하고 재초환 유예 또는 폐지를 추진하고 있다.
 
그러나 2019년 헌법재판소에서 ‘재건축초과이익환수에 관한 법률’ 제3조 등에 대해 합헌이라는 결정을 내리면서 한강맨션 재건축사업에 대한 재초환 적용 가능성이 커진 상태다. 이에 같은 상황에 처한 강남권 단지들을 중심으로 단지 고급화 흐름이 거세지고 있다. 어차피 개발이익을 분담금으로 내야 한다면 고급화를 통해 사업비용을 늘리는 방식으로 조합원 이익을 줄이겠다는 것이다.
 
종합부동산세 등 주택 보유세 강화에 따라 아파트 2채를 분양받는 일명 ‘1+1’ 대신 대형타입을 신청하겠다는 조합원도 늘고 있다. 통상 소형보다 중대형타입이 많을수록 단지 고급화에 유리하다.
 
오세훈 서울시장이 재추진하고 있는 ‘한강 르네상스’ 역시 랜드마크급 특화설계에 대한 기대감을 높이고 있다. 서울시는 올해 말 발표될 ‘2040서울플랜(2040 서울도시기본계획)’에 주거용 건물에 대한 35층 규제와 한강변 층수 규제(15층) 완화 계획을 담을 것으로 예상된다. 오 시장은 이전 재임기간 당시인 2011년까지 이촌·성수·여의도·압구정·합정 한강변 지역을 전략정비구역으로 지정하고 사업부지 25%를 기부채납하는 단지에 대해 최고 50층 높이 건축을 허용했다.
 
이수희 한강맨션 재건축조합장은 “한강맨션 부지는 비정형이 아닌 사각형 정방형에 평지여서 시공사가 좋은 설계를 펼칠 수 있는 요소를 갖췄다”면서 “시공사 입장에서는 강변북로에서 보이는 랜드마크를 건설할 수 있는 기회일 뿐만 아니라 이에 따른 브랜드 광고효과도 엄청날 것”이라고 강조했다.

민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr,김두현 기자 kim.doohyeon@joongang.co.kr

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