부동산 경매시장의 찬바람이 멈추지 않고 있다. 지난해 집값 급등으로 훈풍이 불던 경매시장은 강력한 대출규제로 인해 침체기가 지속하고 있다. 철옹성 같던 수도권 아파트의 낙찰가율도 1년 반 만에 100% 아래로 떨어졌다.
 
법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 지난 3월 수도권 아파트 법원 경매 시장의 평균 낙찰가율은 99.5%로 집계됐다. 이는 2020년 9월 기록한 97.5% 처음으로 100% 아래로 내려왔다.  
 
낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가의 비율을 말한다. 100%의 낙찰가율은 감정가 그대로 낙찰을 받았다는 의미다. 낙찰가율이 100%를 넘긴다면 감정가보다 높은 가격으로 낙찰을 받았다는 뜻이다. 이는 주로 부동산 상승기에서 자주 나타나는 현상으로 시장에서는 집값이 오르면 호가로 즉각 반영되지만, 경매시장의 감정은 보통 입찰 7~10개월 전에 진행된다. 이 때문에 감정가가 부동산 시세보다 낮게 형성되는 매물이 나타나고, 실제 입찰 시점의 시세대로만 응찰에 참여한 뒤 낙찰을 받는 경우 낙찰가율이 100%를 넘기게 되는 것이다.
 
특히 지난해 아파트값 급등의 여파로 실수요자들과 투자자들이 함께 경매시장에 뛰에들면서 수도권 아파트 경매의 평균 낙찰가율은 지난해 8월 117%까지 올라 역대 최고치를 기록하기도 했다. 그러나 이후 낙찰가율이 7개월 연속으로 하락세를 보이면서 지난 3월 1년 6개월 만에 100% 미만으로 떨어졌다.
 
 
서울 아파트의 낙찰가율도 두 달째 100% 아래를 밑돌았다. 지난해 10월 낙찰가율이 119.9%까지 올랐던 서울아파트 낙찰가율은 지난 2월 97.3%를 기록하며 100% 아래로 내려왔고, 지난 3월에는 96.3%로 5개월 연속 하락세를 보였다. 서울 아파트 경매에 참여한 평균 응찰자 수도 지난 3월 5명으로 전달 5.4명보다 줄었다. 경기와 인천 또한 서울과 비슷한 추세를 보이지만, 두 지역의 아파트 경매 낙찰가율은 각각 101.3%, 101.7%로 아직 100%를 웃돌고 있다.
 
이러한 현상은 지난해 집값이 급등한 이후 집값 고점 인식이 확산하는 데다 금융권의 강력한 대출 규제 강화, 금리 인상 등으로 아파트 경매 시장의 투자 열기가 꺾였기 때문으로 풀이된다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “지난해 하반기부터 지금까지 낙찰가율이 지속해서 떨어지는 이유는 강력한 대출 규제 때문이 가장 큰 이유”라고 분석했다.
 

 
앞으로 경매 시장이 다시 반등할 것이라는 전망도 제기된다. 윤석열 당선인이 내 집 마련을 위한 대출 규제를 과감히 풀고, 부동산 규제 완화, 부동산 세제 개편으로 인한 인하를 약속하고 있기 때문이다.
 
윤석열 당선인은 대통령 후보 시절부터 대출 규제 완화를 시사했다. 윤 당선인은 가계대출 총량 규제 폐지, 주택담보대출비율(LTV)을 70%로 상향 등 대출 규제 완화 정책을 대통령직인수위원회를 통해 추진하고 있다.
 
또한 인수위는 지난 31일 현 정부에 이달 중 다주택자 양도소득세 중과세율 한시 배제를 위해 소득세법 시행령을 개정도 요청했다. 현 정부의 조치가 없을 경우 새 정부 출범 즉시 시행령을 개정해 5월 10일 다음 날 양도분부터 1년간 다주택자 양도세 중과를 하지 않겠다는 방침까지 내놓은 상황이다.
 
이 연구원은 “윤석열 후보의 대통령 당선 이후 경매시장에서도 부동산 세금과 대출 규제 완화에 대한 기대감이 큰 상태”라며 “이러한 공약의 수혜로 앞으로의 경매시장이 반등할 가능성이 있다”고 전망했다.

김두현 기자 kim.doohyeon@joongang.co.kr

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