세 준 아파트 수리, 집주인이 어디까지 해줘야 할까? [임상영 부동산 법률토크] - 이코노미스트

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세 준 아파트 수리, 집주인이 어디까지 해줘야 할까? [임상영 부동산 법률토크]

보일러 등 중대한 설비 교체는 집주인 몫, 사소한 사용 중 파손은 수선의무 없어

 
 
아파트 실내 공사 중인 모습. [중앙포토]

아파트 실내 공사 중인 모습. [중앙포토]

 
현재 저는 보유한 구축 아파트 한 채를 전세로 임대하고 있는 상태입니다. 저와 이 아파트 임차인은 임대차계약 체결 당시 특약사항으로 “임대차목적물의 수선의무는 임차인이 부담한다”는 내용을 넣어두었습니다. 그럼에도 불구하고 임차인은 지난해부터 집에 결로가 생겼다거나 보일러가 고장 났다는 등의 이유로 저에게 수시로 연락하여 수리를 요구하고 있습니다. 임차인은 “특약을 맺었더라도 이런 부분에 대한 수선은 임대인이 해주어야 한다”고 주장하는데요. 제가 임차인이 요구하는 것들을 이행해주어야 하는 것인가요?
 
질문자께서 임대차계약 특약사항에 집을 임차인이 수선하도록 하는 내용을 넣었더라도, 현행법 상 일부 사례에 대해서는 여전히 임대인에게 수선 의무가 있습니다.  
 
우리 민법 제623조는 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다”면서 기본적으로 임대인에게 수선의무를 지우고 있습니다. 그리고 대법원은 “임대차계약에서 -중략- 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담한다(대법원 2012. 6. 14. 선고 2010다89876 판결)”고 판단한 바 있습니다.
 
정리하면, 건물의 주요 구성 부분에 대한 대수선이나 보일러와 같은 기본적 설비 교체 등은 임대인이 책임져야 합니다. 그밖에 임차인의 사용·수익에 지장이 없거나 임차인의 과실로 파손된 부분에 대해서는 수리가 필요하더라도 수선의무를 부담하지 않는다고 할 수 있습니다.
 
질문자 사례처럼 임대인의 수선의무를 특약으로 면제하거나 임차인 부담으로 돌리는 방법도 있는데요. 그러나 이런 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없다면, 그러한 특약에 의해 임대인이 수선의무를 면하거나 임차인이 그 수선의무를 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모의 수선에 한합니다. 대파손의 수리, 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선은 여전히 임대인이 그 수선의무를 부담합니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692 판결).
 
그렇기 때문에 질문자께서 임차인과 특약사항으로 임대인의 수선의무를 면제하였다고 하더라도 결로처럼 임차인의 사용 과정에서 발생한 부분에 대해서만 책임을 지지 않아도 되는 것일 뿐입니다. 보일러와 같이 기본적 설비부분에 대해서는 여전히 질문자께서 수선의무를 부담하게 됩니다. 
 
※필자는 변호사로 활동하고 있다. 현대건설 재경본부에서 건설·부동산 관련 지식과 경험을 쌓았으며 부산고등법원(창원) 재판연구원, 법무법인 바른 소속 변호사로 일했다.

임상영 변호사

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