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서울, 하락장 오나…20년 투자고수 '부룡'의 대응전략

[투자고수에게 듣는다] '부룡' 신현강 대표
"수도권은 안정적 흐름, 외곽은 조정↑"
"부동산 사이클 알면 벼락부자될 수 있어"…서울은 상승장 후반기, 다주택자 과욕 주의

 
 
[사진 최기원 기자]

[사진 최기원 기자]

 
지금 부동산은 상승기일까, 하락기일까. 2022년 5월 현재, 신고가를 찍었다는 얘기도, 몇억원이 하락했다는 뉴스도 나오고 있다. 혼란스러운 현 시장 상황에 대해, 20년 경력의 실전 투자자이자 네이버 카페 ‘부와 지식의 배움터(부지런)’를 운영하는 ‘부룡’ 신현강 대표는 “서울 및 수도권은 오랜 상승기를 거친 후반부”라고 진단했다.  
 
그는 베스트셀러 [부동산 상승신호 하락신호]에서 부동산 사이클은 침체기-회복준비기-회복기-상승기-확산기-급등기-쇠퇴기를 거친다고 했다. 이러한 부동산 시장의 사이클을 이해하고, 이에 맞는 전략을 펴야 한다는 것. 이를테면 침체기에는 가장 입지가 좋은 지역의 신축아파트를 매입하는 것이 유리하다.  
 
향후 시장이 좋아지면 가장 먼저 상승할 가능성이 높기 때문이다. 또한 침체기에는 다주택자에 대한 규제도 풀어질 것이므로 여러 채를 매입해두면 수익 창출에 효과적일 수 있다. 반대로 상승장에는 정부 규제가 강해지므로, 다주택 전략보다는 똘똘한 한 채로 전환해서 대응하는 것이 낫다는 설명이다.
 
신 대표는 “벼락거지와 벼락부자가 나타나는 시기는 시장이 재편되는 침체기다”며 “현재는 수도권이 상승기에 있지만, 시장이 계속해서 상승할 순 없다. 조급해하지 말고 지난 시장을 복기하며 더 싸게 살 기회를 준비하라”고 말했다.  
 
서울 및 수도권은 지금 어떤 시기를 지나고 있나.
오랜 상승기를 거친 후반부라고 본다. 이제 너무 올랐다고 하는 사람과 그래도 더 오른다는 세력의 다툼이 있는 시기다. 이를 혼돈기라고 보는데 대표적 현상이 어떤 특정 지역은 계속 오르고, 어떤 지역은 힘이 빠지는 상황이 발생하는 것이다. 앞으로 ‘쇠퇴기가 언제 오느냐’는 우문이다. 혼돈기에는 입지가 좋은 곳이라든지, 또는 가격이 싼 곳이라든지, 어떤 테마가 붙었다든지 이런 곳들의 수요가 몰리면서 오르는 곳과 그렇지 못해 힘이 부치는 곳이 나뉠 뿐이다. ‘언제 떨어진다’를 맞추려고 하지 말고, 본인 상황에 맞춰서 입지 좋은 곳의 분위기가 얼어붙었을 때 진입하는 게 좋다.
 
서울 수도권은 항상 수요가 많은데.
우리나라 인구 5000만 중 2500만이 서울 및 수도권에 산다. 이렇게 수요가 많은 상황에서 공급이 적다는 얘기가 계속 나온다. 그래서 수도권 중심부의 수요는 탄탄할 거다. 서울과 수도권의 경우 너무 외곽지역으로 무리하게 진입하는 것이 아니라면 전체적으로 안정적 흐름이 이어질 것이다. 다만 작년 재작년 같은 급등장을 기대하지는 않았으면 한다.
 
상승장 후반기에 맞는 투자법은.
무주택자인데 자금 여력이 된다면 집을 사야 한다고 보는 입장이다. 흔히 지금 분위기가 안 좋은데 ‘전세 살면서 견뎠다가 나중에 사면 안 되냐’고 얘기를 한다. 하지만 그런 경우 침체장이 왔을 때 집을 사는 경우를 거의 보지 못했다. 침체장이 오면 아예 집을 살 생각을 하지 않는다. 지금도 모르는데, 계속 관심 끊고 있다가 살 수 있을까. 본인 소유의 주택이 있어야 시장에 관심을 두고 공부하게 되기 때문에, 1주택은 사는 게 맞다고 본다. 다만 종잣돈도 없는데 무리해서 사는 건 권유하고 싶지 않다. 말그대로 현재는 혼돈의 시기다. 자칫 그 혼돈에 휩쓸릴 수 있다. 그럴 때는 기다려라. 하지만 단순히 기다리지만 말고 공부하면서 종잣돈을 모아둬야 한다. 그래야 기회가 온다.
 
다주택자의 상승장 후반기 대처법은.
지금 몇년간의 상승장을 만끽한 다주택자들이 많다. 대체로 사고팔고에 익숙해져 있다. 그런데 그동안 봐왔던 시장과 앞으로는 흐름이 다를 수 있다는 것을 유의해야 한다. 특히 영끌(영혼까지 끌어모음)의 경우 리스크가 크다. 입지가 나쁜 지역은 시장이 꺾이면 자칫 자금이 묶여 본의 아니게 장기투자가 될 수 있다. 지금 포트폴리오 조정을 고려하는 게 필요하다.  
 
이번 상승장을 놓쳤다면, 다음 상승장은 어떻게 준비해야 할까.
시장은 길게 보면 공평하다. 지금 되게 많이 번 사람들을 보면서 누군가는 박탈감을 느낄 수 있지만, 그 많이 벌었던 사람들도 과도한 욕심 때문에 하락기에 무너지는 경우가 많다. 벼락거지가 있다는 것은 벼락부자도 나타날 수 있다는 말이다. 그 시점이 언제냐, 침체장에 시장이 재편될 때다. 그때는 분명히 가격이 내려갈 수 있다. 그러면 저가 매수의 기회도 있고, 경매로 더 싸게 사는 방법도 있다. 침체장에는 월세 수익을 받을 수 있는 수익형 투자시장이 되게 유행하는 시장이 되기도 한다. 현재 상황에서 복기했으면 좋겠다. 와신상담하면서 종잣돈 모으고 다양한 방법으로 수익 창출 노력을 하다 보면, 좋은 매물을 잡을 기회가 온다.  
 
 
 
 

배현정 기자 bae.hyunjung@joongang.co.kr
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