2023년 9월 전국 아파트 월별 거래량은 3만4023건을 기록한 이후 거래량이 지속해서 감소했다. 2024년 1월 2만7781건(2월 12일 계약일 집계 기준)을 기록하며 지난해 12월 기록했던 2만4116건에 비해 반등에 성공했다. 하지만 한번 주춤해진 주택 구입 심리는 아파트 매매 가격 하락과 맞물리며 시장이 좀처럼 되살아나지 못하고 있다. 계절적 성수기인 봄 이사철을 앞두고 관망하는 수요자들은 향후 집값 흐름에 궁금증이 가득한 상황이다.아파트 매매 및 임대차 가격과 거래량의 추이 외에도 공급(분양·입주)과 수익형 부동산 등 각종 통계를 분석해 2024년 내 집 마련 방법과 투자 적기를 살펴봤다. 거래·가격·심리·경매 지표 등 날개 꺾인 주택시장아파트 매매거래는 2023년 4분기를 기점으로 다시 주춤해졌다. 2023년 37만9707건으로 2022년 25만8589건보다 개선됐지만, 2006년 이후 매년 55만 건을 기록했던 것보다 저조한 주택 거래가 이어지고 있다. 최근 물가 둔화 흐름이 읽히고 있지만 2024년 상반기에 기준금리 인하에 대한 기대는 제한적인 상황이다. 경기회복 속도도 미미해 당분간 낮은 조달 금리로 인해 주택 구매 수요가 큰 폭으로 늘어나기는 어려울 것이다. 아파트 매매가의 하향 움직임도 뚜렷하다. 한국부동산원의 ‘전국 주간 아파트 가격 동향’을 보면 지난해 일시적으로나마 집값 회복을 주도했던 서울 아파트 매매가격 변동률이 지난해 11월 말 0% 보합으로 돌아섰고, 2024년 2월 5일 –0.24%(누계 기준) 하락 추이를 이어가고 있다. 경제 저성장과 고금리 문제 외에도 2023년 2·3분기 일시적 회복세를 탔던 집값을 두고 거래자 간 가격 차이가 발생하며 주택 시장엔 관망과 눈치 보기가 극심하다. 한편 주택담보대출 원리금 상환에 어려움을 겪어 경매로 나오는 아파트의 증가세도 뚜렷하다. 법원경매정보에 따르면 전국 아파트 경매 진행 건수는 2023년 10월 3088건을 돌파한 후 같은 해 11월 3338건을 나타냈다. 지난해 3월 2693건으로 2000건을 돌파한 지 7개월 만이다. 경매 건수가 3000여 건을 넘어선 것은 2020년 11월(4020건) 이후 약 3년 만이다. 유찰된 매물이 쌓이고 고금리 부담을 버티지 못한 아파트가 경매로 넘어오고 있는 것으로 분석된다. 특히 지난해 11월 3338건의 물건 중 주인을 찾은 매각 건수는 1136건으로 평균 매각률(낙찰률)이 34%에 그쳤다. 그나마 주택시장을 지탱하고 있는 힘은 아파트 분양(청약)시장이다. 전국 아파트 1순위 청약경쟁률은 2023년 1월 0.3 대 1까지 낮아졌으나 2024년 1월 현재 8.4대 1로 높아졌다.실제 지난 1월 분양한 서울 서초구 잠원동 ‘메이플자이’의 1순위 청약경쟁률이 442.32대 1을 기록했다. 지난해 10월 공급한 경기도 화성시 장지동 ‘동탄레이크파크자연앤e편한세상(민영)’도 376.99대 1을 기록했다. 2023년 초 투기과열지구 등 규제지역 해제와 함께 무력화된 민간 분양가상한제와 물가 상승으로 유발된 고분양가 이슈는 부담이지만 주변시세 대비 차익이 기대되고 택지지구의 생활 편익을 누릴 수 있는 사업지엔 여전히 많은 청약자가 몰리고 있다.다만 고금리 장기화와 특례보금자리론(일반형) 중단(2023년 9월) 등 주택담보대출 문턱이 높아지며 분양시장을 제외한 전반적인 매수 심리는 여전히 위축됐다. 한국은행의 주택가격전망CSI지수를 살펴보면 2023년 9월 110을 정점으로 기세가 꺾였다. 지난해 11월에 102를, 12월 93을 기록해 하락했다. 관련 수치가 100보다 높으면 주택가격전망 등 관련 시장을 긍정적으로 보는 사람이 많다는 의미지만, 관련 수치가 다시 내려앉고 있다는 점을 주목해야 한다. 해당 수치는 2022년 11월 61로 최저점을 기록하다 2023년 6월 100으로 극적 반등한 바 있다. 하지만 지난해 4분기 들어 주택거래량이 적어지고 가격상승 흐름에 제동이 걸리며 주택시장을 바라보는 가격 전망과 소비심리가 냉각기에 들어섰다.부동산 시장 경기불확실성이 농후한 상황은 큰 목돈이 들어가는 자산 매입의 선택, 즉 주택구입을 더욱 신중하게 만든다. 집단적 기대치가 담긴 주택가격 전망이 고점을 찍은 후 관련 수치가 낮아진다는 것은 집값 상승에 대한 심리적 기대가 떨어진다는 것과 일맥상통한다. 한번 멈춘 심리적 동력을 재가동하기 위해서 많은 에너지가 필요한 상황이다. 2024년 주요 변수…금리·경제·정부 정책이같이 냉각된 주택구입 심리가 나아지려면 부동산 시장에 영향을 줄 수 있는 추진력(momentum)이 필요하다. 2024년 주택시장의 방향전환(pivot)을 가져올 주요 변수들은 기준금리·경제 상황(경기)·정부 정책 등이다. 첫 번째, 물가 안정과 연동된 기준금리 인하 시점이 향후 집값 움직임의 변수다. 목돈이 들어가는 부동산 구입은 주택담보대출 등 차주의 이자 부담을 낮춰 줄 여신환경이 중요하다. 기준금리가 하향돼야 대출 부담이 낮아지고, 수요자들도 부동산 구매를 고려할 수 있게 된다. 미국 디스인플레이션 속도가 느린 상황이라 국내 기준금리 인하는 2024년 상반기보다 하반기가 될 확률이 높아 보인다. 그렇다면 상반기까지 집값 하향 조정 및 평년보다 저조한 주택거래는 지속될 수 있다.두 번째 수요자 심리의 변화 요인인 경제 회복 확인이 필요하다. 2023년 1%의 경제성장률에서 2024년 2%대 경기전망이 나오고 있지만 경기회복 속도가 매우 빠르다고 보기 어렵다. 적극적으로 집을 사려는 구매력도 제한적일 수 있다. 부동산 투자 심리의 빠른 회복에 한계가 있고 실수요자 위주로만 시장 유입을 기대한다면 2024년 상반기 내 부동산 시장의 가격 반등은 쉽지 않을 전망이다.세 번째 대출정책과 다주택자 등 부동산 시장에 대한 정책 기조도 중요하다. 2024년 5월 다주택자 양도세 중과 유예의 재시행 여부나 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 실시, DSR 규제를 전세대출까지 확대할 것인지 등 향후 관련 정부 정책이 부동산 시장흐름에 변수가 될 수 있다.실제 다주택자의 거래 부담을 낮춰줬던 양도소득세 중과 유예 종료가 현실화하고 있다. 보유기간 2년 이상인 조정대상 지역 내 주택을 2022년 5월 10일부터 2024년 5월 9일까지 양도하면 기본세율을 적용하던 양도소득세 다주택자 중과 유예기간이 2024년 5월 종료될 예정이다. 최근 대출 정책도 9억원 이하 적격대출을 민간으로 돌리고 6억원 이하 보금자리론 정책대출로 기조를 변경하는 등 차주 상환능력을 강화하는 분위기다. 여신축소가 부동산시장 자금 유입을 제한할 것인지 두고봐야 할 것이다. 내 집 마련 하반기가 적기다무주택자는 2024년 하반기 기준금리 등 여신 이자 부담이 낮아지는 금리인하 시점을 노리는 것이 좋을 것이다. 대출 이자 부담이 일부 낮아지고 집값과 거래량이 회복세를 보이는 타이밍이 될 것이기 때문이다. 특히 자본 여력이 풍부한 현금 보유자라면 급할 게 없다. 2024년 주택시장의 저점을 충분히 확인하고 구입 결정을 해도 무방하다.다만 청약통장을 활용해 아파트 분양을 노린다면 적정 시기를 고민하지 말아야 한다. 서울 등 수도권 중심의 분양가상한제 주택의 분양이나 원하는 입지에 입주자 모집공고가 게재(공급)될 때마다 꾸준히 청약하는 것이 좋다.특히 저출생 문제를 해결하기 위해 신혼부부 등에게 청약제도가 유리하게 바뀌고 있는 점을 적극 활용해야 한다. 일례로 민간 일반공급 가점제 청약 시 본인뿐만 아니라 배우자의 청약통장 가입 기간을 합산(배우자 가입 기간의 50%, 최대 3점)해 미혼보다 신혼가구가 분양 당첨에 유리하게 청약제도가 개선됐다. 2024년 주택시장은 호황을 기대하기 어렵다. 지역별로 큰 폭의 시세차익을 바라는 것은 한계가 있다. 다만 최근 서울 강남권 등의 주택가격이 2023년 초 정도로 다시 후퇴하거나 조정된 상태라 고점 대비 낙폭이 큰 급매물을 살펴볼 필요가 있다. 서울 강남권 외에도 한강변 신축 급매물, 경·공매 물건 등 가치 대비 낮은 가격에 구입할 수 있는 가격만족도 높은 상품 등에 관심을 가져야 한다.수도권 중 경기·인천 일대는 GTX(광역급행철도) 노선 주변이나 노후계획도시정비특별법 시행에 따라 1기 신도시 정비사업이 본격화되는 역세권 시범 사업지를 눈여겨봐도 좋다.아파트 신규 분양시장은 서울 도심이나 경기권 택지개발지구 중 분양가상한제 적용으로 고분양가 위험을 피해 가격 만족도가 좋은 곳을 수시로 살펴봐야 한다. 간혹 불법 청약 이슈로 취소 후 재공급 되며 몇 년 전 분양가로 선보이는 무순위 청약 물량은 저렴한 내 집 마련의 방법론으로 현명할 것이다. 현명한 내 집 마련 전략으로 유망 사업지 선별 청약 꼽혀현명한 내 집 마련으로 꼽히는 아파트 분양시장 접근은 유망한 사업지에 대한 선별 청약이 중요하다. 지난해 말 기준 청약통장 가입자는 2703만8994명으로 이중 즉시 청약이 가능한 1순위는 1821만9527명이다. 2022년 말 2789만4228명과 비교하면 1년 만에 85만5234명이 청약통장을 해지한 것으로 분석된다. 하지만 여전히 전 국민의 절반 정도가 분양을 통한 내 집 마련을 기대하며 청약통장을 보유하는 상황이다. 지난해 전국에서 18만1571세대의 아파트가 분양됐다. 경기 위축과 고금리 문제 외에도 PF대출 난조로 공급자 금융환경이 좋지 못했다. 2022년보다 나아지긴 했으나 주택시장의 거래량은 여전히 평년에 미치지 못하고 지난해 3분기 이후부터 가격마저 하락해 아파트 분양은 저조한 공급 실적을 나타냈다.올해 초 집계한 전국 분양 예정 아파트 규모는 총 259개 단지, 23만7022세대다. 경기 및 건설사 사정에 따라 공급 일정이 유동적이나 만약 계획대로 공급된다면 지난해보다 30.5%가량 청약 물량이 늘어날 것이다. 이중 수도권은 14만542세대, 지방이 9만6480세대로 수도권이 지방보다 4만4062세대가량 공급량이 많을 것으로 보인다. 미분양 주택(2023년 12월 집계 기준) 6만2489세대 중 5만2458세대가 지방에 집중되면서 공급과잉 우려가 덜하고 청약 대기 수요가 잔존한 수도권 중심으로 공급하는 건설사가 많다. 실제 지난해 아파트 총 청약자 중 과반이상이 수도권에 청약통장을 사용했다. 미분양 적체와 함께 수요 대비 공급 희소성이 상대적으로 낮은 지방보다 차익기대와 청약 대기수요가 풍부한 수도권에 청약통장 사용 쏠림이 컸다.2024년 분양 예정 아파트 수치를 지역별로 살펴보면 경기도가 가장 많은 공급에 나설 것으로 보인다. 8만1514세대로 올해 전체 아파트 분양 물량의 34.4%를 차지한다. 그 뒤를 서울(3만5957세대), 인천(2만3071세대), 대전(1만5616세대), 대구(1만2519세대), 부산(1만1686세대), 광주(1만1521세대), 경북(8915세대) 등이 뒤따르고 있다. 반기별 공급량은 상반기가 12만4691세대, 하반기 11만2331세대로 상반기 물량이 좀 더 많은 편이다. 청약 대기 수요의 관심이 집중되고 있는 지역은 서울시 분양 예정 사업지다. 2023년 순위 내 청약경쟁률이 무려 57.3대 1을 기록하며 27만1562명의 청약자가 쏠렸던 서울지역 분양시장에서 37개 사업장이 분양을 준비하고 있다.주요 사업장은 다음과 같다. 서울 강남권 재건축 단지 중 단지 규모가 가장 큰 곳은 서초구 잠원동 ‘신반포메이플자이’로 3307세대 규모로 일반분양을 앞두고 있다. 서초구 방배동 ’디에이치방배‘는 3080세대 규모로 8월경 분양한다. 삼성물산 브랜드를 탑재한 강남구 도곡동 ’래미안레벤투스’(308세대)와 서초구 방배동 ‘래미안원페를라’(1,097세대), 서초구 반포동 ‘래미안원펜타스’(641세대), ‘래미안트리니원’(2091세대) 등도 강남 요지 분양물량으로 주목받고 있다.여의도 인근 알짜 입지에 분양가상한제 적용으로 가격 만족도가 상당할 것으로 기대되는 사전청약 사업지 동작구 노량진동 ‘동작 수방사’는 9월경 556세대를 분양한다. 마포구 공덕동 ‘마포자이힐스테이트’(1,101세대)와 강남구 청담동 ‘청담르엘’(1,261세대), 송파구 신천동 ‘잠실르엘’(1,865세대) 등은 한강변에 입지로 관심이 높다.특히 3월은 혼인·출산에 유리하게 아파트 청약제도가 개선된다. 과거엔 같은 날에 발표되는 청약(공공·민간, 일반·특별공급)에 부부 2인 각각 신청해 당첨될 경우 둘 다 무효 처리됐으나, 앞으론 중복 당첨 시 선(先) 신청은 유효 처리해 같은 단지에 부부 개별 청약 신청이 가능해진다. 여기에 민간의 일반공급 가점제 청약 시 본인뿐만 아니라 배우자의 청약통장 가입기간을 합산(배우자 가입기간의 50%, 최대 3점)해 미혼보다 신혼가구가 분양 당첨에 유리하게 개선된다. 연내 청약통장을 통해 내 집 마련에 나서는 청약 대기자라면 지역별 공급량·분양가· 분양시기 등을 잘 살피고 바뀌는 청약제도에 맞춰 준비하는 것이 좋다. 임차인이 주목할 만한 지역 따로 있어2024년 아파트 입주 물량 규모는 주택 시장의 거래 및 가격 흐름에 많은 영향을 미친다. 공급 과잉지는 지역 내 대기 유효수요보다 많은 주택이 공급되면서 매물적체에 따른 집값 하락, 전·월세 가격 하향을 불러온다. 그 반대의 경우 매물 희소성이 부각되며 가격 상승을 이끌기도 한다. 특히 입주 물량은 전·월세 등 임대차 미치는 영향이 크다.주택 임대료 상승은 수도권 중심으로 올해 지속될 가능성이 높다. 특히 서울은 아파트 입주 물량이 2024년 1만호대에 그친다. 수요에 비해 공급이 부족해 전셋값 오름세가 이어질 전망이다. 경기·인천 전세시장은 매매 수요의 임대차 전환 영향으로 약간 상승하거나 보합 정도 유지될 것으로 보인다. 지방권역은 미분양 적체 외에도 비교적 풍부한 입주 물량으로 전셋값 불안 요인은 상대적으로 덜할 것으로 예상된다.2024년엔 전국 465개 사업지에서 30만6816가구의 아파트(임대아파트 제외, 민간과 공공 아파트 집계)가 입주할 예정이다. 2023년 32만1174가구에 비해 4.5%인 1만4358가구가 줄어들지만 지난해와 큰 차이는 없다. 2024년 권역별 규모는 수도권이 14만937가구, 지방이 16만5879가구다.우선 가장 많은 물량의 아파트가 입주할 곳은 경기도다. 10만3497세대가 공급된다. 그 뒤를 인천(2만5864가구), 경상북도(2만2960가구), 충청남도(2만1504가구)가 따르며 한해 각 2만 가구 이상 입주민을 맞을 예정이다. 경상남도(1만8978가구), 부산(1만4236가구), 서울(1만1576가구), 전라남도(1만30가구)는 각 1만 가구대를 공급한다. 강원도(9845가구), 충청북도(9506가구), 전라북도(9325가구) 등은 아파트 입주 물량이 각 1만호에 미치지 못하고 있다.전년에 비해 아파트 공급이 많이 줄어드는 곳은 서울시다. 고금리 및 경기위축·거래관망으로 최근 집값이 다시 하락하고 있지만 매매시장과 달리 전·월세 시장의 가격 상승이 예상된다. 그 이유는 2024년 서울 아파트 입주 물량 감소에 주목하는 이들이 많다. 2024년엔 지난해 대비 62%인 1만8894가구가 감소하며 임차 시장의 가격 불안 진원지로 꼽힌다. 그나마 강동구(3927가구)와 송파구(1994가구), 강북구(1045가구) 등이 입주 가뭄을 일부 해소할 단비 같은 공급을 준비하고 있다. 2024년 입주 물량 감소가 지역 내 공급적체 및 과잉 공급 등 시장 불균형을 해소할 계기가 될 지역이 있다. 2023년 4만2806가구가 입주한 인천시는 2024년 39.6% 감소한 2만5864가구가 준공될 예정이다. 부산광역시(2023년 2만4888가구 → 2024년 1만4236가구)와 대구광역시(2023년 3만3621가구 → 2024년 2만3403가구) 또한 전년 대비 각 1만여 가구씩 감소하며 지역 내 미분양 해소와 매물 적체 우려를 줄일 것으로 기대된다.한편 2024년 전국 반기별 입주 예정 물량은 상반기 15만9871가구, 하반기 14만6945가구로, 상반기가 8.7% 더 많다. 단지 규모별 공급 비율은 501~1000세대 이하 규모가 35.97%로 가장 많다. 이어 1500세대 초과 규모가 22.51%로 뒤를 이어 대단지도 상당량 공급될 예정이다. 그밖에 1001~1500세대 이하 19.95%, 301~500세대 이하 14.46%, 300세대 이하 7.11% 순으로 공급된다.특히 서울에선 9월 입주하는 1265가구 규모의 송파구 문정동 ‘힐스테이트e편한세상문정’ 이 가장 큰 규모다. 경기도는 광명시 광명동에서 12월 3344가구가 공급되는 ‘트리우스광명’이 단지규모가 가장 크다. 인천에선 계양1구역을 재개발한 ‘힐스테이트자이계양’이 2371가구로 3월에 대단지의 위용을 뽐내게 된다. 입주 지연에 따른 지체상금 부담과 택지공급·건축 기간의 장기화 등 비탄력적 공급 특성으로 아파트 입주 시기는 변동성이 낮은 편이다. 2024년 지역별 공급량 차이가 임대차 시장의 가격 움직임에 영향을 줄 수 있는 만큼 임차를 원하는 수요자는 2024년 지역별 아파트 입주량 추이를 잘 살펴봐야 한다. 오피스텔, 당분간 L자형 침체 이어져 수익형 부동산의 대장주 오피스텔 거래 시장은 힘을 못 쓰고 있다. 국토교통부의 2023년 전국 오피스텔 거래량을 집계한 결과 2만7059건을 기록했다. 2021년 6만3010건에 달했던 수치가 2022년 4만3558건으로 하락하며 2년 연속 거래가 감소하고 있다. 2022년엔 전년 대비 31%, 2023년엔 무려 37%나 급감했다. 특히 2023년 오피스텔 시장은 아파트 거래 시장과 다른 흐름을 보였다. 아파트 매매시장은 2023년 1.3대책과 특례보금자리론 출시 영향 등으로 2월부터 10월까지 매월 3만여 건 이상 거래 실적을 나타내는 등 일시적으로 거래 반등을 보였다. 이에 반해 오피스텔 매매는 매달 2000여 건 안팎의 거래에 그치며 반등의 기미 없이 L자형의 저조한 모습을 이어갔다. 지난해부터 아파트와 오피스텔의 거래 패턴이 디커플링(decupling) 되는 모습이 확연하다.본래 오피스텔은 주거전용이 가능하고 소액 투자 및 월세 수익 가능해 집값 급등기엔 아파트를 대체할 자산상품으로 꼽혔다. 몇 년 사이 거래패턴은 대부분 아파트와 궤를 같이하는 형태였다. 하지만 전국적으로 1만 명을 넘어선 전세 사기 이슈에 일부 오피스텔 임대차가 악용되자 상황이 달라졌다. 역전세 및 고금리, 집값 하락 등의 타격에 직격탄을 맞으면서 오피스텔 투자수요 회복이 좀처럼 쉽지 않은 상황이다.한편 지난 1월 10일 국토교통부가 ‘주택공급 확대 및 건설경기 보완방안’을 발표하면서 신축 오피스텔에 적용되는 건축 입지규제(세대수·방설치 제안·발코니 설치 등) 완화나 건설자금 지원(기금융자 확대 등)에 대한 기대감이 늘고 있다. 2024년 1월~2025년 12월 준공된 소형 신축 오피스텔(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원, 지방 3억원 이하)을 최초 구입할 경우 해당 오피스텔부터 세제 산정 시 주택 수에서 제외해 다주택 중과 부담에서 벗어날 수 있다는 점은 역세권 신축 수요에 대한 정책 기대감을 높일 전망이다.하지만 기존 구축 소형 오피스텔은 향후 2년간(2024년 1월~2025년 12월) 구입시 임대등록(전용 60㎡ 이하, 수도권 6억원, 지방 3억원 이하 매입임대)을 해야 세제 혜택(세제 산정 시 주택 수 제외)을 받을 수 있는 상황이라 단기 거래 회복은 다소 제한적이다. 2023년 오피스텔 지역별 거래량을 전년(2022년)과 비교해 보면 오피스텔 매매 급감을 체감할 수 있다. 인천은 2022년 4549건에서 2023년 2277건으로 50%나 거래가 줄었다. 같은 기간 경기(-44%), 서울(-42%)은 40% 이상씩 거래가 감소했다. 강원(-39%), 대구(-33%), 부산(-32%), 충북(-27%), 경북(-23%), 전북(-23%) 등에서도 불황의 터널에서 쉽게 빠져나오지 못하는 모습이다. 다만 전남은 2022년 374건에서 2023년 518건으로 39% 거래가 증가했고 울산도 471건에서 511건으로 8% 매매가 늘었다. 2023년 거래된 오피스텔 매매시장의 전용면적별 거래 비중은 전용면적 60㎡ 이하 거래가 84.81%로 압도적이다. 신혼부부 및 도심 1~2인 가구 대상의 주거수요가 집중된 영향이다. 그 뒤를 60㎡~85㎡가 12.67%, 85㎡ 초과가 2.52%를 기록해 전체 비중 중 약 15% 점유에 그쳤다.2023년 오피스텔 매매 가격대별 거래 비중은 6억원 미만이 97.2%를 차지했다. 이 중 1억원~2억원 미만이 38.04%, 2억원~6억원 미만이 32.09% 비중을 보였다. 다만 2022년 대비 2023년은 1억원 미만 가격대 거래가 22.25%(2022년)에서 27.14%(2023년)로 4.89%포인트(p) 거래비중이 늘어났다. 비교적 저가의 급매물 거래비중이 늘었다. 6억원 초과 고가 오피스텔 거래도 1.54%(2022년)에서 2.73%(2023년)로 1.19%p 증가했다. 불황기 그들만의 리그가 가능한 고가 오피스텔이나 가성비가 좋은 저가 매물 위주로 매수자 관심을 이끈 것이다. 당분간 오피스텔 매매시장은 평년보다 저조한 거래가 예상된다. 다만 호황기 1~2인 가구가 늘어나면서 장기적으론 집값 호황기 또는 임대차 시장 가격이 불안해지면 오피스텔이 준주택으로 다시 선호되는 국면전환이 언제든 생성될 수 있다. 오피스텔 시장의 가격 흐름을 예의주시할 필요가 있다. 함영진 부장대우는_부동산써브 부동산연구실장을 거쳐 부동산 114 리서치센터장을 역임한 부동산 콘텐츠 분석과 데이터 마이닝 분야 전문가다. 서울시 주택시장 전문가 자문위원, 서울시 지방세 세수추계 자문위원 등을 거쳐 오는 6월까지 한국자산관리공사 발전자문위원회 위원으로 활동한다. 부동산 정보 서비스 기업 직방의 빅데이터랩장을 역임한 후 현재 우리은행 자산관리컨설팅센터에서 부동산리서치 부장대우를 맡고 있다.

국내외 투자환경이 얼어붙으며 증권사들의 실적에도 경고등이 켜졌다. 주요 증권사 중 가장 먼저 실적을 발표한 NH투자증권은 시장 기대치를 밑도는 성적에 주가는 꼬꾸라졌다. 증권사 리서치센터가 제시하는 증권업종 목표 주가가 잇달아 하향 조정되고 있는 가운데, 수익에서 브로커리지 의존도가 높은 키움증권이 가장 큰 타격을 받을 것으로 예상된다. ‘’ 22일 금융정보업체 에프앤가이드에 따르면, 국내 주요 증권사 5곳(미래에셋증권·한국금융지주(한국투자증권)·NH투자증권·삼성증권·키움증권)의 올해 1분기 순이익 합산 전망치는 1년 전보다 36.6% 감소한 9585억원으로 전망된다. 러시아와 우크라이나 전쟁 장기화에 따른 지정학적 이슈와 금리 인상 등으로 증시 환경이 우호적이지 않아 투자심리가 얼어붙을 수 있어서다. ━ NH證 1분기 어닝쇼크에 52주 신저가 기록 주요 증권사 중 가장 먼저 1분기 실적을 발표한 NH투자증권은 시장 전망치를 대폭 하회하는 어닝 쇼크를 기록했다. NH투자증권은 올해 1분기 영업이익 1618억원, 순이익 1023억원을 기록했다. 1년 전보다 영업이익은 -56.8%, 순이익은 -60.26% 감소한 규모다. 전년의 높은 기저를 고려하면 감익은 어느 정도 예정된 수순이었지만, 시장 예상치보다 낮은 성적표에 NH투자증권 주가는 이날 장중 1만850원까지 떨어지면서 52주 신저가를 새로 썼다. 이날 NH투자증권은 전날보다 1.36% 떨어진 1만900원으로 장을 마감했다. 이홍재 하나금융투자 연구원은 “NH투자증권은 금리 상승으로 채권 평가손실 규모가 예상보다 컸다”며 “부진한 1분기 실적과 경제적 가정 변경 등을 반영해 올해 연간 손익 추정치를 직전 대비 12% 적은 6340억원으로 하향 조정한다”고 말했다. 1분기 실적 발표를 앞둔 주요 증권사들의 전망도 밝지 않다. 회사별 순이익 추정치를 보면 삼성증권은 전년동기대비 40.2% 감소한 1669억원을 기록할 것으로 예상된다. 한국금융지주(-30.7%), 키움증권(-30.6%), 미래에셋증권(-27.3%) 등도 전년동기대비 부진한 순이익을 거둘 것으로 전망된다. 실적 부진에 증권업종에 대한 눈높이도 낮아지고 있다. 목표 주가가 가장 많이 떨어진 곳은 키움증권이다. 연초 이후 키움증권에 대한 증권사들의 종전(1~4월) 평균 목표 주가는 14만7600원이었지만, 21일 기준으로 13만5727원으로 8.04% 하향 조정됐다. 신한금융투자는 키움증권 목표 주가를 기존 15만원에서 11만원으로 26.67% 크게 낮췄다. 키움증권은 타 대형 증권사보다 개인 투자자 고객이 많은 만큼 주식거래가 줄어들면, 이 회사의 주 수입원인 브로커리지 수수료(주식 위탁매매)가 줄어들 수밖에 없어서다. NH투자증권(-6.07%), 삼성증권(-5.81%), 미래에셋증권(-5.66%), 한국금융지주(-4.57%) 등 주요 증권주 모두 목표 주가가 낮아졌다. ━ 미래에셋·삼성은 ELS, NH는 채권에서 성과 둔화 증권사들은 지난해 거래대금 증가와 IPO(기업공개) 활황 등에 힘입어 역대급 호실적 행진을 이어갔다. 자기자본 기준 10대 증권사 가운데 지난해 영업이익 ‘1조 클럽’을 달성한 회사만 5곳이다. 하지만 지난해 4분기부터 거래대금이 감소하면서 수수료 수익이 급감했고, 올해 들어선 지정학적 리스크와 금리 상승 등 비우호적인 업황이 지속하고 있다. 실제 국내 증시의 올해 1분기 일평균 거래대금은 19조8000억원으로 전년동기대비 40.7% 감소했다. 지난해 증권사 호실적의 주요인이 위탁매매수수료였던 점을 고려하면 거래대금 감소는 실적에 치명타로 작용했다. 여기에 시장 변동성 확대로 인해 운용자산평가손실이 발생하면서 손실 폭이 커진 것으로 보인다. 정태준 유안타증권 연구원은 “거래대금 부진과 더불어 금리 상승과 주요국 지수의 낙폭 누적으로 트레이딩과 상품 손익이 부진할 전망”이라며 “회사별로 주력하는 부문에 따라 미래에셋증권과 삼성증권은 ELS(주가연계증권), NH투자증권은 채권, 키움증권은 주식에서 운용 성과 둔화가 나타날 것“이라고 예상했다. 다만 2분기엔 주가 반등이 가능할 것이란 전망도 있다. 김지영 교보증권 연구원은 “코로나19 팬더믹 이후 글로벌 경기회복에 대한 기대감이 2분기 이후 국내외 주식시장에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다”고 말했다. 교보증권은 2분기 증권업종 최선호주(Top Pick)로 미래에셋증권과 삼성증권을 꼽았다. 허지은 기자 hur.jieun@joongang.co.kr

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)에 직격탄을 맞은 소상공인의 경기회복 기대치가 정부 단계적 일상 회복(위드 코로나) 조치 이후 최고 수준을 나타냈다. 4일 소상공인시장진흥공단이 발표한 ‘소상공인 4월 전망 경기지수(BSI)’ 자료에 따르면 4월 전망 경기지수는 전월 대비 6.9포인트(p) 오른 90.2를 기록했다. 이는 2020년 12월 전망치(95.9) 이후 16개월 만에 최고치다. 이번 결과는 지난달 18~22일 5일 동안 소상공인 2400명을 상대로 조사한 것이다. BSI가 100 이상이면 경기가 호전될 것이라고 보는 사람이, 100 미만이면 악화할 것이라고 보는 사람이 더 많다는 것을 의미한다. 이 수치는 정부가 앞서 2020년 11월 '위드 코로나' 조치를 시행하면서, 당시 12월 소상공인 전망 BSI는 높은 수준을 나타냈지만, 이후 코로나19 3차 대유행이 닥치며 지난해 1월부터 다시 하락세를 보여 지난해 8월에는 45.4까지 떨어졌다. 그 뒤로 수치는 올해 1월(66.6) 이후 석 달 연속 상승세를 이어갔다. 코로나19 방역 조치에 따른 사회적 거리두기가 잇따라 완화된 데다 봄철 등 계절적 요인도 작용한 것으로 분석된다. 업종별로 보면 스포츠 및 오락 관련 업종의 4월 전망 BSI가 88.4로 전월 대비 12.6p 상승한 것을 비롯해 교육 서비스업(12.5p), 전문과학 기술사업(11.7p) 등의 상승 폭이 컸다. 전통시장의 4월 전망 BSI도 88.1로 전월보다 8.4p 올랐다. 이로써 2월(58.0) 이후 두 달 연속 상승했다. 실제 소상공인과 전통시장의 3월 체감경기도 개선됐다. 소상공인의 3월 체감 BSI는 54.4로 전월 대비 16.9p 급등했다. 지난해 11월 66.2에서 코로나19오미크론 변이 출현 영향으로 12월 39.3으로 급락한 이후 올해 1월 44.3, 2월 37.5를 보이다가 3월 50선을 넘어섰다. 전통시장의 3월 체감 BSI는 40.3으로 전월 대비 7.6p 상승했다. 한편 오늘(4일)부터 정부는 이전보다 완화한 사회적 거리두기 정책을 시행한다. 2주간 사적모임은 최대 10명, 식당·카페 등 다중이용시설의 영업시간은 자정까지 확대한다. 이때 사적모임은 백신 접종과 관계없이 10명까지 가능하고, 동거가족이나 아동·노인·장애인을 위한 돌봄 인력은 인원 제한에서 예외로 둔다. 또 영업시간이 자정까지 연장되는 다중이용시설은 유흥주점, 단란주점, 클럽(나이트), 감성주점, 헌팅포차, 콜라텍·무도장, 식당·카페, 노래연습장, 목욕장, 실내체육시설, 평생직업교육학원, PC방, 오락실·멀티방, 카지노, 파티룸, 마사지·안마소, 영화관·공연장 등이다. 영화관·공연장은 마지막 상영·공연 시작 시각을자정까지 허용한다. 라예진 기자 rayejin@joongang.co.kr

해운 운임정점 우려에 지지부진했던 해운주가 해운지수 상승과 실적개선을 바탕으로 다시 올라설 수 있을지 관심이 집중된다. 글로벌 해운운임 지표인 상하이컨테이너운임지수(SCFI)는 지난 24일 기준 4643.79로 전주 대비 21.28포인트(0.46%) 상승했다. 이는 지난해 같은 기간의 4배에 가까운 수치로 2009년 10월 지수 집계를 시작한 이래 최고치다. SCFI지수 상승은 글로벌 경기회복에 대한 기대감과 소비 확산 등에 따른 컨테이너 수요가 늘어난 덕분이다. 지난 8월까지 컨테이너 물동량은 2019년 대비 5% 증가했다. 철광석과 석탄, 곡물 등을 운반하는 건화물선(벌크선) 운임을 나타내는 발틱운임지수(BDI)도 지난 24일 기준 4644포인트를 기록해 이달 들어 12.4%가량 상승했다. 이는 지난해 같은 날 1605보다 3배 가까이 오른 수치다. ━ 최근 한 달간 HMM 주가 7% 가까이 떨어져 최근까지 해운주 주가는 중국경기 둔화와 해운 운임 고점 우려 등으로 지지부진했다. 27일 기준 최근 1개월간 HMM 주가는 6.95% 하락했다. 같은 기간 팬오션(6.89%) 주가도 떨어졌다. 그러나 신종 코로나바이러스 감염증(코로나 19) 백신 접종으로 경기 회복에 대한 기대감과 함께 물동량이 늘어나고 운임도 늘면서 해운기업의 실적개선 가능성이 크다. 최고운 한국투자증권 연구원은 “오는 2022년까지 선박 부족이 풀리지 않아 펜데믹 이전과 비교할 수 없는 호황 사이클이 이어질 전망”이라고 말했다. 금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 국내 증권사들의 올 3분기 HMM 영업이익 추정치는 1조8278원으로 지난해 같은 기간과 비교해 559.62% 늘어난 수치다. 팬오션은 1457억원으로 지난해 동기 대비 131.64% 증가한 금액이다. 대신증권의 HMM 목표 주가는 현재보다 58% 올린 6만원, 팬오션은 42% 상승한 1만1000원이다. 양지환 대신증권 연구원은 “팬오션은 시황 강세 영향으로 4분기까지 시장 기대치를 웃도는 실적을 발표할 것”이라며 “HMM 주가와 연동되는 컨테이너 운임의 경우 미국의 소비 감소와 물동량 감소가 있기 전까지는 강세를 이어갈 것”이라고 설명했다. 강필수 기자 kang.pilsoo@joongang.co.kr

신종 코로나바이러스 감염증(코로나 19) 발생 이후 주식시장은 10년 만의 호황을 맞이했다. 코스피 3000포인트를 넘어섰고 하반기 분위기도 나쁘지 않다. 신한금융투자는 하반기 코스피 상단을 3700까지 오를 것이라는 장밋빛 전망도 내놨다. 그러나 이런 상승장에서도 웃지 못하는 사람들이 있다. 기업가치(기업이익 대비 낮은 밸류에이션)를 중시하는 가치 투자자들이다. 지난해부터 주식시장에선 주가수익비율(PER)이 높은 종목군이 싼 종목군보다 수익률이 더 좋았다. ‘싼 종목을 골라 오래 보유하라’라는 원칙을 따르는 가치 투자자 입장에선 한숨이 나올 만하다. 실제로 넷마블·카카오게임즈·SK바이오사이언스 등 PER이 30배 이상 비싼 종목의 주가는 크게 올랐다. PER은 현재 주가를 1주당 순이익으로 나눈 수치다. 이 수치가 높으면 높을수록 기업의 수익에 비해 주식이 비싸다고 판단할 수 있다. 그렇다면 가치투자를 접어야 할까. 그렇지 않다. 허남권 신영자산운용 대표는 “코스피 3000시대를 열 수 있었던 건 IT, 바이오, 게임주와 같은 일부 업종이 이끌었기 때문”이라며 “가치주로 꼽히는 지주사, 우선주 등은 여전히 주가가 싸기 때문에 상승 여력이 충분하다”고 말했다. ━ 올 들어 철강·화학업종 등 주가 올라 가치주가 전혀 오르지 않은 건 아니다. 전통적인 가치주로 꼽히는 철강, 화학업종 등의 주가는 올랐다. 올초 19만원 대였던 KCC는 30만원대로 뛰어올랐다. 지난 3일 종가기준으로 34만3500원이다. 포스코도 올 들어 27% 올랐다. 경기회복에 따른 업황 개선과 기업들의 이익이 늘면서 주가는 상승했다. 올 들어 가치주 펀드 수익률도 괜찮다. 금융정보업체 에프앤가이드에 따르면 연초 이후 지난 2일까지 가치주펀드 평균 수익률은 14.5%다. 같은 기간 국내 주식형 평균 수익률(10%)보다 높다. 3년 누적 수익률도 31%에 달한다. 사실 가치주 투자는 박스권 상황에서 유리한 투자전략이다. 저평가된 가치주는 등락폭이 크지 않아 수익률 방어가 가능하다. 증시 전망이 불투명할수록 가치주 선호현상은 뚜렷해진다. 최근 코로나 19 델타 변이 바이러스 확산과 중국 정부의 규제 등으로 증시가 주춤하고 있지만 하반기 개선된 경제 환경과 기업의 이익증가는 증시에 호재로 작용할 전망이다. 상승장에서도 가치주가 주목받는 이유는 세 가지다. 첫 번째는 증시가 고점 부근에 이르자 대형주보다 중·소형주나 가치 주에 돈이 몰리고 있어서다. 여기에 사상 최고점을 찍은 코스피의 고점 부담감은 지수 하락을 부추길 수 있어 안정적인 수익을 추구하기엔 가치주가 적합하다. 두 번째는 가치투자에 플랫폼 기업이 편입됐다는 점이다. 지금처럼 플랫폼 시장이 커지고 있는 상황에선 플랫폼 기업은 가치주에 적합한 투자처다. PER, PBR 등의 정량적인 지표만 보고 투자하는 가치주 시대는 이미 끝난지 오래다. 지금은 소비자의 기호가 많은 프랜차이즈 밸류를 따져 투자한다. 이런 측면에서 플랫폼 기업은 자산, 수익, 성장성을 두루 갖춘 가치주로 적합하다. 이채원 라이프자산운용 의장은 “네이버와 카카오, 미국의 애플, 페이스북과 같은 기업들은 이제 프랜차이즈 밸류 기업에 포함됐다”며 “실제로 기대치에 비해서 얼마나 성장할지는 알 수 없지만 충분히 높은 가치를 지닌 기업”이라고 말했다. 마지막으로 배당 기대감이 커지고 있어서다. 지난해 코로나 19 국면에서 배당을 축소하거나 포기했던 기업들이 올해 다시 배당을 실시한다. SKT·신한지주·씨젠 등은 분기배당도 시작한다. 기업들의 주주환원정책을 펼치고, 지난해부터 개인투자자들이 늘면서 과거보다 적극적으로 주주 환원을 요구한 영향이 한몫한 것으로 분석된다. 한국예탁결제원에 따르면 시가총액 상위 10개사의 평균 배당 성향은 2011년 12.1%에서 지난해 39.3%로 3배 이상 커졌다. 배당주 펀드는 보통 가치주 펀드로 분류된다. 배당성향이 높은 주식들은 대체로 수익가치 및 자산가치보다 현재의 주가가 상대적으로 낮게 거래되고 있는 경우가 많기 때문이다. 올 들어 배당주 펀드의 평균 수익률은 10%다. ━ 만기가 없는 여유자금으로 투자해야 세 가지를 종합했을 때 하반기 가치투자 유망처는 플랫폼 기업, 고배당주, 지주사, 현금이 많은 기업이다. 대표 기업으로 KT&G, SK, KB금융지주, 한국금융지주 등이다. 현금부자 대표 기업은 신도리코·삼영전자, 한국철강 등이 꼽힌다. 가치투자 하기 전 기억해야 할 점이 있다. 가치투자는 장기간 투자해야 기대수익률을 높일 수 있기 때문에 만기가 없는 여유자금으로 투자하는 게 좋다. 허남권 대표는 “가치투자에 성공한 투자는 5년 동안 원금의 2배 성과, 해마다 15%의 기대수익률을 내는 것”이라며 “부동산에 투자하듯 조금 느긋하게 지켜봐야 한다”고 말했다. 그렇다고 무조건 오래 투자하라는 말은 아니다. 그는 이어 “가치투자라고 해도 손실률이 30%가 넘으면 계속 보유할지 매도할지를 단호하게 결정해야 한다”고 조언했다. 김성희 기자

━ 한국은행, 금융완화정책 축소 가능성 내비쳐 한국은행이 5월 금융통화위원회에서 기준금리를 0.5%로 동결했다. 9개월째 금리를 움직이지 않은 건데, 예상됐던 결정이어서 시장의 반응을 끌어내지 못했다. 정작 관심을 모은 건 경제 전망이었다. 한국은행이 올해와 내년 성장률 전망치를 기존 3.0%와 2.5%에서 4.0%, 3.0%로 상향 조정했다. 여러 분석기관의 전망치가 꾸준히 높아지고 있지만 4%대 전망을 내놓은 건 한국은행이 처음이다. 한국은행 경제 전망은 앞으로 금융정책 방향에 대한 기초 자료가 된다. 수정 전망이 발표되자 금리 인상을 점치는 목소리가 커진 것도 그 때문이다. 현재 금융상황을 보는 한국은행의 시각도 금리 조정에 힘을 실어주고 있다. "통화정책 정상화를 서둘러서는 안되지만, 그렇다고 마냥 늦추는 것도 부작용도 크다"라고 얘기해 금리 인상이 멀지 않았음을 시사해주었다. 지금 한국은행의 가장 큰 고민은 자산시장 불균형과 경기회복 사이에 균형을 잡는 것이다. 그동안은 경기회복과 대면 경제활동 재개를 위해 백신의 원활한 보급과 빠른 접종이 필요한데, 현재 국내 상황이 집단 면역을 논할 정도가 아니어서 긴축으로 돌아설 이유가 없다고 얘기해 왔다. 그러나 지금은 빠른 경제 회복이 예상되는 등 상황이 변해 정책을 바꿀 필요가 생겼다. 한국은행이 처해있는 입장을 고려할 때 빠르면 연말쯤 금리 인상이 이루어지지 않을까 생각된다. 연준이 2023년 이전에 금리를 올리지 않겠다고 공언해 왔기 때문에 한국은행 입장에선 연준의 정책 방향을 참고할 수 없다. 그 대신 부동산 가격과 중국 인민은행이 정책 결정에 중요한 영향을 미칠 가능성이 있다. 부동산 가격을 확실하게 잡아야겠다고 생각할 경우 금리 인상에 나설 것이기 때문이다. 2011년처럼 중국이 금리를 올릴 경우에도 한국은행은 금리 인상 결정을 손쉽게 할 수 있다. 금리 인상 이전이라도 유동성 공급 와중에 비정상적으로 시행됐던 정책들을 바로 잡는 작업에 나설 가능성이 있는데 이 경우 자금 공급을 줄이는 효과를 얻을 것이다. ━ 금리 상승이 자금 이동 촉진 연초에 국내외 시중 금리가 크게 올랐다. 이에 따라 주식시장이 출렁였다 다시 제자리로 돌아왔다. 2~3월의 주가 하락은 금리가 예상 외로 급등해 시장이 민감하게 반응한 결과인데, 실제 금리 인상이 이루어지면 반응이 달라질 것이다. 앞으로 금리가 금융시장에 미치는 영향은 주로 자금 이동을 통해 나타날 걸로 전망된다. 투자자들이 채권을 투자 대상으로 인정하는 순간부터 자금 이동이 이루어져 중장기적으로 주식시장의 힘을 약화시키는 요인이 될 것이다. 현재 우리 국채 10년물 금리는 2.1% 정도다. 한국은행과 연준의 긴축 기조 강화로 금리가 오르면 연말에 해당 수치가 2.5%를 넘을 수 있다. 그러면 A등급 회사채는 3.5%, 투자등급 회사채 중 가장 낮은 BBB+ 등급은 금리가 4% 중반까지 올라간다. 대한항공이 BBB+ 등급에 속해 있는 회사인데, 이 회사의 채권을 사놓으면 부도 위험 없이 안정적인 수익을 오랜 시간 얻을 수 있으므로 자금 이동이 일어나게 된다. 2007년에 코스피가 처음 2000을 넘었다. 지금이 3200 정도니까 13년 사이 60% 오른 셈이 된다. 같은 시간에 A등급 회사채에 투자했다면 채권으로 주식보다 훨씬 높은 수익을 올렸을 것이다. 단순 이자수익만 따져도 그런데, 채권가격이 올라서 생기는 이익과 후순위채 같이 금리가 높은 상품에 투자했을 때 발생하는 이익까지 감안하면 주식과 채권 사이 수익률 격차가 더 커진다. 지난해에는 금리가 1%대 초반까지 내려간데다 금리의 방향성이 밑으로 향했기 때문에 채권투자를 할 수 없었지만 앞으로는 얘기가 다르다. 채권을 통해 괜찮은 수익을 올릴 수 있으면 주식에 몰려있던 자금이 다른 곳으로 흩어지게 된다. 지금까지 자금 유입은 주식이 중심이었다. 수익이 뒷받침됐기 때문인데 금융완화정책 약화로 금리가 오를 경우 주식과 채권 사이에 경쟁이 치열해질 것이다. 금융완화정책 약화는 투자 종목의 변화를 가져온다. 성장주는 금리 상승으로 나쁜 영향을 볼 수 있으므로 피해야 한다. 이들은 기업의 역사가 짧고, 전통기업보다 보유자산이 작아 금리 상승을 흡수할 수 있는 여력이 없다. 반면 은행, 보험 등은 금리 상승의 수혜를 본다. 보험사는 자산의 상당 부분을 장기 채권으로 운용하고 있다. 연간 2%씩 연금을 지급하겠다고 약속하고 판매한 보험은 금리가 떨어져도 그만큼의 돈을 반드시 지불해야 한다. 그래서 지난해같이 금리가 1%대 초반까지 내려갈 경우 보험회사가 손해를 볼 수 밖에 없다. 반대로 금리가 올라 2%를 넘으면 보험사의 손실이 줄어든다. 은행은 금리가 올라갈 경우 예금금리와 대출금리의 차이인 예대마진이 커져 혜택을 본다. 만약 시중금리가 1%이고 예대금리차가 0.4%라면 고객이 상당한 불만을 제기할 것이다. 시중금리에 비해 금리차가 너무 높아 고객이 큰 희생을 치러야 하기 때문이다. 반대로 시중금리가 3%이면 금리차를 0.5%로 올려도 무방하다. 시중금리에 비해 예대금리 차이가 크지 않기 때문인데 은행은 0.4%였던 금리차가 0.5%로 커져 별 저항 없이 보다 많은 이익을 얻을 수 있다. ━ 재료 공백으로 금융정책 변화 영향 커질 가능성 1분기 실적 발표가 끝나면서 재료 공백 상태가 됐다. 연초 4% 초반이었던 미국의 경제성장률 전망치가 최근에 6%대 중반으로 높아졌다. 기대치가 더 올라갈 수 있지만 연초처럼 극적으로 상승하긴 힘들다. 미국의 백신 접종률이 50%를 넘으면서 집단면역 이후에 대한 전망이 가격에 반영되고 있다. 호텔, 레저, 운송업은 경기가 본격 회복 궤도에 오르지 못했어도 주가는 코로나19 이전을 뛰어 넘었다. 집단 면역이 가격이 반영되고 있기 때문인데 시간이 흐를수록 영향력이 약화될 가능성이 있다. 2분기를 지나면서 경기 회복 속도가 약해질 수 있는 점을 고려하면 2분기 실적이 가시화되는 6월말 이전까지는 재료보다는 수급에 의해 주가가 움직이는 상황이 될 것이다. 그래서 금융완화 약화의 힘이 세질 수 있다. 연준이 테이퍼링 가능성을 언급했고, 한국은행도 늦지 않은 시간에 정책을 조정하겠다고 얘기했다. 그동안 저금리와 유동성 확대가 시장을 끌고 왔다는 사실과 앞으로 금리에 대한 민감도가 높아질 가능성이 있는 점을 고려하면 현재 진행되고 있는 정책 변화는 시장을 움직이는 중요한 요인이 될 것이다. 현재 경기 기대지수는 기준선에 겨우 근접한 반면 물가 전망은 12년 내 최고치를 기록하고 있다. 인플레와 테이퍼링 우려는 긴장과 완화를 거듭하면서 시장의 변동성을 크게 만들 것이다. 주식시장이 크게 상승하지 않지만 그렇다고 하락하지도 않고 있다. 이미 많은 종목을 대상으로 순환매가 진행된 만큼 앞으로는 재료를 가지고 있는 종목에 국한해 상승이 나타날 가능성이 높다. 풍부한 유동성으로 인해 어떤 종목이든 한번 상승 흐름을 타면 큰 폭으로 오른다. 종목별 흐름에 잘 올라타는 게 중요한데 그래서 코로나19 이후를 바라보는 자세가 중요하다. ※필자는 경제 및 주식시장 전문 칼럼니스트로, 오랜 기간 증권사 리서치센터에서 해당 분석 업무를 담당했다. 자본시장이 모두에게 유익한 곳이 될 수 있도록 여러 활동을 하고 있다. 등 주식분석 기본서를 썼다.

4월 20일까지 수출이 전년대비 45% 늘었다. 수출이 우리 경제에서 차지하는 중요도를 감안할 때 상당한 성과가 아닐 수 없다. 3월 취업자 수도 2692만명으로 작년에 비해 31만4000명 늘었다. 선행지수를 중심으로 이루어지던 경기회복이 고용 등 후행지표 회복으로 연결되고 있는 것이다. 이런 변화는 기업실적에도 영향을 줬다. 삼성전자와 LG전자에서 시작된 호실적이 자동차회사에서도 재현돼, 현대차와 기아가 시장 예상치를 10% 이상 웃도는 영업성적을 내놓았다. 해외도 사정이 비슷하다. 1분기에 중국 경제가 18.3% 성장했다. 1992년 분기별 성장률을 집계 이후 최고치다. 코로나19가 발생하기 전인 2019년에 비해서도 10.3% 늘어난 건데, 2020~2021년 성장률 평균이 5%를 조금 넘어 중국의 잠재 성장률과 비슷하다. 이런 증거를 가지고 판단할 때 중국경제가 코로나19 이전 추세를 회복했다고 보는 게 맞다. 미국도 발표되는 경제 수치 대부분이 시장 예상치를 웃돌고 있다. 반면 금리는 오르지 않았다. 시장 입장에서 보면 가장 좋은 시간을 맞고 있는 셈이다. 1조9000달러의 경기부양책 중 개인 보조금 지급이 본격적으로 이루어지고 있다는 사실을 감안할 때 지표호전이 당분간 계속될 것으로 보는 게 맞다. 좋은 주식시장 환경만큼 주가는 오르지 못했다. 코스피가 3200을 놓고 공방을 벌이고 있고, 미국시장 역시 고점을 경신한 후에도 상승에 속도가 붙지 않았다. 인도를 중심으로 코로나19가 재확산돼 경제의 발목을 잡고 있기 때문이라 얘기하지만 그게 전부는 아니다. 코로나19가 문제라면 질병을 잡지 못하고 있는 유럽도 주가가 약해야 하는데, 유럽은 연일 사상 최고치를 기록하는 등 다른 모습을 보이고 있다. 미국의 코로나19 상황을 보면 질병의 설득력은 더 약해진다. 미국의 신규 확진자 수가 작년 말의 1/3수준인 6만명대에 머물고 있고, 백신 접종이 바이든 정부가 목표했던 속도보다 빠르게 진행되고 있지만 주가가 여기에 크게 반응하지 않고 있다. ━ 새로운 모멘텀이 필요한 상황 시장 환경이 괜찮음에도 불구하고 주가가 빠르게 상승하지 않는 건 기대의 상당 부분이 주가에 반영돼 버렸기 때문이다. 연초 통과된 미국의 1조9000 달러 부양책이 집행되고 있는 점을 감안할 때 경제 지표 회복이 새롭지 않다. 올해 상반기 경제 지표와 기업실적이 좋을 거란 전망은 이미 작년부터 얘기돼온 부분이다. 연초 미국 장기금리가 상승하자 주식시장이 크게 흔들렸다. 지금은 금리가 그때보다 더 높지만 투자자들은 금리가 얼마가 되든 관심을 보이지 않고 있다. 시장에 금리를 이겨내는 특별한 힘이 생겨서가 아니다. 석 달 이상 금리가 오르면서 투자자들이 금리 상승에 익숙해졌기 때문이다. 경기와 기업실적도 그런 형태로 움직일 가능성이 있다. 익숙해지다 보니 호재가 호재로서 역할을 하지 못하는 상황이 벌어지는 것이다. 하반기에 경기와 기업실적 모멘텀이 약해질 가능성이 있는 점도 감안해야 한다. 주가는 기업실적 수준과 모멘텀에 의해 결정된다. 수준이 실적의 현재 높이를 나타낸다면, 모멘텀은 지금보다 얼마나 더 높아질 수 있느냐를 나타낸다. 현대차 1분기 영업이익을 가지고 용어를 설명해 보면, 1조6000억원이란 수치는 수준이지만, 작년 같은 기간에 비해 92% 늘어난 건 모멘텀이 된다. 올해 상반기는 수준과 모멘텀이 모두 좋다. 반면 하반기는 수준은 괜찮지만 모멘텀이 약해질 가능성이 높다. 1~2분기에 이익이 크게 늘어 수준이 높아졌기 때문에 추가로 늘어나는 폭이 크지 않을 수 있기 때문이다. ━ 주가는 박스권, 실적 영향은 종목별로 다르게 나타날 듯 그럼 시장의 모멘텀이 강화될 수 있는 요인이 있을까? 국내외 성장률과 기업실적, 특히 미국 빅테크 기업의 실적 등을 꼽을 수 있지만 모두 큰 힘이 되진 않을 것이다. 작년에 경기가 좋지 않았던 영향으로 올해 1분기 경제지표는 증가율이 높을 수 밖에 없다. 여기에 미국의 부양책까지 더해졌기 때문에 어지간한 수치로는 투자자를 만족시키기 힘들다. 기업 실적도 사정이 비슷하다. 4월 초 미국 빅테크 기업의 주가가 상승하면서 이익 기대치도 따라 높아져 실적의 영향력이 줄었다. 이런 점을 감안할 때 경제나 기업실적으로는 주가를 움직이기 힘들다. 연준의 금융 완화정책도 생각해볼 수 있는 재료지만 똑같은 얘기를 너무 많이 반복했기 때문에 영향력을 확신하기 힘들다. 캐나다 중앙은행의 테이퍼링 결정으로 미국도 조만간 긴축을 강화하지 않겠냐는 우려가 커졌다. 고용이 제자리를 찾아야만 테이퍼링에 들어가겠다는 얘기만을 반복할 수 없기 때문이다. 3월에 미국에서 일자리가 100만개 가까이 늘었고, 4월도 비슷한 숫자가 나올 것으로 예상된다. 이런 상황에서 완화정책을 마냥 고수하는 건 미래를 감안하지 않는 정책으로 낙인 찍힐 우려가 있다. 연준 관계자들이 여러 발언을 통해 완화 정책유지를 수 차례 밝혔고, 그 입장이 주가에 반영된 만큼 연준의 말이 갖는 무게감이 클 수가 없다. 새로운 모멘텀이 없는 만큼 코스피는 힘이 강하지 못할 걸로 보인다. 3000~3250의 박스권에 머물고, 만일 주가가 이를 뚫고 올라가더라도 탄력이 강해지기보다 가격 부담 때문에 다시 힘이 빠질 가능성이 높다. 물론 미국 시장이 지금보다 훨씬 높은 수준까지 상승한다면 우리 시장도 비슷한 반응을 하겠지만, 그렇지 않을 경우 주가를 끌고 갈 동력을 확보하기 힘들다. 2분기까지는 박스권 상단에 도달하면 보유량을 줄이고 하단에 도달하면 매수규모를 늘리는 전략이 필요하다. 올라가는 주가를 계속 따라가야 했던 연초와 다른 형태다. 1분기 실적이 주가에 미치는 영향이 종목별로 다르게 나타나고 있다. 삼성전자가 실적 발표를 한 날부터 주가가 내려오기 시작해 8만원대 초반까지 밀렸다. 현대차 그룹도 작년 같은 기간에 비해 영업이익이 100% 넘게 증가했지만 실적 발표 당일 주가가 좋지 않았다. 업종 대표주는 실적과 주가가 따로 움직이고 있는 것이다. 반면 그 동안 주가가 업종대표주보다 오르지 못했거나 핵심에서 밀려나 있었던 업종, 예를 들면 은행이나 철강 같은 경우 실적 발표를 계기로 주가가 크게 상승했다. 관심을 모으지 못했던 종목일수록 실적에 강하게 반응하고 있는 건데 이런 패턴은 1분기 실적 발표가 끝날 때까지 계속될 가능성이 있다. 실적이 주가에 선별적으로 반영되고 있음을 감안해 중소형주에 주목할 필요가 있다. 작년 이후 중소형주는 실적으로 투자자들의 관심을 모은 적이 없었다. 실적이 나빠서가 아니라 시장의 중심에 있지 못했기 때문이다. 그만큼 괜찮은 실적이 나올 경우 가격에 반영될 여지가 크다. 지금이 대기업에서 시작된 이익 증가가 중소기업으로 내려오는 상황이란 점도 감안할 필요가 있다. 업종 대표주에 편안하게 투자하던 때는 지나갔다. 지금은 종목별 실력을 꼼꼼히 따져야 하는 시간이다. ※필자는 경제 및 주식시장 전문 칼럼니스트로, 오랜 기간 증권사 리서치센터에서 해당 분석 업무를 담당했다. 자본시장이 모두에게 유익한 곳이 될 수 있도록 여러 활동을 하고 있다. 등 주식분석 기본서를 썼다.

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 27일 페이스북에 “우리 경제가 정부의 당초 2021년 전망치 3.2%를 넘어 3%대 중후반 성장을 향해 나아갈 수 있을 것으로 보인다”고 밝혔다. 그러면서 “한국 경제는 경제 규모 10위권 내 선진국 8개 중 유일하게 1분기 중 위기 직전 수준을 회복하면서 가장 빠른 회복 속도를 보일 것으로 예상한다”고 덧붙였다. ━ 코로나19 와중에도 가구, 자동차 등 내구재 소비는 활발 경기 회복 기대가 높아지면서 펜트업(pent-up) 소비, 이른바 보복 소비가 어떤 양상을 보일지 관심이모이고 있다. 펜트업 소비란 경기침체기에 소득 불확실성이 높아지고 소비심리가 위축됨에 따라 미뤄졌던 소비가 경기 회복기에 되살아나는 현상을 말한다. 한국은행(한은)이 지난 26일 발간한 ‘향후 펜트업 소비 가능성 점검’ 보고서에 따르면 지난해 실질 국내총생산(GDP)는 1.0% 감소했는데 민간소비의 감소폭은4.9%으로 소비가 크게 위축됐다. 경기 부진에 더해 코로나19 확산에 따른 소비심리 위축, 사회적 거리두기와 같은 방역조치 등이 소비를 상당 폭 제약했기 때문이다. 이 가운데서도 자동차·가구 등 내구재 소비는 크게 증가했던 것으로 나타났다. 한은은 “가계가 대면활동, 여행 등과 관련한 소비를 줄이는 대신 감염 우려가 비교적 적은 재화 구매를 늘렸다”며 “실내활동이 확대되고 재택근무·원격교육이 늘어난 점도 가구와 가전제품 소비를 늘리는 요인으로 작용했다”고 분석했다. 실제로 국내 가구업체 1위인 한샘의 실적은 큰 폭으로 늘었다. 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 지난해 한샘의 매출은 2조674억, 영업이익은 931억원으로 전년에 비해 매출은 21.7%, 영업이익은 66.9% 증가했다. 한샘의 질주는 현재 진행형이다. 지난 20일 금감원 전자공시시스템에 공개된 올 1분기 잠정 영업이익은 약 251억원이었다. 전년 동기 대비 46.8% 늘어난 성적이다. 매출은 지난해 1분기에 비해 12.3% 증가한 약 5530억원을 기록했다. ━ 위축됐던 대면 서비스업 큰폭으로 증가 예상 한은은 코로나19확산세가 진정되고 백신 접종이 확대되는 하반기에는 가장 크게 위축됐던 서비스 소비도 점차 개선될 것으로 바라봤다. 실제로 지난 2월 영업제한 및 집합금지가 일부 완화되자 숙박·음식, 예술·스포츠·여가 등 대면 서비스 소비가 크게 증가했고, 서비스업 생산도 전월 대비 증가로 전환됐다. 경기회복의 청신호가 들어온 것일까. 27일 한국은행이 발표한 ‘2021년 1분기 실질 국내총생산(GDP)’ 속보치에서도 1분기 실질 국내총생산(GDP)은 전기 대비 1.6% 증가했다. 3분기 연속 1%대 이상 성장은 물론이고 당초 예상치를 훌쩍 뛰어넘는 수치다. 1분기 GDP 성장률이 시장 기대치를 상회하면서 올해 GDP 성장률도 3% 중반대로 상향 조정될 가능성이 커졌다. 관련 업계도 이에 대한 대비에 박차를 가하는 중이다. 그 가운데 크게 타격을 입었던 여행·관광 업계는 기대감이 크다. 마이리얼트립의 경우 이미 국내 여행 예약 건수가 코로나19 이전 대비 70% 수준까지 회복된 상태다. 거래액은 하루 최대 5억원 이상, 월평균 100억원 이상을 유지하고 있다. 노랑풍선은 코로나19 감염 예방에 초점을 맞춘 10명 이하 소그룹 중심 프리미엄 여행 패키지 상품을 선보일 예정이다. 여행·관광 업계에 희소식도 전해졌다. 지난 26일, 홍남기 부총리는 “전자예방접종증명서를 활용해 확진자 접촉 및 출입국 시 자가격리의무 면제를 포함한 방역 조치 완화방안을 검토하고 있다”고 밝힌 것이다. 국민 대상 백신 접종이 더욱 확대되는 올여름부터 해외여행의 길이 조금씩 열리고 있는 셈이다. 소비심리의 바로미터인 백화점 판매도 늘고 있다. 지난 5일 발표된 통계청 ‘2월 산업활동동향 ’에 따르면 2월 백화점 판매(불변지수 기준)는 1년 전보다 33.5% 증가했다. 이는 통계 작성이 시작된 이듬해인 1996년 2월(52.9%) 이후 최고 증가율이다. 민간소비가 회복세이기는 하나 그 속도가 완만히 진행될 가능성도 제기됐다. 한은은 “지난해 위기에서 내구재 소비가 이례적으로 많이 늘어난 점은 펜트업 소비가 되살아나는 속도를 완만하게 하는 요인으로 작용할 가능성이 있다”고 지적한 것이다. 그러면서 “향후 소비 회복은 전체 소비에서 가장 큰 비중을 차지하는 서비스 소비가 얼마나 빨리 회복되느냐에 달려있다”고 전망했다. 허인회 기자 heo.inhoe@joongang.co.kr

이번주(19~23일) 뉴욕증시에서는 코카콜라와 IBM, 존슨앤존슨 등의 실적 발표가 예정된 가운데 높아진 투자자들의 기대치를 충족시킬 수 있을지에 관심이 집중된다.지난주 뉴욕증시에서는 금융주를 시작으로 한 실적발표와 경제 지표 개선 등으로 상승세가 나타났다. 16일(현지시간) 뉴욕증권거래소(NYSE)에서 다우존스산업평균지수는 전일 대비 164.68포인트(0.48%) 오른 3만4200.67로 마감해 사상 최고치를 다시 썼다. S&P500지수는 15.05포인트(0.36%) 상승한 4185.47로 최고치를 갈아치웠다. 나스닥지수는 13.58포인트(0.10%) 오른 1만4052.34로 마감했다. 주간 기준 다우지수와 S&P500지수는 4주 연속, 나스닥지수는 3주 연속 상승세다. ━ 위험자산 선호심리 지속 미국내 각종 지표들은 여전히 호조를 나타내고 있다. 3월 미국내 주택착공 건수는 173만9000건으로 전월 대비 19.4% 증가했다. 시장 전망치인 161만3000건을 상회하는 수치다. 건축허가 건수도 176만6000건으로 전월 대비 2.7% 늘었고 예상치인 175만건을 1.7% 상회했다.미국의 통화량(M2)도 지난 2020년 5월 이후 전년대비 20% 이상 증가하고 있다. 지난 2월 기준 M2 증가율은 전년 대비 27.1%를 나타내고 있다. 기대인플레이션은 2.36%로 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 이전 수준을 상회하고 있다.최근까지 미국 증시에 위기감을 불어넣었던 미국채 10년물 금리는 1.58%로 수준까지 낮아져 지난 3월 31일 기록한 1.75%에서 조정중이다. 하이일드스프레드는 322bp로 코로나19 확산 이전 수준까지 회복됐다. 통화량 증가에 따른 기대인플레이션은 우상향하고 있으나 연준이 장기채 매입을 통해 적극적으로 장기금리를 통제하고 있고 시장에서는 위험자산 선호 심리가 지속되고 있는 모습이다.본격화된 실적 시즌도 뉴욕증시에 청신호를 보내고 있다. 지난주 금융주를 시작으로 실적발표가 시작된 S&P500지수내 기업들은 주당순이익(EPS) 추정치 상향 조정이 이어지고 있다. 최근 한주간 EPS 추정치가 상향된 기업들은 구글의 모회사 알파벳과 JP모간, 디즈니, 엑손모빌 등으로 이들 기업들의 EPS 추정치는 각각 1%, 10.2%, 8.8%, 3.3% 상향됐다.뉴욕증시에서 이번주 19일(현지시간) 코카콜라와 IBM, 유나이티드에어라인 등의 실적발표가 예정돼 있다. 20일(현지시간)에는 존슨앤존슨, 넷플릭스가 21일(현지시간)에는 버라이즌과 ASML, 램리서치 등이 대기하고 있고, 22일(현지시간)과 23일(현지시간)에는 AT&T, 사우스웨스트에어라인, 인텔 등과 아메리칸 익스프레스가 실적을 발표할 예정이다. ━ 코스피는 시중은행 실적 발표 기대감 국내증시에서는 코스피가 한주간 2.13% 상승한 가운데 국내 시중은행들의 실적 발표가 대기하고 있다. 20일 우리금융을 시작으로 22일 KB금융, 22일 하나금융 등이 실적을 발표한다. 주요 금융주 가운데 은행주들은 경기회복과 금리상승으로 인한 순이자마진(NIM) 상승 기대감이 퍼지고 있고 보험주들은 삼성생명을 중심으로 주주환원 확대 기대감이 나오고 있다. 증권주들은 투자자예탁금과 거래대금, 신용융자 등 증시 주변자금이 증가한 가운데, 키움증권과 한국금융지주 등에 기대가 커지고 있다.※ 자료제공 : 인피니티투자자문 최일호 상무·CFA, 김형선 연구원

이번주(19~23일) 뉴욕증시에서는 코카콜라와 IBM, 존슨앤존슨 등의 실적 발표가 예정된 가운데 높아진 투자자들의 기대치를 충족시킬 수 있을지에 관심이 집중된다. 지난주 뉴욕증시에서는 금융주를 시작으로 한 실적발표와 경제 지표 개선 등으로 상승세가 나타났다. 16일(현지시간) 뉴욕증권거래소(NYSE)에서 다우존스산업평균지수는 전일 대비 164.68포인트(0.48%) 오른 3만4200.67로 마감해 사상 최고치를 다시 썼다. S&P500지수는 15.05포인트(0.36%) 상승한 4185.47로 최고치를 갈아치웠다. 나스닥지수는 13.58포인트(0.10%) 오른 1만4052.34로 마감했다. 주간 기준 다우지수와 S&P500지수는 4주 연속, 나스닥지수는 3주 연속 상승세다. ━ 위험자산 선호심리 지속 미국내 각종 지표들은 여전히 호조를 나타내고 있다. 3월 미국내 주택착공 건수는 173만9000건으로 전월 대비 19.4% 증가했다. 시장 전망치인 161만3000건을 상회하는 수치다. 건축허가 건수도 176만6000건으로 전월 대비 2.7% 늘었고 예상치인 175만건을 1.7% 상회했다. 미국의 통화량(M2)도 지난 2020년 5월 이후 전년대비 20% 이상 증가하고 있다. 지난 2월 기준 M2 증가율은 전년 대비 27.1%를 나타내고 있다. 기대인플레이션은 2.36%로 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산 이전 수준을 상회하고 있다. 최근까지 미국 증시에 위기감을 불어넣었던 미국채 10년물 금리는 1.58%로 수준까지 낮아져 지난 3월 31일 기록한 1.75%에서 조정중이다. 하이일드스프레드는 322bp로 코로나19 확산 이전 수준까지 회복됐다. 통화량 증가에 따른 기대인플레이션은 우상향하고 있으나 연준이 장기채 매입을 통해 적극적으로 장기금리를 통제하고 있고 시장에서는 위험자산 선호 심리가 지속되고 있는 모습이다. 본격화된 실적 시즌도 뉴욕증시에 청신호를 보내고 있다. 지난주 금융주를 시작으로 실적발표가 시작된 S&P500지수내 기업들은 주당순이익(EPS) 추정치 상향 조정이 이어지고 있다. 최근 한주간 EPS 추정치가 상향된 기업들은 구글의 모회사 알파벳과 JP모간, 디즈니, 엑손모빌 등으로 이들 기업들의 EPS 추정치는 각각 1%, 10.2%, 8.8%, 3.3% 상향됐다. 뉴욕증시에서 이번주 19일(현지시간) 코카콜라와 IBM, 유나이티드에어라인 등의 실적발표가 예정돼 있다. 20일(현지시간)에는 존슨앤존슨, 넷플릭스가 21일(현지시간)에는 버라이즌과 ASML, 램리서치 등이 대기하고 있고, 22일(현지시간)과 23일(현지시간)에는 AT&T, 사우스웨스트에어라인, 인텔 등과 아메리칸 익스프레스가 실적을 발표할 예정이다. ━ 코스피는 시중은행 실적 발표 기대감 국내증시에서는 코스피가 한주간 2.13% 상승한 가운데 국내 시중은행들의 실적 발표가 대기하고 있다. 20일 우리금융을 시작으로 22일 KB금융, 22일 하나금융 등이 실적을 발표한다. 주요 금융주 가운데 은행주들은 경기회복과 금리상승으로 인한 순이자마진(NIM) 상승 기대감이 퍼지고 있고 보험주들은 삼성생명을 중심으로 주주환원 확대 기대감이 나오고 있다. 증권주들은 투자자예탁금과 거래대금, 신용융자 등 증시 주변자금이 증가한 가운데, 키움증권과 한국금융지주 등에 기대가 커지고 있다. ※ 자료제공 : 인피니티투자자문 최일호 상무·CFA, 김형선 연구원 황건강 기자 hwang.kunkang@joongang.co.kr