2002년 길음뉴타운 지정 이후 유일한 미개발지로 남은 길음5구역의 재정비계획안이 서울시 심의를 통과했다. 서울시는 6일 제9차 도시재정비위원회를 열어 길음5재정비촉진구역 재정비촉진계획 변경안을 조건부 가결했다고 7일 밝혔다. 심의 결과에 따라 대상지인 성북구 정릉동 175번지 일대(3만6333.9㎡)에는 최고 30층 이하 808세대 규모의 공동주택이 건립된다. 변경 이전 계획안은 높이 최고 28층, 공동주택 공급 규모는 571가규였다. 용적률은 종전 250%에서 290% 이하로 확대됐다. 앞으로 시 건축위원회 심의, 사업시행계획인가, 관리처분인가 등 후속 절차를 거쳐 착공하게 된다. 길음5구역은 2002년 뉴타운 사업지에 포함됐다가 노후·불량 주택이 밀집한 지역이 아니라는 이유로 존치구역으로 지정됐다. 이후 2007년 주민발의로 주택재정비사업을 추진해 2010년 길음5재정비촉진구역으로 지정받았다. 그 뒤로도 주택시장 침체 등으로 인해 우여곡절을 겪다 2019년 조합설립인가를 받으며 사업에 속도가 붙었다. 재정비 후 공급될 총 808세대 가운데 공공주택 148세대는 분양 세대와 차별하지 않는 '혼합 배치'로 추진된다. 또한 사회복지시설을 함께 건립해 노후한 기존 정릉종합사회복지관과 성북여성회관을 이전한다. 입주민뿐 아니라 지역 주민이 문화복지 서비스를 함께 누릴 수 있도록 여성새로일하기센터와 공공형 실내놀이터, 여성플라자, 커뮤니티 공간 등도 조성한다. 현재 정릉로변에 있는 정릉치안센터도 입주민 생활 안전을 위해 구역 내로 이전할 예정이다. 유창수 서울시 주택정책실장은 “이번 결정으로 주택공급과 주거 여건 개선, 사회복지시설 건립이 함께 이뤄져 지역 주민의 문화 복지를 증진할 것으로 기대한다”고 말했다. 한편 이번 심의에서는 '노량진2재정비촉진구역 재정비촉진계획 변경안'도 조건부 가결됐다. 계획안에 따라 지하철 7호선 장승배기역 인근인 동작구 노량진동 312-75번지 일대(1만6208㎡)에 3개 동, 지하 4층∼지상 29층, 연면적 8만972㎡ 규모의 주상복합 건축물이 지어진다. 저층부(지하1층∼지상2층)에 상업시설, 업무시설, 커뮤니티시설이 들어서며 장기전세주택 114세대를 포함한 공동주택 415세대가 공급된다. 장승배기역 주변에는 공개공지, 커뮤니티 광장 등 공공 공간이 함께 조성된다. 노량진2구역은 이미 이주가 완료됐다. 시 건축위원회 심의와 사업시행계획(변경)인가 등을 거쳐 착공된다. 이밖에 위원회는 신림재정비촉진지구 신림1재정비촉진구역의 일몰기한을 2024년 11월 21일까지 2년 연장하는 자문 안건에 대해 '원안 동의' 결정했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

새해 들어 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 및 금리 인상 여파로 주택 매수세가 잠긴 가운데 지역별 중심지역에선 일부 고가 아파트를 중심으로 여전히 신고가가 나오고 있다. 가 27일 기준 올해 국토교통부 실거래가 등에 등록된 아파트 매매 실거래를 분석한 결과 직전 최고가보다 1억원 이상 오른 사례가 서울 강남권을 비롯한 고급 아파트 단지에서 다수 나타났다. 지역별 비율을 보면 수도권 비중이 전체의 78%를 차지했으며 서울에서 성사된 거래가 약 37%로 가장 많았다. 특히 서울 강남권에선 주택담보대출이 불가한 초고가주택(시가 15억원 초과)에 속하는 아파트가 수십억원 대 신고가를 쓰며 거래됐다. 그 외 경기도와 인천 등 수도권은 물론 부산광역시와 광주광역시에서도 고가주택들이 소재한 부촌에서 ‘억대’ 상승한 신고가가 등장했다. ━ 초고액 신고가, 강남에 다수…1년 만에 5억 상승 사례도 새해 첫 주말이 지난 3일부터 강남구 역삼동 소재 개나리래미안 전용면적 129㎡ 대형타입이 전고가에 비해 2억원 가까이 높은 32억5000만원에 매매됐다. 이전 최고가인 30억7000만원은 지난해 4월 거래된 것으로 채 1년이 되지 않아 시세가 대폭 오른 셈이다. 지난해 6월 입주한 반포 신축 아파트 반포디에이치라클라스 역시 같은 날 104㎡가 36억원에 팔렸다. 해당 타입은 입주 후 한 번도 거래된 적이 없는 상태에서 첫 거래가 30억원을 크게 웃돌았다. 뒤이어 일원동 샘터마을 101㎡는 6일 26억5000만원에 거래돼 1년 전 거래보다 무려 5억원 급등한 모습을 보이기도 했다. 강남구에선 일명 ‘국민평형’이라 불리는 전용면적 84㎡ 역시 최고가를 기록했다. 도곡동 삼성아파트 전용 84.91㎡는 22억원에 매매되며 이전 최고가 거래보다 2억원 올랐고 청담동 신동아 역시 같은 가격으로 전고가를 경신했다. 이러한 거래는 서민 실수요자가 아닌 현금 여력이 충분한 부유층에 의해 성사되고 있는 것으로 풀이된다. 강남 외 지역에선 1군 브랜드 아파트 선호현상이 뚜렷했다. 마곡13단지 힐스테이트와 길음뉴타운6단지 래미안, 북한산 힐스테이트 등 유명 브랜드 아파트가 9억원 초과 주택담보대출에 대해 LTV(담보인정비율) 20%가 적용되는 고가주택 기준을 넘겨 신고가에 매매됐다. 이밖에 워커힐 푸르지오(전용 92㎡)와 금호어울림10단지(전용 166㎡) 등 대형 타입이 최고가에 거래됐으며 고급 주상복합도 비싸게 거래됐다. 2일 거래된 용산 시티파크2단지 117.62㎡ 매매가는 24억9000만원이었다. 구로구 고척동에선 인근 영등포교도소 부지(고척 아이파크) 개발과 재건축 추진 호재로 최근 급등했던 한효아파트가 신고가를 기록했다. 지난 3일 거래된 한효아파트 전용 63㎡는 해당 단지에서 가장 작은 타입으로 2020년 2월 5억500만원에 팔린 뒤 약 2년 만에 6억5000만원에 매매됐다. ━ 잘나가는 지역별 ‘강남’, 선호도 높은 신시가지 저력 여전해 서울 외 수도권과 지방광역시 내에서도 지역별 ‘강남’ 속 대형 아파트가 선전했다. 경기도에선 판교와 분당, 인천에선 송도국제도시 아파트가 비싸게 거래됐다. 판교신도시 대장주인 판교 푸르지오 그랑블은 전용면적 139㎡는 지난해 6월 35억5000만원에 매매된 지 불과 반년 만에 39억1000만원에 거래됐다. 분당신도시에선 야탑동 탑마을 벽산아파트 전용 101㎡가 13억2000만원에, 이매동 이매촌 한신아파트 84㎡는 14억5000만원에 최고가를 기록했다. 인천에선 ‘억대’로 상승한 인천 아파트 대다수가 송도국제도시에 위치하고 있었다. 센트럴파크 앞 고급 주상복합 중 하나인 더샵퍼스트월드 전용 147㎡는 15억원에 팔리며 지난해 5월 13억3500만원에 거래된 이후 다시 최고가를 썼다. 이처럼 상승폭이 높은 신고가 거래 대부분이 수도권에 집중된 가운데 지방 도시 중에선 부산과 광주가 선전했다. 부산광역시에선 고가 주택이 즐비한 해운대구와 수영구, 광주광역시에선 신시가지로 주목 받는 수완지구에서 10억원을 초과하는 신고가가 나왔다. 해운대구 센텀시티에 자리한 더샵센텀파크1차는 전용 175㎡가 26억원에 신고가를 기록했다. 해당 타입은 2020년 9월 18억원에 매매된 이후 거래가 없다. 최근 8억원이 오른 가격에 팔렸다. 광주에서 주거 선호지역으로 주목 받는 광산구 수완지구에선 수완자이 전용 147㎡가 신고가를 쓰며 ‘10억 클럽’에 가입했다. 광주광역시는 2020년 12월 조정대상지역으로 지정됐음에도 신규아파트 공급 부족현상에 따라 지난 1년간 시세가 급등하는 모습을 보였다. 민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr

개포·은마 등 호가 수천만원 내려도 매수세 없어 … 보유세 인상 등 추가 규제 예의주시 문재인 정부의 첫 부동산 대책인 6·19 대책이 ‘옐로카드’라면 8·2 대책은 ‘레드카드’로 평가된다. 시장에서는 거래·세금·대출 3가지를 꽁꽁 묶는 ‘사상 최대 규제’라는 반응이 나온다. 일단 단기적인 정책 효과가 엿보인다. 이후 서울과 세종시를 중심으로 과열 양상을 보이던 주택시장이 주춤하는 분위기다. 서울 강남권 재건축 단지에선 급매물이 나오고 있고, 세종에선 아파트 매매 계약을 포기하는 사례가 잇따르고 있다. 전문가들은 규제 강도가 워낙 강력해 정부가 우려한 주택시장 과열을 어느 정도 안정시킬 것으로 전망하고 있다. 하지만 한편에선 실효성에 의문을 제기하기도 한다. 6·19 대책이 부동산 거래를 일시적으로 위축시키는 효과를 냈지만 결국 매수심리를 부추기고 지역별 풍선효과를 초래하는 결과를 낳은 탓이다. 저금리 기조가 지속되는 이상 부동산 투자의 흐름을 막기 어려운 데다 보유세 인상 등 부동산 자산가에게 직접적인 타격을 줄 수 있는 규제가 빠져 추가 규제가 이어질 것이라는 전망도 나온다. 8월 11일 오후 서울 강남구 개포지구. 보름 전까지만 해도 재건축 사업이 막바지에 이르면서 개포지구 전체의 가격이 천정부지로 치솟던 곳이다. 하지만 8·2 대책으로 분위기가 확 바뀌었다. 부동산중개업소 대부분은 문을 닫았다. 언제 끝날지 모를 긴 휴가가 시작된 것이다. 8·2 부동산 대책 직격탄을 맞은 서울 강남권(서초·강남·송파·강동구) 재건축 단지는 숨을 죽이고 있다. 서울 전 지역이 투기과열지구로 지정되면서 조합설립인가 이후 재건축 단지의 조합원 지위 양도가 금지됐기 때문이다. 아직 조합 설립 전이거나 조합 설립 이후 2년 이상 지났지만 사업 진척이 없어 조합원 지위 양도가 가능한 단지에서는 규제 적용 전 팔려는 움직임도 나오지만 매수 문의가 끊기며 개점휴업 상태다. 이미 조합이 설립된 곳은 벌써 찬바람이 분다. ━ 사려는 사람도, 팔려는 사람도 없는 장세 조합원 지위 양도 예외 단지로 한시적으로 거래가 가능한 반포 주공1단지 중 1·2·4지구 전용면적 84㎡ 급매물이 25억원대에 나와 있다. 8·2 대책이 나오기 전인 7월 말까지만 해도 28억원을 호가(부르는 값)했던 매물이다. 8·2 대책 이후 호가가 2억~3억원가량 떨어진 셈이다. 서초구 반포동 신반포3차, 송파구 잠실동 주공5단지 역시 거래가 가능한 곳으로 호가가 하락세다. 잠실 주공5단지 전용 82㎡는 17억원을 훌쩍 넘어서기도 했지만 지금은 5000만원 떨어진 급매물이 나와 있다. 신반포3차 전용면적 99㎡는 15억5000만~16억원을 호가했지만 현재 5000만원 떨어진 매물이 나온다. 잠실동 스타공인중개소 김선희 실장은 “1억원까지 떨어진 급매물이 더 나올 것으로 보이지만 매수자의 문의만 있는 상황”이라며 “실제 거래로 이어질 것인지는 미지수”라고 설명했다.조합설립 인가 전이라 거래에 걸림돌이 없는 강남구 대치동 은마 아파트도 사정은 마찬가지다. 급매물이 등장하고 있지만 아직은 가격이 더 내릴 것이라는 기대감에 거래는 안 된다. 매도 호가를 묻는 문의 전화만 간간히 이어지고 있는 상황이다. 은마 인근의 한 부동산중개업소 사장은 “조합 설립 전이어서 은마가 풍선효과를 누릴 것이라는 전망도 나온다”며 “하지만 아직은 매수·매도자간 눈치 보기 장세가 이어지고 있다”고 전했다. 은마 아파트 전용 76.8㎡는 8·2 대책 직전 14억원을 호가하다 지금은 5000만원 정도 떨어진 매물이 나와 있다.이미 조합이 설립돼 8월 3일부터 조합원 지위 양도가 금지된 강남구 개포지구 재건축 단지엔 찬바람만 분다. 주공1단지 전용면적 58㎡는 직전 15억6000만원에 팔린 이후 매매가 실종됐다. 조합원 지위 양도 금지로 조합원이 보유한 아파트를 팔더라도 이를 사는 매수자는 새 아파트 입주권을 받을 수 없기 때문이다. 그렇다 보니 급매물이라고 할 것도 없다. 인근 부동산중개업소도 상당수 문을 닫았다. 당분간은 이런 상황이 이어질 것으로 보인다. 한 부동산중개업소 사장은 “무리하게 집을 산 매도자가 대출 압박 등으로 헐값에 매물을 던지는 예는 있을 수 있겠지만 그렇더라도 지금 상황에선 이 아파트를 살 사람이 없다”며 “사려는 사람도, 팔려는 사람도 없는 장세가 당분간 이어지지 않겠느냐”고 말했다. ━ 또 다른 ‘갭투자’ 우려 시각도 정부가 재건축과 함께 또 다른 투기시장으로 지목한 서울 강북권은 어떨까. 강북은 매매가격과 전세가격 차이가 별로 없어 갭투자(매매가와 전세가의 차액을 활용해 여러 채에 투자하는 것)로 인기를 끌었다. 정부는 강북을 투기과열지구로 묶어 대출을 제한해 갭투자를 원천적으로 차단할 방침이다. 투기과열 지구 다주택자에겐 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)이 30%로 대폭 낮아진다. 또 내년 4월부터 2주택 이상 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔면 양도소득세율이 강화된다. 김현미 국토교통부 장관도 갭투자자에게 강력한 경고의 메시지를 보냈다. 그는 “세를 끼고 집을 사고, 또 대출을 끼고 집을 사는 것은 집을 거주하는 공간으로 보는 것이 아니라 투기수단으로 보는 신종수법”이라고 지적했다.일단 갭투자 문의는 시장에서 사라지고 매도 시기에 대한 문의만 이어지고 있다. 성북구 길음동의 A중개업소 관계자는 “대책 발표 후 앞으로 시장 상황 변화에 대한 문의가 빗발치기도 했다”며 “일단 추가적인 갭투자 문의는 뚝 끊겼고 지금은 언제 팔면 좋을지를 묻는 투자자만 있다”고 말했다. 성북구는 서울에서도 전세가율이 높아 ‘갭투자 성지’로 불린다. 실제 부동산 114에 따르면 7월 말 기준 성북구의 전세가율(전세가격 대비 매매가격 비율)은 83.33%로 서울에서 가장 높다. 전세가율이 고공행진을 이어가면서 부산 등 지방에서 원정 온 투자자가 전세를 끼고 여러 채를 매입하기도 했다. 하지만 매물이 크게 늘 것이라는 정부의 기대와는 달리 매물이 나오진 않는다. 보유세 강화가 빠진 데다 내년 4월까지는 시간이 있으니 일단 지켜보겠다는 투자자가 많기 때문이다. 양도세를 더 내더라도 월세 (반전세 투자자) 수익을 챙기겠다는 투자자도 늘고 있다. 또 가족 명의로 투자에 나선 이들은 이번 대책에 큰 부담을 느끼지 않고 있다. 이는 기존 투자자뿐 아니라 실수요가 튼튼하게 받쳐주는 성북구 특수성이 반영된 영향으로 풀이된다. 그러다 보니 아파트값도 큰 변동이 없다. 서울시부동산정보광장에 따르면 7월 길음뉴타운 6단지 전용면적 59㎡는 4억8500만원에 거래됐는데, 현재 매물은 5억원을 호가한다. 인근 부동산중개업소 사장은 “투자자들이 손해를 보면서까지 거래를 할 정도로 급박함을 느끼지 않고 있다”고 전했다. ━ 풍선효과 우려에 정부 “추가 규제” 오히려 일각에선 정부의 고강도 대책에 따른 집값 조정을 틈타 또 다른 갭투자가 늘어날 수 있다는 목소리도 나온다. 전세가격은 그대로인 상태에서 집값을 내리겠다는 정부 의도 자체가 또 다른 갭투자를 만들어낼 수 있다는 것이다. 다만 보유세 강화라는 변수는 남아 있다. 정부가 보유세 강화 카드를 꺼낸다면 시장 분위기가 확 바뀔 것이라는 설명이다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “집주인 입장에선 양도세 강화는 안 팔면 그만인 규제”라며 “그러나 정부가 보유세 카드를 꺼낸다면 갭투자자들이 한 번에 무너질 가능성이 있다”고 말했다.이처럼 8·2 대책에 대한 반응은 지역에 따라 조금씩 다르게 나타나고 있다. 8·2 대책은 워낙 범위가 넓고 여러 규제가 겹쳐 있기 때문에 당분간 주택거래가 줄면서 시장이 침체할 것이라는 전망이 우세하다. 그만큼 이번 규제는 엄격하고 포괄적이다. 더구나 6·19 대책처럼 약효가 금방 끝난다면 보유세 인상, 분양가상한제 부활과 같은 정부의 추가 규제가 나올 수 있다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “세금과 대출, 재건축, 청약 등 각 분야를 아우른 12년 만의 초고강도 종합대책”이라며 “부동산 투자는 심리적인 부분이 크게 작용하는 만큼 강도 높은 규제로 관망세가 짙어질 것으로 예상된다”고 전했다.전문가들 가운데선 8·2 대책을 두고 상반된 전망과 보완책을 요구하기도 한다. 이번 규제로 부동산 경기가 너무 침체하는 것 아니냐는 전망과 이와는 정반대로 공급 대책이 없어 오히려 집값이 더 오를 것이라는 전망도 나온다. 침체론은 하반기 공급 증가, 금리 인상 등 경기 하방 압력이 예고된 상황에서 수요 심리가 위축돼 침체로 이어질 수 있다는 것이다. 실제로 올해 하반기부터 2019년 1분기까지 매 분기 10만 가구가 넘는 아파트가 입주한다. 전방위적 수요억제책이 자칫 주택시장 전반을 냉각시켜 거래가 끊기는 현상을 불러올 수도 있다는 것이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “집값이 잘 안 잡히는 서울은 수요억제책뿐만 아니라 공급에 대한 대안도 나와야 한다”고 말했다.시중 유동자금이 여전히 풍부한 상황이어서 풍선효과가 나타날 수 있다는 지적도 나온다. 규제가 느슨한 서울 인근 수도권 신도시로 수요가 이동하는 등 대책 사각지대로 유동자금이 몰릴 수 있다는 것이다. 대표적인 곳이 분당·일산·평촌 등 수도권 1기 신도시다. 실제로 분당 등지에선 8·2 대책 이후 서울 등 타 지역 사람들의 매수 문의가 늘고 있다. 투자자의 경우 주로 전세 수요가 풍부한 역세권 아파트를 중심으로 매물을 찾는다.지하철 분당선 서현역에 인접한 한양 아파트 전용면적 84㎡는 최근 종전 최고 시세인 7억2000만원대에 잇따라 계약됐다. 6·19 대책 전 6억4000만원에 최고가 거래된 이 단지는 이후에도 꾸준히 올라 7억원을 넘어선 뒤 8·2 대책 예고로 거래가 일시적으로 멈췄으나 최고 시세에 다시 거래를 재개했다. 이번에 거래된 매물 중 하나는 전세를 낀 매물로 서울에서 건너간 투자자가 매입한 것으로 전해졌다.인접한 현대 아파트는 8·2 대책 이후 매도 호가가 2000만 원가량 뛰었다. 거래가 재개되고 매수문의가 늘자 집주인들이 호가를 다시 조정한 것이다. 인근의 부동산중개업소 관계자는 “대책 발표 직후 투자 문의가 몰리기 시작하면서 집주인은 매물을 거둬들였고 호가는 오르고 있다”며 “전세가율이 상대적으로 높은 곳이다 보니 대놓고 갭투자를 묻는 투자자도 많다”고 말했다.평촌신도시 대표 단지 중 하나인 무궁화코오롱 아파트는 소형 주택형은 모두 거래되고 중소형인 전용면적 84㎡ 주택형만 1~2개 매물로 남아있는 상태다. 정부가 서울 강남 4구를 투기 지구로, 서울 전역을 투기과열지구로 묶어 투기를 원천 봉쇄하자 상대적으로 규제가 약하면서도 강남 접근성이 좋은 분당이나 하남 등지로 투자자의 관심이 옮겨왔다는 설명이다. 이에 대해 국토부 관계자는 “과열 지역에 대해 정부가 투기과열지구 추가 지정 등을 이미 예고한 만큼 풍선효과가 크게 확산하기에는 한계가 있을 것”이라고 말했다. ━ 재건축 조합원 지위 양도 막으니…재건축 분양권은 매물 품귀 “급매물 없어요. 양도세 고작 10%포인트 오르는데 그것 무섭다고(재건축) 분양권 내놓겠어요? 어차피 다운계약서에다 양도세는 매수자한테 떠넘기면 되니 분양권 보유자는 자신감이 넘쳐요.” 정부가 8·2 부동산 대책을 통해 재건축 조합원 지위 양도를 금지하면서 이미 분양한 재건축 단지의 분양권은 희소성이 높아지고 있다. 분양권에는 ‘양도세 강화’ 대책을 내놓았지만 약발이 먹히지 않고 있다. 현재로서는 재건축 단지에 입주할 수 있는 방법이 재건축 단지 분양권을 매입하는 것밖에는 없기 때문이다. 매도자 우위시장이 형성되면서 분양권 보유자들은 느긋하게 상황을 예의주시하고 있다. 실제 강동구 고덕그라시움 분양권 웃돈은 현재 8000만∼9000만원 선으로 8·2 대책 직전과 별반 다르지 않다. 지난해 3.3㎡당 평균 4457만원에 분양한 서초구 반포동 신반포자이 웃돈도 3억원 이상 호가한다. 개포동 역시 분양권엔 흔들림이 없다. 삼성물산이 개포 주공2단지를 재건축해 분양한 래미안 블레스티지 웃돈은 여전히 3억원대 수준을 유지하고 있다. 개포동의 한 중개업소 사장은 “개포동에 입성하려면 블레스티지와 디에이치 아너힐스 분양권을 사는 방법 밖에 없다”며 “분양권 매물 자체가 없어 보유자가 가격을 낮춰 내놓을 이유가 없다”고 설명했다.정부는 분양권 투기를 막기 위해 내년부터 분양권을 팔면 보유기간에 관계없이 양도소득세율 50%를 일괄 적용키로 했다. 올해 분양권을 팔면 종전처럼 1년 이내는 50%, 1년 이상∼2년 미만은 40%, 2년 이상 6∼40%의 세율이 적용되지만 분양권 소유자들은 별 움직임이 없다. 양도세율 10~20%포인트가 오른다고 해도 큰 부담은 아니기 때문이다. 특히 다운계약서가 만연해있는 상황에서 실제 매도자들이 부담하는 금액은 생각만큼 높지 않다. 또 양도세를 매수자가 부담하는 분양권 시장 구조에서 급하게 매물을 내놓을 이유가 없는 게 현실이다. 절대적인 분양권 매물이 적다는 점이 매도자 우위 시장으로 이어지고 있다. 일반적으로 재건축한 단지의 일반분양 물량은 전체 가구수 대비 20∼30% 불과하다. 가령 9510가구에 달하는 송파구 헬리오시티의 일반분양 물량은 1558가구에 불과하다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “정부가 재건축 조합원 지위 양도를 금지한 데다 재건축 초과이익환수제를 적용키로 해 앞으로 재건축 사업이 지연될 가능성이 크다”며 “이 때문에 재건축 단지 분양권 거래가 상대적으로 증가할 수 있다”고 전망했다.

▶재개발 예정지역인 종로구 낙원동 166번지 일대. 3.3㎡당 최근 거래가격이 4500만원에 이르고 있다. 서울 강북 집값이 들썩이고 있다. 노원구만 해도 아파트 값이 3개월 만에 10.3%나 뛰었다. 이유는 뭘까. ‘강남의 큰손’들이 강북 부동산을 싹쓸이한 게 주된 원인으로 나타났다. 여기에 총선을 앞두고 정치인들이 무분별한 뉴타운 공약을 한 게 불을 질렀다. 집값 폭등의 진원지인 상계동과 종로 일대를 찾아가봤다. 2007년 11월 말. 종로구 낙원동에 위치한 A씨의 집에 50대 여자가 찾아왔다. 그 여자는 낯설었지만 어디선가 본 듯한 인상이었다. 그 여자는 A씨에게 이런저런 질문을 건넸다. 그러던 중, 그녀는 A씨에게 “집이 참 예쁘다”며 “이 집을 8억원에 사고 싶다”고 말했다. 10년 넘게 그집에 살았던 A씨는 당황했지만, ‘8억원’이란 말에 혹해 “좋다”고 했다. 계약은 바로 이뤄졌다. 일주일 만에 모든 거래가 끝났다. 그 여자는 A씨 집으로 이사를 왔고, A씨는 그 돈으로 종로구 인근에 위치한 아파트를 새 집으로 장만했다. 2008년 4월 초. 개인적인 사정으로 인사동을 찾은 A씨는 일을 마치고 돌아가던 중, 인근에 있는 낙원동 옛 집을 찾았다. 그동안 정들었던 집도 보고 싶었고 그 여자에게 인사나 할까 해서였다. 문을 두드리니 처음 본 여자가 대문을 열었다. “예전에 살던 사람인데, 집주인 좀 뵈러 왔습니다”라고 인사를 건넨 A씨에게 그 여자는 “제가 주인인데요. 왜 그러시죠?”라고 반문했다. 그리고 그는 “일주일 전에 이 집으로 이사를 왔다”고 덧붙였다. 의아했던 A씨는 집주인에게 “얼마에 들어오셨느냐”고 물었다. 집주인은 “9억2000만원”이라고 답했다. 그제야 A씨는 그 여자의 정체를 알 수 있었다. 1년 6개월 전만 하더라도 낙원동 집값은 3.3m2(평)당 2500만원 안팎이었다. 지금은 최고 4500만원에 거래된다. 한 달에 100만원씩 뛴 셈이다. 2007년 3월 서울시는 낙원동 166번지 일대를 재개발하겠다고 발표했다. 재개발 기대심리 덕분일까? 2006년 중순부터 낙원동 집값은 꿈틀대기 시작했다. 아무리 높아도 3.3m2당 2000만원을 넘지 않았던 이곳이 재개발 발표 직전에는 2500만원까지 올라갔다. ‘재개발’은 분명 호재다. 그러나 그렇게 급속히 집값을 끌어올린 것은 ‘복부인’들이 몰린 탓이란 게 업계의 분석이다. 인근 J부동산 사장은 “지난 2년 동안 집주인이 10번 이상 바뀐 곳도 있다”며 “투기 세력들은 부동산중개소를 거치지 않고 주민들과 직거래를 하기 때문에 현재 실거래가도 파악할 수 없는 실정”이라고 설명했다. 주인이 부르는 대로, 투기세력이 주는 대로 집값이 형성된다는 것이다. 이렇게 100만원, 200만원씩 오르다 보니 어느새 4500만원까지 다다랐다. 얼마 전까지만 하더라도 낙원동 주민들은 집값에 별 관심이 없었다고 한다. 지금까지 쭉 살아왔고, 앞으로도 이 동네에서 계속 살아갈 생각이기 때문이다. 하지만 동네에 모르는 사람들이 기웃거리고, 이웃이 높은 가격에 집을 팔았다는 소식이 들리면서 ‘나도 벌 수 있다’는 인식이 퍼지기 시작했다. 인근 지역에서 국밥집을 하는 K씨는 “원래 돈 욕심 없고 착한 사람들이었는데, 돈 몇 푼 더 받고 이 동네를 떠난 사람이 많다”고 말했다. J부동산 사장은 “아직도 오를 가능성이 있기 때문에 투기세력들의 공략이 끊이지 않고 있다”며 “앞으로 얼마나 더 오를지는 아무도 모르는 일”이라며 머리를 절레절레 흔들었다. 대로변 낙원동 상가들은 거래가가 3.3m2당 1억원에 이른다고 한다. 국민은행 부동산통계시스템에 따르면 올해 들어 서울 강북 지역(14개구) 아파트 매매가는 지난 3월까지 4.5% 올랐다. 또 집값 상승을 주도하고 있는 노원구는 10.3% 상승했다. 노원역 바로 옆에 있는 상계 주공 7단지 아파트 80m2(24평)의 경우, 1년 새 가격이 2배 올랐다. 요즘은 보통 3억3000만원 선에서 거래된다고 한다. 노원구 역시 실수요자보다 투기를 위해 모이는 사람이 많다는 게 부동산 업계의 설명이다. 이들이 지난해 말부터 노원구 일대 59m2(18평) 아파트를 싹쓸이한다는 것이다. 대형 아파트보다 더 큰 시세차익을 얻을 수 있기 때문이다. 상·중계동 132~165m2(40~50평) 아파트 가격이 평균 5000만원가량 올랐던 것에 비해 59m2 아파트는 평균 8000만원가량 올랐다. 상계동에서 부동산중개소를 운영하고 있는 Y사장은 “요즘 83m2(25평)이하 아파트는 씨가 말랐다”며 “심지어 어떤 부동산에서는 구입 대기자에게 번호표를 발급하는 곳도 있다”고 말했다. 그는 “구입자 대부분은 이 일대 아파트를 보통 4~5채 이상 보유한 경우가 많다”고 덧붙였다. 일반적으로 한 아파트 단지를 분양하면 80%가 실거주자, 20%가 외부인 또는 투기 세력으로 구성된다고 한다. 노원구에서는 일반적인 이 공식조차 깨지고 있다. 중계동 K아파트를 보면 전체 3500가구 중 2000가구가 실거주자이며 나머지 1500가구가량은 외부 사람들이 투기나 기타 목적으로 갖고 있는 것으로 나타났다. 약 42%가 외부인이다. 외부인은 지난 1년간 500가구 이상 늘었다고 한다. 이 가운데 실거주지가 경기도인 어떤 사람은 이 단지에서 아파트 11채를 갖고 있으며, 3채 이상 가진 사람도 200명이 넘었다. 비단 중계동 이 아파트만 이런 현상이 벌어지는 것은 아닐 것이다. 노원구 영향으로 주변 강북구, 도봉구에서도 아파트 사재기 현상이 벌어지고 있다. 노원구도 모자라 투기세력이 강북구 수유동 일대, 도봉구 창동 일대까지 점령하고 있는 것이다. 이들 지역도 매월 1%씩 집값이 상승하고 있는 것으로 나타났다. 종로구 필운동도 투기 세력의 공격을 받고 있는 대표적인 지역이다. 필운동은 종로구 배화여대 주변 지역이다. 주변 옥인동·누하동·체부동이 재개발을 추진하고 있는 것과 달리, 아직 필운동은 어떠한 움직임도 없으며 저평가되고 있다는 것이 투기 세력이 몰리는 가장 큰 이유다. 이곳은 최근 들어 세입자 비율이 급증하고 있다. 불과 2년 전만 하더라도 이 동네의 세입자 비율은 10% 이하였다. 지금은 40%가량쯤 된다. 누하동에서 20년가량 살아온 박정식(53)씨는 “얼마 전까지만 하더라도 개발제한구역이라 주택 매매 거래가 거의 없었다”며 “주변 지역 재개발 영향으로 큰돈을 든 이들이 요즘 이 집 저 집 사들이고 있다”고 전했다. 집값도 1~2년 전과 비교해 2배가량 뛰었다. 정부는 투기 세력을 잡는다고 다양한 정책을 발표한다. 하지만 투기 세력은 줄어들고 있지 않다. 노원구 상계동에서 부동산을 운영하는 김성환 공인중개사는 “현재 투기 세력을 잡기 위한 관련 법을 보면 허점이 많다”며 “정부는 좀 더 현실적으로 집값을 잡을 수 있는 대책을 내놓아야 한다”고 강조했다. 뉴타운 공약에 폭탄 맞은 강북 “총선 때 거짓말로 올린 집값 어쩔거냐” 이번 18대 총선의 가장 큰 이슈는 ‘뉴타운’이었다. 동작을에서 당선된 정몽준(한나라당) 의원이 선거운동 때 “오세훈 서울시장에게 사당지역 뉴타운 지정을 약속 받았다”고 한 말을 기점으로 후보들은 뉴타운 신규 지정과 기존 뉴타운 조기 추진을 주요 공약으로 알리기 시작했다. 서울 강북 지역을 중심으로 조사한 32개 선거구 중 22개 선거구에서 뉴타운과 관련된 공약이 나왔다. 이 중 신규 뉴타운 지정과 관련된 공약을 내세운 곳은 강서갑, 도봉갑 등 9곳이었으며, 기존 뉴타운 지역 확대와 신속한 추진을 약속한 곳은 동대문갑, 서대문갑 등 13개 선거구였다. 강서갑에서 당선된 구상찬(한나라당) 당선자는 선거운동 당시 자신의 홈페이지에 “오세훈 서울시장과 오랜 친구”라고 강조하며 “관련 법규를 개정해 화곡동 일대를 뉴타운 지구로 지정토록 하겠다”는 글을 게재했다. 이에 맞서 같은 선거구 신기남(통합민주당) 후보도 “서울시장과 시의원을 설득해서라도 화곡동을 4차 뉴타운으로 만들겠다”고 응수했다. 신지호(한나라당) 도봉갑 당선자와 장광근(한나라당) 동대문갑 당선자도 선거운동 기간 내내 뉴타운 신규 지정을 강조했다. 신 당선자가 약속한 지역은 도봉구 창 2·3동, 장 당선자가 약속한 지역은 제기동·청량리동 일대다. 이 밖에 강승규(한나라당) 마포갑 당선자, 정태근(한나라당) 성북갑 당선자 등도 뉴타운 신규 지정을 약속했다. 이미 뉴타운 지정이 완료된 지역에 출마한 후보들은 뉴타운 조기 추진과 지정 지역 확대를 공약으로 내걸었다. 은평갑에 출마한 안병용(한나라당) 후보는 “은평뉴타운의 확대”를 강조했다. 은평뉴타운은 2002년 시범 뉴타운으로 지정돼 올해 6월부터 입주가 시작되는 곳이다. 건립이 80% 이상 완료된 은평뉴타운 확대를 주장한 것만 봐도 뉴타운이 이번 선거에 얼마나 큰 이슈였는지를 알 수 있다. 뉴타운 바람으로 해당 지역 집값은 천정부지로 치솟고 있다. 부동산 정보업체인 부동산써브가 발표한 자료에 따르면 뉴타운 신규 지정을 공약으로 내세운 지역의 다세대주택 가격은 상승세를 타고 있는 것으로 나타났다. 부동산써브의 정태희 연구원은 “집값이 오르는 데는 많은 이유가 있겠지만 이번 상승세는 총선 출마자들의 뉴타운 공약이 가장 큰 이유”라고 분석했다. 화곡뉴타운과 미아뉴타운 지정을 약속한 강서갑 지역과 강북을 지역의 3.3㎡(평)당 상승폭은 최대 500만원이었다. 강서갑의 경우 2007년 12월 다세대주택 3.3m2(평)당 가격이 2500만원에서 현재(2008년 4월)는 3000만원 선에 거래되고 있다. 강북을과 도봉갑도 마찬가지. 평균적으로 한 달에 100만원씩 오른 셈이다. 도봉구에서 부동산을 운영하고 있는 한 공인중개사는 “뉴타운 지정 얘기가 새 이슈로 부각되자 매물이 사라지고 있으며, 하루에 3.3m2(평)당 가격이 30만원까지 오르는 경우도 있다”고 설명했다. 하지만 이들 공약(公約)은 공약(空約)이 될 것으로 보인다. 지난 14일 오세훈 서울시장은 한 라디오 방송과의 인터뷰에서 “강북의 부동산이 조금씩 들썩이고 있다”며 “이런 시점에서는 절대 뉴타운 추가 지정을 고려할 수 없다”고 4차 뉴타운 공약에 못을 박았다. 당선을 위해 지역구 내 뉴타운 활성화를 공약으로 내건 이들은 “오세훈 서울시장의 직무유기”라며 반발하고 있지만 그 피해는 고스란히 서민들에게 되돌려지고 있는 형국이다. 신기루 같은 뉴타운 원주민에게는 뉴타운 아닌 ‘No타운’ “다시는 이 동네(은평구 진관내동)에서 살고 싶지 않습니다. 솔직히 살고 싶어도 여기에 집을 구할 능력이 안돼 못 들어옵니다.” 20년 전 은평구 진관내동에 터를 잡은 김제일(44)씨는 이 동네를 제2의 고향이라 생각하고 줄곧 살아왔다. 그러던 그가 지난해 3월 진관내동을 떠나 구파발동으로 집을 옮겼다. 문제는 자발적인 이사가 아니었다는 것이다. 그는 “쫓겨난 것”이라고 표현했다. 진관내동은 은평뉴타운 3지구로 지정된 지역으로 지난해 3월께부터 철거가 시작됐다. 김씨를 포함한 주민 20여 명은 철거 직전까지 진관내동을 떠나지 못했다. 갈 곳이 없었기 때문이다. 돈이 문제였다. ”SH공사(은평뉴타운 개발사)에서 평당 300만원에서 700만원까지 보상을 해줬습니다. 그런데 문제는 여기 있는 집 대부분이 10평 안팎이기 때문에 주민들이 받을 수 있는 돈은 많아야 8000만원이에요. 그 돈으로 어딜 갑니까?” 그래도 김씨처럼 몇천만원의 보상금을 받은 경우는 다행이다. 세입자들은 1000만원도 안 되는 돈을 받고 거의 쫓겨나다시피 했다. 진관내동에서 쫓겨난 이들의 주거 환경은 피폐하기 그지 없었다. 진관내동 내 집에서 살던 K씨는 경기도 고양시 지축동에서 세입자 생활을 하고 있으며, 진관내동 세입자였던 H씨는 경기도 양주시 장흥면 산 중턱에 무허가 집을 짓고 살고 있다. 심지어 어떤 이는 비닐하우스에서 산다. 2007년 1월 본지는 뉴타운 개발을 주도한 SH공사가 작성한 ‘은평 재개발 지구 주민 이주 현황’을 단독 입수해 보도했다(이코노미스트 873호). 보고서에 따르면 은평구 재개발 지구 원주민 5172가구 중 1490가구는 서울을 떠나 경기도 등 지방으로 이사한 것으로 나타났다. 강원도(17가구), 경상도(15가구), 전라도(17가구)로 간 이들도 있었다. 3가구 중 1가구는 지방으로 떠난 것이다. 이번 총선에서 은평갑 지역구 의원으로 재선된 이미경(통합민주당) 의원은 “은평구 일대 재개발 지역의 원주민 재입주율이 20%에도 못 미치고 있는 것이 현실”이라고 지적했다. 결과적으로 재개발이 원주민들을 내쫓고 있다는 사실을 다시 한번 확인시켜 준 것이다. 길음뉴타운도 이 같은 문제를 겪고 있따. 길음뉴타운은 은평뉴타운과 더불어 2002년 시범 뉴타운으로 지정된 곳으로, 얼마 전부터 주민 입주가 시작됐다. 길음 뉴타운의 경우 원주민 재정착률은 17.1%다. 현재 서울 시내에는 35곳의 뉴타운이 지정돼 있따. 이 중 미아뉴타운, 가재울뉴타운, 노량진뉴타운 등 5곳이 얼마 전부터 사업을 시작했다. 이들 지역 역시 원주민 재정착 문제가 핵심 사안으로 떠오르고 있다. 하지만 정부는 아무런 대책도 마련하고 있지 않은 상태다.

최근 서울 숲 개장과 함께 서울시가 매각한 상업용지 가격이 평당 7000만원을 넘어서면서 향후 그 자리에 분양될 주상복합아파트 평당 분양가가 4000만원을 넘을 것이라는 예상이 눈앞의 현실로 다가왔다. 특히 서울 숲이 위치한 성동구 성수동은 뉴타운 신청지역으로 관심이 고조되고 있다. 아직까지 도시계획이 잘된 강남권 주거지역에 비해 강북 뉴타운은 주거환경이나 학교시설 등에서 낙후된 지역이 많지만, 건교부와 서울시가 강남 부동산 가격 안정을 위한 대안으로 제시하고 있어 향후 강북지역의 신흥 부촌으로 성장할 가능성이 크다. 건교부는 대도시 및 주변 낙후지역을 광역적으로 개발해 도로·학교·공원 등 충분한 기반시설과 교육여건을 갖춘 주거단지로 개발한다는 방침이다. 또 강남권에 집중된 고급 주거 여건에 대한 이주 수요를 서울 전역으로 분산하고, 도심 내 주거공간을 확대함으로써 최근 강남 집값 급등을 잠재우겠다는 것이 정부의 구상이다. 건교부는 이를 위해 서울시가 강북과 강서지역에 추진 중인 뉴타운 개발사업 예정지를 2개 이상 묶거나 주변 지역 등과 연접 개발하는 방안을 추진할 방침이다. 서울시 또한 청계천 복원 사업 이후 뉴타운을 주력사업으로 적극 추진할 움직임이다. 서울시가 추진 중인 ‘뉴타운개발특별법’은 강북지역 요지를 개발해 강남의 타워팰리스 등과 같은 랜드마크 격의 주거시설을 도입해 강남을 견제할 수 있는 강북의 신흥 주거지역을 만들어보겠다는 의도다. 과연 강북 개발로 강남의 주택 수요 분산이 가능할지에 대해서는 의견이 분분하지만 건교부와 서울시의 계획을 볼 때 강북 뉴타운은 강북의 신흥 부촌, 신흥 명문 학군으로 부상할 가능성이 크다. 성수동 일대만 하더라도 현재는 중소 규모의 공장과 슬럼화된 연립·다세대주택 밀집지역으로 학군과 주거환경 면에서 선호도가 떨어지지만, 성수대교와 영동대교 등 다리 하나를 사이에 두고 강남과 마주보고 있을 뿐만 아니라 2호선에 이어 신분당선 개통으로 강남과의 연계성이 좋아 강남권 수요를 어느 정도 흡수할 수 있는 지역이다. 또 이미 평당 3000만원 이상 시세가 형성된 용산구의 용산동 일대 고급 주상복합 아파트촌과 함께 한남동·보광동 일대도 남산을 끼고 있는 데다 한강 조망권이 확보되는 지역이 많고, 강남과 가까워 강북의 신흥 부촌으로 주목받고 있는 곳이다. 한남동 일대는 대사관이 밀집해 고가의 외국인 임대주택 촌락이 형성돼 있어 강남 버금가는 부촌이 형성되고 있는 지역이다. 성동구 왕십리동 일대도 청계천 복원사업과 왕십리역 환승역세권 개발이 가속화되면서 직주근접형 도심 주거지로서 전망이 밝은 곳이다. 최근 황학동에 롯데캐슬 등 주상복합 아파트가 고가에 분양되고 있어 청계천 복원 사업이 끝나면 가장 먼저 개발바람을 탈 지역 중 하나다. 강남권을 관통하는 9호선이 경유하게 되는 동작구에서도 노량진 뉴타운 일대 재개발 구역인 1·2구역은 실수요자들의 관심이 높아 매물이 거의 바닥난 상태다. 광화문·시청 등 도심과 지척인 마포구 아현뉴타운 일대도 땅값이 크게 오른 상태지만 중대형 아파트를 배정받을 수 있는 20평 이상 토지를 구할 수 없을 정도로 매물이 귀하다. 강북에도 고가 아파트 촌 등장 강북의 뉴타운 지역은 대부분 사통팔달의 도로망과 편리한 대중교통 여건에도 불구하고 슬럼화된 주거환경과 강남에 비해 뒤떨어지는 학교시설 등으로 집값이 쌌던 지역이지만, 뉴타운 개발로 주거환경이 개선되고 특목고와 사립고 유치 등으로 교육환경이 좋아지면 강북에서 손꼽히는 주거지역으로 새롭게 태어날 전망이다. 그러나 뉴타운은 개발 규모가 큰 만큼 개발 기간도 길어 뉴타운으로 지정된 지역이라고 해도 실제 아파트 분양까지 일러도 4~5년은 기다려야 한다. 더욱이 재개발구역의 주택들은 주거환경이 안 좋아 전세가격이 낮고, 주택가격 대비 담보대출 비중이 낮아 초기 투자금이 크기 때문에 여유자금을 가지고 느긋하게 묻어두는 것이 좋다. 자금 여력이 작거나 뉴타운 지역에 장기 투자하기 어렵다면 뉴타운 지역 주변의 인근 아파트나 상가 등 어부지리를 볼 수 있는 부동산을 매입하는 것도 한 방법이다. 뉴타운 개발사업 예정지를 2개 이상으로 묶거나 주변 지역 등과 연접 개발하는 방안이 추진되면 주변 지역에 미치는 영향이 크기 때문에 뉴타운 생활권에 편입되는 지역은 땅값·집값 상승률이 높을 것으로 예상된다. 올해 뉴타운 주변 지역에서 아파트 분양이 꾸준히 이어진다. 왕십리뉴타운 인근 종로구 숭인 4구역과 5구역, 노량진 뉴타운 인근 동작구 상도동과 흑석동, 노량진 1구역, 길음뉴타운 인근 성북구 정릉 6구역, 은평뉴타운 인근 은평구 불광동, 전농, 답십리뉴타운 인근 답십리동 3-2구역 등에서 단지별로 300~500가구 규모의 아파트가 분양된다. 이들 지역은 아직 뉴타운 지역보다 분양가가 싼 데다 향후 뉴타운 생활권에 편입될 수 있는 지역으로 뉴타운 후광 효과를 볼 수 있는 곳이다. 이 밖에 아현뉴타운과 인접한 마포구 공덕동 일대 삼성아파트타운, 한남뉴타운과 가까운 용산구 용산동 일대 고급 주상복합 아파트, 미군부대와 한남동 사이에 위치한 서빙고동과 동빙고동 일대 아파트단지, 성동구 성수동과 인접한 노유동과 자양동 등의 기존 아파트 단지나 고급 주상복합 아파트 분양권, 슬럼화된 단독주택 및 상가건물 등도 눈여겨볼 지역이다. 강북 도심 및 강남권과 가까운 뉴타운 지역은 현재 땅값만 해도 평당 1500만~1800만원선이고, 평당 2000만원 이상을 호가하는 지역도 많다. 입지여건이나 토지가격으로 볼 때 30평 이상 중대형 아파트 분양권을 안전하게 확보하려면 20평 이상 토지를 매입해야 하는데 투자금액만 4억~5억원 이상 들어가는 지역이 많고, 개발 기대심리로 현재 호가가 크게 올라 뉴타운 사업이 지지부진할 경우 단기적으로는 가격 하락의 위험도 감수해야 한다. 일러도 4~5년은 기다려야 최근 뉴타운 지역이 언론에 회자하면서 투자 수요가 크게 늘어나고 있지만, 높은 투자수익률이 기대되는 만큼 투자위험도 크다. 아직 뉴타운 활성화를 위한 입법이 완료된 것도 아니고, 앞으로 어떻게 계획이 변경될지 모르는 상황이다. 정부나 서울시가 특별법 제정을 발표했지만 아직 세부적인 내용이 확정되지 않았기 때문에 신중하게 투자해야 한다. 특별법이 확정되더라도 사업 규모상 사업 기간이 길 수밖에 없어 가격이 급등한 지역은 피하는 게 좋다. 뿐만 아니라 뉴타운의 현행 개발방식이 주거환경 개선에서 기반시설 확충까지 다양해 뉴타운별·구역별 특징을 잘 살펴 투자 지역을 결정해야 한다. 또 뉴타운 개발에 따른 집값 상승이 우려되고 있어 정부 차원에서 기반시설부담금을 부과하거나 일정 비율의 임대주택을 의무적으로 건설토록 하는 등 개발이익 환수에 따른 사업비 부담이 크게 늘어날 경우 투자수익성이 상대적으로 떨어질 수 있다는 것도 감안해야 한다.