박상우 국토교통부 장관은 8일 빠른 시간 내로 건설현장, 주택시장의 규제를 걷어내겠다고 밝혔다. 건설업계의 '삼중고'를 타개하기 위해서다. 국토부는 이날 서울 강남구 건설회관에서 건설산업 활력 회복과 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 연착륙 지원을 위한 업계 간담회를 열었다.국토부는 이날 간담회에서 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)과 관련해 필요한 경우 보증 규모를 확대하고, PF 사업장의 자금 조달 구조를 현재의 대출 중심에서 지분 출자로 대체하는 방안을 모색하기로 했다.박 장관은 "건설업계가 삼중고를 겪고 있다"며 "미분양 증가로 주택 분야의 애로 사항이 크고, 건설업 부문에 있어서는 시공 단가가 굉장히 많이 올랐으며, 여전히 규제가 많이 남아 있는 부분도 있다"고 했다. 그러면서 "이런 상황을 타개하기 위해 재정을 조기에 집행하고, 빠른 시간 내에 건설현장과 주택시장의 규제를 걷어내기 위해 노력 중"이라고 덧붙였다. 박 장관은 부동산 PF 문제에 대해 "공적 보증을 통해 건설사의 원활한 자금조달을 지원하고, 건설사들을 보다 두텁고 폭넓게 보호할 수 있도록 보증 한도를 높이겠다"고 설명했다.또 "PF 사업장의 옥석 가리기가 건설·부동산 경기 등 실물 경제에 미치는 영향이 최소화되도록 금융당국과 긴밀히 협조하겠다"며 "과도한 책임준공 의무와 수수료 등 금융업계의 불합리한 관행을 개선해 나가겠다"고 했다.특히 "PF 사업도 고금리 대출에 의존하는 구조에서 벗어나 낮은 수익률을 추구하면서 리스크도 함께 부담하는 지분(equity) 출자로 대체될 수 있도록 제도 개선 방향을 모색하겠다"고 밝혔다.간담회에서는 부동산 PF사업 자금 조달을 위한 공적 보증 확대 방안이 논의됐다. 공사비 상승으로 인한 공공공사 유찰과 민간공사의 공사비 분쟁을 해결하기 위한 공사비 현실화 방안도 화두였다.한편 간담회에는 박 장관과 대한건설협회, 전문건설협회, 한국주택협회, 대한주택건설협회, 부동산개발협회와 주택도시보증공사(HUG), 건설공제조합 관계자들이 참석했다.

이달 아파트 입주 전망 지수가 역대 최저치를 기록했다. 주택산업연구원은 11월 전국 아파트 입주 전망 지수는 46.3으로 전월(47.6)보다 1.3포인트 하락했다고 10일 밝혔다. 아파트 입주 전망 지수는 100을 웃돌면 입주가 늘어날 것으로 보는 전망이 우세하다는 의미이고, 100 미만이면 그 반대다. 아파트 입주 전망 지수는 한국주택협회와 대한주택건설협회 회원사를 상대로 조사한다. 연구원은 “지수 하락은 단기간 급격한 금리인상으로 인한 경기침체 우려와 대출비용 부담 증가로 주택 수요자들의 매수 심리가 위축되고 주택가격 하락 등으로 거래절벽이 심화할 것으로 예상하기 때문”이라고 분석했다. 수도권은 전월 53.1에서 43.9로 9.2포인트 떨어졌다. 기타 지역도 47.8에서 47.0으로 낮아져 전국·수도권·기타지역 입주 전망 지수는 모두 조사 이래 최저치를 기록했다. 반면 광역시는 전월 44.6에서 이달 46.6으로 상승했다. 서울(55.8), 경기(40.4), 인천(35.4), 세종(43.7) 등 4개 시·도는 조사 이래 가장 낮았다. 연구원은 “이런 현상이 지속되면 주택 수요자의 주거 이동이 어려워지고 주택 공급 위축으로 이어질 수 있다”며 “미입주 적체에 따른 건설업체와 2금융권 연쇄 부도가 우려되는 만큼 대출 규제 완화, 세제 개편 등 선제 조치가 필요하다”고 했다. 10월 전국 아파트 입주율은 72.5%로 9월과 비교해 0.1%포인트 하락했다. 미입주 원인으로는 기존 주택매각 지연(37.5%)이 가장 많았고, 세입자 미확보(32.1%), 잔금대출 미확보(26.8%) 순으로 나타났다. 연구원은 “입주율 저하를 막기 위해선 대출규제 완화와 무주택자에 대한 대출지원 강화 등 조치가 필요하다”고 제언했다. 김연서 기자 yonso@edaily.co.kr

“지역주택조합 시공이 건설사 입장에선 안정적이에요 조합원이라는 분양자가 정해져 있잖아요.” 건설사들의 지역주택조합(지주택) 시공권에 대한 관심이 높아지고 있다. 금리 인상과 집값 고점 인식으로 부동산 거래절벽이 심화되자 미분양 리스크 줄이기에 나선 모양새다. 23일 건설업계에 따르면 건설사들이 지역주택조합이 시행하는 시공권을 확보하기 위한 움직임을 보인다. 최근 원자잿값 인상, 금리 인상 등으로 사업 리스크가 커지면서 건설사들이 이제는 안정적인 사업 관리를 하는 쪽으로 방향을 틀고 있다. ━ 지주택, 조합에는 지옥 난이도지만 건설사엔 안정적 지역주택조합은 ‘원수에게 추천해라’라는 말이 있을 정도로 조합 입장에서는 리스크가 큰 사업이다. 이유는 토지 매입 절차가 어려워서다. 이 때문에 새 아파트를 비교적 저렴한 가격에 받을 수 있다는 장점이 있음에도 성공률은 매우 낮다. 지주택은 최소 20명 이상이 조합추진위원회를 만들고, 주택 건설 예정 세대의 절반 이상의 조합원을 모집한 뒤 80% 이상의 사업지 토지사용 승낙을 받아야 조합설립이 인가된다. 이후 사업 대상지의 95% 이상을 매입해야 사업계획이 승인되는데 95% 토지 매입 조건 때문에 위험성이 크다고 인식된다. 업계에서는 90%까지 토지 사용 승낙을 받고 난 후에도 조건을 채우기 위한 마지막 ‘5%’ 때문에 기존보다 더 긴 시간과 비용이 드는 게 지주택 사업이라는 이야기가 나온다. 이후 공사비에 따른 추가 분담금이 나올 수 있는 점도 큰 변수다. 하지만 건설사 입장에서는 지주택은 오히려 리스크가 적은 사업 중 하나다. 지주택 조합원이라는 분양자가 이미 정해져 있기 때문이다. 일반적으로 지주택은 일반분양 분이 크지 않고, 대부분이 지주택 조합원의 분양 물량이다. 이에 일각에서는 지주택 사업에서 시공사는 ‘건물만 짓고 빠진다’라는 이야기까지 심심찮게 들리기도 한다. 한 건설업계 관계자는 “지주택은 시공사 입장에선 분양자가 있는 상황에서 시공권 계약을 진행하는 거라 다른 사업보다 훨씬 안정적”이라며 “부동산 경기가 안 좋을 때 미분양 리스크는 회사 입장에선 큰 부담인데 지주택인 미분양 리스크가 거의 없는 편”이라고 말했다. 다만 “지주택은 사업 속도가 매우 느리고, 사업 진행이 쉽지 않다는 점 때문에 철저한 분석과 준비 단계를 거친 후에 지주택 사업 입찰 물밑 작업에 들어간다”고 설명했다. ━ 부동산 시장 전망 '흐림'에 위험도 높은 사업 꺼려 건설사들이 실적보다는 안정적인 선택에 나서는 이유는 부동산 전망이 밝지 않아서다. 집값 고점 인식에 미국의 ‘자이언트 스텝’으로 인한 금리 인상 전망이 나오면서 높은 이자 부담에 선뜻 주택 구매에 나서지 못하고 있다. 아파트 분양 전망도 좋지 않은 실정이다. 주택산업연구원(주산연)이 지난 21일 발표한 아파트분양전망지수에 따르면 이번 달 전국 아파트분양전망지수는 70.9로 지난달 87.9보다 17p(포인트) 하락했다. 수도권도 이달 81을 기록하며 전달 102.9보다 21.9p 떨어졌다. 지방에 경우는 부정적인 전망이 더욱 크게 나왔다. 이달 지방의 아파트분양전망지수는 68.8이 나왔는데 전달 84.7에서 15.9p 더 떨어졌다. 이 지수는 공급자 입장에서 분양을 앞두고 있거나 분양 중인 단지의 분양 여건을 종합적으로 판단하는 지표로, 한국주택협회, 대한주택건설협회 회원사를 대상으로 매달 조사를 진행한다. 지수가 100을 초과하면 분양 전망이 긍정적이라는 것을, 100 미만이면 그 반대를 의미한다. 주산연은 “세계적인 원자재 공급 위축과 거시경제 악화로 인한 부담이 장기화될 경우 분양 시장이 더 악화될 가능성이 있다”고 진단했다. 김두현 기자 wannaDo@edaily.co.kr

은행에서 잔금대출을 받지 못하고 아파트 입주를 못하는 사례들이 늘어나는 것으로 나타났다. 금융당국의 가계부채 총량 관리 영향으로 풀이된다. 20일 주택산업연구원은 한국주택협회·대한주택건설협회 회원사인 주택건설업체 500여곳을 대상으로 지난달 전국 아파트 미입주 사유를 조사한 결과 ‘잔금대출 미확보’ 응답이 40.7%로 가장 많았다고 밝혔다. 자신이 분양받은 아파트에 입주하지 못한 사람 10명 가운데 4명이 잔금대출을 받지 못해 아파트에 들어가지 못한 상황이다. 이 조사에 따르면 잔금대출 미확보 응답 비율은 지난해 11월(29.3%) 대비 11.4%포인트 올랐다. 2017년 6월 관련 조사가 시작된 이래 월간 단위로 가장 높은 수치다. 이 비율이 40%를 넘은 것도 이번이 처음이다. 잔금대출 미확보 외에도 ‘기존주택 매각 지연’(35.2%), ‘세입자 미확보’(20.4%), ‘분양권 매도 지연’(1.9%) 등이 미입주 원인으로 나타났다. 부동산 업계는 지난해 하반기부터 본격화된 금융당국의 가계대출 규제가 원인으로 보고 있다. 지난해 금융당국의 가계대출 증가율 관리(5~6%)에 따라 은행들은 주택담보대출 등 부동산 대출을 중단하거나 한도 줄이기에 나선 바 있다. 특히 올해부터 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 적용이 시작되면서 대출 한도가 줄어 입주자금을 마련하지 못하는 사례는 더 늘어날 것으로 전망된다. 주택산업연구원이 이날 발표한 이달 입주경기실사지수(HOSI) 전망치는 82.6으로 지난달 대비 9.6포인트 떨어졌다. 이 수치가 100 이상이면 입주를 앞두고 있거나 입주 중인 아파트 단지의 입주 여건이 양호하다는 것을 의미하고, 그 미만이면 좋지 않다는 것을 말한다. 이용우 기자 lee.yongwoo1@joongang.co.kr

권혁운 아이에스동서 회장이 금탑산업훈장을 받았다. 금탑산업훈장은 국가산업발전에 기여한 공적이 뚜렷한 자에게 수여하는 최고 등급 훈장이다. 아이에스동서는 권혁운 회장이 15일 오후 3시 여의도 전경련회관 컨퍼런스센터 1층 그랜드볼룸에서 열린 '2021 주택건설의 날 '기념행사에서 최고 영예인 금탑산업훈장을 받았다고 밝혔다. 대한주택건설협회, 한국주택협회, 주택도시보증공사가 공동개최하고 국토교통부가 후원하는 이 행사는 국민의 주택건설 분야에 기여한 유공자들의 사기증진 및 자긍심을 고취하기 위한 정부 차원의 포상을 수여한다. 권 회장은 기업 설립 후 주택산업발전과 국민주거복지향상에 기여하고 기업의 혁신 성장과 지역발전, 상생협력을 통해 사회적책임을 다하고 있다는 평가를 받았다. 권 회장은 1987년 회사 설립 후 40여년간 전국에 초고층 주상복합·아파트·오피스텔· 지식산업센터 등 다양한 건축물과 토목공사를 통해 품질과 기술력을 인정받는 건설사로 성장시켰다. 최근에는 친환경 건설에서 리사이클링을 통한 환경사업, 에너지사업, 지역사회와 상생하기 위한 협력활동, 사회공헌활동과 함께 장학재단 활동을 펼치며 사회적 책임을 다하는 등 지속가능경영을적극 실천하고 있다. 권 회장은 “이렇게 영예로운 큰 상을 받게 되어 매우 기쁘다”며 “건설인으로서 ’내가 살 집을 짓는다’는 다짐으로 임해왔고 현장에서 묵묵히 함께해준 임직원들과 협력업체 관계자분들의 땀과 노력이 있었기에 가능했다”고 소감을 밝혔다. 권 회장은 “이 자리를 빌어 다시 한번 감사의 마음을 전하고 싶다”고 덧붙였다. 한편 2021년 주택건설의 날 행사에서는 금탑산업훈장을 받은 권 회장 외에 은탑산업훈장 3명, 산업포장 6명, 대통령표창 8명, 국무총리표창 10명, 국토부장관표창 27명 등이 수상의 영예를 안았다. 박지윤 기자 park.jiyoun@joongang.co.kr

잔금 대출을 받지 못해 아파트에 입주하지 못하는 비율이 역대 최고치를 기록했다. 최근 정부의 가계부채 관리 강화 정책으로 대출의 문턱이 높아지자 나타나는 현상으로 풀이된다. 19일 주택산업연구원이 한국주택협회·대한주택건설협회 회원사인 주택건설업체를 대상으로 조사한 결과 지난 10월 아파트 미입주 사유 중 '잔금 대출 미확보' 응답이 34.1%에 달했다. 전달에는 26.7%에 불과했지만 한 달 새 7.4%포인트가 급등한 것이다. 자신이 분양받은 아파트에 입주하지 못한 사람 100명 가운데 34명은 정부 대출규제의 영향으로 입주를 하지 못한 셈이다. 지난달 기록한 34.1% 수치는 주택산업연구원이 2017년 6월부터 관련 조사를 시작한 이래 월간 단위로 가장 높았고, 종전에 이 비율이 30%를 넘은 경우도 지난해 7월(33.3%)과 지난 2월(32.1%) 두 차례뿐이었다. 이런 현상은 최근 정부의 가계부채 관리 강화 정책으로 금융권에서 대출받기가 어려워진 결과로 분석된다. 윤종만 주택산업연구원 책임연구원은 "지난해 상반기까지만 하더라도 잔금 대출 미확보라고 응답한 비율이 25%를 넘는 경우가 없었다"며 "지난해 하반기부터 수치가 올라가는 추세"라고 설명했다. 아울러 금융당국이 내년부터 잔금 대출도 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함한다고 발표함에 따라 앞으로 대출 한도는 더욱 줄어들 것으로 전망된다. 윤 책임연구원은 "잔금 대출을 마련하지 못해 새 아파트에 입주하지 못하는 경우가 더욱 증가할 것"이라고 내다봤다. 김두현 기자 kim.doohyeon@joongang.co.kr

━ NH금융연구소 | “7년 후 은행 업무 30% 사라질 것” 금융권 디지털화가 빠르게 진행되면서 7년 후에는 은행 업무의 30%가량이 사라질 것이라는 연구결과가 나왔다. NH금융연구소 김홍년 부연구위원은 ‘해외 금융기업의 인공지능(AI)을 기반한 디지털 혁신 현황 점검’에서 씨티은행 연구진의 통계를 인용해 이같이 밝혔다. 조사에 따르면 오는 2025년 선진국인 북미와 유럽의 경우 지급, 결제, 투자, 중소기업 대출 분야에서 34%의 은행 서비스가 디지털로 전환될 것으로 예상하고 있다. 중국은 50%의 서비스가 디지털로 전환될 것으로 전망했다. 김홍년 부연구위원은 “미국을 중심으로 성장한 주류 금융기업들의 경우 업무의 효율성과 금융 프로세스 개선에 초점을 두고 디지털 혁신을 이용하고 있다”며 “지급결제와 투자시장은 핀테크·인터넷전문은행 등 디지털 혁신모델로 빠르게 바뀔 것”이라고 예측했다. 기존 금융 시스템을 대체하는 디지털 혁신의 중추적 역할은 AI의 진화에 따라 진행될 것이라고 내다봤다. 씨티은행 보고서에 따르면 은행권은 2016년 AI 분야에 19억 달러를 투자했고, 내년에는 75억 달러를 투자할 것으로 예상했다. 금융권의 AI 활용은 빅데이터 활용과 리스크 관리에 특히 유용하다는 분석이다. 일례로 웰스파고와 JP모간은 최근 AI 기반의 신규 지급결제 조정 솔루션을 도입해 기업 고객들의 매출채권 회전일을 단축하고 현금예측 정확도를 높일 수 있도록 지원하고 있다. 디지털 시대는 부정적인 측면도 존재한다. 바로 금융업 종사자들의 일자리 감소다. 김 부연구위원은 “AI는 점포 효율화를 통한 지점 감소 등으로 금융업에 종사하는 인력도 줄어들 것”이라면서 “이에 단순 업무가 아닌 고부가가치의 일을 적극 찾아 대세에 적응해야한다”고 조언했다. ━ 중소기업연구원 | 국내 中企, 이슬람 시장 주목해야 국내 기업들이 성장 가능성이 큰 이슬람 시장을 새로운 수출시장으로 주목해야 한다는 주장이 나왔다. 김선화 중소기업연구원 연구위원은 ‘이슬람(할랄) 시장 현황과 진출전략’ 보고서에서 “이슬람 시장은 이슬람교도 인구가 빠른 속도로 증가해 소비 규모에서 성장 가능성이 큰 시장으로 평가된다”고 주장했다. 무슬림 인구는 2010년 16억 명, 2020년 19억 명, 2030년에는 22억 명으로 늘어 세계 인구의 약 27%를 차지할 것으로 전망되고 있다. 특히 이슬람 시장은 식품·관광·의약품·화장품·유통·금융·서비스 등 다양한 산업과 연관돼 있다. 이슬람 관련 산업은 2015년 약 1조 9000억 달러로 2021년까지 연평균 증가율 약 8%인 3조 달러 규모로 커질 것으로 예상되고 있다. 보고서에 따르면 한국 중소기업의 대(對) 이슬람 시장 수출액이 많은 상위 5개 국가는 인도네시아·아랍에미리트(UAE)·말레이시아·터키·사우디아라비아 등 순이다. 이들 국가에 대한 수출액은 최근 3년 평균 70억 달러로 한국 중소기업 수출액(1000억 달러)의 7.0%에 해당한다. 한국 중소기업의 수출액은 2015년 962억 달러에서 지난해 1061억 달러로 3년 간 증가세를 보였다. 중소기업의 이슬람 시장 진출을 위해서는 정부의 제도적인 지원책이 필요하다. 조사에 따르면 중소기업이 이슬람 시장 진출 때 겪는 가장 큰 애로 사항은 ‘해외 판로시장 개척 능력 부족(49%)’인 것으로 나타났다. 다음으로 할랄 시장에 대한 정보 부족(37%), 할랄인증 취득 문제(31%), 전문인력 확보 어려움(26%) 등 순으로 지목했다. ━ 삼성생명 은퇴연구소 | 자녀 82% “부모 의료비 지원에 소득 감소” 부모의 의료비를 지원하는 자녀 10명 중 8명이 가계소득의 감소를 경험한 것으로 나타났다. 삼성생명 은퇴연구소는 이런 내용을 담은 ‘고령자 의료소비 실태 및 인식조사’ 보고서를 발표했다. 연구소는 최근 5년 내 65세 이상인 부모의 의료비를 지원한 경험이 있는 성인 남녀 400명을 대상으로 설문·면접 조사했다. 고령인 부모의 투병기간은 평균 6.1년, 들어간 의료비는 총 3228만원이었다. 의료비 가운데 절반가량(47%)은 자녀의 주머니에서 나왔다. 자녀들은 부모의 치료비를 내기 위해 모아 둔 금융자산을 활용하거나(46%), 생활비를 아껴야 했던 것(26%)으로 조사됐다. 의료비 때문에 빚(10%)을 내기도 했다. 이처럼 부모 스스로 의료비를 준비하지 못한 이유에 대해 자녀들은 ‘노후 의료비의 필요성을 인식하지 못했거나(30%)’, ‘부족한 노후 생활비(25%)’와 ‘손·자녀의 양육 및 교육비(20%)’ 때문이라고 응답했다. 설문에 참여한 자녀 중 절대 다수(95%)는 노후 의료비 준비가 필요하다고 입을 모았다. 하지만 실제로 준비하고 있다는 답변은 48%에 불과했다. 이들은 노후 의료비를 준비하기 위한 가장 효과적 방법으로 의료비 중 일부를 보상하는 실손의료보험(46%), 투병 시 생활비를 보장하는 암·CI 보험(28%)을 꼽았다. 주목할 점은 투병기간이 길수록 직접적인 의료비는 감소하는 반면에 간접비용이 늘어나는 경향을 보인다는 것이다. 투병기간이 10년 이상인 경우 직접적인 의료비 비중은 최초 58%에서 50%로 감소했다. 반면 약제비(7%→12%)와 건강기능식품 및 보조기구 구입비용(8%→15%) 등의 비중은 커졌다. ━ 주택산업연구원 | 분양경기 수도권·지방 양극화 뚜렷 가을 분양 성수기가 다가오면서 분양경기가 회복세를 보이고 있다. 주택산업연구원(주산연)에 따르면 9월 전국 분양경기실사지수(HSSI) 전망치는 82.4로 전월보다 13.6 포인트 상승했다. 올해 1월 이후 8개월 만에 80선을 회복했다. HSSI는 주택공급자 입장에서 분양을 앞두고 있거나 분양 중인 단지의 분양 여건을 종합적으로 판단하는 지표다. 주택사업을 하는 업체(한국주택협회, 대한주택건설협회 회원사들)를 상대로 매달 조사한다. HSSI가 100을 초과하면 분양 전망이 긍정적, 100미만이면 그 반대를 의미한다. 상반기 북·미 정상회담, 지방선거, 러시아 월드컵 등 대형 이벤트와 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제 등으로 분양이 연기된 물량이 가을 성수기에 본격적으로 공급될 것으로 보이면서 주택 사업자들의 기대감이 작용한 것으로 보인다. 정부의 수도권 주택 공급 확대 기대감도 조성되면서 서울(119.6)과 세종(104.0) 등이 9월 분양시장을 견인할 것으로 예상됐다. 다만 전국적인 분양경기 침체와 지역별·업체규모별 양극화 추세는 지속될 전망이다. 강원(57.1)·경북(69.5) 등은 기준치를 크게 밑돌았다. 분양실적 또한 양극화 추세를 보였다. 지난 8월 수도권 분양실적치는 104.7로 조사 이래 첫 100선을 기록했다. 서울(129.0)·경기(101.7)·세종(92.0) 등이 8월 분양시장을 견인했다. 이와 달리 충남(48.0)·울산(42.1)·부산(58.8)·충북(54.1) 등의 실적치는 전월보다 10포인트 이상 하락했다. 국내 주택사업자들을 대상으로 향후 1년 간 주택 분양사업 유망 지역을 조사한 결과, 응답자 중 57.7%가 ‘서울’이라고 대답했다. 4개월 새 4.2%포인트 상승했다. 나머지 지역은 신규 주택 분양사업이 어려울 것으로 전망했다. 특히 울산·강원·충북·충남·경북·경남 등 6개 지역에서 주택사업을 진행하겠다는 사업자는 단 한 곳도 없었다. ━ 보험연구원 | 자율주행시대, 노폴트보험 도입 필요 완전자율주행차 시대가 도래하면서 노폴트(No-fault)보험을 도입해야 한다는 의견이 제기됐다. 황현하 보험연구원 연구원은 ‘자율주행시대 보험제도로서 노폴트보험의 적합성 여부에 대한 고찰’ 보고서를 통해 “자동차 사고로 인신손해를 입은 사람에 대해 과실여부를 불문하고 치료비, 재활비, 치료기간 동안의 생활비를 보상하는 노폴트보험 도입이 필요하다”고 주장했다. 노폴트보험을 도입해야 하는 이유로 국내 자율주행차 관련 보험은 여전히 해답을 찾지 못하고 있다는 점과 사고 때 배상 책임의 주체 및 책임 분배, 형사책임 등이 복잡하다는 점을 들었다. 현재 미국과 캐나다, 뉴질랜드 등은 노폴트보험을 도입하고 있다. 황 연구원은 뉴질랜드식 노폴트보험을 검토할 필요가 있다고 제안했다. 미국의 노폴트보험은 도덕적 해이, 보험료의 과도한 인상, 제소권 제한의 실효성 상실 등 문제가 있지만, 사회보험 형태인 뉴질랜드식은 이 같은 문제를 해소할 수 있다고 분석했다. 뉴질랜드식 노폴트보험은 자동차사고뿐 아니라 인적 손해 전반에 대해 적용되는 사회보험이다. 또 보험료도 자동차등록세 및 유류세를 재원으로 한다. 다만 뉴질랜드식 노폴트보험은 우리나라와 달리 민간 보험이 아닌 사회보험 형태로 운영되고 있어 도입 여부는 신중한 검토가 필요하다고 설명했다. 황 연구원은 “자율주행사고에 대해서 운전자 과실 중심의 기존 체계를 적용하기 어렵다는 점과 자동차 사고 피해 구제는 공동체 전체의 책임이라는 점을 적용한다면 사회보험 형태인 뉴질랜드식의 노폴트보험을 검토할 필요성이 있다”고 말했다. ━ 한국무역협회 국제무역연구원 | 對韓 FDI 성과지수 OECD 꼴찌 수준 한국에 대한 외국인 직접투자(FDI) 실적이 경제협력개발기구(OECD) 36개 회원국 가운데 꼴찌 수준인 것으로 나타났다. 한국무역협회 국제무역연구원의 ‘우리나라의 외국인 직접투자 현황과 수출 영향’ 보고서에 따르면 지난해 한국에 170억 달러(약 19조원)가 들어와 세계 20위를 기록했다. 하지만 국제무역연구원이 경제 규모 대비 FDI 비중을 지수화한 FDI 성과지수는 2015~2017년 평균 0.37로 OECD 36개 회원국 가운데 35위를 기록했다. 한국보다 FDI 성과지수가 낮은 회원국은 일본(0.11) 단 한 곳이다. 심혜정 국제무역연구원 수석연구원은 “한국의 FDI 성과지수는 선진국 평균 1.3, 유럽연합(EU) 1.1에 비해 크게 떨어진다”며 “외국인 투자 규제 수준도 OECD 평균보다 높은 것으로 나타났다”고 말했다. 한국의 FDI 규제지수는 0.135로 미국(0.089)·일본(0.052)·독일(0.023) 등 주요 선진국보다 높았다. FDI 규제지수란 외국인 소유제한, 인허가 절차 제한, 임원의 국적 제한, 운영상 제한 등 FDI 제반 요건을 바탕으로 지수화한 것이다. 한국은 특히 선진 기술 이전과 고용 창출 효과가 큰 ‘그린필드(green field)’ 투자 규모가 상대적으로 작은 것으로 나타났다. 그린필드 투자는 해외 기업이 직접 부지를 확보하고 생산 라인을 만드는 투자 형태를 말한다. 심 수석연구원은 “중장기적으로 생산여건 개선, 규제 개혁 등 우호적 기업환경 조성을 통해 투자 시장으로서의 한국 가치를 높이기 위한 노력이 필요하다”고 말했다.- 정리=김성희 기자 kim.sunghee@joongang.co.kr

정부가 주택담보대출 규제 카드를 꺼내 들었다. 서울·수도권은 내년 2월, 지방은 5월부터 은행의 주택담보대출 죄기가 시작된다. 급증하는 가계부채의 고삐를 잡는 데는 긍정적인 효과가 기대되지만, 올 들어 활황세를 보인 부동산 시장에는 악재로 작용할 것이란 전망이 많다.금융위원회는 지난 12월 14일 ‘주택담보대출 여신심사 선진화 가이드라인’을 발표했다. 지난 7월 정부가 발표한 가계부채 종합대책의 후속 조치다. 대출자가 빚을 충분히 갚을 만큼 소득이 충분한지 깐깐히 보고, 집을 사기 위해 새로 대출을 받을 때는 처음부터 원금까지 나눠 갚는 방식(분할상환·거치기간은 1년 이내)을 원칙으로 한다. 연소득 대비 부채상환액 비율인 총 부채상환비율(DTI)을 서울·수도권이 아닌 지방에도 처음으로 적용하기로 했다.당장 주택 업계 반응은 싸늘하다. 상당수의 주택 구입자가 3년 정도의 거치기간(이자만 내는 기간)을 두고 주택을 매입해왔는데, 거치기간이 1년 이내로 줄고 곧바로 원리금 상환에 들어갈 경우 초기 자금 부담이 커져 주택 수요가 위축될 수밖에 없기 때문이다. 최근 주택시장이 비수기에 접어든데다, 미국이 12월 16일(현지시간) 9년 반 만에 금리를 올린 상황이어서 주택 거래가 갑자기 뚝 끊기는 ‘거래 절벽’이 올 수 있다는 목소리도 나온다. KB국민은행 박합수 명동스타PB센터 부센터장은 “이자만 내는 3년의 거치기간이 그동안 원금을 마련하거나 집을 팔고 나갈 수 있는 버퍼 역할을 해왔는데, 앞으로 분할 상환을 하게 되면 원금까지 갚아나갈 여력이 되는 사람만 집을 살 수 있다”며 “수요자가 줄어드는 만큼 주택 거래도 감소할 수밖에 없다”고 분석했다. KB국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 “그동안 정부의 부동산 정책이 ‘부양’에 초점을 맞췄다면 앞으로는 ‘관리’로 선회하겠다는 것”이라며 “정권 출범 직후부터 규제 완화를 잇따라 추진해 왔던 만큼 이 같은 정책 변화 시그널만으로도 주택 구입 심리를 위축 시킬 수 있다”고 말했다. ━ 주택시장 ‘거래절벽’ 위기감 건설 업체들도 비슷한 반응이다. 대형 건설사의 한 주택사업 담당 임원은 “가뜩이나 겨울엔 거래가 줄어들고 시장이 관망하는 경향이 있는데 대출 규제까지 겹치면서 최소 1분기(1~3월)까지는 소강 상태가 이어질 것”이라며 “주택 경기가 좋을 것으로 보는 업체는 많지 않다”고 전했다. 실제 주택산업연구원이 지난 12월 16일 발표한 자료에 따르면 주택 경기를 보여주는 12월 주택사업환경지수는 기준치(100)에 크게 못 미치는 65.7을 기록했다. 이 지수가 100 이하로 떨어진 것은 2013년 10월 이후 25개월 만이다. 이 지수는 한국주택협회와 대한주택건설협회 소속 500여 개 회원사를 대상으로 설문조사한 결과를 통해 작성된다. 100을 넘기면 주택 경기가 좋아질 것이라고 응답한 건설사가 더 많다는 뜻이고, 100 아래면 반대 응답이 더 많다는 의미다.특히 수도권의 하락 폭이 컸다. 서울(81.7)은 전달보다 35.7포인트, 경기도(68.4)는 43.3포인트, 인천(65.3)은 40.6포인트 각각 떨어졌다. 주택산업연구원 김지은 책임연구원은 “대출 규제 강화, 미국 금리 인상 등에 따라 주택시장이 급격히 냉각될 것으로 보는 것 같다”며 “계절적 비수기를 감안하더라도 예년보다 지수가 4배 이상 큰 폭으로 하락했다”고 설명했다. 올해 주택 거래를 주도해 온 30~40대 젊은층의 구매력이 크게 줄어들 것이란 지적이 많다. 신혼부부 등 젊은층은 상대적으로 소득이 적어 이번 대출 규제에 따른 부담이 더 클 수밖에 없다. 주택 산업연구원 김덕례 연구위원은 “원리금 균등 상환을 의무화하면 이를 감당할 수 있는 젊은 직장인이나 소득 증빙이 어려운 자영업자 같은 수요자가 크게 줄어들 것”이라고 내다봤다.지방은 그동안 없던 DTI 규제가 새로 도입되고 비거치식·분할상환도 해야 하는 등 두 가지 규제가 한꺼번에 생겨 부담이 가중될 것으로 보인다. 특히 대구·부산 등 지방 일부 광역시의 경우 지역 경제는 제자리걸음인데 반해 집값이 최근 1~2년 새 급등해 대출 가능 금액이 집값을 따라가지 못할 수도 있다. 실제 대구 아파트 값은 올 들어서만 14.5%(10월 말 기준) 뛰었다. 전국 평균(3.4%)을 크게 웃도는 수치다. 신한금융투자 이남수 부동산팀장은 “이들 지역은 최근 2~3년간 아파트 분양 물량도 많아 대출 규제가 시작되면 매수세가 급감할 수 있다”고 말했다. 부동산컨설팅업체인 유엔알컨설팅 박상언 대표는 “그동안 대출규제가 거의 없었던 만큼 심리적인 타격은 수도권보다 심할 것”이라며 “대출을 받아 분양권 전매에 뛰어드는 투기 수요가 많은 일부 지방 시장은 조정 국면에 들어갈 것”이라고 내다봤다.부동산 거래 현장은 이미 대출 규제에 따른 후폭풍이 감지되고 있다. 불과 한 달 전만 해도 7억1000만원에 거래되던 서울 서초구 잠원동 신반포8차 전용면적 53㎡형 아파트는 최근 6억7000만원으로 떨어졌다. 인근 D공인중개업소 관계자는 “가뜩이나 공급 과잉 우려에 금리까지 오른다고 해서 시장이 얼어붙고 있는데 대출까지 조이겠다고 하니 중개업소를 운영하는 사람 입장에서는 걱정이 되는 게 사실”이라고 말했다. 서울 노원구 중계동 을지공인 서재필 사장은 “내년에 대출이 얼마나 힘들어지는지 등 대출과 관련해 문의해 오는 손님이 꽤 된다”고 했다. ━ 수익형 부동산 인기는 이어질 듯 기존 주택 구입이 어려워진 일부 주택 수요자가 분양시장으로 몰릴 가능성도 있다. 신규 분양 아파트에 적용하는 중도금 집단 대출이 이번 규제에서 빠진 점도 이런 분석에 힘을 싣는다. 분양 대행회사인 내외주건의 정연식 부사장은 “주택 매매 심리가 위축되면 신규 아파트 입주에 차질을 빚어 결과적으로 분양시장도 타격을 받겠지만, 가격 경쟁력을 갖춘 단지엔 오히려 더 많은 청약자가 몰릴 수 있다”고 예상했다.오피스텔과 상가, 지식산업센터(옛 아파트형 공장) 등 수익형 부동산 시장에 미치는 영향은 크지 않을 전망이다. 수익형 상품은 원리금 동시 상환이나 DTI 등 가계부채 관리 규제에서 빠져 있는데다, 여전히 금리가 낮아 임대수익을 노리는 투자자가 적지 않기 때문이다. 박상언 대표는 “고정적으로 월세를 따박따박 받을 수 있는 투자 상품이 많지 않아 수익형 부동산의 인기는 쉽게 꺾이지 않을 것”이라고 주장했다.- 황의영 중앙일보 조인스랜드 기자

최근 건설업계 핫이슈는 단연 호반건설이다. 1980년대 말 광주에서 작은 회사로 출발해 2014년 주택공급 순위 1위에 올랐다. 최근엔 금호산업 지분을 대량 매입하면서 다양한 추측도 낳고 있다. 재계는 향토기업에서 전국구 스타로 성장한 김상열 호반건설 회장의 움직임을 주시하고 있다. 지난해 11월 30일, 경기도 광명 역세권지구에 마련된 ‘광명역 호반베르디움’ 아파트 모델하우스 현장. KTX 광명역, 코스트코와 마주한 뛰어난 입지에다 이케아, 롯데아울렛 개장이 입소문을 타며 아파트 수요자들의 관심이 쏠린 곳이다. 구름이 잔뜩 낀 흐린 날씨였지만 모델하우스 앞은 입장하려는 방문객들로 긴 줄이 이어졌다. 호반건설측에 따르면 모델하우스 오픈 이후 나흘 동안 3만 명 넘게 다녀갔다. 일요일인 이날도 오후 늦은 시간까지 방문객이 몰려 모델하우스 폐장시간이 오후 8시까지 연장됐다.며칠 뒤 진행된 청약 결과는 ‘전 평형 1순위 마감’. 1214가구 모집에 총 9875명이 몰려 평균 8.13대 1로 마감됐다. 비슷한 시기 광명 역세권지구에 대우건설(광명역 푸르지오), GS건설(광명역 파크자이)도 분양에 나섰기 때문에 브랜드 인지도에서 밀리는 호반건설의 고전이 예상됐지만 결과는 예상밖이었다. 건설업계에서는 “호반건설이 상대적으로 낮은 분양가, 소비자 기호를 반영한 공간 배치로 좋은 평가를 받았다”고 분석했다. 호반건설은 이어 12월 진행한 ‘시흥 목감 호반베르디움 1·2차’ 분양에서도 각각 평균 4.72대 1, 2.62대 1로 1순위 마감했다. ‘수원 호매실 호반베르디움’ 분양에서도 평균 2.14대 1의 경쟁률을 보이며 분양 성공을 이어갔다. ━ 주택공급 1위 오르며 대형 건설사 위협 ‘공공택지 확보의 귀재’, ‘완판 분양의 대명사’, ‘무차입 경영 신화’의 호반건설이 재계의 주목을 받고 있다. 호반건설은 지난해 위례신도시를 비롯해 수도권과 전국의 주요‘혁신도시’에서 1만5365가구를 공급해 한국주택협회와 대한주택건설협회가 집계한 연간 주택공급 실적(일반 분양 물량 기준) 1위에 올랐다. 전년도 분양 물량(4200가구)보다 4배 가까운 수치다. 대형 건설사 중 1만 가구 이상 공급한 곳은 대우건설, GS건설, 대림산업, 포스코건설 등 4곳 뿐으로 대형 건설사들이 중견업체에 1위 자리를 내준 것은 이번이 처음이다.주목할 것은 공급 물량이 많으면 실패하는 사업장도 있을 법 한데 대부분 ‘완판(완전판매)’이라는 점이다. 지난해 호반건설은 경기도 오산에 공급한 ‘세교신도시 호반베르디움’ 일부 물량을 빼고는 모두 분양에 성공했다. 분양호조에 힘입어 시공능력평가액 순위도 뛰어 올랐다. 지난해 국토교통부가 발표한 ‘2014 시공능력평가’에서 시공능력평가액 2조347억원을 기록해 15위를 차지했다. 전년보다 9계단 높은 순위다. 현재 보유 중인 택지 규모만 1조원 수준이라 그 기세는 올해도 계속될 전망이다. 새해 들어 인천 송도 호반베르디움(1153가구), 경기도 동탄2신도시 호반베르디움(1695가구) 분양으로 여전히 질주하고 있다.호반건설은 중견 건설사이지만 재무건전성과 수익성, 영업력 등에서 업계 최상위라는 평가다. 김상열(54) 호반건설 회장은 다수의 시행 계열사를 통한 부지 확보 전략과 공공택지 중심의 저가 분양 정책으로 건설업계의 불황속에서도 살아남았다. 2007년 1866억원에 불과하던 호반건설 매출은 2013년 1조1935억원으로 올랐다. 순이익이 1091억원으로, 포스코건설(987억원)보다 많다. 계열사도 호반비오토, 호반티에스, 호반베르디움, KBC광주방송, 스카이밸리CC 등 여럿이다. 업계에서는 호반이 계열사 매출까지 더하면 연매출 2조원이 넘을 것으로 본다.호반건설은 전남 보성 출신의 김상열 회장이 1989년 설립했다. 6년 만에 고등학교를 졸업할 정도로 가정 형편이 어려웠지만 독학으로 조선대 건축학과를 졸업한 그는 잠시 중소건설사에 몸담았다가 자본금 1억원을 모아 건설사를 세웠다. 자금이 부족해 애초부터 좋은 땅을 확보하기는 어려웠다고 한다. 광주의 외곽지역인 북구 삼각동 부지를 싼값에 매입해 140여 가구 임대 아파트를 지었지만 변두리 땅이라 수요자들의 반응은 시큰둥했다. 하지만 그때 첫 번째 터닝 포인트가 왔다. 아파트가 완공되기 직전 주변에 살레시오고, 전남공고 등 광주시내 중심부에 자리 잡은 고등학교들의 이전 계획이 잡히면서 아파트는 순식간에 팔려 나갔다.1998년 외환위기는 두 번째 터닝 포인트였다. 당시 광주에서 사업을 하던 비슷한 규모의 10개 건설사 대부분이 도산하는 등 생사의 기로에서 김 회장은 정면 돌파를 시도했다. 기업들이 현금 확보를 위해 보유하고 있던 부동산을 헐값에 내놓자 이를 사들여 ‘호반리젠시빌’이라는 브랜드의 임대아파트를 대거 분양한 것이다. 호반은 1997년부터 1999년 사이 임대아파트를 1만6000채나 지었고, 대부분의 물량이 팔렸다. 이후 김 회장은 울산, 대전, 천안, 전주 등지로 사업을 확장했다. 위기를 기회로 삼은 것이다. 2005년에는 고급 주택 브랜드 ‘호반베르디움’을 선보이고 본사를 서울 역삼동으로 옮겨 수도권으로 영역을 확장했다. 경기도 용인시 구성지구를 시작해 용인 흥덕, 인천 청라, 청주 강서 등 주로 한국토지주택공사(LH)로부터 택지지구 땅을 사들여 자체 시행, 자체 시공 사업을 벌이는 방식으로 몸집을 불렸다. 2008년 금융위기에 따른 국내 주택경기 침체로 국내 대형 건설사들이 앞 다퉈 해외 토목, 플랜트 사업 등에 진출 했지만 호반은 이때도 주택건설에만 전념하면서 힘의 공백이 생긴 주택시장에서 사업영역을 확장했다.호반건설의 흑자경영 비결은 알고보면 단순하다. 다수의 시행 계열사를 동원해 택지를 확보하고, 저가 분양으로 단숨에 주택을 팔아 치운다. 철저한 공공택지 공략으로 물리적인 시간과 비용도 아꼈다. 이 같은 전략의 핵심에는 오너인 김상열 회장의 독특한 경영 원칙이 존재한다. 첫 번째, ‘분양률 90% 룰’이다. 누적 분양률이 90%를 넘지 않으면 신규 사업을 하지 않는다는 원칙이다. 미분양 사업장이 그대로 있는 상황에서 다른 사업장을 만들 경우 경영 위험성도 높아지고 직원들의 목표 달성 집중도도 떨어진다고 판단해서다. 기업 내에선 ‘조기 경보 시스템’이라 부르기도 한다. 실제로 호반건설이 지은 아파트는 거의 대부분 높은 분양률을 자랑한다. 2010년부터 2013년까지 4년간 누적 분양률이 90%를 넘는다.두번째, 탄탄한 자금력을 바탕으로한 무차입 경영 원칙이다. 김 회장은 ‘단 한 장의 어음도 사용하지 않고 공사비 100% 전액 현금결제’를 표방한다. 금융위기 당시 광주지역의 내로라하는 건설사가 대거 부도나는 것을 보고 충격을 받은 김 회장은 ‘안정성’을 경영의 최우선 가치로 두고 2010년부터 무차입 경영을 시작했다. 당시 김 회장은 주위에 “차입금이 아니라 내 돈으로 사업을 해야 한다는 사실을 뼈저리게 느꼈다. 어음을 막지 못하면 부도로 이어지는 만큼 부도 가능성을 아예 없앤다는 차원에서 어음을 쓰지 않기로 했다”고 말하곤 했다. 돈을 빌려 사업을 하면 비용이 발생하게 되고 이는 분양가에 반영될 수밖에 없어 결국 분양가에서 다른 경쟁 사업장보다 우위를 점할 수 없다는 판단이었다고 한다.그 결과 2010년 71.8%였던 부채비율이 지난해 말 16.0%로 낮아졌다. 대형건설사들의 부채비율이 200% 안팎인 점을 감안하면 현저히 낮은 수준이다. 보유한 현금도 상당하다. 지난해 호반건설은 자본잉여금 4011억원, 이익잉여금 5972억원 등 사내 유보금이 1조원에 가까운 것으로 집계됐다. 이에 따라 지난해 10월 한국신용평가는 호반건설의 신용도를 ‘BBB+’에서 ‘A-’로 상향조정했다. “현금 여력이 충분하고, 재무안정성이 강화됐으며, 사업 안정성이 개선됐다”는 게 한국신용평가 측 설명이다. 대한주택보증도 호반건설의 신용등급을 최고 등급인 AAA등급으로 매겼다. ━ 현금 없이는 삽 뜨지 않는다 김 회장은 이같은 넉넉한 현금을 바탕으로 헐값에 나온 토지를 매입하며 알토란같은 주택용지를 확보했다. 김 회장은 땅을 사들일 때 중요한 원칙이 있다. 철저히 주거 수요가 많은 수도권이나 지방 산업단지 인근 공동주택용지를 공략했다. 2013년에도 향후 시장회복을 예상하고 한국토지주택공사가 할인해 내놓는 택지 입찰에 집중해 수원 호매실, 오산 세교지구, 광명역세권, 시흥 배곧신도시 등 12개 사업지를 잇달아 매입했다. 하지만 이미 확보한택지라도 초기 분양률이 70%가 넘지 않을 것으로 예측되면 예외 없이 매각했다. 남들이 알짜라고 여긴 천안, 평택 등 6곳의 공공택지를 팔아치운 것도 같은 맥락이다.호반건설은 택지개발지구에서 분양하는 알짜 땅을 사들이기 위해 계열사가 모두 입찰에 참여하는 전략을 펼친다. 최근엔 금싸라기로 평가받는 호남대 광주 쌍촌캠퍼스 땅을 1615억원에 호반건설 계열사가 매입하는데 성공했다. 쌍촌동은 광주 최고의 상업지구인 상무지구와 인접해 있고 용적률까지 완화되는 추세여서 높은 수익률이 예상된다는 게 시장의 평가다.슬림한 조직에서 이뤄지는 신속한 의사결정도 호반건설의 장점이다. 부산지역 출신의 한 중견 건설회사 관계자는 “호반건설 직원 수는 비슷한 규모의 다른 회사 3분의 1 수준”이라며 “아웃소싱을 통해 효율성과 단가를 낮추고 있다”고 평가했다. 호반건설 직원들을 만나보면 명함에 ‘청년기업’이라는 글이 새겨져 있다. 조직의 유연화와 의사결정의 신속성을 표방한 것으로 보인다.최근 건설업계는 재기의 몸부림을 치고 있다. 원가 관리를 강화하고, 조직을 재정비하는 전열을 가다듬고 있다. 국내 주택시장에 온기가 감돌면서 실적개선에 대한기대가 높아지고 있지만 유가하락과 환율불안 등 대내외 경기 변수는 여전히 위협요인으로 남아 있다. 그동안 택지 지구 토지 매입 후 아파트를 지어 파는 방식으로 성장해온 호반건설도 기로에 서 있다. 정부가 주택공급 과잉을 해소하기 위해 신도시 공급을 중단하고 향후 3년간 신규 택지지구 지정도 하지 않겠다고 기조를 세우면서 기존의 성장 기반이 흔들리게 된 상황이다.이 때문에 호반건설은 최근 재개발·재건축 등 정비 사업이나 상가개발 등으로 사업 다각화를 모색하고 있다. 우선 눈에 띄는 것은 2013년 4월 처음으로 진출한 쇼핑몰 사업이다. 호반건설은 경기도 판교 신도시에 있는 주상복합 서밋 플레이스의 상가 자리(지하1층~지상3층)를 100% 직영체제의 스트리트몰 ‘아브뉴프랑’으로 개발해 운용하고 있다. 고급 식음료점, 패션매장이 입점한 이곳은 독특한 외관과 고급스러운 분위기로 단기간 지역 명소로 자리 잡았다. 호반건설은 올해 광교신도시에도 아브뉴프랑을 개점할 예정이며, 광명역 호반베르디움에도 입점한다는 계획이다.M&A도 호반건설의 승부수다. 곳간에 쟁여놓은 현금이 충분한 데다 사세 확장을 위해서는 건설업에서 탈피해 사업을 다각화해야 하기 때문이다. 김 회장은 평소에는 사업의 안정성을 중요하게 생각하지만 승부처에서는 그동안 과감한 M&A로 몸집을 키워왔다. 2001년 경기도 여주 스카이밸리CC를 시작으로 2010년 미국 하와이 와이켈레CC 등 골프장사업에 투자했다. 2011년에는 광주·전남 지역 민영방송인 광주방송(KBC)을 인수하기도 했다. 호반은 지난해 매물로 나온 반얀트리클럽앤스파서울, 쉐라톤 인천호텔, 파르나스호텔, 쌍용건설 등의 인수후보자로도 끊임없이 거명됐다. 이랜드 품으로 들어간 베어스타운 인수도 적극 타진한 바 있다. ━ 금호산업 지분매입에 재계 촉각 최근에는 금호산업 주식 매입을 두고 여러가지 설이 제기되고 있다. 호반건설은 지난해 11월 금호산업 주식 6.16%(약 205만주)를 보유 중이라고 공시했다. 박삼구 금호아시아나그룹 회장(5.13%), 박세창 금호타이어 부사장(4.94%)보다 높다. 두 회사 모두 호남 기반이라 업계 에선 ‘사업이 커진 동네 동생이 가세가 기운 이웃 형네 땅을 산 것’이라는 말도 나왔다. 호반건설측은 금호산업 주가가 저평가돼 오로지 투자 목적으로 매입한 것이라고 설명하지만 시장의 해석은 다르다. 올해 금호산업 경영권 매각이 예정돼 있는만큼 넉넉한 현금을 보유한 호반건설이 본격적인 인수전에 나서는 것 아니냐는 관측이 있다. 산업은행 등 금호산업 채권단은 조만간 금호산업 지분 57.5% 매각공고를 낼 예정이다. 재계에서 금호산업 경영권의 향배와 관련해 호반건설을 주목하는 이유다.금호아시아나그룹은 금호산업-아시아나항공-금호터미널-금호고속으로 이어지는 지배구조 순환 고리를 갖추고 있다. 금호산업을 장악하면 아시아나항공, 금호고속 등 굵직한 그룹 계열사까지 한꺼번에 삼킬 수 있는 구조다. 호반건설과 관련해 이처럼 시장의 관심이 커져가고 있지만 김상열 회장은 ‘노코멘트’로 일관하고 있다. 지난 12월 19일 ‘수원 호매실 호반베르디움’ 모델하우스 개관식에 참석한 김 회장은 기자들의 빗발치는 질문에도 “할 말이 없습니다”며 입을 닫았다. 불필요한 오해를 줄 수 있어 말을 아낀 것으로 보인다.증권가에선 호반건설의 금호사업 지분 매입은 ‘꽃놀이 패’라고 말한다. 호반건설이 금호산업의 새 주인이 되면 더할 나위 없이 좋지만 이와 관계없이 누구의 손에 의해서든 경영 정상화가 되면 주가 상승에 따른 차익이 기대되기 때문이다. 호반건설의 금호산업 주식 평균 매입단가는 주당 1만2392원이었다. 최근 금호산업 주가가 2만1900원(1월 19일 종가 기준)까지 오른 것을 감안하면 벌써 상당한 평가이익을 본 셈이다. 호반건설 입장에서는 투자수익을 극대화 하는 동시에 금호산업과 향후 협력을 통한 사업 시너지도 기대할 수 있으니 꿩먹고 알먹고다.재계에서는 호반건설이 최근 M&A 전문가인 전중규 대표이사를 경영 일선에 세운 것에 주목하고 있다. 대형 M&A를 위한 포석이 아니냐는 분석이다. 외환은행 여신 본부 부행장 출신의 전 대표는 기업 구조조정 업무를 주도했고 현대건설과 하이닉스, 현대종합상사 등 대기업의 경영정상화를 성공시키면서 M&A분야 전문가로 꼽히는 인물이다. 1조클럽에 오른 재계의 신흥 강자, 1조원의 현금을 지닌 호반건설이 주목되는 이유다.- 글 조득진 포브스코리아 기자 사진 지미연 기자

집값이 바닥권에 근접했다고 보는 전문가들이 늘고 있다. 이들은 다양한 근거를 제시하며 바닥론을 주장한다. 대표적인 사람은 서종대한국주택금융공사 사장. 서 사장은 건설교통부(현 국토해양부) 주택정책과 과장, 주택국 국장, 주거복지본부 본부장 등을 거치며 20년 이상 주택정책을 편 전문가다. 그는 “이르면 연말, 늦어도 내년 상반기중에는 주택시장이 바닥을 칠 것”이라고 말했다. 서 사장은 주택시장이 조정과정을 충분히 거쳤다는 점을 강조한다. 그는 “지금집값이 연 소득의 4.2배 수준”이라며 “이는 과거 7.5배에 비해 크게 내려간 것이며 선진국(4배)과 비교해도 근접한 수준”이라고 말했다.경기 용인시 등에서는 2006~2007년 최고점에 비해 절반 수준으로 집값이 급락한 경우도 적지 않다. 용인시 성복동 LG빌리지 3차 전용면적 164㎡형의 경우 최근 4억8000만원에 팔렸다. 2006년 하반기(10억원)에 비하면 반 토막 수준에서 거래된 것이다. 또 경기분당 정자동 상록마을 우성1차 전용면적 129㎡형은 2006년 최고가격(13억2500만원)의 절반 수준인 6억8400만원에 최근 팔렸다.경매 낙찰가 전셋값 수준경매시장에서는 전셋값보다 조금 높은 수준에 낙찰되는 주택이 속출하고 있다. 서울 방학동의 전용면적 42.9㎡형 삼익세라믹아파트는 최근 감정가격(1억9000만원)의 69.3%인 1억3169만원에 새 주인을 만났다. 이 아파트의 전셋값은 9400만원으로 낙찰가와 3760만원밖에 차이가 나지 않는다. 경기도 김포 감정동 신안실크밸리 전용면적 85㎡도 감정가(2억원)의 68.1%인 1억3620만원에 팔렸다. 이아파트의 전셋값은 1억원선이다.서종대 사장은 전셋값 상승으로 전세수요 중 상당수가 매매 수요로 돌아설 가능성이 있다는 점도 바닥론의 근거로 들었다. 국민은행에 따르면 8월 기준 전국 아파트의 매매가 대비 전셋값 비율(전세가율)은 61.7%로 2003년 9월(62.3%) 이후 가장 높다. 전문가들은 이 비율이 60%를 넘으면 전세 대신 집을 사는 사람들이 늘어난다고 본다. 최근 2~3년 동안 부산·광주 등의 지방 대도시 아파트값이 오른 이유 중 하나가 매매가의 80%선까지 육박했던 전셋값이다. 전셋값이 계속 오르고 전세 물건 품귀 현상으로 전셋집 구하기도 쉽지 않자 아예 매수로 돌아선 경우가 늘었던 것이다.서 사장은 우리나라 주택시장이 일본과 비슷한 장기불황에 빠질 것이란 전망에 대해서도 “그렇지 않다”고 설명했다. 그는 “일본은 동경권에 1000명당 540채의 주택이 있고, 선진국 기준으로 완전 공급이 440채”라며 “우리나라는 현재 수도권이 357채에 불과하고 우리나라는 인구도 2030년까지, 가구수는 2040년까지 늘어난다”고 말했다. 그는 10년 주기설도 들었다. 우리나라 주택시장은 40년 동안 10년 주기로 움직였는데, 5~6년 하락한 뒤 4~5년 상승하는 패턴이었다는것이다. 이 패턴대로 움직인다면 2007년 이후 5년째 집값이 떨어지고 있으니 곧 반등국면을 맞을 것이란 예상이다.주택시장 전문 연구기관인 주택산업연구원은 최근 주택시장이 바닥에 근접해가고 있다는 내용의 보고서를 냈다. 이 연구원의 남희용 원장은 “주택산업연구원이 매달 발표하는 HBSI지수를 보면 9월 서울과 수도권에서 미미한 반등세를 보여 어느 정도 바닥권에 진입한 것으로 보인다”며 “올 하반기 정도에 바닥을 친다면 서서히 주택시장이 정상화될 가능성이 크다”고 말했다. HBSI는 한국주택협회와 대한주택건설협회가 회원 건설업체 30개 이상을 대상으로 향후 전망과 현황 등을 조사한 결과를 수치화한 것이다. 서울과 수도권의 9월 전망치는 8월에 비해 각 12.8포인트 상승했다.미국 주택시장이 회복세를 보이는 것도 바닥론에 힘을 실어준다.스탠더드앤드푸어스(S&P)가 최근 공개한 6월 케이스-실러지수는 1년 전 같은 달에 비해 0.5% 상승했다. 케이스-실러지수가 전년 동월 대비 오름세를 보인 것은 2010년 9월 이후 1년 9개월 만에 처음이다. 부동산 전문가들은 케이스-실러지수의 오름세 반전을 집값하락세가 바닥을 찍고 오름세로 돌아선 확실한 신호로 해석하고 있다.케이스-실러지수는 뉴욕, 시카고 등 20개 대도시 주택 가격 동향을 보여주는 부동산 지표다. 부동산 전문가들이 미국 부동산시장 침체와 활황을 판단할 때 가장 많이 활용하는 지표이기도 하다.미국 주택 가격이 오름세로 돌아선 데는 몇 가지 이유가 있다. 모기지 금리가 사상 최저 수준으로 떨어진 점이 주택 매입 여력을 키웠다. 또 그동안 시장 불확실성 탓에 미뤄 놓은 주택 매입 잠재 수요가 만만치 않게 쌓여 있었던 게 주택 매입 기반 확대에 도움을 줬다.여기에다 떨어질 만큼 떨어진 주택 가격이 주택 매입 수요를 자극해 가격을 끌어올렸다는 분석이다.우리나라도 7월 한국은행이 2009년 2월 이후 3년 5개월 만에 기준금리를 내린 데 이어 10월께 추가로 금리를 인하할 가능성이 있다. 최근 경기 화성 동탄2신도시 동시분양과 서울 송파구 위례신도시 분양 등에서 높은 청약 경쟁률이 나온 것을 놓고도 주택시장이변곡점을 맞고 있는 것이란 분석이 나온다. 8월 말 청약 접수를 받은 동탄2신도시의 경우 동시분양에 나선 5개 단지가 모두 청약 순위 내에서 청약을 마감했다. 3656가구 일반 분양에 총 1만9584명이 청약 접수했고 3개 건설사가 1, 2순위에서 마감했으며 나머지 2개사도 3순위에서 마감됐다.그러나 집값 바닥론은 시기 상조라는 분석이 아직까지는 더 많다. 우선 집값에 선행하는 거래량 지표가 아직 바닥 신호와는 거리가 있다. 국토해양부가 최근 발표한 8월 전국 주택거래량은 4만7886건으로 작년 같은 기간보다 34.6% 줄었다. 7월(5만6799건)보다 15.7% 감소한 것으로 2006년 거래량 조사결과를 발표한 이후 이래 8월 기준으로는 최저치다. 수도권이 1만7277건으로 1년 전보다 37.9% 줄었다. 특히 강남·서초·송파구 등 강남 3구의 경우 663건만 거래가 이뤄져 지난해 같은 기간(1392건)의 절반에도 못 미쳤다.지방 거래량도 3만589건으로 작년의 67.5% 수준에 불과하다. 래량 줄고 실거래가 하락세거래량이 줄면서 아파트 실거래가도 하락세다. 서울 강남권에서는 재건축 단지의 부진이 이어지고 있고, 경기 일대에서는 중대형 아파트값이 떨어졌다. 서울 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 77㎡는 7월 최고 8억원에 거래가 됐지만, 8월에는 최고가가 7억9000만원으로 떨어졌다. 작년 말 7억2000만원에 거래됐던 경기도 성남시 분당구 시범삼성아파트 전용면적 133㎡는 8월 매매가격이 6억6500만원이었다.아직까지는 ‘거래 감소 속 가격 하락’이라는 약세장의 전형을 보이고 있는 셈이다.앞으로도 하락 추세가 이어질 것으로 전문가들은 보금자리주택의 위력이 일반 주택의 매수심리를 위축시킬 것으로도 본다. 9월 14일 첫 입주를 시작한 서울 강남보금자리주택의 경우 3.3㎡ 당 분양가가 1000만원 미만인데도 서울 강남의 새 아파트 못지않은 품질을 갖췄다. 1990년대 초반 분당·일산신도시 입주가 시작되면서 서울·수도권 집값이 장기 안정세를 보인 것처럼 보금자리주택 입주 영향으로 주택시장이 상승세로 돌아서기는 어렵다는 것이다.주택시장이 충분한 조정국면을 거치지 않았다는 분석도 나온다.서울·수도권 아파트값은 2001~2007년 사이 급등한 후 조정국면에 들어갔지만 실질적인 조정기간은 2009년부터 2년 여 정도밖에 되지 않는다는 것이다. 또 최근 주택시장은 부양책이나 금리 등의 영향보단 경기변화에 더 큰 영향을 받고 있는 상황이다. 주택담보대출을 포함한 가계부채가 사상 최대 수준에 이르는 상황에서 경기후퇴로 가계 재무구조가 나빠질 가능성이 더 크기 때문에 주택구매 수요가 되살아나기엔 시간이 걸릴 수 밖에 없다는 것이다.이런 가운데 서울 아파트 값이 평균 15% 안팎 추가 하락할 수 있다는 증권사 애널리스트의 분석 보고서가 눈길을 끈다. KDB대우증권 송흥익 애널리스트가 주택의 세후 임대수익률을 고려해 발표한 ‘서울 아파트 적정 가격은 얼마일까?’라는 제목의 보고서다. 미국이나 영국 등에서는 주택의 임대수익률을 고려해 적정 집값을 평가하는 모형이 일반화돼 있지만 국내에서는 처음이다. 송 애널리스트는 “급매물이 넘쳐나는데도 자산가들이 집을 사지 않는 이유는 산 가격보다 비싸게 팔 자신이 없거나 매입한 아파트에서 수익이 나지 않는다는 것을 알고 있어서다”라고 설명했다.송 애널리스트는 세후 임대수익률이 정기예금 이자보다 높아져야 자산가들이 아파트를 매수할 것으로 판단했다. 한국은행 통계에 따르면 1~2년 정기예금금리는 3.70%이고, 세후 금리는 3.13%가 된다. 아파트의 세후 임대수익률이 최소 3.13%는 넘어야 매수가 발생할 수 있는 것이다.현재 분양면적 106㎡형 아파트(32평형)의 서울 평균 시세는 5억1000만원이고 이 아파트에서 발생하는 임대수익은 2.9%로 예금(세후 3.13%)보다 낮은 수준이다. 그나마 2.9%는 자기 돈100%로 집을 샀을 경우로 만일 50% 대출을 끼고 집을 샀다면 세후 임대수익률은 1.1%에 불과하다. 대출 없이 살 경우 안전마진인 3.13%의 수익이 발생하려면 아파트 값이 최소 7.5%(자기자본100% 투자) 하락해야 한다. 대출을 끼고 살 경우 이자비용까지 계산하면 아파트 가격은 25.5%가 떨어져야 손익분기점이 된다. 즉 평균적으로는 약 15%가 하락해야 한다.빚 구조조정 서둘러야송 애널리스트는 현재 아파트에 전세 및 월세로 살고 있는 세입자들이 집값 하락에도 매매로 돌아서지 않는 이유도 분석했다. 평균가격 5억1000만원짜리 106㎡형 아파트의 평균 전세가는 현재 2억5500만원으로 이 집을 사려는 세입자는 추가로 2억5500만원의 대출을 받아야 한다. 이 경우 주택담보대출 금리 4.64%를 적용하면 연간 이자비용이 1183만원 발생하게 된다. 월간으로는 99만원의 이자다. 전세자금만으로 같은 아파트에 거주할 수 있는데 집값이 상승한다는 확신도 없이 굳이 이자비용 99만원을 추가로 지불하며 집을 매입할 이유가 없다는 것이다. 송 애널리스트는 “서울 및 수도권의 아파트 가격은 순환적 경기변동으로 인해 일시 하락하는 것이 아니라 구조적인 요인으로 장기 하락할 가능성이 크다”고 말했다.그는 “저출산, 고령화, 저성장, 주요 주택매수 연령층인 30~54세 인구 감소라는 구조적인 변화로 사람들의 인식 체계가 바뀌며 아파트가 투자 대상에서 거주 대상으로 바뀌고 있다”고 덧붙였다.이같이 집값 바닥 논쟁이 활발해지고 있지만 바닥론을 주장하는 측이나 추가 하락을 주장하는 측 모두 집값이 급등하거나 급락할 가능성이 작다는 데에는 의견을 일치한다. 무리하게 대출을 많이 받아 고점에 주택을 매수한 경우라면 부채 다이어트 등의 구조조정을 서둘러야 한다는 게 전문가들의 조언이다.