강남구를 비롯해 서초구, 송파구 등 강남3구의 국민평형 가격이 3년 3개월 만에 모두 평균 20억원을 넘은 것으로 나타났다. 17일 부동산 플랫폼 직방은 국토교통부 실거래가를 분석한 결과, 지난달 서울의 전용면적 84㎡인 이른바 국민평형 아파트의 평균 거래가격이 14억30895만원으로 전월(13억60859만원) 대비 5.14% 올랐다고 밝혔다.특히 강남3구의 거래 가격이 높게 나왔다. 서초는 31억4043만원, 강남은 27억634만원), 송파는 20억2813만원으로 평균 거래 가격이 각각 20억원을 넘으며 지난달 평균 거래 가격 순위에서 나란히 1∼3위를 차지했다.가격을 올린 아파트로는 서초구는 래미안원베일리, 아크로리버파크, 래미안퍼스티지 등이 평균 가격을 끌어올렸고, 강남구는 개포동 래미안블레스티지와 디에이치아너힐즈 같은 준신축 아파트가 30억원 이상에 거래됐다.송파구는 헬리오시티, 리센츠, 잠실엘스, 트리지움, 파크리오 등에서 20억원 이상 거래가 늘었다.이처럼 20억원을 상회한 것은 지난 2021년 11월 이후 3년 3개월만이다.이외에 높은 가격대 지역으로는 용산(19억1413만원), 종로(18억7190만원), 성동(16억1137만원), 마포(15억8311만원)가 15억원을 넘었다.평균 거래가가 가장 낮은 곳은 도봉(6억1529만원)과 강북(6억8257만원)으로 7억원을 밑돌았다.

서울 아파트 거래량이 지난 2월 들어 늘어나면서 이른바 '국민평형'으로 불리는 전용면적 84㎡ 평균 가격도 오름세를 보이는 것으로 나타났다.17일 직방에 따르면 2월 실거래가격 기준으로 서울 국민평형 아파트값은 평균 14억3895만원이었다.자치구별로 보면 국평 아파트가 가장 비싸게 거래된 곳은 서초구로 31억4043만원에 달했다. 이어 강남구 27억634만원, 송파구 20억2813만원 순이었다.서초구는 래미안원베일리, 아크로리버파크, 래미안퍼스티지, 반포자이 등 한강변 , 브랜드, 학군지 단지 거래가 이뤄지면서 평균 가격을 끌어올렸다.강남구 역시 개포동 래미안블레스티지, 개포동 디에이치아너힐즈, 삼성동 래미안라클래시 등의 준신축 아파트가 30억원 이상에 거래됐다. 다만, 논현동·역삼동·일원동 등 구축 단지의 거래가 더해지면서 평균 가격은 27억원 선을 나타냈다.송파구는 헬리오시티, 리센츠, 잠실엘스, 트리지움, 파크리오 등 20억원 이상 아파트의 거래량이 증가하면서 2월 국평 아파트값이 20억원을 넘겼다.강남3구 외에도 용산구(19억1413만원), 종로구(18억7190만원), 성동구(16억1137만원), 마포구(15억8311만원) 등도 국평 아파트의 평균 거래가격이 15억원을 넘겼다.반면 도봉구(6억1529만원)와 강북구(6억8257만원)는 7억원 이하에 가격이 형성된 것으로 나타났다.이는 기준금리 인하에 따른 대출 금리 하락 기대감이 확산된 데다가, '잠삼대청'(잠실·삼성·대치·청담동) 지역의 토지거래허가구역 해제로 거래량이 늘고 가격이 탄력성을 보인 데 따른 것이라는 게 직방의 설명이다.더욱이 오는 7월 DSR 3단계 시행을 앞두고 대출 규제가 강화되기 전 유리한 조건에서 주택을 매입하려는 수요가 선제적으로 시장에 유입되는 모습이다.김은선 직방 빅데이터랩장은 다만 "서울 외곽 지역에서도 하락 매물이 소진되며 일부 가격 상승이 나타나고 있지만, 아직 적극적인 추격 매수세가 뚜렷하지 않아 이 흐름이 지속될지는 지켜봐야 할 상황"이라며 "경기 불안과 정국 불안 등의 외부 요인도 시장에 영향을 미칠 수 있어, 서울 아파트의 거래량 증가와 가격 상승이 계속될지 여부는 더 지켜봐야 할 시점"이라고 분석했다.

최근 몇 년 새 한강 조망이 본격 주목 받으며 가장 수혜를 입은 강남권 지역은 '반포'다. 특히 한강 조망을 십분 살린 ‘아크로 리버파크’는 실거래가격이 최초로 3.3㎡(평)당 1억원을 돌파하며 반포를 강남권 대장지역으로 자리매김하게 한 주 요인이다. 또한 반포에는 최근 입주를 시작한 래미안 원베일리, 재건축이 진행 중인 반포주공1단지 1‧2‧4주구 등 대규모 새 아파트들이 줄줄이 대기 중이다. 이에 반포를 선도하는 대장 단지가 어느 곳이 될지 부동산업계의 관심이 쏟아진다.서울 서초구 반포동은 2009년 대규모 신축 단지가 들어서면서 강남권 신흥 부촌으로 떠올랐다. 반포주공3단지를 재건축해 2009년 3월 입주를 시작한 ‘반포 자이’(3410가구)가 포문을 열었고, 같은 해 7월 반포주공2단지를 탈바꿈시킨 ‘래미안 퍼스티지’(2444가구)가 집들이를 했다. 반포 자이는 전용면적 84㎡ 기준 10억8000만~11억7000만원 수준으로 분양됐는데, 입주 2년 만에 14억8000만원에 팔리는 등 큰 인기를 끌었다. 래미안 퍼스티지도 2010년 전용면적 84㎡ 매매가격이 15억원을 뛰어넘었다. 두 단지는 우수한 교통여건과 함께 뛰어난 학군까지 갖추는 등 신축 대단지 효과를 톡톡히 봤다. 반포 자이는 지하철 7호선 반포역과 9호선 사평역을 양쪽으로 둔 더블역세권이다. 래미안 퍼스티지 역시 지하철 9호선 신반포역과 3‧7‧9호선 고속터미널역이 양방향으로 자리한 트리플역세권을 갖췄다. 또 반포 자이는 단지 내 원촌초와 원촌중이 자리하고, 래미안 퍼스티지는 잠원초를 끼고 있는 등 교육환경도 우수하다.강남 고급 APT 상징된 아크로 리버파크 이후 반포 지역에서는 서울 강남권을 대표하는 대장 아파트가 새로 등장했다. 신반포1차를 재건축한 ‘아크로 리버파크’(1612가구)는 2016년 8월 입주를 시작하면서 고급 아파트 커뮤니티시설과 한강변 조망권 신축 아파트로 부동산시장 이목을 집중시켰다. 수영장, 사우나, 헬스장, 골프장, 도서관, 독서실 등 다양한 시설을 단지 내에서 누릴 있는 점이 부각됐고 올림픽대로가 바로 집 앞에 위치한 한강변 대단지라는 것도 장점으로 꼽혔다.2019년에는 아크로 리버파크 전용 59.95㎡가 23억9800만원에 거래되면서 평당 9992만원을 기록했다. 사실상 평당 1억원 시대를 연 셈이다. 국내 부동산시장에서 아파트 1채가 평당 1억원 이상에 매매된 것은 아크로 리버파크가 처음이다. 지난해 1월에는 전용면적 84㎡가 46억6000만원에 거래됐고, 올해 8월에도 동일 면적이 38억1000만원에 팔리면서 매매가격은 꾸준히 평당 1억원대를 유지하고 있다.그런데 최근 바로 옆 단지인 ‘래미안 원베일리’가 완공 후 지난 8월부터 입주를 시작하며 반포 한강변 대장주 자리를 이어받을 지 관심이다.“아리팍 비켜”…신축 래미안 원베일리, 평당 1억대 맹추격 래미안 원베일리는 삼성물산 건설부문이 신반포아파트 3차·23차, 경남아파트, 우정에쉐르, 경남상가를 통합 재건축해 최고 34층, 23개 동, 총 2990가구 규모로 조성한 대규모 아파트다. 시공사 삼성물산 건설부문이 개발한 주거플랫폼 ‘홈닉’을 처음으로 적용한 아파트이기도 하다. 잠원초와 신반포중, 세화여중, 세화고, 세화여고 등 학군도 우수하다. 래미안 원베일리는 입주 전부터 신고가를 경신하며 아크로 리버파크를 바짝 추격하고 있다. 지난 8월 래미안 원베일리 전용면적 84㎡ 입주권은 역대 최고가인 45억9000만원에 팔렸다. 부동산업계에 따르면 전용면적 84㎡ 입주권 시세는 37억~39억원대로, 아크로 리버파크 동일 평형 매매가와 비슷하거나 더 높은 수준이다.현재 이주를 마치고 착공에 들어간 ‘구반포’ 소재 반포주공1단지 1‧2‧4주구도 차기 반포 대장 아파트를 갈아치울 대표 단지로 꼽힌다. 현재 2293가구인 이 단지는 2017년 현대건설이 재건축 시공권을 수주하면서 5002가구 규모의 ‘반포 디에이치 클래스트’로 재탄생할 예정이다.부동산업계에 따르면 반포 디에이치 클래스트는 5000여가구로 한 단지 내 최다 가구 아파트가 될 전망이다. 특히 한강변을 가로로 길게 끼고 있어 전체 가구의 70%가 한강 조망권에 들어갈 것으로 예상된다. 일반분양 물량 역시 약 1800가구에 달해 현금유동성이 풍부한 강남 고급 아파트 수요자들이 아끼던 청약 통장을 앞다퉈 내놓을 것으로 보인다. 최신식‧최고급 커뮤니티시설도 부동산업계의 기대감을 높이고 있다.김경식 반포르네상스 부동산중개법인 대표는 “서울 강남에서도 한강변을 길게 조망할 수 있고 5000가구에 달하는 신축 아파트라는 점에서 전무후무한 단지가 될 것”이라며 “최근 반포주공1단지 1‧2‧4주구 42평은 73억원에 거래됐고, 문의도 꾸준하며 매수자와 매도자 간 눈치싸움도 치열하게 이어지고 있다”고 설명했다.반포주공1단지 1‧2‧4주구는 지난 5월 15일 총회 의결에 따라 35층 설계 안으로 사업이 진행 중이다. 단지 재건축 조합은 지난 8월 31일 서초구청으로부터 사업시행계획 변경인가를 얻었고, 이르면 내년 3월 착공, 2025년 일반분양을 목표로 사업을 추진하고 있다.

이달 말 입주를 앞둔 인천 서구 소재 ‘검암역 로열파크씨티 푸르지오’가 부동산 업계에서 화제가 되고 있다. 2020년 6월 ‘리조트 도시’를 컨셉으로 4805가구가 공급됐을 당시만 해도 과연 리조트 도시 조성이 가능할 지에 대해 반신반의하는 반응이 많았다. 그러나 지난 12일부터 3일간 진행된 입주자 사전점검 이후 실제 완공된 단지 모습이 부동산 커뮤니티를 통해 알려지면서 검암역 로열파크씨티 푸르지오는 입소문을 타기 시작했다. 보통 매도 물량이 쏟아지는 입주장 시기에도 불구하고 웃돈이 붙고 있다.최근 입주 또는 분양을 앞두고 새 트렌드를 주도하는 아파트 단지들이 높아진 주택 소비자의 눈높이를 맞추기 위해 호텔 또는 리조트 시설 및 서비스를 적극 도입하고 있다. 1인당 GDP가 3만 달러를 돌파한 시대에 ‘호캉스’(휴일을 호텔에서 보내는 일) 등 쾌적하고 편리한 고급 숙박 시스템에 대한 경험이 일반화하고 있기 때문이다.‘호캉스’를 집에서…5세대 아파트 등장 일반적으로 주택업계에선 1960~1980년대 지어진 아파트를 1세대, 1990년대 아파트를 2세대로 치며 2000년대 지하주차장 등장과 함께 조경이 갖춰진 아파트를 3세대로 친다. 최근 몇 년간 입주를 진행한 고급 브랜드 아파트는 4세대에 속한다. 4세대 아파트는 지하주차장과 각 세대가 엘리베이터로 바로 연결되며, 지상주차장이 있던 공간은 고품격 조경과 조식서비스, 카페테리아, 피트니스 등을 제공하는 커뮤니티 시설이 차지하고 있다. 반포 아크로리버파크, 성수동 트리마제 같은 단지가 고급아파트의 기준을 세운 최신형 4세대의 상징 같은 곳이다. 검암역 로열파크씨티 푸르지오는 5세대를 지향하며 기획됐다. 시행사인 DK아시아의 최진철 사업전략본부 수석부장은 “우리나라 1인당 GDP가 3만 달러를 넘어선 현재, GDP 5만 달러 시대를 바라보고 6성급 호텔 이상으로 계획된 ‘5세대 하이엔드 아파트’로서 ‘로열파크씨티’를 기획했다”고 강조했다. 검암역 로열파크씨티 푸르지오에는 국내 대표 리조트 아난티에서 착안한 디자인의 실내 수영장과 에버랜드를 탄생시킨 삼성물산 리조트부문의 손을 거친 어린이 물놀이장이 조성돼 있다. 주민전용 실내수영장은 반포 래미안퍼스티지 등 3.5세대 아파트부터 나타나기 시작했으나, 검암역 로열파크씨티 푸르지오 내 실내수영장은 아난티 수영장을 연상시키는 고급 샹들리에와 어린이 입주민을 위한 유수풀 등을 갖추고 있다. 어린이 물놀이장 역시 기존 신축아파트 내 테마 놀이터보다 한 차원 진화한 형태를 보인다. 2단지 내 ‘사파리월드’를 보면 캐리비안 베이를 연상시키는 워터풀 버킷과 대포노즐, 코끼리와 얼룩말 모형들 근처에 바닥분수를 확인할 수 있다. 일정 시간이 되면 물이 채워진 워터풀 버킷이 기울어지며 밑으로 물이 떨어진다. 커뮤니티 건물에선 풀무원푸드앤컬처가 아침, 점심, 저녁식사가 모두 나오는 ‘3식 서비스’를 제공한다. 높은 관리비에 대단지 선호 커질 듯 지난 3월부터 입주를 진행한 서울 강남구 개포동 소재 ‘개포자이 프레지던스’에는 ‘루프탑 인피니티풀(Infinity Pool)’이 있다. 인피니티풀은 주변 경치와 끊이지 않고 연결된 느낌을 주는 야외 수영장을 뜻하며 싱가포르 랜드마크이자 고급 호텔인 ‘마리나베이 샌즈’의 인피니티풀이 국내에 널리 알려져 있다. 마리나베이 샌즈 인피니티풀에서 환상적인 싱가포르 도심 조망이 가능하다면, 개포자이 프레지던스 내 인피니티풀에서는 개포동 ‘숲세권’의 상징인 대모산 조망이 가능하다.개포동에선 개포주공 저층 아파트의 재건축 사업이 궤도에 오르며 각 조합과 1군 건설사들이 경쟁적으로 상품 고급화 및 차별화를 위한 노력을 이어갔다. 스카이라운지와 조식서비스 등이 대표적이다. 개포주공4단지 재건축인 개포자이 프레지던스는 주변 단지와 차별화를 위해 인피니티풀을 조성한 것으로 알려져 있다. 서초구 반포동에선 재건축 최대어로 꼽히는 반포주공1단지 1·2·4주구가 이주를 마친 상태로 이르면 2024년 공급을 앞두고 있다. 현대건설 하이앤드 브랜드인 ‘디에이치’가 적용되는 해당 단지는 시공권 입찰 당시 제안서에 따르면 재건축 뒤 실내 아이스링크, 오페라하우스 뿐만 아니라 5성급 호텔을 연상케하는 컨시어지 센터, 리셉션 등이 갖춰질 것으로 기대된다. 최근 설계공모에 나선 압구정 특별계획구역 역시 재건축 후 그동안의 신규 단지와 차원이 다른 아파트를 선보일 것으로 기대된다. 특히 서울시에선 한강과 접한 압구정 특별계획구역 2·3·4·5 재건축 단지의 입지를 활용해 디자인과 공공성, 생활편의를 모두 잡는 가이드라인을 내놨다. 이중 개방형 커뮤니티 시설 일부를 수상 레저기능을 갖춘 스포츠 콤플렉스로 조성하는 방안도 있다. 6월 24일 압구정 특별계획구역2 재건축 조합 정기총회에선 베르사유 궁전을 모티브로 해당 조합 설계공모에 참가한 디에이건축이 설계사로 선정되기도 했다. ‘압구정 아페제(APG)’라는 이름의 이 설계안은 6개 아파트 동과 기단 역할을 하는 포디움(podium)이 정원을 둘러싸고 있는 구조를 자랑한다. 설계에 따르면 동마다 각각 세련된 컨셉의 스카이라운지가 들어설 뿐 아니라 5성급 이상 호텔에서 이용 가능한 드롭오프(승하차 공간)와 컨시어지, 세계최초로 프라이빗 갤러리가 조성될 전망이다. 디에이 건축은 세계적인 건축과 도미니크 페로와 협업을 통해 이 같은 설계안을 내놨으며 해당 구역의 설계용역비만 144억원에 이른다. 그러나 일각에선 이 같은 시설 일부가 착공 전 제외되거나 입주 후 사용되지 않을 가능성이 제기되기도 한다. 시설 운영을 위한 유지관리 비용 때문이다. 공동주택관리 정보시스템에 따르면 이미 강남권 신축 고급 아파트 월 관리비는 개별사용료 포함 1㎡(전용면적 기준) 당 5000~6000원 수준이다. 냉난방비 등이 높아지는 여름이나 겨울철엔 관리비가 이보다 오른다. 우후죽순 조성되고 있는 야외 수영장이나 연못, 분수 등 수변시설은 겨울철에 활용도가 떨어지는 문제도 발생한다. 이에 대해 한 부동산 전문가는 “주상복합 관리비나 호텔 이용료에 비하면 저렴한 편이지만 비싼 것은 사실”이라며 “강남 고급 아파트의 경우 세금문제와 높은 관리비 등으로 인해 일반적인 가구는 거주하기 어렵다”고 설명했다. 이 전문가는 “다만 규모가 큰 대단지의 경우 ‘십시일반’으로 운영비용이 나눠져 퀄리티(quality) 대비 관리비가 합리적일 수 있다”고 덧붙였다.

시가총액 상위 50개 아파트의 매매가격이 11개월 만에 상승 전환했다.29일 KB국민은행의 주택가격 동향 조사 결과에 따르면 이달(15일 조사 기준) ‘KB선도아파트 50지수’는 이달 88.97로 지난달(88.88)보다 상승했다. 이 지수는 전국 아파트 단지 가운데 가구 수와 매매가를 곱한 상위 50개 단지의 시가총액 변동률을 수치화한 것이다. 가격 변동의 영향을 가장 민감하게 보여줘 전체 시장을 축소해 선험적으로 살펴보는 의미가 있다.선도아파트에는 서울 송파구의 ‘헬리오시티’, ‘파크리오’, ‘올림픽선수기자촌’, ‘잠실 엘스’와 서초구의 ‘반포자이’, ‘래미안퍼스티지’ 등이 포함된다.아파트·연립·다세대·단독주택을 포함한 서울 주택 평균 매매가는 전월 대비(이하 모두 전월 대비) 0.51% 하락하며, 4개월째 낙폭이 줄었다.이 중 서울 아파트 매매가는 이달 0.87% 하락하며 4개월 연속 낙폭이 감소했다. 연립주택과 단독주택은 각각 0.08%, 0.03% 하락했다.전국 주택 매매가는 0.58% 떨어져 전월(-0.78%)보다 낙폭이 줄었다.경기(-1.23%→-0.79%)와 인천(-1.01%→-0.59%)의 낙폭이 줄었다. 5대 광역시(대전·대구·울산·부산·광주)에서도 전월(-0.79%)보다 낙폭이 감소해 0.67% 하락했다. 기타 지방(세종시와 8개도)은 0.36% 떨어졌다.전국 주택 전셋값은 이달 0.54% 하락했다.

정부가 내년 공시가격 현실화율을 2020년 수준으로 낮추기로 하면서 아파트 보유세 부담이 얼마나 줄어들지 부동산 시장의 관심이 모이고 있다. 전국 50개 주요 단지의 내년 보유세는 올해보다 평균 100만원 정도 줄어들 것으로 예상된다. 5일 부동산 세금 계산 서비스 셀리몬(sellymon)에 따르면 KB 선도 아파트 기준 전국 50개 단지의 2023년 예상 재산세∙종합부동산세를 계산해본 결과 올해와 비교해 아파트별로 적게는 10만원에서 많게는 250만원 정도까지 보유세가 감소할 것으로 예상된다. 이는 50개 아파트 전체로 보면 평균 101만9871원 감소한 것으로, 전년 대비 20% 정도 낮아진 세액이다. 서울 송파구 헬리오시티(전용면적 84㎡)의 경우 내년 공시가격 현실화율을 반영한 예상 공시가격은 13억9305만원이다. 올해 보유세는 재산세 372만1950원과 종부세 122만7456원을 합한 494만9406원이었지만, 내년 보유세는 재산세 313만412원과 종부세 35만5700원을 더한 348만6112원으로 예상된다. 내년 예상 보유세는 올해보다 약 146만3294원 줄어드는 것이다. 서울 서초구 반포자이(전용면적 84㎡)의 경우 내년 예상 공시가격은 26억3550만원으로, 올해 보유세는 1209만2857원이었지만, 내년 예상 보유세는 1107만3386원으로 101만9471원 감소한다. 서울 서초구 래미안퍼스티지(전용면적 84㎡)의 경우 내년 예상 공시가격은 28억2375만원으로 내년 예상 보유세는 올해보다 83만5201원 줄어든 1248만8114원이다. 서울 강동구 고덕그라시움(전용면적 84㎡)의 경우 내년 예상 공시가격은 9억6188만원으로 내년 예상 보유세는 192만7588원으로 올해보다 106만2608원 감소한다. 이는 지난 7월 발표한 2023년 종합부동산세 개정(안)과 올해 실거래가를 기준으로 공시가격 현실화율 수정안을 반영해 내년 추정 공시가격을 산정한 것이다. 1세대 1주택자의 예상 재산세∙종합부동산세를 계산했다. 정부가 발표한 ‘공시가격 현실화 수정 계획’에 따르면 2023년 공시가격 산정 시 적용할 현실화율을 2020년 11월 공시가격 현실화 계획을 수립하기 이전인 2020년 수준으로 낮출 방침이다. 공시가격 현실화 수정 계획에 따른 현실화율 인하 효과로 인해 올해 대비 내년 공시가격 변동률은 평균적으로 공동주택 -3.5%, 단독주택 -7.5%, 토지 -8.4%로 내년도 공시가격은 올해보다 하락할 예정이다. 내년 최종 공시가격은 올해 부동산 시세 변동분을 반영해 결정할 계획이다. 주택 거래 시장의 침체가 이어지고 있는 현재 50개의 KB 선도아파트 가격은 올해 하반기 들어 하락세를 면치 못하고 있다. 송파구를 비롯해 서초, 강남 등 서울 지역에서 실거래가가 2억~3억원 넘게 하락한 아파트들이 나오고 있다. 정부는 공시가격 현실화율을 하향 조정하고 1주택자의 재산세 공정시장가액비율을 현재 45%보다 더 낮은 수준으로 인하할 계획이기 때문에 향후 정부 방침에 따라 보유세는 더 감소할 수 있을 것으로 예상된다. 이선구 아티웰스 대표는 “공시가격 변화에 따라 납세자들의 세부담이 달라지는데 집값이 추가로 하락할 경우 공시가격도 예상보다 더 낮아질 수 있다”며 “관련 법 개정에 따라 2023년 절세 전략도 새롭게 세워야 할 것”이라고 말했다. 박지윤 기자 jypark92@edaily.co.kr

"내년에 본격 조정기가 시작될 수 있습니다. 그러면 시장에 여파가 이어질 수 있겠죠" 최근 미국 연방준비제도(Fed·연준)가 세 번째 자이언트스텝(기준 금리 0.75%포인트 인상)을 단행하면서, 우리 부동산 시장에 한파가 더욱 거세질 것으로 보인다. 한국은행의 추가 기준금리 인상이 이어지면 매수심리가 더욱 얼어붙으면서 거래 절벽이 심화되고, 가격하락이 내년까지 이어질 것이라는 전망이 제기된다. 한국부동산원에 따르면 9월 마지막주 전국 아파트 매매수급지수가 전주(85.9)보다 낮은 84.8로 집계됐다. 매매수급지수는 조사 시점에서의 상대 비교이지만 단순 수치로만 볼 때 이번 지수는 2019년 10월 둘째 주(84.8) 조사 이후 약 3년 만에 가장 낮은 수치다. 서울의 아파트 매매수급지수는 78.5를 기록하며 지수 80선이 무너졌다. 이 역시 지난 2019년 6월 셋째 주(77.5) 조사 이후 3년 3개월 만에 가장 낮은 것이다. 매매수급지수가 기준선인 100보다 낮으면 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 의미다. ━ 금리인상·대출규제 여파 매수세 약화…거래절벽 ↑ 금리인상과 대출규제 등의 여파로 매수세가 약화되면서 거래 절벽 현상도 심화된 지 오래다. 국토교통부에 따르면 올 들어 8월까지 전국의 주택 매매량은 총 38만5391건으로 지난해 같은 기간(73만7317건)과 비교해 47.7% 감소했다. 지역별로 수도권은 15만4448건으로 전년 동기 대비 57.3% 감소했고, 지방은 23만943건으로 38.5% 줄었다. 수도권 중 서울은 4만3818건으로 53.8% 줄었다. 거래절벽이 지속되면서 매매시장뿐 아니라 전세시장도 수요자 우위로 돌아서는 분위기다. 집이 팔리지 않자 전세로 돌리는 집주인이 늘었고 월세선호로 전세수요가 줄면서 전세매물이 쌓이고 있어서다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 9월 30일 기준 서울 아파트 전세 매물은 4만107건이다. 서울 아파트 전세 매물이 4만건을 넘은 것은 2020년 7월25일(4만324건) 이후 약 2년2개월 만에 처음이다. 한국부동산원 집계 기준 서울 아파트 전셋값은 올해 1월 0.01% 상승을 끝으로 하락 전환해 8월까지 0.72% 떨어졌다. 부동산 시장의 선행지표로 여겨지는 경매시장도 찬바람이 불고 있긴 마찬가지다. 법원경매 전문기업 지지옥션에 따르면 지난달 서울 아파트 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 89.7%를 기록했다. 이는 지난 2020년 3월(83.3%) 이후 최저치다. 지난해 인기를 누렸던 서울 아파트 경매도 싸늘하게 식었다. 지난달 서울 아파트 경매 진행 건수는 67건이었지만, 그 중 15건만 낙찰됐다. 낙찰률은 22.4%로 10건이 경매에 나오면 약 8건이 유찰된 셈이다. 이처럼 부동산 시장이 위축되면서 주택시장에선 미분양 공포도 커지는 분위기다. 지난 8월 말 기준 전국의 미분양 주택은 총 3만2722호로 집계됐다. 지난해 말 1만7710호였던 것과 비교하면 90% 가까이 늘어난 것이다. 공사가 끝난 뒤에도 분양되지 못해 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 주택은 서울이 188호로 전달보다 24.5% 증가했고 수도권도 1042호로 2.5% 늘었다. ━ 부동산 침체 고개…경매·분양 시장도 찬바람 청약 불패 지역으로 꼽혔던 서울에서도 청약 미달 사업장이 나오고 있다. 이달 청약을 받은 구로구 가리봉동 '남구로역 동일 센타시아'와 오류동 '천왕역 모아엘가 트레뷰'는 모두 모집 인원을 채우지 못하고 미달됐다. 이른바 '줍줍(줍고 또 줍는다)'으로 불리는 무순위 청약 열기도 빠르게 식고 있다. 무순위 청약은 새 아파트에서 발생한 미분양이나 미계약 물량을 청약통장 없이 추첨을 통해 공급하는 것을 말한다. 무순위 청약에서도 미달되면 미분양 물량으로 집계된다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 올해 1월부터 9월15일(공고일 기준)까지 서울 지역 아파트 무순위 청약 건수가 총 39건으로 집계됐다. 이는 지난해 같은 기간(7건) 대비 5배가 넘는 것이다. 부동산시장 침체로 미분양이 쌓이면서 건설사들의 고심도 깊어지고 있다. 분양 일정 지연이 지속되면 건설사의 재무적 부담도 커질 수 있기 때문에 분양을 계속 미룰 수도 없는 노릇이다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 대출에 실패한 중·소형 건설사들의 줄도산 우려도 고개를 들고 있다. 가격 하락 분위기도 심상치 않다. 집값 내림세가 지속되면서 ‘똘똘한 한 채’라고 불리는 대장주 단지에서도 억대 하락 소식이 계속 들리고 있다. KB부동산 조사 결과 9월 선도아파트 50 지수 증감률은 -1.12%로 3개월 연속 하락했다. 이달 하락 폭은 월간 기준으로 지난 2019년 3월(-1.15%) 이후 3년6개월 만에 가장 컸다. 선도 50지수는 매년 전국 시가총액(가구 수X가격) 상위 50개 단지를 선정해 시가총액 변동률을 지수화한 것이다. 선도아파트50 지수에는 ▶서울 서초구 래미안퍼스티지 ▶아크로리버파크 ▶송파구 리센츠 아파트 ▶엘스 아파트 ▶양천구 목동신시가지 등 지역 랜드마크로 불릴 만한 고가 아파트가 포함돼 있다. 최근 주요 고가 아파트에서 하락 거래가 이어졌는데, 이런 현상이 통계에도 반영됐다. 주택 가격이 급락하면서 전세 시세가 계약 당시보다 하락해 임대인이 임차인에게 보증금 돌려주는 것이 어려워지는 '역전세난'도 심화할 것으로 보인다. 역전세난은 세입자가 전셋집을 찾지 못해 어려움을 겪는 '전세난'과 상반된 개념이다. 역전세난이 심각해지면 전세가격과 매매가격이 연이어 떨어지면서 ‘깡통주택(집값이 전세보증금에 미치지 못하는 집)’을 양산하게 된다. 깡통주택이 속출하면 경제위기 고통에 취약한 서민 주거안정이 흔들릴 수밖에 없다. 이는 곧 우리 경제의 또 다른 위기다. 깡통전세 현상은 1997년 외환위기와 2003년 카드대란, 2008년 글로벌 금융위기 등 경제 위기 때마다 반복해 왔다. ━ 내년 입주 물량 대거 대기…집값 하락 지속 전망도 정부는 주택 거래가 위축되고 집값 하락도 가팔라지자 최근 규제지역을 대폭 해제하는 등 시장 연착륙에 나섰다. 그러나 주택시장 분위기 반전은 어려울 것이란 전망이다. 집값 하락이 계속될 수도 있다는 얘기다. 연내 기준금리 추가 인상이 불가피한 데다 향후 2~3년간 지방을 중심으로 입주 물량도 대거 예정돼 있어서다. 부동산R114에 따르면 내년부터 2024년까지 향후 2년간 전국에선 62만8362가구의 입주 물량이 대기 중이다. 광역시·도별 입주 예정물량을 살펴보면 ▶경기 19만6901가구 ▶인천 6만6455가구 ▶대구 5만7555가구 ▶충남 4만4579가구 ▶부산 3만7051가구 순으로 집계됐다. 한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수는 “현재의 상황은 가격 조정의 시작이다”며 “미국의 금리 인상이 본격화되면 그 여파는 내년에 본격적으로 시장에 영향을 줄 것으로 보인다”고 말했다. 이어 “내년에 입주 물량이 많아 공급이 본격화되면 서울에 본격적으로 이제 조정 들어가는 거다”고 설명했다. 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수)는 “글로벌 금리가 올라가게 되면 우리나라도 따라갈 수밖에 없다”며 “예를 들어 지금 PF대출 금리가 거의 10% 수준이 넘어가고 있다. 그러면 사실 개발 이익을 내기가 쉽지 않다. 그러다 보니 이제 고금리 시대에는 부동산 분양 시장이 됐던, 개발 시장이 됐던 앞으로 상당 기간 동안 어려움을 겪을 수 있다”고 예상했다. 이승훈 기자 wavelee@edaily.co.kr

최근 새 정부의 부동산 규제 완화 기대감에 강남의 고가 아파트와 재건축 단지를 중심으로 신고가가 나오는 등 부동산 시장 양극화에 대한 우려가 커지고 있다. 하지만 대선 기대감이 커졌던 올해 3월과 4월에도 강남의 유명 아파트와 재건축 단지에서 최고 수억원씩 하락한 거래도 이어지고 있어 관심이 모아진다. 3일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 지난 4월 서울시 서초구 반포동 아크로리버파크 84.97㎡(12층)이 43억1000만원에 거래됐다. 지난 1월엔 이 아파트 84.95㎡(8층)가 46억6000만원에 거래된 것과 비교해 3억5000만원이나 하락한 셈이다. ━ 서초구 대장 아파트도 3억원 이상 하락 아크로리버파크는 지난해에 이어 올해 주택 중에서 가장 높은 공시지가를 기록한 곳으로 서초구 반포동 대장 아파트로 불린다. 사실 이 아파트는 하락 거래보다 신고가를 기록한 것으로 더 주목 받았다. 4월 11일 아크로리버파크 전용면적 129㎡이 64억원에 거래되며 신고가를 새로 썼기 때문이다. 금리인상 및 대출규제, 세금부담 등 지난해 10월 이후 부동산 거래가 급감하며 외곽 하락 조짐에도 강남권 아파트 상승세가 이어지는 듯 했다. 이어 서초구 고가 아파트 단지에서 ‘똘똘한 한 채’를 선호하는 등 신고가 거래가 나오자 ‘풍선효과’ 논란이 일기도 했다. 서초구는 강남3구 가운데 유일하게 토지거래허가구역으로 지정되지 않아서다. 토지거래허가구역으로 지정되면 2년간 실거주해야 하는 요건으로 실수요자 외에는 해당 주택을 매입할 수 없다. 이로 인해 전세를 낀 매매인 '갭투자'가 불가능하다. 하지만 서울시는 서초구에 대한 토지거래허가구역 지정을 고려하지 않고 있다는 입장이다. 서초구는 토지거래허가제 적용 대상인 개발사업 예정지가 아닌데다 거래량이 많지 않아 집값 불안이 확산할 가능성이 적다는 판단이다. 일부 한 두 건의 신고가 거래로 전체 매매거래 가격을 대변할 수 없다는 얘기다. 실제 또 다른 서초구의 고가 아파트에서도 하락거래가 발생했다. 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용면적 84.93㎡(7층)은 3월에 36억원(7층)에 거래됐다. 같은 면적(7층)이 올 1월엔 37억5000만원에 거래된 것과 비교해 1억5000만원 빠졌다. 일부 전문가들은 토지거래허가구역이 지정된 곳에 거래가 없는 것에 대해 실수요에 한계가 왔다고 보기도 한다. 한문도 연세대학교 정경대학원 금융부동산학과 교수는 “실수요자가 있으면 토지거래허가구역이라도 들어갈 거다”며 “(구역지정으로) 거래가 없다는 것은 투기적인 가수요만 남은 것이다. 정상적인 시장이라고 할 수 없다”고 주장했다. 그는 “향후 이러 현상(아파트 가격 하락)이 지속적으로 이어질 가능성이 높아 보이는 시장환경”이라며 “금리 인상과 함께 가계 대출을 풀어주기 쉽지 않은 상황이고, 주택 구입 부담지수도 높다”고 설명했다. 강남에는 이미 대출을 받을 수 없는 15억원 초과 아파트가 대부분이라 현금부자가 유리한 상황이다. 이런 강남마저 규제가 강화된 지난해 하반기부터는 전 집을 팔고 이사하면서 자금을 확보한 실수요 거래만 드문드문 일어났다. 새 정부 인사들도 최근 주택담보대출비율(LTV) 규제는 과다하다면서도 현행 총부채원리금상환비율(DSR)의 강화 기조를 유지할 필요가 있다는 입장을 밝혔다. 소득이 높거나 현금부자가 아닌 이상 고가 아파트에 쉽게 접근하기는 힘들어 보인다. ━ 세 부담 피해 다주택자 매물 쏟아질까…재건축도 하락 거래 부동산 업계에선 세금 부담을 느낀 다주택자들의 매물도 늘고 있다고 보고 있다. 강남권에서 최근 하락세가 두드러진 곳은 송파구다. 송파구는 다주택자가 상대적으로 많은 곳으로 알려진다. 실제 송파구 유명 아파트 단지에서도 억 단위 하락거래가 포착됐다. 송파구 대장주 아파트 리센츠 84.99㎡(5층)은 올 1월엔 25억원 거래됐으나 4월엔 같은 면적(14층)이 23억원에 거래되며 2억원이 떨어졌다. 또한 송파구 가락동 헬시오시티 84.99㎡(25층)은 올 1월 23억7000만원에 거래됐지만 4월엔 같은 면적 84.98㎡(28층)이 20억9500만원에 거래됐다. 3달 사이 2억7500만원이나 하락했다. 다주택자들은 5월 중 잔금을 치르면 수억원에 이르는 세금을 줄일 수 있는 만큼 시세보다 낮은 가격을 제시하고 있다는 분석이다. 이는 6월 1일 전 소유권 이전 등기를 완료하면 재산세·종합부동산세 등 보유세 부담을 덜 수 있기 때문이다. 다주택자들은 올해 지난해보다 많게는 40% 이상 보유세를 더 내야 할 수 있다. 정부는 올해 서울 공동주택 공시가격을 전년 대비 14.2% 인상하면서 1세대 1주택자는 지난해 공시가격을 기준으로 보유세를 부과한다고 밝혔지만 다주택자에는 올해 공시가격이 적용된다. 부동산 시장 안팎에선 세 부담을 피해 미리 집을 내놓는 다주택자들이 늘 것이란 전망도 나온다. 새 정부 출범과 함께 다주택자의 양도소득세 중과를 한시 배제하는 조치가 시행되면 매물이 쏟아질 것으로 예상한 이들의 움직임이 시작될 수 있다는 것이다. 인수위가 추진하려던 양도세 중과 한시 배제 조치 시행 시기는 새 정부 출범일인 이달 10일 이후가 될 전망이다. 최근 윤석열 대통령 당선인의 재건축 규제 완화 기대감에 들썩였던 재건축 단지에서의 하락거래도 눈길을 끈다. 지난 2월 7년만에 정비계획안이 통과한 송파구 잠실 주공아파트 5단지는 대선 이후인 3월 31일 전용면적 76.5㎡(7층) 27억1000만원에 거래됐다. 지난 1월 같은 면적 (7층)이 27억8000만원에 거래된 것에 비해 7000만원 하락한 거래다. 송파구 잠실동 아시아선수촌 아파트 전용면적 151.008㎡(10층)은 지난해 11월 42억원에 거래됐으나, 올해 3월엔 같은 면적(5층)이 38억원에 거래되며 무려 4억원이나 하락했다. 한 부동산 업계 관계자는 “호재가 이미 나왔는데도 서울 유명 재건축 단지들의 거래가 안 늘고 있다”며 “재건축하려면 조합 구성·설립, 사업시행인가, 관리처분 등 절차가 오래 걸린다. 10년 뒤 집값이 어떻게 될지 모른다. 선수들은 지금 빠져나가고 있다”고 꼬집었다. 이승훈 기자 lee.seunghoon@joongang.co.kr

한국부동산원이 발표한 주간 아파트 가격동향에 따르면, 지난 14일 조사 기준 서울 강남구 아파트 매매가격이 전 주보다 0.01% 내린 것으로 나타났다. 2020년 11월 이후 1년 8개월 만에 첫 하락세다. 서울 강남4구 가운데 송파구와 강동구도 각각 0.02%씩 하락했고 서초구만 이번 주 0.00%로 보합세를 보였다. 이로써 서울은 25개 자치구 중 22개구에서 매매가격이 하락했다. 강남4구에서는 최근 한 달 사이에 아파트값이 4억 원 넘게 내린 아파트 단지도 나오고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 강남구 개포동에 있는 디에이치자이개포 전용면적 84㎡형은 지난달 26일 20억8273만원에 거래됐다. 이는 지난해 12월 24억원에 거래된 것보다 3억1727만원 낮은 금액이다. 서울 송파구 잠실동에 있는 리센츠 전용 124㎡형도 지난해 12월 35억원에 거래됐으나 올해 1월 이보다 4억5000만원 낮은 30억5000만원에 손바뀜 했다. 이에 대해 부동산 전문가들은 3월 대통령선서 전까지는 주택시장이 보합세를 유지할 것으로 전망했다. 이와 함께 대선 이후 시장 상황에 대한 기다림이 필요하다는 의견도 내놨다. ━ 대선 이후 부동산시장의 변화 추이에 주목해야 이는 아직 강남 아파트값 하락을 속단하기에는 이르다는 의미다. 최근 부동산 시장의 가격 하락세는 규제의 역할이 큰데 대선 후보들의 공약에는 관련 제도의 완화 내용이 포함돼 있어 추이를 지켜봐야 한다는 것이다. 이미 오를 대로 오른 주택 가격이 대출 규제로 잠시 숨 고르기에 들어간 것이지, 입지가 좋은 주택에 대해선 여전히 수요가 더 많다는 의견도 일각에서 제기된다. 정부가 2030년까지 시장에 ‘과잉 수준’의 주택이 공급될 것이라고 발표했지만 이 또한 입주 시점은 한참 후라는 점에서 실질적 시장 안정 물량으로 보기는 어렵단 분석도 나오고 있다. 이 같은 시장 보합 상황 속에서 여전히 부동산 투자에 대해 관심을 가지고 있는 이라면 작년부터 강남4구 중 눈에 띄는 지역인 서초구를 지켜 볼 만하다. 서초구는 몇 년 전부터 반포동·잠원동 등 서초구 지역 주요 아파트들이 압구정동·청담동 등의 강남구 아파트 가격에 근접하고 있는 지역인데다, 다양한 개발 사업까지 진행되면서 최근 서울 강남권에서 가장 주목 받고 있기 때문이다. KB부동산이 매주 발표하는 주간 시계열 자료에 수록된 주택매매가격지수를 살펴보면 2022년 2월 14일 기준 서초구의 주택매매가격지수는 128.9를 기록하며 2019년 1월 이후 3년만에 평균 30% 가까이 오름세를 보인 것으로 나타났다. 강남구와 비교해봐도 2021년 6월 이전까지는 강남구와 서초구가 엎치락뒤치락하며 비슷한 양상으로 상승하는 모습을 보였으나 2021년 6월 기준 강남구가 117.1, 서초구가 118.0을 기록하면서 강남구를 추월한 후 꾸준히 더 높은 지수를 기록하고 있다. ━ 재건축·개발호재로 강남 신흥 주거타운 기대 이는 강남구 역삼동·개포동 등 저층 재건축 아파트 개발이 이뤄진 뒤 압구정동·대치동 등 중층 재건축 사업이 답보상태를 보인 반면, 서초구의 경우 반포동·잠원동 재건축 단지들이 속속 사업을 완료해 반포자이와 래미안퍼스티지, 아크로리버파크 등 신흥 주거타운으로 변모하면서 새 아파트를 선호하는 주거 흐름을 가져왔기 때문으로 분석된다. 우면산을 낀 쾌적한 주거환경과 함께 남부터미널·고속터미널·강남상업지구 등도 가까워 서초·강남의 기반시설을 모두 누릴 수 있는 것도 장점이다. 이 밖에 예술의전당·국립중앙도서관·한전아트센터·국립국악원 등 문화·예술시설과 명품 학군을 갖추고 있다. 또한 반포주공1단지와 신반포 아파트 등 잠원지구 재건축 사업도 순조롭게 진행되고 있으며, 이밖에 방배동 방배5구역 등 10여곳의 재건축 사업을 통해 강남권의 신흥 주거타운으로 거듭나고 있어 꾸준한 상승세를 뒷받침 하고 있다. 다양한 개발사업을 바탕으로 한 미래 가치 또한 높이 평가된다. 먼저 강남 지역의 오랜 숙원사업이었던 경부고속도로 지하화 사업의 경우 현재 국토교통부의 ‘제2차 고속도로 건설계획’(2021~2025년)에 따라 양재IC부터 동탄IC까지의 구간에 지하 차도를 추가하는 ‘입체화’ 방안이 확정되었으며, 여기에 대선 후 차기 정부 출범시 지상 구간의 공원화 등 추가 사업 추진도 기대되고 있는 상황이다. 또 서초역과 내방역 사이에 위치한 서초동 정보사령부 부지 개발 사업과 2030 서울 도시 기본계획에 포함된 서초로 지구단위 특별계획구역 총 5개 부지 개발도 서초구의 미래가치를 높이는 대목이다. 정보사령부 부지 개발 사업으로 대형 오피스타운과 첨단 연구기업, 복합 문화센터 등이 들어서 근무 인원 3만여명이 예상되고 있으며, 서초로 개발을 통해서는 진흥아파트·라이온미싱·롯데칠성·삼성·코오롱 등 5개 구역이 각각 복합 오피스 타운으로 조성될 예정이다. 이처럼 주목 받는 지역이지만 강남4구답게 부동산 매매에 따른 규제가 많은 것은 단점으로 지적된다. 이른바 접근성이 높지 못한 것인데, 이에 최근에는 지역 내 신규 분양 물량도 주목 받고 있다. ━ 반포·방배 등 서울 서초구에 신규 분양 잇따라 단 한 채만 구매하더라도 ‘똘똘한 한 채’가 될 수 있는 지역이기 때문에 가능한 현상으로, 올 상반기에도 청약이 필요 없는 주거단지, 혹은 로또 청약을 통해 큰 차익을 노릴 수 있는 아파트 단지들에 대한 수요자들의 관심이 높아지고 있다. 먼저 청약통장이나 순위가 필요하지 않은 주거상품의 경우 교대사거리 인근에 롯데건설이 시공하는 엘루크 서초가 있다. 330실 규모 고급 오피스텔로 사통팔달 교통망과 더불어 고급 주거 상품다운 다양한 커뮤니티와 컨시어지 서비스로 직주근접 수요를 겨냥하고 있다. 청약가점이 높다면 5월에 분양하는 서울 서초구 반포동 래미안원펜타스에 관심을 가져볼 만하다. 서초구 반포동 신반포15차를 재건축하는 사업으로 지난해 ‘로또청약’으로 주목 받았던 래미안원베일리와 비슷한 입지인데다 분양가도 비슷한 수준이다. 이 밖에 이수역과 내방역 인근에 위치한 방배5구역(2796가구), 방배6구역(3080가구) 사업들도 올 상반기 서초구 신규 분양 물량으로 예측되는 사업지다. 다만 이러한 신규 분양 물량들은 실질적으로 입주 시점은 한참 시간이 더 필요하기 때문에 당장 1~2년간의 시세 차익을 노리기 보다는, 서초와 강남 지역의 주요 개발 사업 상황과 인근 지역 시세 변화 등 다양한 요소를 고려해 미래가치에 투자하는 신중한 자세가 필요하다. ※ 필자는 데이터를 기반으로 각종 부동산 통계를 분석, 제공하는 큐레이션 서비스 ‘경제만랩’의 리서치 팀장이다. 한양대 신문방송학과 졸업 후, 언론사에서 취재기자로 활동하다가 경제만랩 리서치팀에 합류해 부동산시장의 변화를 분석하고 있다. 오대열 경제만랩 리서치 팀장

지난달 서초구 반포동 소재 아크로리버파크 전용면적 84㎡가 45억원에 거래되며 신고가를 기록했다. 덕분에 2019년 강남 최초로 3.3㎡(평)당 1억원 시대를 열며 이른바 ‘아리팍’ 열풍을 낳았던 해당 단지는 또다시 화제의 중심이 됐다. “이젠 반포가 강남권 대장이다”라는 말이 나오는 이유다. 지금 반포 주택시장은 아리팍을 뛰어넘을 ‘왕의 귀환’을 기다리고 있다. 구(舊)반포라 불리며 반포 주거단지 중 가장 상징적인 역할을 했던 반포주공1단지가 새 아파트 착공을 앞두고 있기 때문이다. 18일 재건축 조합에 따르면 둘러 나뉘어 따로 재건축 사업을 추진하고 있는 반포주공1단지 1·2·4주구와 3주구는 각각 95%, 70% 이주를 마친 상태다. 두 구역 모두 내년 상반기에 철거를 진행할 것으로 전망된다. 이에 따라 강남 주거단지 시대를 열었던 반포주공아파트는 역사의 뒤안길로 사라질 준비를 마치는 한편, 부동산 시장에서 반포의 입지를 더욱 탄탄하게 다져줄 새로운 프리미엄 단지가 탄생하게 된다. ━ 입지·교통·학군 다 갖춘 반포, 강남 최고 주거지역으로 반포주공아파트는 대한주택공사가 건설한 최초의 대단지 주공아파트로 규모가 총 207동 7906가구에 달했다. 1973년 입주를 시작해 올해 48년째를 맞는 셈이다. 당시 반포주공은 총 3단지가 구성됐는데 2·3단지는 2009년 각각 재건축을 완료해 현재 1단지만 남아 있는 상태다. 2단지가 바로 반포래미안퍼스티지, 3단지는 반포자이로 ‘차 없는 단지’, ‘리조트급 조경’, ‘커뮤니티 시설’ 등을 갖춘 프리미엄 단지의 시초격이다. 이처럼 반포주공이 프리미엄 아파트로 거듭날 수 있었던 배경은 입지와 학군, 사업성에서 모두 뛰어난 조건을 갖춘 곳이었기 때문이다. 강남, 그중에서도 한강변이자 경부고속도로를 끼고 있는 서초구 반포동은 고속버스터미널이 위치할 정도로 서울은 물론 전국의 교통 허브 역할을 하고 있다. 이 때문에 황금노선이라 불리는 9호선과 3호선, 7호선이 모두 정차하는 트리플역세권 지역으로 자리 잡았다. 고속버스터미널, 지하철역과 연결된 신세계백화점 강남점은 매년 전국 백화점 매출 1위를 지키고 있다. 주변에 일명 ‘세화학군’이라고도 불리는 명문 학군이 있어 입주 수요 또한 높은 데다 유명한 반포 한강공원이 도보권이다. 이 같은 입지에 아크로리버파크, 반포써밋 등 주거 편의를 갖춘 새 아파트가 들어서면서 반포는 주택 수요자들이 가장 선망하는 주거지로 자리 잡은 지 오래다. 올해 신반포3차·경남아파트 통합재건축 단지인 래미안 원베일리 청약에는 1순위 224가구 모집에 3만6116명이 몰려 평균 161대1 경쟁률을 기록하기도 했다. 해당 단지는 일반분양 전 타입에서 분양가 9억원을 넘겨 중도금 대출이 되지 않았다. ━ 강남 한강변 상징성에 높은 사업성, 치열했던 수주전 이렇게 부상한 반포에서도 반포본동에 자리한 반포주공1단지는 그 사업성으로 더욱 주목을 받고 있다. 단지 자체 규모가 큰 데다 1970년대 지어진 아파트인 만큼 5층짜리 저층으로 이뤄져 대지지분도 높기 때문이다. 한국부동산원이 집계한 3.3㎡당 시세(12월 6일 기준)에서 반포주공 3주구가 1억3296만원을 기록하며 신축인 아크로리버파크(1억354만원)를 재친 배경도 여기 있다. 특히 신반포로 북쪽에 위치한 1·2·4주구는 37만㎡에 2120가구를 5388가구로 재탄생하며 공사비 2조7000억원을 포함한 총 사업비가 약 10조원에 달해 ‘단군 이래 최대규모 재건축’이라 불린다. 게다가 한강 변이라는 최근 트렌드에 맞는 상징적 입지로 2017년 9월 시공권 수주전 당시 1군 건설사인 현대건설과 GS건설이 치열한 경쟁을 벌였다. 결국 시공권은 자사 하이앤드 브랜드 ‘반포 디에이치 클래스트’와 이주비 지원 등을 내세운 현대건설이 차지했다. 한 건설사 관계자는 “반포주공1단지는 향후 지역 랜드마크가 될 상징적 입지라 건설사 입장에선 수익이 나지 않더라도 브랜드 가치를 높이는 면에서 욕심을 내야 하는 곳”이라고 분석하기도 했다. 반포주공 3주구는 1490가구를 2091가구로 재건축할 계획이며 공사비는 8087억원이다. 3주구 재건축조합은 2018년에 HDC현대산업개발을 재건축 시공사로 선정했지만, 공사비 증액 문제 등으로 시공계약을 해제하는 강수 끝에 지난해 5월 삼성물산에 시공권을 맡겼다. ‘프레스티지 바이 래미안’을 제안한 삼성물산 역시 이 사업을 수주하는 과정에서 대우건설과 치열한 경쟁을 거쳐야 했다. ━ 이주는 현재진행형…일반분양 2023년부터 두 재건축 사업은 현재 이주를 진행 중이다. 반포주공 1·2·4주구는 일부 조합원이 제기한 관리처분계획 인가 취소소송에서 올해 초 승소하면서 6월 이주를 개시했다. 해당 관리처분계획 인가는 2017년 받은 것으로 이에 따라 1·2·4주구는 재건축 초과이익환수제를 피하게 됐다. 그러나 일부 상가에서 이주비 지원 문제 등을 들어 이주를 거부하고 있다. 반포주공 1·2·4주구 재건축조합 관계자는 “현재 아파트에서는 모두 이주를 완료했으나 소송을 진행 중인 아파트 상가 65세대 정도가 이주를 마치지 않았다”고 설명했다. 공식적인 이주기간은 지난달까지였으나 예상보다 이주가 길어지면서 다소 변수가 생긴 셈이다. 이 관계자는 “내년 1월까지 이주를 끝내고 석면 공사를 거쳐 내년 4월에는 철거에 들어갈 계획”이라면서 “일반분양은 2023년에 진행될 것”이라고 덧붙였다. 반포주공 3주구는 현재까지 70%의 이주율을 보이고 있다. 이 단지 역시 주변 재건축 이주 일정이 겹친다는 이유로 이주시기가 2달 연기됐다. 반포주공 3주구 재건축조합 관계자는 “현재까지 70% 정도가 이주를 마쳤고 남은 30%는 내년 2월까지 완료할 계획”이라며 “이주가 끝나는 대로 석면 공사를 거쳐 내년 상반기 철거를 진행할 것”이라고 설명했다. 거기다 시공사인 삼성물산과 ‘준공 후 분양’을 하기로 도급계약을 맺은 상태라 일반분양은 2025년이 돼야 진행될 것으로 보인다. 조합 관계자는 “준공이 되는 2025년 하반기쯤이 일반분양을 진행하는 시기가 될 것”이라고 밝혔다. 민보름 기자 min.boreum@joongang.co.kr,김두현 기자 kim.doohyeon@joongang.co.kr