오는 5월 유주택자의 무순위 청약(줍줍)이 제한되는 가운데 약 5억원의 시세차익을 기대할 수 있는 단지가 나왔다. 12일 한국부동산원 청약홈에 따르면 17일에 수원 영통구 이의동 '힐스테이트 광교중앙역 퍼스트'에서 2가구에 대한 무순위 청약이 진행된다.전용면적 69㎡ 1가구는 미계약 물량으로 전국 만 19세 이상 누구나 청약할 수 있으며, 재당첨 제한도 적용받지 않는다. 계약 취소 물량 전용 84㎡ 1가구는 수원시에 거주하는 무주택 세대원만 청약할 수 있다. 재당첨 제한 기간은 10년이다.분양가는 2021년 분양 당시 가격으로 책정됐다. 전용 69㎡는 7억7430만원, 전용 84㎡는 9억3620만원으로 계약금은 20%다. 거주의무기간은 3년으로 5월까지 입주하거나 세입자를 구해야 한다.지난해 9월 입주를 시작해 아직 손바꿈은 이뤄지지 않았지만, 주변 시세와 준공 시점을 고려하면 전용 84㎡는 약 16억원 수준으로 평가받는다.해당 이 단지는 신분당선 광교중앙역이 바로 앞에 있는 역세권 단지다. 지상 20층, 4개 동, 211가구 규모의 주상복합 단지다. 2021년 분양 당시 광교 신도시 '마지막 로또'로 불리면서 1순위 151가구 모집에 3만4537명이 접수, 평균 경쟁률 228.7 대 1을 기록한 바 있다.

일반분양 경쟁률이 45대 1을 기록했던 1군 대기업 건설사 아파트 잔여분을 가족·지인 등에 임의 공급한 시행사 대표가 항소심에서도 벌금형을 선고받았다.광주지법 형사4부(정영하 부장판사)는 주택법 위반 혐의로 기소된 아파트 시행사 대표 A(57)씨 등 5명 피고인에 대한 항소심에서 피고인들의 항소를 모두 기각했다고 29일 밝혔다.항소심 재판부는 “미계약 아파트 20세대를 자신들 가족 또는 지인들에게만 임의로 공급한 행위는 거짓이나 부정한 방법으로 주택을 공급받게 한 행위라고 봄이 타당하다”고 판시했다.A씨와 부사장 등은 2020년 전남 순천시에서 1군 대기업 건설사 아파트를 분양하며, 미계약분으로 남은 20세대를 공개 모집을 통해 분양하지 않고 가족이나 지인들에게 임의 공급한 혐의로 기소돼 1심에서 벌금 700만원을 선고받았다. A씨 등에게 아파트를 분양받은 수혜자 11명도 1심에서 벌금 500만원을 선고받았다. 해당 아파트는 일반공급 청약률이 45.78대 1을 기록했다. 미계약분 일반 청약 경쟁률은 35~70대 수준이었다. 총 632세대를 분양한 가운데 95세대가 계약 미체결 물량으로 남자 A씨 등은 75세대만 예비 입주자들에게 분양하고 나머지 20세대는 정상적인 공고 없이 가족과 지인들에게 나눠 분양한 것으로 알려졌다.

대우건설이 시공한 서울 은평구 불광동 신축 아파트의 일부 기둥에서 띠철근이 누락된 것으로 나타났다. 대우건설은 해당 아파트 시행사와 미계약 물량으로 인한 손실 책임을 두고 팽팽한 갈등을 보이고 있다.21일 건설업계에 따르면 대우건설은 자회사인 대우에스티가 시공한 최근 장기일반 민간임대 아파트 '은평 푸르지오 발라드'의 기둥, 벽체 등 부재 1443개를 대상으로 전수 조사를 한 결과 지하 1층 주차장의 기둥 7개에서 띠철근 시공 이상을 발견했다. 당초 7개 기둥의 띠철근을 15㎝ 간격으로 설계했지만, 실제로는 30㎝ 간격으로 시공한 것으로 조사됐다. 띠철근은 건물 하중을 버티기 위해 세로로 들어가는 주철근을 가로로 감싸주는 역할을 하는 철근이다.대우건설은 일부 기둥 오시공에 대한 점을 인정하면서도 보강 작업을 통해 건물의 안전성에는 문제가 없다고 설명했다. 대우건설 관계자는 "일부 철근 간격이 설계와 다르게 들어간 것은 죄송하다"면서도 "시행사가 선정한 감리와 구조설계사가 7개 기둥에 대한 보강 조치를 주문했고, 띠철근을 잘못 시공한 기둥 외부에 철판을 대는 방식의 보강 작업을 마쳤다"고 설명했다.대우건설은 현재 은평 푸르지오 발라드의 시행사인 이노글로벌과 미분양 손실을 두고 첨예한 갈등을 보이고 있다. 은평 푸르지오 발라드는 서울 은평구 불광동 500번지 4271㎡ 부지에 지하 3층~지상 17층 2개동 145가구 규모의 공동주택과 근린생활시설 등을 지어 10년 임대 후 분양하는 사업이다. 지난 10월 말 세대 마감공사 잔손보기, 부대토목, 조경공사를 진행했으며 공사 마무리 단계에 가까운 상태다.대우건설은 이노글로벌이 준공을 미루기 위해 시공 품질을 근거로 사용승인서류에 날인을 거부하고 방음벽 설치공사와 통신전주 이설공사 등을 등한시하고 있다고 지적했다. 이노글로벌이 해당 임대주택 사업을 추진하기 위해 500억원이 넘는 대출을 받았는데 분양률이 저조하자 시공 품질을 빌미로 대우건설에 무리한 요구를 했다고 주장했다.건설업계에 따르면 지난 8월부터 진행한 은평 푸르지오 발라드의 계약률은 20%대에 그치는 것으로 알려졌다. 대우건설은 시공사로서 은평 푸르지오 발라드를 정해진 시점까지 준공을 다하겠다는 내용의 '책임준공확약'을 체결했다. 이에 따라 계약 기간 까지 공사를 마치는 것에 대한 책임만 존재하고, 시행사와 달리 계약률 저조로 사업성이 떨어지는 것에 대한 영향은 받지 않는다. 하지만 약속한 일정에 맞게 준공을 마치지 못할 경우 공사가 지연되는 만큼 발생하는 금융비용을 부담해야 한다.이노글로벌은 지난해 12월 말 기준으로 558억원의 장기차입금을 보유하고 있다. 올해 만기가 돌아오는 차입금은 50억원이며 내년에는 508억원의 대출금을 상환해야 한다. 이노글로벌은 은평 푸르지오 발라드 사업 부지를 매입하기 위해 신한캐피탈로부터 140억원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받았다. 이후 사업 부지 등을 담보로 대구은행으로부터 419억원 규모의 PF 대출을 일으켰다.대우건설 관계자는 "이노글로벌이 계약률이 낮아 사업자금 확보에 어려움이 커지자 대우건설의 시공 품질에 문제를 제기하며 의도적으로 준공을 지연시키고 있다"며 "대우건설은 시공 의무가 없는 방음벽 설치공사와 통신전주 이설공사 등을 대신하며 준공 지연을 막기 위해 최선을 다하고 있다"고 설명했다.

아파트 미분양이 6개월 연속 감소하면서 분양시장에도 활기가 돌고 있다. 수도권을 중심으로 연초대비 미분양이 40% 가까이 줄면서 시장 회복을 이끌고 있다. 잔여 가구를 분양중인 사업장도 계약이 순항 중이며, 수요자들의 매수세가 강해지는 모양새다.부동산인포가 국토부 미분양 주택 현황을 분석한 결과 8월 미분양 주택은 6만1811가구로 올해 1월(7만5359가구) 보다 17.9% 줄었다. 미분양 주택은 2월 정점(7만5438가구)을 찍은 후 매월 감소 추세다.수도권 감소폭이 두드러졌다. 1월 1만2257가구에서 8월 7676가구로 37.3% 급감했다. 지방은 같은 기간 14.2%(6만3102가구→5만4135가구)로 감소했다.지난해 분양됐던 미분양 사업장도 ‘완판’ 소식이 들린다. 부동산업계에 따르면 서울 강북구 ‘포레나 미아’가 이달 분양을 마감했다. 작년 4월 분양됐지만 주변 시세 2억원 가량 높아 계약률 상승이 더뎠던 곳이다. 인천에서도 서구 ‘왕길역 금호어울림 에듀그린’이 9월 5개월만에 모두 주인을 찾았다. 파주 'e편한세상 헤이리'도 약 9개월만에 모두 미계약 물량을 털었다.지방도 마찬가지다. 완판 소식이 들리지 않던 대구도 수성구 ‘범어자이’가 9월 계약을 마쳤고, ‘만촌 자이르네’도 최근 모두 주인을 찾았다. 모두 작년에 분양해 1년 넘게 미분양으로 남았던 곳이다.미분양 물량이 확 줄어든 건 분양가 상승 영향이 크다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 9월 말 기준 서울 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 전월 대비 0.65% 올랐다. 전년 동월과 비교해서는 14.05% 상승했다. 공급도 크게 줄고 있어 새집 희소성도 커지는 모양새다. 국토교통부와 한국토지주택공사(LH) 자료에 따르면 올해 1~8월 인허가 기준 공급 실적은 21만3000가구였다. 이는 정부의 연간 주택공급 계획(민간+공공) 47만가구의 45.3% 수준이다.또한 부동산R114에 따르면 올들어 9월까지 전국에서 분양 물량은 12만6345가구로 2020년~2022년 사이 연간 36만~38만 가구가 공급됐던 것과 비교하면 절반에도 못 미치고 있다.문제는 이와 같은 공급불안이 쉽게 해소되기 어렵다는 점이다. 설상가상으로 최근 이스라엘 전쟁 발발하며 러시아와 우크라이나 전쟁으로 불안정했던 국제유가시장이 다시 위기를 맞으며 원자재값 인상 압박이 거세질 전망이다. 분양가 상승으로 인한 아파트 공급 역시 차질이 생길 수 있다는 이야기다.시장에서는 이와 같은 공급불안을 우려해 벌써부터 수요자들이 발 빠르게 움직이는 모습이다. 한국부동산원에 따르면 미분양 감소폭이 큰 수도권 아파트 매매지수는 6월 플러스(0.10%)로 돌아선 후 7월(0.26%), 8월(0.45%). 9월(0.58%) 등 매달 상승폭이 커졌다. 계속되는 분양가 인상으로 주변 집값 상승폭도 당분간 더 커질 가능성이 높아졌다.부동산인포 권일 리서치 팀장은 “분양 당시에는 비싸다고 생각했던 곳도 최근 분양가가 많이 오르고 집값도 오르면서 공급가격이 합리적이라는 인식이 늘어난 것으로 보인다”라며 “분양권은 당장 계약금만 있으면 돼 초기 자금 부담이 상대적으로 적은데다가 청약통장을 쓰지 않고 새집에 입주할 수 있는 것도 장점”이라고 말했다.분양중인 단지의 계약률도 꾸준히 오르고 있다. GS건설이 서울 은평구에 분양중인 ‘은평자이 더 스타(총 312가구)’도 현재 전용면적 84㎡는 계약을 마쳤고, 49㎡ 일부 잔여 가구를 분양 중이다. 계약금 2000만원 정액제를 진행중이며, 중도금 전액 무이자 혜택을 제공한다.2026년 5월로 예정된 여유 있는 입주일도 장점이다. 인테리어가 필요하지 않을 정도의 풀옵션 제공도 특징이다. 유럽산 포셀린타일, 시스템에어컨, 시스클라인, 오브제냉장고, 식기세척기 등을 기본 제공한다. 가구 당 1대 이상의 주차도 가능하고, 2개의 욕실과 넉넉한 수납공간 등도 돋보인다.분양 관계자는 “오피스텔은 완판됐고 현재 소형주택만 일부 잔여가구를 분양 중이다”라며 “계약자 혜택은 실제 1억원 가량이며, 개선되고 있는 시장 분위기를 타고 계약이 순항을 이어가고 있어 조만간 완판될 것으로 본다”고 말했다.

서울 강동구 ‘올림픽파크 포레온’(둔촌주공 재건축) 아파트의 무순위 청약이 오는 8일 ‘단 하루’ 시행된다. 정부의 무순위청약 규제완화가 적용되는 첫 단지로 완판 가능성이 높게 점쳐지는 가운데, 소형평수라는 단점을 극복할 수 있을지 관심이 쏠리고 있다. 7일 둔촌주공 조합과 시공사업단에 따르면 이 아파트 전용면적 29㎡ 2가구, 39㎡ 638가구, 49㎡ 259가구 등 899가구에 대해 3월 8일 하루 동안 한국부동산원 청약홈을 통해 무순위 청약을 받는다.앞서 둔촌주공은 지난달까지 4768가구에 대한 일반분양 및 당첨자 계약이 진행됐고, 최종 3869가구가 계약됐다. 정당 당첨자와 예비당첨자까지의 계약률은 81.1%다. 이 가운데 전용 59㎡와 84㎡ 총 2725가구는 지난달 예비당첨자 계약에서 완판됐다. 초소형인 전용 29∼49㎡ 2061가구 가운데 899가구가 미계약돼 무순위 물량으로 나오게 됐다. 소형 평수인 만큼 실거주 목적보다는 임대사업 등 투자 수요가 몰릴 것이라는 분석이 나온다. 둔촌주공은 입지적 장점 등에 힘입어 청약자가 10만명이 몰릴 것이란 예상까지 나왔지만 지난해 12월 일반분양 때 시장 침체로 1순위 청약 경쟁률이 평균 3.7 대 1에 그쳤다. 하지만 올해 초 정부의 규제지역 해제, 전매제한 완화 등 대대적인 규제완화 덕에 계약률 80%선을 이끌며 선방했다. 12억원 초과 중도금 대출이 가능해진 것과 계약 1년 후 전매가 가능한 점이 기대 이상으로 계약률을 끌어올렸다는 평가다.특히 이번 무순위 청약은 지난달 말 정부의 주택공급규칙 개정으로 무주택, 거주요건 등이 모두 폐지된 후 시행되는 첫 단지로 또 다시 수혜가 예상된다. 만 19세 이상이면 거주지, 주택 소유여부, 청약통장과 무관하게 누구나 청약할 수 있다. 국토교통부는 2월 28일 이 같은 내용이 담긴 '주택공급에 관한 규칙' 일부 개정령을 공포했다. 이전까지는 청약자 본인이 해당 주택건설지역에 거주해야 하고 본인과 배우자, 해당 가구 구성원 모두가 무주택자여야 무순위 청약이 가능했다. 하지만 이번 개정안으로 다른 지역에 거주하는 다주택자도 무순위 청약을 할 수 있게 됐다.부동산 업계는 전국적으로 다주택자들의 청약이 가능해지면서 임대사업 등을 고려하는 투자 수요가 이번 무순위 청약에 몰릴 것으로 예상한다. 주택 임대사업자 제도까지 부활할 예정에 있어 소형 아파트임에도 관심이 높아질 것이란 전망이다. 지난해 12월 기획재정부가 발표한 2023년 경제정책방향에 따르면 올해부터 아파트 중 전용면적 85㎡ 이하도 매입해 임대사업자 등록이 가능하다.다만 불안요소도 있다. 이번 무순위청약 물량은 면적 대비 가격 매력이 상대적으로 ᄄᅠᆯ어진다는 평가다. 둔촌주공의 소형면적 분양가로 서울 다른 지역의 전용면적 59㎡도 노려볼 수 있는 수준이다. 둔촌주공 무순위청약 대상의 분양가는 ▲29㎡ 4억9300만~5억2340만원 ▲39㎡ 6억7360만~7억1520만원 ▲49㎡ 8억2970만~8억8100만원이다.이에 비교해 이날 1순위 청약접수를 진행하는 서울 영등포구 영등포자이 디그니티의 전용면적 59㎡의 분양가는 8억5800만~8억6900만원이다. 또한 오는 10일 1순위 접수가 예정된 서울 은평구 센트레빌 아스테리움 시그니처의 전용면적 59㎡의 분양가는 5억4000만~6억5000만원 수준이다. 하지만 둔촌주공 분양 관계자는 자신감을 내비쳤다. 분양 관계자는 “한방에 끝나지 않을까 싶다”며 “관심이 굉장히 높고 현장 분위기가 좋은 것으로 파악돼 긍정적으로 전망된다”고 말했다.

기준 금리가 정점에 도달했다는 기대가 나오면서 미분양 우려가 많았던 서울 아파트 분양 시장에도 활력이 돌고 있다.20일 GS건설에 따르면 서울 성북구 장위4구역을 재개발해 공급하는 ‘장위자이 레디언트’는 무순위 청약에 이어 선착순 분양을 진행한 결과 지난 18일 완판에 성공했다. 장위자이 레디언트는 지난해 12월 일반분양에서 계약률 약 60%를 기록했다. 일반분양 1330가구 가운데 537가구가 주인을 찾지 못해 무순위 청약을 차례에 걸쳐 진행했다. 무순위 청약에서도 계약자가 없던 물량은 선착순 분양으로 넘어갔는데 여기서 모든 주택형이 계약 체결을 마친 것으로 확인됐다. 서울 분양 시장을 가늠할 수 있는 지표로 꼽히는 강동구 둔촌주공 아파트를 재건축하는 ‘올림픽파크포레온’ 역시 미분양 우려가 무색하게도 일반분양 후 예비당첨을 진행한 결과 약 80%의 계약률이 나온 것으로 전해졌다. 올림픽파크포레온은 지난 1월 17일 일반분양 4786가구 모집에 3300여가구가 참여하면서 약 70%의 계약률을 기록한 것으로 알려졌다. 남은 1400여가구에 대해 이달 3일부터 17일까지 순차적으로 진행한 예비당첨에서는 중소형 면적인 전용 59·84㎡는 완판에 성공했다. 나머지 소형 면적인 전용 29·39·49㎡ 총 800여가구가 미계약으로 남으면서 다음달 중으로 무순위 청약에 들어갈 예정이다.서울 아파트 분양 시장은 지난해부터 7차례에 걸쳐 기준 금리가 오르면서 미분양 우려가 번지고 있었다. 한국은행은 지난 1월 13일 기준 금리를 3.5%로 올렸다. 이는 지난해 2월 이후 7차례 연속으로 기준 금리를 인상한 것이다.하지만 최근 금융통화위원회(금통위) 위원 가운데 3명이 기준 금리에 대해 3.5% 수준이 적절하다고 언급하면서 기준 금리가 정점에 도달한 것이라는 전망이 나오고 있다.기준 금리가 안정세에 접어들면서 시중 은행 대출 금리도 약세를 보이고 있다. 한국은행 경제통계시스템에 따르면 지난해 12월 기준 주택담보대출 금리는 연 4.63%로 전월(연 4.74%)보다 0.11%포인트 내려갔다. 지난해 4월부터 상승세를 보이다가 8개월 만에 하락 전환한 뒤 2개월 연속 약세를 이어가는 모습이다. 실제 5대 은행의 주택담보대출(주담대) 변동금리 상단도 연초 연 8%대에서 6%대로 낮아졌다. NH농협은행은 지난 20일부터 주담대 변동형 금리를 연 0.8%포인트 내림. KB국민은행도 주담대 금리를 최대 연 1.05%포인트 떨어뜨렸다.부동산업계 관계자는 “이번 금통위에서 기준 금리는 연 3.5% 수준이 적절하다는 의견을 냈고, 미국 FOMC도 기준금리를 연 0.25%포인트 인상하면서 속도 조절에 나섰다”며 “금리가 오를만큼 올랐다는 판단으로 실수요자뿐 아니라 투자자들도 점차 신규 아파트 분양 물량에 관심을 갖는 모습”이라고 말했다.서울 아파트 분양시장 전망도 회복세가 나타나고 있다. 주택산업연구원(주산연)에 따르면 이번달 서울 아파트 분양전망지수는 61.9로 지난달(43.9)에 비해 18.9포인트 상승했다. 전국 아파트 분양전망지수도 지난달(58.7)보다 12.4포인트 오른 71.1을 기록했다.주산연은 “정부가 규제완화와 금융지원 등 주택시장 연착륙 대책이 발표했지만 고금리와 경기 둔화 등 불확실한 경제 변수 때문에 현재 분양 시장은 위축돼있다”면서도 “앞으로 우크라이나 전쟁과 미국 기준금리 등 대외 변수가 사라지면 분양시장도 조금씩 회복될 것”이라고 내다봤다.

단군 이래 재건축 최대어로 꼽히는 서울 강동구 둔촌주공 재건축(올림픽파크 포레온) 전용 84㎡가 사실상 100% 계약 마감을 한 것으로 확인됐다. 이달 8일까지 전용 84㎡ 일반분양 예비당첨 계약을 진행한 결과 계약 포기물량은 12가구에 불과했고, 이 마저도 2일 동안 모두 계약을 마친 것으로 나타났다.10일 건설업계에 따르면 이달 7일부터 둔촌주공 재건축 단지 일반분양 미계약물량에 대한 예비당첨 계약을 순차적으로 진행한 결과 8일 기준 전용 84㎡ 일반분양 물량 1237가운데 1225가구가 마감에 성공한 것으로 집계됐다. 계약을 포기한 물량은 12가구로 조사됐다. 하지만 이후 2일 간 예비당첨 계약을 진행하는 동안 이 물량도 모두 계약이 이뤄진 것으로 확인됐다.전용 84㎡의 경우 부적격 물량이 나오지 않는 이상 사실상 완판이라는 건설업계의 평가를 받고 있다. 이로 인해 부적격 물량을 제외하면 무순위 청약으로 넘어가는 물량은 현재까지 없는 상태다.건설업계 관계자는 “2월 7일 특별공급 예비당첨자를 시작으로 일반공급 예비당첨 계약을 진행했는데 전용 84㎡는 A‧B‧C‧D‧E‧F‧G‧H 다 계약을 마쳤다”며 “8일까지 진행한 예비당첨 계약에서 포기자가 나오면서 12가구가 남았었는데 이 물량도 이후 모두 계약이 이뤄졌다”고 설명했다.그는 “장소가 협소하다보니 지난 8일까지 예비당첨자 200~300%만 불러서 계약을 추진했는데 포기자가 나와서 12가구가 남은 것”이라며 “8일 이후 예비당첨자 400~500%를 대상으로 계약을 진행한 결과 남은 물량도 모두 해소하면서 10일까지 현재 계약률은 100%를 달성한 상황”이라고 말했다. 건설사 관계자는 “부적격 물량이 나오지 않는 이상 전용 84㎡에서는 무순위 청약 물량이 나오지 않을 것”이라며 “전용 59㎡ 역시 10일부터 시작한 예비당첨자를 대상으로 오는 12일까지 계약을 받으면 미계약 물량은 무난하게 해소할 수 있을 것으로 보고 있다”고 말했다.이어 “최소 2인 가구 이상의 실수요자들이 둔촌주공에 관심을 보였다”며 “특히 전용 84㎡는 주택 면적이 넓고 방이나 화장실이 많아 실수요자들을 중심으로 뜨거운 관심을 받았다”고 말했다. 그는 “다만 전용 29‧39‧49㎡는 방이나 화장실 개수가 적어서 전용 59‧84㎡와 비교하면 상대적으로 계약률이 낮을 수 있다”고 내다봤다.둔촌주공 재건축 아파트는 지난달 정당계약에서 일반분양 물량 4768가구 가운데 약 70%의 계약률을 기록했다. 이후 일반분양 미계약 물량 1400가구에 대한 예비당첨자를 받고 있다. 둔촌주공 재건축 단지는 오는 13일까지 전용 29‧39‧49‧59㎡에 대한 예비당첨 계약을 진행할 예정이다. 이후 미계약 물량과 부적격 물량이 나오면 무순위 청약을 실시할 계획이다.부동산 시장에서는 둔촌주공 재건축 아파트 계약률이 부동산 분양시장을 판단할 수 있는 가늠자 역할을 할 것으로 보고 있다. 둔촌주공 아파트 계약률이 얼마나 높은지에 따라 앞으로 분양 시장의 향방이 갈릴 것이라는 분석이다.둔촌주공 재건축사업은 서울 강동구 둔촌동 둔춘주공 아파트를 재건축해 기존 지상 5~10층, 164개동, 5930가구에서 최고 35층, 85개동, 1만2032가구로 탈바꿈하는 프로젝트다.

부동산 경기침체로 빠르게 늘고 있는 미분양 주택을 정부가 매입하는 안에 대해 국민 혈세로 ‘건설사 살리기’가 아니냐는 비판이 거세지고 있다. 정부는 아직 적극적으로 나설 상황은 아니라는 입장이다.국토교통부가 최근 공개한 '2022년 12월 주택통계'에 따르면 지난달 말 전국의 미분양 주택은 6만8107호로 전월보다 17.4%(1만80호) 증가했다. 미분양은 지난해 11월부터 두 달 연속 1만호씩 늘어 원희룡 국토부 장관이 위험선으로 언급했던 6만2000호를 넘어섰다.상황이 심각해지자 건설업계는 정부에 미분양 주택을 매입하는 등 적극 개입해달라는 요구를 하고 있다. 대한주택건설협회는 지난달 31일 기자간담회를 열어 건설경기 회복을 위해 정부가 미분양 문제 해결에 더 적극적으로 나서달라고 촉구하기도 했다.정원주 주택건설협회 회장은 “주택 건설업계의 위기가 금융권 등 거시경제 전반으로 확산되지 않도록 선제적인 조치가 필요하다”면서 공기업이 나서서 민간 미분양 주택을 적정 가격에 매입하거나, 미분양 주택을 매수하는 사람에게 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 제외하는 규제 완화를 요구했다. 앞서 윤석열 대통령이 지난달 3일 국토부 업무보고 자리에서 “정부 공공기관이 미분양 주택을 매입하거나 임차해 취약계층에게 다시 임대하는 방안도 검토해달라”고 주문하면서 정부가 매입에 나서달라는 업계 목소리가 커졌다.문제는 이러한 취약계층을 위한 임대주택 공급목적으로 얼마 전 한국토지주택공사(LH)가 민간아파트 수십 채를 한꺼번에 샀는데, 너무 비싸게 샀다는 ‘고가 매입’ 논란이 일어난 것이다. 지난해 12월 LH는 전세매입임대 사업 일환으로 서울 강북구 '칸타빌 수유팰리스' 전용면적 19~24㎡ 36가구를 가구당 2억1000만∼2억6000만원대, 총 79억4950만원에 매입했다. 칸타빌 수유팰리스는 지난해 서울의 대표적인 미분양 아파트다. 지난해 2월 본청약에서 6대 1의 경쟁률로 청약을 마감했으나, 미계약 물량이 쏟아졌다. 지난해 7월 15% 할인 분양에 나섰으나, 부동산 경기 침체 영향으로 계속 미분양 아파트로 남았다. 미분양 ‘고가매입 논란’…“건설사 자구책 필요”민간 건설회사 물건을 공공기관이 나서서 매입한 데 대해 가격이 적정했는지 논란이 이어졌다. 참여연대는 지난 1월 18일 발표한 논평에서 “최초 분양가보다 15% 할인해도 수차례 미분양된 주택을 LH공사가 추가 할인없이 매입하는 것은 사업을 잘못한 건설사의 책임을 제대로 묻지 않는 조치”라고 밝혔다. 원 장관은 LH가 서울 강북의 미분양 아파트를 매입한 것을 두고 “현시점에서 그 가격에 샀다는 것은 적절치 못하다”며 “국민 혈세로 건설사의 이익을 보장해주고 도덕적 해이를 부추기는 꼴”이라고 비판하기도 했다.LH는 수유동 칸타빌 매입과 관련해 “공사가 매입한 소형평형(전용 19~24㎡형)은 애초 분양가 할인 대상이 아니었으며, 감정평가를 거쳐 평균 분양가 대비 12%가량 낮은 금액으로 매입했다”고 해명한 바 있다.정부는 시장 상황을 예의주시 하면서도 당분간은 미분양 주택 매입은 없다는 뜻을 밝혔다. 국토부는 정부의 미분양 매입 이전에 건설사의 자구 노력이 있어야 한다고 보고 있다. 특히 미분양의 주요 원인은 높은 분양가라고 보고 분양가 인하가 선행돼야 한다는 점을 강조하고 있다. 국토부는 미분양 주택 매입을 하더라도 매입 단가와 건설사 자구 노력, 재정 여력, 임대 수요, 지역별 미분양 주택 상황을 종합적으로 판단하겠다는 입장이다.정부가 아직 적극 나서야 할 상황은 아니라는 것이 국토부의 판단이다. 정부가 이전에 미분양 주택 매입에 나섰을 때는 2008년 글로벌 금융위기 무렵으로, 당시 미분양 수치는 2008년 12월 기준 16만5599호까지 치솟았다. 공사가 끝난 뒤에도 분양되지 못해 악성 미분양으로 분류되는 '준공 후 미분양'은 5만호 수준이었다. 그런데 지난해 12월 말 기준 준공 후 미분양은 7518호 수준에 그치고 있다. 업계에서도 지난달 말 기준 전국 미분양 주택이 6만8000호를 넘어선 것은 위험수준으로는 안 보인다는 시각도 나온다. 집값 폭락론이 득세하던 2010년대 초중반에도 저 정도 수치는 시장에서 큰 문제는 없었다는 지적이다. 이전 정부에서 부각된 주택시장 호황기가 꺾인 정도라는 해석이 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “시장이 한창 좋을 때 민간기업들이 사업·분양계획을 세워 추진한 물량들이 지금 실제 분양물량으로 나오는 것인데, 이걸 정부책임으로 몰아가는 것은 맞지 않다”고 지적했다. 이 연구위원은 “미분양아파트 공공매입 후 임대는 좀 더 면밀한 기준을 적용해서 시범적으로 시도할 필요가 있다”며 “품질, 입지, 가격에 대한 기준 등을 마련해 미분양 아파트에 과도한 혜택이 되지 않도록 선별적으로 해야 한다”고 주장했다.

“내 돈이었으면 이 가격에는 안 산다.”원희룡 국토교통부 장관이 한국토지주택공사(LH)가 최근 매입한 서울 강북구 미분양 아파트 고가 매입 논란에 대해 이같이 비판했다.원 장관은 30일 자신의 페이스북에 “LH가 악성 미분양 상태인 강북의 어느 아파트를 평균 분양가 대비 12% 할인된 가격으로 매입했다는 기사를 읽고 내부 보고를 통해 사실 확인을 했다”며 “세금이 아닌 내 돈이었다면 과연 지금 이 가격에 샀을까 이해할 수 없다”고 적었다. 그러면서 “국민 혈세로 건설사의 이익을 보장해주고 도덕적 해이를 부추기는 꼴”이라고 꼬집었다.앞서 LH는 지난달 취약계층을 위한 전세매입임대 사업의 일환으로 준공후 미분양 아파트인 서울 강북구 ‘칸타빌 수유팰리스’ 전용면적 19~24㎡ 36가구를 가구당 2억 1000만∼2억 6000만원선, 총 79억 4950만원에 매입했다.이 아파트는 지난해 2월 본청약에서 6대 1의 경쟁률로 청약을 마감했지만, 미계약이 발생하면서 같은 해 7월 15% 할인 분양에 나서기도 했다.그러나 LH가 악성 미분양을 추가 할인 없이 매입한 것을 놓고 참여연대는 “최초 분양가보다 15%를 할인해도 수차례 미분양된 주택을 LH공사가 추가 할인 없이 매입하는 것은 건설사의 책임을 제대로 묻지 않는 조치”라고 비판했다.한편 정부는 현재 건설시장 연착륙과 취약계층 보호를 위한 민간 미분양 아파트 매입을 추진하고 있으며 LH를 통한 준공후 미분양 매입도 검토 중이다.LH는 이번 논란과 관련해 “공사가 매입한 소형평형(전용 19~24㎡형)은 애초 분양가 할인 대상이 아니었으며, 감정평가를 거쳐 평균 분양가 대비 12%가량 낮은 금액으로 매입했다”고 해명한 바 있다.

서울 강동구 둔촌주공 재건축 사업이 한고비를 넘기면서 프로젝트 파이낸싱(PF) 시장도 안정세를 보이고 있다. 지난해 레고랜드 사태가 터졌을 때만 해도 두자릿수 금리에 거래되는 PF 자산유동화기업어음(ABCP)이 수두룩했지만 이젠 간혹 한두 건 정도 보이는 수준이다. 다만 PF ABCP 만기가 1분기에 몰려 있는데다 분양시장이 얼어붙어 있는 만큼 PF발 불안은 언제든 다시 고개를 들 수 있다는 우려가 나온다. 사라진 PF ABCP 두자릿수 금리…불안 진정19일 한국예탁결제원에 따르면 ‘A1’ 등급인 PF ABCP의 평균 거래금리는 이달 첫 주 6.29% 수준이었지만 둘째주에 5.59%로 떨어졌고 셋째주에는 5.17%로 더 낮아졌다. 레고랜드 사태로 단기자금시장이 꽁꽁 얼어붙었던 작년 11월과 12월 평균 거래금리가 각각 7.12%, 7.13%였던 것과 비교하면 크게 내려온 것이다. PF ABCP 시장이 안정세를 찾은 데에는 정부의 유동성 공급 정책에 더해 ‘레고랜드, 롯데건설, 둔촌주공’이라는 3대 악재가 해소된 영향이 크다. 급격한 자금경색을 불렀던 레고랜드 사태는 강원도가 강원중도개발공사(GJC)의 채무 2050억원을 작년 12월12일 전액 상환하면서 일단 해결됐다. 또 다른 돈맥경화 트리거였던 롯데건설 역시 최근 메리츠증권을 통해 PF 채권을 매각, 1조5000억원을 확보하고 계열사 채무를 상환해 시장 우려를 불식했다. 둔촌주공 재건축 사업은 정당계약률 성적표를 받아들기도 전에 정부 정책 덕에 차환 위기를 넘겼다. 조합은 지난해 10월 연 12%의 금리에 PF ABCP와 전자단기사채(ABSTB) 방식으로 사업비 7231억원을 조달했다. 17일 정당계약을 마감하면 계약금으로 19일 만기인 PF ABCP를 갚는다는 방침이었기 때문에 계약률이 중요했다. 그러나 주택도시보증공사(HUG)가 정비사업자금을 대출보증해주면서 7500억원의 사업비를 국내 시중은행 5곳에서 대출받는데 성공했다. 금리도 7%대로 낮아졌다. 쌓이는 미분양…악성 물량도 늘어다만 아직 PF 시장이 안정됐다고 판단하기는 이르다는 분석도 나온다. 부동산 경기 침체가 해소되면서 분양이 원활하게 이뤄져야 PF 부실로 이어질 여지도 차단할 수 있는데 분양시장 상황이 심상치 않기 때문이다. 단군 이래 최대 재건축 사업장인데다 서울에서도 입지 좋은 둔촌주공도 정당계약에서 완판을 이루지 못했다. 일반분양 4786가구 중 1400여 가구가 미계약으로 남아 분양 계약률이 70% 안팎인 것으로 알려졌다. 지방은 물론이고 일부 수도권에서도 미분양 상황은 심각한 수준이다. 국토교통부에 따르면 작년 11월 말 기준 전국 미분양 주택은 총 5만8027호다. 작년 같은 달 1만4000호에 비해 4배 이상 늘어난 것이다. 업계에서는 연말 기준 6만호를 넘어섰을 것으로 보고 있다. 정부가 미분양 위험수준으로 설정한 기준선 6만2000호에 바짝 다가섰을 것이란 분석이다. 미분양 무덤으로 불리는 대구에서는 올해 첫 분양에 나선 ‘힐스테이트 동대구 센트럴’이 청약률 0.06대1에 그쳤다. 1군 건설사 브랜드인데다 동대구역 인근으로 입지도 나쁘지 않지만 물량 앞에 장사 없었던 셈이다 .특히 악성 미분양인 준공 후 미분양이 수도권을 중심으로 늘고 있다. 11월말 7110호가 준공했는데도 주인을 못 찾은 상태였는데 이 중 1051호가 수도권 물량이었다. 전년도 말에는 수도권 준공후 미분양이 601호 수준이었지만 두배 가까이 늘어난 것이다. 1분기에만 33조원 만기이 가운데 PF ABCP 만기가 1분기에 몰려있어 원활하게 차환될지 지켜봐야 한다는 분석도 나온다. NH투자증권에 따르면 올해 1분기 만기도래하는 PF ABCP 규모는 33조원 수준이다. 10조원 수준인 2분기에 비해 3배 이상 많다. 그러나 차환 여건은 좋지 않다. 고금리가 당분간 유지될 것으로 보이기 때문이다. 한국은행의 기준금리 인상 기조는 마무리됐다는 분석이 높고 작년 말부터 시장 금리도 어느정도 떨어졌지만, 워낙 급격하게 금리를 올렸던 만큼 금리수준 자체는 여전히 높은 수준이다. 한은이 다시 금리인하 기조로 돌아서기까지는 시간이 걸릴 전망이다. 이창용 한은 총재는 최근 금통위 직후 연내 금리인상은 시기상조라는 입장을 명확하게 밝혔다. PF 사업장 중에 부실 위험이 있는 곳도 상당하다. 고금리에 원자재값 상승에 따른 공사비 인상 등으로 사업장의 수익성이 떨어지면서 브릿지론에서 본 PF로 전환하지 못하는 곳도 수두룩할 것이란 전망이 나온다. 배세호 하이투자증권 연구원은 “사업성이 우량한 브릿지론 토지는 HUG 보증 PF 등으로 갈아탈 수 있고 서울 지역 우량 브릿지론 토지는 기업 등 전략적 투자자에게 매각할 수도 있다”며 “그러나 사업성이 없고 본 PF 자금 모집도 어려운 대부분의 브릿지론 사업장의 상황은 다르다”고 설명했다. 본 PF로 전환하지 못하고 토지가 경매나 공매로 나올 가능성이 높고, 중순위나 후순위는 전액 손실처리될 수 있다. 이렇게 되면 PF를 제공한 금융사 뿐 아니라 기초 담보를 제공한 시행사나 시공사로까지 부실이 확산할 수 있다. 한광열 NH투자증권 연구원은 “주택가격 하락과 전세 사기 증가 등 부동산 경기 둔화가 지속되면서 부동산 PF 사업성에 대한 우려가 높다“며 ”미분양 사례 증가 등 부동산 경기가 더 악화할 경우 금융기관과 건설사 부담이 커질 것“이라고 말했다.